Sentencia Civil Nº 582/2011, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 1, Rec 566/2010 de 13 de Diciembre de 2011

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE BARCELONA

SECCIÓN PRIMERA

SENTENCIA Nº 582

Recurso de apelación nº 566/10

Procedente del procedimiento ordinario nº 41/08

Tramitado por el Juzgado de Primera Instancia nº6 de Badalona (annt. Cl-10)

La Sección Primera de la Audiencia Provincial de Barcelona, formada por los Magistrados DÑA. Mª DOLORS PORTELLA LLUCH, D. ANTONIO RECIO CORDOVA y D. ENRIC ALAVEDRA FARRANDO , actuando la primera de ellos como Presidente del Tribunal, ha visto el recurso de apelación nº 566/2010 interpuesto contra la Sentencia dictada el día 6 de abril de 2010, en el procedimiento Ordinario nº 41/2008 tramitado por el Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Badalona (ant. CI-10), en el que es parte recurrente/apelada Dª Delia , apelada/impugnante DON Darío y DOÑA Loreto , y parte apelada FIN PISO S.L. , y, previa deliberación, pronuncia en nombre de S.M. el Rey de España la siguiente.

S E N T E N C I A

Barcelona, 13 de diciembre de 2011

Antecedentes

PRIMERO.- La sentencia antes señalada, tras los correspondientes Fundamentos de Derecho, establece en su parte dispositiva lo siguiente: "FALLO: Estimando parcialmente la demanda de D. Darío y Dña. Loreto contra Dña. Delia y contra FIN PISO SL: a) Condeno a Delia a la restitución de los 12000 € recibidos en concepto de arras más los intereses legales desde la interposición de la demanda, sin imposición de ostas a ninguna de las partes. Absuelvo a FIN PISO SL de las pretensiones dirigidas contra ella, con imposición de las costas a la parte actora.".

SEGUNDO.- Las partes antes identificadas han expresado en sus respectivos escritos de apelación y, en su caso, de contestación, las peticiones a las que se concreta su impugnación y los argumentos en los que las fundamentan, que se encuentren unidos a los autos.

Fundamenta la decisión del Tribunal el Magistrado Ponente D. ENRIC ALAVEDRA FARRANDO.

Fundamentos

PRIMERO.- La parte demandada-vendedora condenada a devolver las arras penitenciales pactadas en el contrato de fecha 19 de febrero de 2007, se alza frente la sentencia de instancia alegando error en la valoración de la prueba, alegando que el contrato se resolvió por incumplimiento de la parte compradora, no por incumplimiento recíproco que resuelve la Juez a quo; por lo que debe de proceder desestimar la demanda deducida en su contra.

Y, por la parte actora-compradora se impugna la sentencia tanto en relación a la codemandada-vendedora que entiende única responsable del incumplimiento. Y, también impugna la sentencia en la absolución de la codemandada FIN PISO S.L., en error en la valoración de la prueba, a quién le imputa deficiente actuación así como insuficiente información.

La Juez a quo sostiene que el contrato de arras (mencionado ut supra) se resolvió por causa imputable a ambas partes, equiparable al mutuo disenso, por ello solo condena a la vendedora a la devolución de la cantidad que le fue entregada; y absolviendo a la codemandada FIN PISO S.L. por entender que la actuación del intermediario no fue negligente, desestimando la acción de responsabilidad extracontractual dirigida contra el mismo.

SEGUNDO.- La parte apelante, Dña. Delia , alega error en la valoración de la prueba, en base a que si el contrato de compraventa de la vivienda, sita en la calle DIRECCION000 nº NUM000 NUM001 - NUM001 de Sant Adrià del Bessos, no llegó a formalizarse, mediante la correspondiente escritura de compraventa, fue única y exclusivamente por causa imputable a la parte compradora, que en definitiva, no atendió el compromiso que había asumido al respecto en el contrato de arras penitenciales suscrito entre las partes.

