Sentencia Civil Nº 583/2010, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 819/2009 de 25 de Octubre de 2010

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN DECIMOTERCERA

ROLLO Nº 819/2009-C3

JUICIO ORDINARIO Nº 213/2009

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 2 DE MATARÓ

S E N T E N C I A Nº 583/2010

Ilmos. Sres.

D. JOAN CREMADES MORANT

Dª. ISABEL CARRIEDO MOMPÍN

Dª. Mª DELS ÀNGELS GOMIS MASQUÉ

D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL

En la ciudad de Barcelona, a veinticinco de octubre de dos mil diez.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimotercera de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio Ordinario nº 213/2009, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Mataró , a instancia de LUTX CORPORACIÓ, S.L., representada por el Procurador de los Tribunales D. FRANCISCO PASCUAL PASCUAL, contra Dª. Genoveva , no comparecida en esta alzada; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte actora contra la Sentencia dictada en los mismos el día 10 de junio de 2009, por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO:

Que estimando parcialmente la demanda interpuesta por el Procurador doña María Pilar Martínez Rivero, en nombre y representación de Lutx Corporació, S.L., contra doña Genoveva , representada por el Procurador doña Pilar Crespo Roca, debo declarar y declaro enervada la acción de desahucio entablada por la actora, desestimando la acción de resolución del contrato convenido entre las partes, y debo condenar y condeno a la demandada a pagar a la actora la suma de doce mil ochocientos cuarenta y tres euros con setenta y un céntimos (12.843,71 euros), en concepto de rentas debidas, más los intereses de dicha cantidad conforme a lo pactado por las partes. Todo ello, con expresa imposición a la parte demandada de las costas causadas en el procedimiento.".

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte actora mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria que no se opuso al mismo; elevándose finalmente las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 13 de octubre de 2010.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente la Ilma. Sra. Magistrada Dª. Mª DELS ÀNGELS GOMIS MASQUÉ.

Fundamentos

PRIMERO.- Alega la mercantil actora, propietaria de una vivienda unifamiliar, que en fecha 14 de julio de 2008 suscribió con la demandada un contrato de arrendamiento con opción de compra de cinco años de duración y por una renta mensual de 1600 euros, habiendo la arrendataria dejado de abonar las rentas a partir del mes de octubre del mismo año 2008, adeudando al tiempo de presentarse la demanda (29.1.2009) la suma de 6400€. Con tal base fáctica, la actora interesa se dicte sentencia por la que: (1) se declare el desahucio de la vivienda, condenando a la demandada a su desalojo con apercibimiento de lanzamiento, (2) se condene a la demandada al pago de la suma de 6418'65€ (cantidad resultante de sumar las rentas adeudadas más los gastos bancarios de devolución) más las que venzan en lo sucesivo hasta el momento del lanzamiento junto con los intereses que se devenguen de acuerdo con lo pactado en la cláusula 4º del contrato y (3 ) que se declare extinguido el contrato de opción de compra, todo ello con imposición de las costas a la demandada.

Con la contestación a la demanda la demandada aporta resguardo de haber efectuado en fecha 8.4.2009 consignación en la cuenta de Depósitos y Consignaciones judiciales por importe de 6418'65€ consignados en la demanda; en virtud de dicha consignación solicita que de declare enervada la acción de desahucio, y con ello vigente el derecho de opción de compra, alegando que del incumplimiento de la obligación de pago de la renta no puede deducirse en modo alguno su voluntad de desistir del contrato de arrendamiento, habiéndose producido el impago porque a partir del mes de enero de 2009 la demandante empezó a girar recibos por importe de 1737'58€, no siendo aún procedente la actualización de la renta sino transcurrida la primera anualidad del contrato, no habiéndosele notificado oportunamente dicho incremento ni justificado que se trate de repercusión de gastos, por lo que procedió a la devolución de los recibos ante la duda generada sobre la corrección de la cuantía.

En la audiencia previa se fijaron como cuestiones controvertidas la procedencia de la enervación, la procedencia de la extinción del derecho de opción de compra y el importe de la renta mensual, por cuanto mientras la actora sostiene que la renta procedente desde el mes de enero de 2009 asciende a 1737'58€, la demandada mantiene que la renta hasta junio de 2009 ha de ser de 1600€.

Tras el acto de la audiencia previa la demandada consignó la suma de 6.970'44€, importe de las rentas correspondientes a las mensualidades de febrero a mayo, inclusive.

