Sentencia Civil Nº 585/2012, Audiencia Provincial de Murcia, Sección 1, Rec 145/2012 de 18 de Diciembre de 2012

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

MURCIA

SENTENCIA: 00585/2012

J. Primera instancia nº 13 de Murcia

Ordinario 811/2010

S E N T E N C I A nº 585/2012

Ilmos Sres.

D. Andrés Pacheco Guevara

Presidente

D. Cayetano Blasco Ramón

Dª Mª Carmen Plana Arnaldos

Magistrados

En Murcia, a dieciocho de diciembre de dos mil doce.

Habiendo visto en grado de apelación la SECCION PRIMERA de esta Ilma. Audiencia Provincial los autos de Juicio Ordinarionº 811/2010, que en primera instancia se han seguido en el Juzgado civil de Primera Instancia nº 13 de Murcia, entre las partes: como actora Erasmo y MUEBLES MARÍN DISEÑO , representada por el Procurador Sr. SANTIAGO SANCHEZ ALDEGUER y defendida por el Letrado Sr. EDUARDO ANDUGAR CARBONELL, y como demandada ALIANZA CORPORACIÓN INMOBILIARIA DEL MEDITERRANEO, S.L. (anteriormente LAS TORRES DE GOLF DE NUEVA CONDOMINA, S.L.), representada por la Procuradora Sra. Mª ASUNCIÓN MERCADER ROCA y defendida por la Letrada Sra. CARMEN FUSTER MIÑANA.

En esta alzada actúan como apelantes ALIANZA CORPORACIÓN INMOBILIARIA DEL MEDITERRANEO, S.L., personándose por la Procuradora Sra. Mª ASUNCIÓN MERCADER ROCA, y Erasmo y MUEBLES MARÍN DISEÑO , personándose por el Procurador Sr. SANTIAGO SANCHEZ ALDEGUER; y como apelados Erasmo y MUEBLES MARÍN DISEÑO , personándose por el Procurador antes citado y ALIANZA CORPORACIÓN INMOBILIARIA DEL MEDITERRANEO, S.L., personándose por la Procuradora antes citada. Siendo Ponente la Magistrada suplente Dª Mª Carmen Plana Arnaldos, que expresa la convicción del Tribunal.

Antecedentes

PRIMERO.-El Juzgado de Instancia citado, con fecha cinco de septiembre de 2011dictó en los autos principales de los que dimana el presente Rollo la Sentencia cuya parte dispositiva dice así: ' FALLO: Que estimando en parte la demanda formulada por la representación procesal de D. Erasmo y MUEBLES MARÍN DISEÑO S.L. contra ALIANZA CORPORACIÓN INMOBILIARIA DEL MEDITERRANEO, S.L. debo, respecto de D. Erasmo :

- Declarar la resolución del contrato de compraventa de fecha 20-10-2006, como consecuencia del incumplimiento de la vendedora de entregar la vivienda en el plazo pactado.

- Como consecuencia de la resolución, condenar a la demandada a devolver a la demandante la suma de CINCUENTA Y CINCO MIL EUROS (55.000 €) entregados a la vendedora en concepto de plazos del precio, más los intereses legales de la citada cantidad desde la fecha en la que la demandante había requerido a la demandada su devolución por conducto notarial.

Y respecto de MUEBLES MARIN DISEÑO S.L.:

- Declarar la resolución del contrato de compraventa de fecha 20-10-2006, como consecuencia del incumplimiento de la vendedora de entregar la vivienda en el plazo pactado.

- Como consecuencia de la resolución, condenar a la demandada a devolver a la demandante la suma de TREINTA Y SEIS MIL CIENTO NOVENTA Y OCHO EUROS (36.188 €) entregados a la vendedora en concepto de plazos del precio, más los intereses legales de la citada cantidad desde la fecha en la que la demandante había requerido a la demandada su devolución por conducto notarial.

Y desestimando la demanda reconvencional formulada por ALIANZA CORPORACIÓN INMOBILIARIA DEL MEDITERRANEO, S.L. contra D. Erasmo y MUEBLES MARÍN DISEÑO S.L., debo absolver y absuelvo a las demandadas de las pretensiones deducidas contra ellas.

No se hace imposición de las costas procesales a ninguna de las partes litigantes.'

SEGUNDO.-Contra la anterior sentencia en tiempo y forma se interpuso recurso de apelación por ALIANZA CORPORACIÓN INMOBILIARIA DEL MEDITERRANEO, S.L. y por Erasmo y MUEBLES MARÍN DISEÑO .

Admitidos a trámite los recursos se dio traslado a la otra parte, presentando ambos sendos escritos de oposición.

TERCERO.-Por el Juzgado se remitieron los autos originales a esta Audiencia en la que se formó el oportuno Rollo145/2012por la Sección Primera;por medio del correspondiente proveído se acordó traer los autos a la vista para dictar sentencia, señalándose para la celebración de la deliberación y fallo el día 28 de noviembre de 2.012.