En incumplimiento que recoge la misma sentencia recurrida cuando dice "también ha resultado probado que por parte de los compradores...en la fecha límite para la escrituración del contrato de compraventa, la parte compradora no disponía de dinero para el pago del precio, pues en el interrogatorio de parte del sr. Darío y la sra. Loreto reconocieron que para comprar la vivienda objeto de autos, necesitaban vender su piso y lo cierto es que el piso de su propiedad no fue vendido, y de hecho siguen viviendo en él, incluso reconocieron que recibieron ofertas muy bajas para vender su piso. Este hecho acredita también que la parte compradora incumplió otro de los requisitos para poder comprar la vivienda de autos, y es que al tener su piso en propiedad no podían adquirir la vivienda de protección oficial.".

Y, continúa diciendo la sentencia recurrida: "Por tanto, a la fecha límite para escriturar la compraventa la parte compradora no cumplía los requisitos necesarios para otorgar dicha escritura, por cuanto no disponía de financiación para el pago del precio y además todavía tenía su piso en propiedad, lo que impedía la adquisición de la vivienda de autos al ser de protección oficial.".

Lo sentado en la sentencia de instancia viene acreditado a través de la prueba practicada. Principalmente destacando el propio interrogatorio del actor, en que reconoce que sabían que se trataba de un piso de protección oficial, y que sabían algunas cosas, como que no tenían que tener en propiedad ningún piso; también declara que es cierto que dependían de la venta del piso para comprar, porque no disponían del dinero, y que aún están viviendo en el piso.

Por su parte, el representante de FIN PISO, S.L. declara que la operación no se hizo porque los compradores no tenían dinero para comprar, y que en Adigsa le dijeron que no podían dar la autorización al tener un piso en propiedad los compradores.

En el contrato de arras de fecha 19 de febrero de 2007 se indica que los compradores conocen el departamento, y entre otras cosas, "la calificación a que está sujeta dicha vivienda y las condiciones necesarias para su adquisición, que aceptan plenamente.", pactando que "Si la compraventa no se pudiera materializar por causas provenientes por el Organismo que tiene calificada la vivienda, la cantidad entregada en el día de hoy...".

La mercantil intermediaria envió (20/7/2007), en fecha anterior a la pactada en el contrato de arras para formalizarse la correspondiente Escritura de Compraventa (31/7/2007), un burofax en que se requiere a los compradores para que les comuniquen día, hora y lugar donde llevar a cabo la correspondiente Escritura Pública para comunicárselo a la propiedad. En el mismo burofax, les dice que "Como bien saben y dada la calificación que tiene el piso que adquieren, es necesario previamente al otorgamiento de dicha Escritura Pública que Ustedes no tengan otra propiedad a su nombre como primera vivienda, pues se deberá comparecer mediante la oportuna instancia ante el Organismo competente (ADIGSA), solicitando la compraventa de la vivienda interesada, y justificar el extremo anterior.". También se advierte de los efectos del incumplimiento a dicho requerimiento, en los preceptos del Código Civil que cita.

En definitiva, los compradores ni tenían financiación para la adquisición de la vivienda de autos, ni habían vendido su vivienda (primera vivienda), por lo que, el incumplimiento es claro, en la doble imposibilidad para la compra, falta de dinero y no poder obtener la autorización de Adigsa para la compraventa.

Y, dicho incumplimiento deviene esencial y excluyente, pues que el cambio de nombre de la propiedad en Adigsa por los vendedores (por herencia) se hiciera tras la fecha señalada para la venta, no resulta esencial, pues aparece como un mero trámite que se practicó sin problemas, como resulta de la certificación de Adigsa, que no indica problema alguno en ello; resultando que por la parte vendedora fue aceptada la herencia de su padre en escritura de fecha 9 de mayo de 2007 (doc. 6) y se inscribió en el Registro de la Propiedad en fecha 14 de junio de 2007 (doc. 7), antes de la fecha para escritura la venta. Y, si bien se acudió a Adigsa para el cambio de nombre en fecha ulterior a la pactada para la formalización de la escritura pública, no consta, que dado que ya había sido aceptada e inscrita, dicho mero trámite de cambio de nombre se pudiere haber realizado al tiempo (o inmediato anterior) en que se pedía autorización para la compraventa ante el mismo organismo. Es decir, no consta que dicho cambio de nombre fuere obstáculo alguno para no realizar la venta en plazo, al no constar que dicho trámite tuviere problema alguno en su práctica. Distinto al trámite de que la parte compradora tenía una primera vivienda en propiedad, que no se trataba de un mero trámite como el cambio de nombre, sino de la necesidad de una venta como requisito indispensable, que aún a día de hoy no se ha producido.