La sentencia de primera instancia estima parcialmente la demanda y declara enervada la acción de desahucio entablada por la actora, desestima la acción de resolución del contrato convenido y, tras fijar la renta procedente en la suma de 1600€ mensuales, condena a la demandada al pago de la cantidad de 12.843'71€ en concepto de rentas debidas más los intereses pactados por las partes, con expresa imposición de las costas a la demandada.

Frente a dicha resolución se alza la parte demandante por medio del presente recurso y la impugna alegando que no procede la enervación de la acción al ser la consignación efectuada parcial y extemporánea, y por tanto ha de declararse resuelto tanto el contrato de arrendamiento como el derecho de opción, y que la renta procedente a partir de enero de 2009 asciende a 1737'58€, por lo que la condena al pago ha de acomodarse a dicha cuantificación.

En consecuencia, el debate en esta segunda instancia queda fijado en los mismos términos que en la primera.

SEGUNDO.- No se aceptan los fundamentos de derecho de la sentencia recurrida.

La cuestión esencial en esta controversia reside en determinar si la consignación efectuada por la demandada enerva o no la acción.

El artículo 22.4 LEC establecía en su redacción vigente al tiempo de presentarse la demanda que "Los procesos de desahucio de finca urbana por falta de pago de las rentas o cantidades debidas por el arrendatario terminarán si, antes de la celebración de la vista, el arrendatario paga al actor pone a su disposición en el tribunal o notarialmente el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio"; es decir, de acuerdo con dicho precepto el pago o puesta a disposición notarial o judicialmente ha de efectuarse "antes de la celebración de la vista". Si bien en el caso del juicio verbal esta expresión resulta clara, ello comporta un problema de interpretación respecto de cual es el momento hasta el que puede ser realizada el pago o consignación con eficacia enervadora (dies ad quem) en los supuestos, como el que nos ocupa, en que el pleito se ha seguido a través del procedimiento ordinario. En tal tesitura existe jurisprudencia contradictoria a la hora de determinar cual es el momento en que el arrendatario puede válidamente enervar la acción, si hasta el momento de contestar la demanda o hasta el momento anterior a la celebración del acto de la audiencia previa.

Con la demanda se ejercita una acción de desahucio, pero la litis no queda trabada, en el caso del juicio verbal, hasta el acto del juicio con la contestación a la demanda, de ahí que pueda enervarse dicha acción justo hasta el momento anterior al inicio de dicho acto.

De ahí que algunos autores sostengan que el momento hasta el que puede efectuarse el pago o la consignación con eficacia enervadora sea antes de la contestación a la demanda. Este tribunal (siguiendo el mismo criterio que mantenía en la aplicación del art. 1563 de la anterior LEC en los supuestos en que el desahucio se conocía a través del juicio de cognición) mantiene que la referencia hecha en el precepto al acto de la vista ha de ser interpretado en el caso del procedimiento ordinaria al acto de la audiencia previa, por cuanto, en ese momento es cuando quedan definitivamente establecidos, de acuerdo con lo dispuesto en los artículos 426 y ss, los términos de la litis.

No puede considerarse que la posibilidad de enervar la acción haya de prolongarse hasta el momento anterior a la celebración del juicio, ya que no puede obviarse que en dicho momento no queda pendiente más que la práctica de la prueba, habiéndose fijado definitivamente los términos de la controversia, resuelto cuestiones procesales e incluso propuesto prueba y resuelto sobre su admisión.

En el caso de autos, la consignación efectuada al tiempo de contestarse a la demanda sólo cubría las cantidades en cuya inefectividad se fundaba la demanda (rentas correspondientes a las mensualidades de octubre de 2008 a enero de 2009), pero no las que adeudaba en el momento de la consignación, que se efectuó el 8 de abril, por lo que habían vencido y se encontraban pendientes las rentas correspondientes a los meses de febrero a abril inclusive, de manera que tal consignación resulta insuficiente, al ser parcial, y por tanto, carente de efecto enervador. Igualmente, carece de eficacia a tal fin la consignación efectuada con posterioridad a la celebración de la audiencia previa, al ser la misma extemporánea.

En definitiva, indiscutido el impago y careciendo la consignación efectuada de efectos enervadores, ha de estimarse el desahucio.

La resolución del contrato de arrendamiento comporta la extinción del derecho de opción de compra, sin necesidad de mayores consideraciones.

TERCERO.- Sentado lo anterior procede entrar a resolver acerca de la acción de reclamación de cantidad acumulada.