CUARTO.-En la sustanciación de ambas instancias se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO-Se plantean ante esta alzada recursos de apelación tanto por el demandante en la instancia, como por el demandado-reconviniente. El objeto del proceso versa sobre la resolución de un contrato de compraventa de vivienda perfeccionado sobre plano El demandante solicitó en su demanda inicial la resolución de los contratos de compraventa de dos inmuebles adquiridos al demandado-vendedor, alegando la existencia de incumplimiento esencial de las obligaciones derivadas del contrato debido tanto al retraso en la entrega como a las condiciones urbanisticas del entorno, solicitando la devolución de las cantidades entregadas a cuenta del precio, el interés devengado por las mismas, e indemnización de los daños y perjuicios causados, que se cuantificaban en el 60% de las cantidades entregadas a cuenta. Por su parte, el demandado reconvino solicitando el cumplimiento del contrato.

La sentencia impugnada estima parcialmente la demanda, declarando la resolución de los contratos de compraventa y condenando a la demandada a la restitución a la parte compradora de las cantidades entregadas a cuenta y los intereses de ésa cantidad desde que se hizo el requerimiento extrajudicial fehaciente de devolución. La resolución desestima integramente la reconvención de la parte vendedora y no hace imposición de las costas procesales a ninguna de las partes.

SEGUNDO.-En su recurso de apelación la mercantil vendedora solicita la revocación de la sentencia de instancia en lo referente tanto a la resolución declarada como a los intereses a cuyo pago se condena a la parte ahora apelante, pidiendo la confirmación de la citada resolución de instancia en relación a la indemnización que no estima, y a las costas. Por último, solicita la condena de la otra parte al pago de las costas de la alzada.

Frente a la declaración de resolución, alega el apelante, básicamente, que el retraso no supone incumplimiento esencial que permita la resolución, tal como reconoce la sentencia impugnada, y que en este caso el retraso se produjo por causas justificadas, lo que resulta amparado por la cláusula prevista en los contratos al efecto (la estipulación octava de los contratos prevé el plazo de entrega 'salvo causa justificada de demora') y, por tanto, impide la declaración de resolución por tal motivo. En cuanto a las deficiencias en la urbanización, entiende que son imputables a la urbanizadora y no a la mercantil vendedora y por tanto, al no incumplir sus obligaciones, no está justificado que la compradora resuelva los contratos.

Si bien en el recurso se explican pormenorizadamente los motivos por los que se produjo el retraso en el cumplimiento, ello no implica que se trate de un retraso justificado, ya que se trata de vicisitudes y trámites administrativos habituales en el ámbito de la construcción inmobiliaria que la vendedora como profesional del sector debió haber previsto. De cualquier modo, tal como reconoce la mercantil apelante, no es sólo el retraso lo que supone un incumplimiento contractual, sino que tal incumplimiento se ha de juzgar unido a las deficiencias en la urbanización, que hacen que lo pactado y lo entregado no se correspondan, frustrando las legitimas expectativas de los apelados. Los compradores, si atendemos al contrato firmado (tanto el texto como la publicidad) adquieren un inmueble de determinadas caracteristicas y condiciones físicas y en un determinado entorno con concretas prestaciones y elementos. Es el conjunto lo que se publicita; estamos por tanto en un supuesto en el que es necesario integrar en la oferta contractual la publicidad, y sobre esa base se ha de determinar la existencia o no de incumplimiento de la obligación de entrega en las condiciones pactadas, como hace la sentencia de instancia.

Tal como señala la AP de Málaga (SAP de 22 de junio de 2007) de la doctrina reiterada del Tribunal Supremo acerca de la publicidad sobre la venta de bienes y en concreto de viviendas que forman parte de la promoción que las empresas efectúan, se manifiesta como una cuestión fuera de duda que esos ofrecimientos forman parte del ulterior o simultáneo contrato y pueden ser exigidos por la parte que entienda que se han omitido. Cuando no hay concordancia entre el ofrecimiento publicado y lo realmente entregado nace el conflicto, ya que el adquirente pide el cumplimiento, si este fuera posible, o la resolución del contrato. Recordemos que, como consumidor, el adquirente en estos casos está protegido tanto por la LGDCU como, epecificamente, por el R.D. 515/1989, de 21 de abril , que regula la información a suministrar a los consumidores en la compra de sus vivienda, y según deriva del articulo 3.2 de la citada norma , el comprador puede exigir los servicios o instalaciones que estén incluidos en la oferta, promoción y publicidad aunque no figuren expresamente en el contrato ('...2.- Los datos, características y condiciones relativas a la construcción de la vivienda, a su ubicación, servicios e instalaciones, adquisición, utilización y pago que se incluyan en la oferta, promoción y publicidad serán exigibles aun cuando no figuren expresamente en el contrato celebrado').

