Sentencia CIVIL Nº 58/2018, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 20, Rec 170/2017 de 26 de Febrero de 2018

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid
Sección Vigésima
c/ Santiago de Compostela, 100 , Planta 7 - 28035
Tfno.: 914933881
37007740
N.I.G.: 28.079.00.2-2015/0222986
Recurso de Apelación 170/2017
O. Judicial Origen: Juzgado de 1ª Instancia nº 96 de Madrid
Autos de Procedimiento Ordinario 1428/2015
APELANTE: LUIS FIGAREDO SL
PROCURADOR D./Dña. PABLO HORNEDO MUGUIRO
APELADO: SPORTIUM APUESTAS DEPORTIVAS
PROCURADOR D./Dña. ANA LAZARO GOGORZA
SENTENCIA
TRIBUNAL QUE LO DICTA :
ILMOS. SRES. MAGISTRADOS:
D. RAMÓN FERNANDO RODRÍGUEZ JACKSON
D. RAFAEL DE LOS REYES SAINZ DE LA MAZA
Dña. MARÍA DEL CARMEN RODILLA RODILLA
En Madrid, a veintiséis de febrero de dos mil dieciocho.
La Sección Vigésima de la Ilma. Audiencia Provincial de esta Capital, constituida por los Sres. que al
margen se expresan, ha visto en trámite de apelación los presentes autos civiles Procedimiento Ordinario
1428/2015 seguidos en el Juzgado de 1ª Instancia nº 96 de Madrid a instancia de LUIS FIGAREDO
S.L. apelante - demandada, representada por el Procurador D. PABLO HORNEDO MUGUIRO contra
SPORTIUM APUESTAS DEPORTIVAS S.A. apelada - demandante, representada por la Procuradora Dña.
ANA LAZARO GOGORZA; todo ello en virtud del recurso de apelación interpuesto contra Sentencia dictada
por el mencionado Juzgado, de fecha 02/12/2016 .
VISTO, Siendo Magistrada Ponente Dña. MARÍA DEL CARMEN RODILLA RODILLA.

Antecedentes

PRIMERO.- Por Juzgado de 1ª Instancia nº 96 de Madrid se dictó Sentencia de fecha 02/12/2016 , cuyo fallo es el tenor siguiente: Estimo la demanda formulada por la Procuradora Dª Ana Lázaro Gogorza en nombre y representación de SPORTIUM APUESTAS DEPORTIVAS S.A., contra LUIS FIGAREDO S.L., y condeno a la demandada a que abone a la actora la suma de 36.000 euros, intereses desde el día 14 de febrero de 2015 y al abono de las costas causadas.



SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandada, exponiendo las alegaciones en que basa su impugnación. Admitido el recurso en ambos efectos, se dio traslado del mismo a la apelada, que presentó escrito oponiéndose al recurso formulado de contrario. Elevados los autos ante esta Sección, fueron turnados de ponencia, y quedando pendientes de resolución, se señaló fecha para la deliberación y votación, que se ha llevado a cabo por los Magistrados de esta Sección.



TERCERO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales, excepto el plazo para dictar sentencia.

Fundamentos

PRIMERO.- Se formula recurso de apelación por la mercantil demandada, contra la sentencia de instancia que estima, en el sentido que recoge el primero de los Antecedentes de Hecho de esta resolución, la demanda de juicio ordinario dirigida a la restitución por el arrendador de la fianza arrendaticia prestada en virtud de sendos contratos de arrendamiento de local de negocio ubicados en la planta cuarta -izquierda y derecha- del edificio sito en la C/ María Magdalena nº 10-12 de Madrid y cuatro plazas de aparcamiento, concertados con fechas 15 de enero y 30 de julio de 2007 respectivamente, habiéndose subrogado la mercantil actora en la posición de arrendataria mediante contratos de 27 de diciembre de 2007 que quedaron extinguidos a la expiración del término pactado expiración del término pactado con fecha 14 de enero de 2015 por acuerdo resolutorio de igual fecha.



SEGUNDO.- Como primer motivo de impugnación se aduce el error en la apreciación de la prueba en que incurre la sentencia dictada al rechazar la oposición de la parte demandada al reintegro fundada en la no devolución por el arrendatario de las mamparas divisorias existentes en los inmuebles, por reputarse no acreditada su existencia al no figurar especificadas en el inventario unido como anexo al primero de los contratos suscritos con la arrendataria de la que la demandante trae causa, y apreciar la escasa fiabilidad de las manifestaciones vertidas en juicio por el antiguo conserje del edificio, habida cuenta de la prestación de servicios que realizaba para la demandada, en relación con su desconocimiento sobre el estado en que fueron devueltos los inmuebles al término del arriendo, al no trabajar en la finca a dicha fecha.