Al tiempo de presentarse la demanda, la arrendataria adeudaba la rentas correspondientes a las mensualidades de octubre de 2008 a enero de 2009 a razón de 1600€ mensuales. En el acto de la audiencia previa, la actora extendió su reclamación a las rentas vencidas posteriormente hasta ese momento, significando que la renta mensual a partir de enero de 2009 inclusive ascendía a 1737'57€.

El importe de la renta es controvertido por la demandada, alegando que el incremento o actualización por aplicación del IPC no puede efectuarse sino hasta que haya transcurrido la primera anualidad del contrato, esto es hasta julio de 2009, alegación que es acogida por la juez a quo, fijándose la renta reclamada en el importe de 1600€ mensuales.

La actora impugna este pronunciamiento, por lo que en primer término es preciso pronunciarse acerca de la cuantía de la renta.

Tras un examen de lo actuado, concretamente de los documentos -recibos impagados y devueltos- aportados por la actora en el acto de la audiencia previa, resulta que dicho incremento no responde a la actualización o revisión de la renta anual por aplicación del IPC, sino a la repercusión de la tasas de alcantarillado (clavegueram) y basuras (escombraries). Por tanto, descartado el motivo de oposición y no habiéndose discutido por la arrendataria la procedencia de dichas repercusiones, que, por otro lado, son conformes a lo pactado en la cláusula 4ª del contrato, ha de establecerse la renta debida a partir de enero de 2009 en la suma de 1737'58 €. En consecuencia, adeudadas al tiempo de dictarse la sentencia de primera instancia las rentas correspondientes a los meses de octubre de 2008 a mayo de 2009 a razón del importe mensual más arriba indicado, ha de concluirse que la demandada debía a la arrendadora la suma de 13.487'9 € en concepto de rentas pendientes, a lo que ha de añadirse la cantidad de 39'07 € en concepto de gastos bancarios acreditados (docs 5 a 7 de la demanda y 13 a 17 de los aportados en la audiencia previa), que ha sido en todo momento indiscutida, lo que totaliza la suma de 13.526'97€, a cuyo pago se le condena.

De acuerdo con lo dispuesto en los artículos 1100, 1101 y 1108 CC , la señalada suma devengará el interés legal desde la fecha de interposición de la demanda.

Igualmente, conforme interesado por la actora y en virtud de lo dispuesto en el artículo 220 LEC , procede condenar a la demandada al pago de las rentas vencidas e impagadas desde la fecha señalada hasta la fecha de resolución del contrato.

Las sumas consignadas por la arrendataria (13.389€) deberán aplicarse a la condena establecida, debiendo asimismo tenerse en consideración para el cómputo de intereses.

Por todo cuanto antecede, estimando el recurso de apelación deducido, procede revocar la sentencia de primera instancia y dictar otra en su lugar en los términos que anteceden.

CUARTO.- Los anteriores pronunciamientos comportan que haya de confirmase la condena a la demandada al pago de las costas contenida en la sentencia de primera instancia.

Por otra parte, estimándose el recurso de apelación, no procede una especial imposición de las devengadas en esta alzada (art. 398.2 ).

Fallo

ESTIMANDO el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de LUXT CORPORACIÓ S.L. contra la sentencia de fecha 10 de junio de 2009 dictada en el procedimiento ordinario nº 213/2009 del Juzgado de 1ª Instancia nº 2 de Mataró, SE REVOCA la señalada resolución y en su lugar se dicta otra por la que, estimando íntegramente la demanda interpuesta por la citada apelante contra Dª Genoveva :

- SE DA LUGAR al desahucio de la vivienda sita en el Camí DIRECCION000 núm. NUM000 - NUM001 de Sant Vicenç de Montalt, condenando a la demandada a dejarla libre, vacua y expedita a disposición de la actora, con apercibimiento de lanzamiento.

- SE DECLARA EXTINGUIDO el derecho de opción de compra sobre la misma.

- SE CONDENA a la demandada al pago de la suma de 13.526'97 (TRECE MIL QUINIENTOS VEINTISÉIS CON NOVENTA Y SIETE CÉNTIMOS) EUROS, más los intereses de dicha suma desde la fecha de interposición a la demanda, así como al de todas las rentas devengadas hasta la fecha de resolución del contrato de alquiler.

- Se confirma la imposición a la demandada de las costas de la primera instancia.

- No se efectúa un especial pronunciamiento sobre las costas de la apelación.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.