En definitiva, la formalización de la escritura pública devino imposible por causa principal imputable a la parte compradora, al carecer de dinero y falta de venta de su vivienda, hechos esenciales que frustraron la venta, y no el mero retraso en el simple trámite de cambio de nombre en Adigsa por parte de la vendedora.

Por ello, procede estimar el recurso de apelación deducido por la codemandada Dña. Delia , al entender imputable el incumplimiento a la parte compradora, que conforme al contrato de arras da lugar a la perdida de las arras entregadas, y, por tanto a desestimar la demanda deducida contra la codemandada Dña. Delia .

La estimación del recurso de Dña. Delia , conlleva que se desestime la impugnación de la parte actora, en que consideraba que el incumplimiento era solo imputable a la codemandada.

TERCERO.- E, igualmente debe desestimarse la impugnación de la sentencia por la actora en la absolución del representante de FIN PISO S.L., el Sr. Roman , pues el mismo no puede responsabilizarse de que los compradores no tuvieran financiación y que no hubieren vendido la vivienda, que en definitiva, es lo que frustró la operación. Reconociendo el actor que tenía su vivienda en venta ante varias agencias además de la Don. Roman ; y sin que pueda imputarse Don. Roman que no obtuviera comprador. En relación al engaño sobre la vivienda de autos, como hemos visto consta reflejado en el contrato de arras su calificación, y reconoce el actor en juicio que conocía algunas de las cosas sobre las viviendas de protección oficial, entre ellas la de que no tenían que tener una primera vivienda de propiedad; por lo que no existe engaño invalidante, sólo que no consiguieron vender la vivienda, causa única de la falta de realización de la operación de compraventa, en que no tiene responsabilidad alguna Don. Roman .

CUARTO.- Al ser desestimada la demanda deducida frente a Dña. Delia , procede condenar a la parte actora a las costas causadas en la instancia a la misma, y, manteniendo la condena a la actora en las costas causadas a la mercantil codemandada.

Al ser estimado el recurso de Dña. Delia no procede hacer especial condena de las costas causadas por su recurso. Y, con desestimación de la impugnación deducida por la parte actora, procede hacer expresa imposición a la misma de las costas causadas por su impugnación ( art. 398 en relación con el art. 394 de la L.E.C .).

Vistos los preceptos citados y demás aplicables.

Fallo

El Tribunal acuerda: ESTIMAR el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de Dña. Delia , Y DESESTIMAR la impugnación deducida por la representación procesal D. Darío y Dña. Loreto , contra la Sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Badalona (ant. CI-10) dictada en fecha 6 de abril de 2010 , que debemos REVOCAR Y REVOCAMOS EN PARTE la misma, en el sentido, de que procede desestimar la demanda deducida por D. Darío y Dña. Loreto contra Dña. Delia , absolviendo a la misma de todas las pretensiones deducidas en su contra, con expresa imposición a la parte actora de las costas causadas en la instancia a la codemandada Dña. Delia , y, confirmando el resto de la sentencia en relación a FIN PISO S.L.. Respecto el recurso de Dña. Delia no procede hacer especial condena de las costas causadas por el mismo. Y, procede hacer expresa imposición a la parte actora de las costas causadas por su impugnación.

Procédase a la devolución del depósito consignado al apelante.

La presente sentencia es susceptible de recurso de casación si concurren los requisitos legales ( art. 469 - 477 - disposición final 16 LEC ), que se interpondrá ante este Tribunal en un plazo de veinte días a contar desde la notificación de la presente.

Firme esta resolución, devuélvanse los autos al Juzgado de su procedencia, con certificación de la misma.

Pronuncian y firman esta sentencia los indicados Magistrados integrantes de este Tribunal.