Conviene precisar al respecto que este Tribunal como segunda instancia, posee plena competencia en orden a examinar la prueba practicada y así mantiene el Tribunal Supremo -entre otras- en Sentencia de 14 de junio de 2011 y las que en ella se citan que "[...] el recurso de apelación se configura en nuestra Ley de Enjuiciamiento Civil como una revisio prioris instantiae o revisión de la primera instancia, que atribuye al tribunal de la segunda el control de lo actuado en la primera con plenitud de cognición 'tanto en lo que afecta a los hechos como en lo relativo a las cuestiones jurídicas oportunamente deducidas por las partes (quaestio iuris 'cuestión jurídica'), para comprobar si la resolución recurrida se ajusta o no a las normas procesales y sustantivas aplicables al caso.

Esta revisión comprende la valoración de la prueba por el Tribunal de apelación con las mismas competencias que el Tribunal de la primera instancia, sin que quede limitada al control de la racionalidad que opera en el ámbito del recurso extraordinario por infracción procesal [...]" En este sentido, examinadas las actuaciones y visionada la grabación del acto del juicio, hemos de destacar la absoluta indeterminación por parte de la ahora apelante en cuanto al número de mamparas eliminadas y por cuya restitución pretende la minoración de la fianza arrendaticia, por cuanto que frente al expositivo Sexto de su escrito de contestación en el que textualmente consigna que se habían 'eliminado la totalidad de las mamparas interiores de las oficinas que dividían sus superficies en diferentes despachos', aporta en justificación de su existencia como documento núm. 19, una copia del contrato de arrendamiento suscrito con el Instituto Nacional de las Artes Escénicas y de la Música (INAEM) el 1 de marzo de 2007 esto es, inmediatamente antes del concertado sobre la planta Derecha con el arrendatario cedente 'LADBROKES BETTING AND GAMING SPAIN, S.A.' el 30 de julio de 2007; dicho contrato aparece redactado en papel oficial del Ministerio de Cultura y rubricado en el margen izquierdo de la primera de sus páginas y al pie de la segunda, sin que conste que el inventario de bienes que se une al mismo, como si de un anexo se tratara, formara parte de aquel negocio jurídico puesto que no aparece sello oficial en el papel utilizado y en su margen sólo se aprecia una firma -similar a la del arrendador- pero no la del arrendatario; siendo así que su encabezamiento como 'Anexo 1 al Contrato de 1 de enero de 2007' 'INAEM Y LUIS FIGAREDO S.L' no se corresponde con la fecha de concertación antes señalada.

De igual forma, la preexistencia de las aludidas mamparas eliminadas no puede inferirse de los croquis que se acompañan -también bajo el mismo número de documento-, pues no se rubrican tampoco por el arrendatario y además carece de explicación lógica que junto al levantado sobre la planta derecha que fue objeto de locación por el INAEM se anexara al referido contrato un croquis sobre la planta izquierda, ocupada desde el 15 de enero de 2007 por LADBROKES BETTING AND GAMING SPAIN, S.A. Por todo ello, ha de considerarse que constituyen meros documentos unilaterales de parte carentes de virtualidad para demostrar la existencia previa de las referidas mamparas divisorias de espacios que se dicen suprimidas. Y en consecuencia, asumiendo la Sala el razonamiento acerca de la valoración crítica efectuada en la instancia sobre el resultado de la declaración testifical de Dº Herminio hemos de reconocer no acreditada la invocada supresión por el arrendatario de las susodichas piezas divisorias y por ende, rechazar la impugnación de la sentencia de primer grado por esta causa, sin que a ello obste la previsión contractual acerca de la posibilidad de modificación y sustitución de tales elementos movibles prevista tanto en los contratos concluidos el 1 de enero y 30 de julio de 2007 como los concertados el 27 de diciembre de 2007, y toda vez que resulta evidenciado en el reportaje fotográfico realizado el 27 de febrero de 2015 bajo la fe pública notarial, -cuando el actual ocupante del inmueble, INFOGLOBAL S.A., no había realizado ninguna alteración respecto del estado en que lo recibió según declaración de su representante legal-, que tal tipo de elementos de limitadores de espacios se mantienen en los inmuebles una vez concluida la ocupación por SPORTIUM APUESTAS DEPORTIVAS S.A.



TERCERO.- Por último, alega de nuevo el apelante el error en la valoración de la prueba que comete la sentencia de instancia al entender la recurrente que ha quedado acreditado en autos la existencia de daños, que la resolución judicial entiende no indemnizables al efecto de reducir el saldo de la fianza a reintegrar a la demandante, ni siquiera en los reconocidos por la entidad que figuran en el informe adjuntado al acta de presencia notarial.

A este respecto y en correlación con la obligación que compete al arrendador de entregar el inmueble en estado de servir al uso a que ha sido destinado que resulta de los arts. 1543 y 1554 del Código Civil (CC ), incumbe al arrendatario por disposición del art 1561 CC la restitución del bien al arrendador al concluir el arriendo ' tal como la recibió', que debe ser interpretado conforme a la doctrina del Tribunal Supremo (TS) teniendo en cuenta las variaciones y deterioros que se producen por el mero uso prolongado en el tiempo o por causa inevitable ( STS 24-9-1983 ) previéndose en los arts. 1552 y 1553 en relación con el art 1554 todos ellos del Código Civil , sendas presunciones 'iuris tantum' - en favor del arrendador- de que el arrendatario recibe el inmueble en buen estado y de culpabilidad de éste por el deterioro de la cosa arrendada. Si bien estas inversiones legales de la carga de la prueba respecto de la responsabilidad por los desperfectos o daños causados, no eximen al arrendador de la obligación de demostrar cumplidamente la realidad y cuantía del menoscabo sufrido.

Y en relación con este extremo, la eventual eficacia justificativa de los daños constatados en el reportaje fotográfico unido a la contestación a la demanda como documento núm. 9 se ve neutralizada en primer lugar, por aparecer como fecha de realización el día 14 de enero de 2015, sin que en tal data pudiera el inmueble arrendado encontrarse en las condiciones que reflejan las imágenes captadas, pues los correos electrónicos cruzados entre las partes evidencian que el desalojo de las oficinas por SPORTIUM se produjo entre los días 13 y 14 de enero, quedando a disposición del arrendador en este último día y por tanto, en tal data no podía ofrecer el aspecto de una oficina en funcionamiento que revelan las fotografías; y tampoco pudieron ser tomadas una vez instalado el nuevo arrendatario, por no corresponderse el mobiliario reflejado con el existente al tiempo de levantarse el acta de notoriedad bajo la fe del notario. De igual modo, la autoría que en su declaración se atribuye la redactora del presupuesto de obras Dª Herminia queda en entredicho ante la imprecisión y falta de fiabilidad sobre la fecha de su visita a las oficinas para la toma de imágenes que sirven de base al presupuesto confeccionado el 15 de febrero de 2012 ( documentos núm. 36 de la demanda y núm. 8 de la contestación) al sostener en juicio el representante de la demandante, que durante el disfrute del inmueble no se permitió ni se efectuó la toma de fotografías por razones de confidencialidad, no pudiendo obedecer a un momento posterior, una vez ocupado por INFOGLOBAL por las razones antes apuntadas.

Sobre la valoración que merece el citado presupuesto, se advierten en las actuaciones serias contradicciones respecto de su contenido en que incurre la testigo deponente en juicio, pues si bien reitera que su objeto no era la realización de un informe de los deterioros apreciados, ante el examen de las distintas partidas no dio respuestas satisfactorias en relación con las dimensiones de los elementos a reparar y los cálculos realizados para la determinación del precio.

Así, en relación con el pavimento, adujo la testigo que el repaso consignado en el presupuesto se limitada a unos 238 m2 del mismo, afectando la sustitución de losetas sólo al porcentaje del 27% de aquél, - esto es unos 64,26 m2-, en contraposición a lo señalado en el presupuesto ( doc. núm. 8 de la contestación a la demanda) en el que se consigna "la reposición con aprovechamiento de material del pavimento homogéneo..... Incluso reposición del 5% de las placas de suelo técnico. Se considera un repaso general de toda la oficina con sustitución del 27% de losetas debido a piezas agujereadas o rotas"', y se calcula el importe de 238 m2 de superficie que no se corresponde con el 27% de los 600 m2 del conjunto de las plantas. Similar censura merece que el cálculo de reparación de la instalación de climatización afectante a una sola unidad "por estar fuera de uso en calor", se cifre en 3.000 €, aun aclarando en juicio que se trataba de una mera aproximación pendiente de concreción, ofreciendo igual explicación en relación con los 2.150 € calculados para la revisión y reparación de la instalación de detección de incendios, que califica fuera de uso, sin mayor comprobación.

Efectuadas las anteriores apreciaciones con arreglo a la sana crítica ( art 376 LEC ) no cabe otorgar eficacia demostrativa de los daños en el inmueble arrendado al reportaje fotográfico aportado por la demandada como documento núm. 9 por su falta de adecuación a la realidad física documentada por el fedatario público, como tampoco al presupuesto analizado, por la ausencia de claridad e indeterminación del importe de las partidas de reparación consignados.

Para dilucidar los datos fácticos controvertidos, hemos de tomar en consideración por su mayor imparcialidad y fiabilidad en su exposición el testimonio en juicio de Dº Leopoldo , representante legal de INFOGLOBAL S.A., arrendatario que siguió sin solución de continuidad a la sociedad demandante en el uso de las oficinas al entrar en posesión de los locales el día 15 de enero de 2015, esto es, un día después del desalojo por SPORTIUM, pues aunque reconoció la existencia de algunos orificios en techo y suelo, otros destinados a colocar las bases de enchufes y pequeños orificios en las paredes, admitió haber recibido los locales con plena conformidad en cuanto a su estado, sin efectuar obra alguna al tiempo de su ocupación y hasta el mes de abril siguiente, por razón de precisar un nuevo despacho. Se evidencia con su testimonio tanto el perfecto funcionamiento del sistema de climatización por aire calor/ frío y del sistema de suministro eléctrico acordes a las necesidades de su actividad, similar a la de anteriores arrendatarios, e incluso algunas mejoras como la colocación por éstos en el cuarto del Rac de aparatos de refrigeración, que a su requerimiento fueron dejados por Sportium y difiere los problemas de refrigeración al mes de agosto siguiente y en relación con uno sólo de los aparatos, por lo que siendo el mismo elemento que proporciona calefacción no cabe atribuir su deficiente funcionamiento al defectuoso mantenimiento por parte de SPORTIUM, sino a la antigüedad de la instalación, como confirmó el testigo Dº Modesto a la sazón instalador del sistema de climatización en el año 1997 y deponente a instancia de la apelante, que descartó que la rotura del compresor de la máquina averiada obedeciera a falta de mantenimiento, no siendo susceptible de reparación por estar descatalogada y no permitirse conforme a la legislación vigente la comercialización del gas que requieren estos aparatos.

Igual suerte desestimatoria ha de seguir el recurso formulado en relación con los daños en la instalación eléctrica, pues se infiere del informe aportado a los autos como documento núm. 15 de la contestación confeccionado por Dº Pedro que no se encontró anomalía alguna ni en el cuadro principal, ni así tampoco en el cuarto de contadores, a salvo de la existencia de dos cables de fibra óptica de reserva (esto es, no conectados a ningún uso), que discurren por la misma tubería de derivación de electricidad -aunque según las fotografías aportadas a la pag. 5 del informe, se observa por el corte de la sección que los conductos de electricidad se encuentran a su vez dentro de otra tubería (de color negro)-, sin que, a pesar de la alarmante recomendación del informe, pudiera el técnico determinar en el acto de ratificación, el peligro o riesgo concreto derivado de tal deficiencia al admitir que la fibra óptica sólo trasmite datos y no genera ninguna fuente de calor, aunque no está permitido por la legislación vigente en la materia que discurran por la misma canalización.

A pesar de lo anterior, no consta en las actuaciones que tales deficiencias, evidenciadas en abril de 2015, hayan sido subsanadas, ni el importe de los trabajos realizados a efectos de repercutirlos a su autor, que no resulta ser la demandada Sportium toda vez que como reflejan los correos aportados como documentos, 12, 13 y 14 la autorización de la instalación eléctrica acorde a las necesidades de la actividad desempeñada fue negociada y concedida al primitivo arrendatario y en todo caso, con anterioridad a los contratos celebrados con la demandada.

Respecto de las manchas de humedad aparecidas en el techo, al tratarse de una planta ático, no cabe atribuirlas a la conducta negligente de la actora, con independencia de la presunción iuris tantum anteriormente mencionada, por cuanto que por regla general las mismas derivan de defectos de impermeabilización de la cubierta que no han de ser asumidas por el usuario. Y en relación con los desperfectos consistentes en orificios en paredes consecuencia de la retirada de objetos colocados sobre ellas, al que se han de equiparar en este caso concreto los practicados en el suelo para la colocación de bases de enchufes, dado el destino de oficinas del inmueble, así como el deterioro de las persianas de láminas colocadas en las ventanas, cuya acreditación resulta de la declaración de Dº Leopoldo representante legal del INFOGLOBAL S.A., no son incompatibles con el uso prolongado de los locales conforme al destino pactado, con utilización durante las 24 horas del día y los siete días de la semana, que no los han hecho inhábiles o desmerecido en su calidad al sucederse sin solución de continuidad otra locación concertada incluso antes de la expiración del objeto de autos, en cuyo contrato obrante a los folios 367 y siguientes se acuerda que la ocupación por el nuevo usuario se produzca de inmediato una vez libre el local, a la par que en su clausulado se recoge estar el arrendatario 'conforme con la forma en que se le hace entrega del local y su estado de conservación y a su entera satisfacción para el uso a que se pretende destinar', lo que implica que el arrendador ni siquiera efectuó aquellas operaciones ' de repaso' tales como los retoques por desgaste del suelo, la pintura y enmienda de agujeros practicados en los paramentos para la colocación o sujeción de mobiliario que constituye la actuación normal que ha de exigirse al arrendador en un inmueble que se ofrece de nuevo en alquiler, máxime teniendo en cuenta que el tiempo de disfrute por SPORTIUM se prolongó durante ocho años. Por consiguiente, no es dable interpretar la obligación asumida de 'devolver el local en el estado en que lo recibió' prevista en la Cl. 6.1, en el sentido de que el arrendatario deba restituir el local pintado o subsanar o resarcir aquellos deterioros o desgastes propios del uso continuado y constante, entre los que ha de incluirse la reparación del electroimán de una de las hojas de la puerta del vestíbulo , el descolgamiento de dos de los detectores de incendio o la restauración de los paramentos o pavimento de material vinílico por los orificios practicados para colocación de accesorios o bases de enchufes, si ello se acomoda a criterios de normalidad; máxime cuando el Sr Leopoldo admitió el correcto funcionamiento de los suministros y servicios propios del inmueble que lleva a la conclusión de la inexistencia de los daños indemnizables.

Por lo anterior, configurada la fianza prestada que contempla el art 36 de la Ley de Arrendamiento Urbanos como una obligación de garantía cuya finalidad es asegurar tanto los riesgos de insolvencia del arrendatario, como su responsabilidad por los daños que se hubieran podido irrogar en el inmueble arrendado en los términos analizados, o cualquier otra obligación que le incumbiera en virtud del contrato y constatado por lo anteriormente expuesto la inexistencia de obligaciones pendientes a cargo de la ahora apelada, procede su íntegra devolución por el apelante ante la finalización de los contratos para los que se estipuló.



CUARTO.- La desestimación del recurso determina la imposición de las costas de esta alzada a la parte apelante, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 398.1, en relación con el 394.1, ambos de la LEC .

Vistos los artículos citados y demás de pertinente aplicación.

Fallo

Desestimando el recurso de apelación interpuesto por representación procesal de la mercantil LUIS FIGAREDO, S.L., contra la sentencia de fecha dos de diciembre de dos mil dieciséis, dictada en los autos de Juicio Ordinario seguidos con el número 1428/2015 ante el Juzgado de Primera Instancia número noventa y seis de Madrid Confirmamos la citada resolución, con expresa imposición a la parte apelante de las costas de esta alzada. Procede la pérdida del depósito constituido.

MODO DE IMPUGNACION: Se hace saber a las partes que frente a la presente resolución cabe interponer Recurso de Casación y/o Extraordinario por Infracción Procesal , en los supuestos previstos en los artículos 477 y 468 respectivamente de la LEC en relación con la Disposición Final 16º de la misma Ley , a interponer en el plazo de VEINTE DÍAS ante este mismo órgano jurisdiccional. Haciéndose saber a las partes que al tiempo de la interposición de los mismos, deberán acreditar haber constituido el depósito que, por importe de 50 euros, previene la Disposición Adicional Decimoquinta de la L.O.P.J ., establecida por la Ley Orgánica 1/09, de 3 de noviembre, sin cuyo requisito el recurso de que se trate no será admitido a trámite, excepto en los supuestos de reconocimiento expreso de exención por tener reconocido el derecho de asistencia jurídica gratuita. (Caso de interponerse ambos recursos deberá efectuarse un depósito de 50 euros por cada uno de ellos).

Dicho depósito habrá de constituirse en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones de esta Sección abierta con el nº 2838 en la sucursal 6114 del Banco de Santander sita en la calle Ferraz nº 43 de Madrid.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándosele publicidad en legal forma y expidiéndose certificación literal de la misma para su unión al rollo.

Doy fe.