En el sentido que señalamos, la doctrina del TS se manifiesta de forma muy clara en la sentencia de 12 de julio de 2011 (el supuesto es el mismo que el de la sentencia de la AP de Málaga citada, frente a la que se planteó recurso de casación): 'El folleto litigioso no responde, o al menos únicamente, a una mera función de promoción, sino que constituye una auténtica oferta publicitaria en tanto que se trata de una información concreta, que contiene datos objetivos, referidos a características relevantes, y que, si cabe entender que no es oferta en sentido 'estricto' (en cuanto que no recoge todos los elementos esenciales SS. 26 de marzo de 1.993 y 28 de enero de 2.000 , entre otras), resulta incuestionable su importancia desde la perspectiva de la integración contractual ( art. 1.258 CC ), dada su repercusión relevante en la formación del consentimiento'.

Tal como señala la citada resolución de nuestro Alto Tribunal: Además hay que tener en cuenta: (a) Que se adquirió sobre plano y que éste no permitía apreciar la falta de veracidad del folleto, lo que excluye cualquier atisbo de conocimiento por los compradores de la realidad de lo que adquirían; (b) Que las características valoradas influyeron de manera decisiva en la adquisición. Evidentemente se trata de una representación subjetiva de una parte, pero conocida, e incitada, por la vendedora, que hace especial hincapié en las mismas para persuadir, e, incluso, determinar la voluntad de los compradores; (c) La exigencia de los compradores no responde a parámetros subjetivos -de capricho, 'ad gustum', etc-, sino a circunstancias objetivas razonables, en el sentido de que un tercero en la misma situación, tanto 'ex ante', como después a la vista de la realidad, habría actuado del mismo modo; (d) La buena fe contractual exige un comportamiento coherente con la confianza creada en el tráfico ( art. 1.258 CC ; SS., entre otras, 7 de diciembre de 2.009 y 10 de junio y 7 de diciembre de 2.010 ) y la misma no se observa cuando se falta a la verdad ofreciendo unas viviendas que luego no reúnen las características con que se ofertaron.

En el supuesto sometido a la consideración de esta alzada tanto en la memoria que acompañaba al contrato, como en la publicidad constan las características del entorno, bajo el epígrafe 'zonas comunes y urbanización': ...- Jardín privado, sembrado de césped, plantaciones arboles y arbustos, sistema de riego automático, caminos peatonales, mobiliario urbano, farolas, iluminación ambiental. - Urbanización cerrada, control de accesos. - Piscinas exteriores (mayores y niños) iluminadas. - Zona de juego de niños. - Equipamientos deportivos privados. -Edificación exenta en jardín con spa, solarium, gimnasio y vestuarios. Estas caracteristicas y el entorno urbanizado, que incluye un campo para la practica del golf, que tampoco existe, se reflejan en las fotografías de la publicidad, que distan mucho de la realidad actual del entorno, tal como expresamente refleja el informe pericial del ingeniero de la edificación Sr. Pedro Antonio . Tras un examen pormenorizado de la prueba documental y a pericial obrante en las actuaciones, esta Sala llega a la conclusión, compartida con el Juzgador de instancia, de que la entidad vendedora, ahora apelante, incumplió sobradamente con lo ofertado en la publicidad específica de su promoción. En efecto, basta observar las fotografías aportadas para poder afirmar que las excepcionales condiciones del entorno ofertadas y los servicios que deberían existir en la urbanización no existen en la realidad actual, y por tanto, el incumplimiento de la vendedora permite a la compradora resolver el contrato.

Aunque la mercantil apelante alega que realmente es a la entidad urbanizadora a la que corresponde el desarrollo de la urbanización y por tanto ella es la responsable de las deficiencias existentes, ello no exime a la vendedora del cumplimiento de lo comprometido, que como ya hemos dicho incluye un entorno de las características publicitadas, porque en base a ello se conformó la voluntad del comprador y se consintió, y en base a ello se fijó la contraprestación, el precio.

Procede, por todo lo expuesto, la desestimación del recurso de apelación interpuesto por la mercantil ALIANZA CORPORACIÓN INMOBILIARIA DEL MEDITERRANEO, S.L. (anteriormente LAS TORRES DE GOLF DE NUEVA CONDOMINA, S.L.).

TERCERO.-El demandante en la instancia recurre la sentencia en lo que se refiere a la no imposición de costas, entendiendo que se deben imponer las costas al demandado por haber desestimado integramente la reconvención. En este sentido, la sentencia explica claramente cual ha sido el criterio utilizado por el juzgador para el pronunciamiento sobre las costas, que es considerar que se ha estimado parcialmente la demanda, ya que no se ha concedido la indemnización de daños y perjuicios solicitada. Por tanto, aunque se haya desestimado la reconvención, al ser la estimación de la demanda solo parcial, el artículo 394 de la LEC permite al juzgador no imponer las costas a ninguna de las partes, tal como se ha hecho en este caso.

Es doctrina constante del TS que la reconvención debe ser objeto de pronunciamiento autónomo respecto de la demanda principal, en materia de costas. Por otra parte, la imposición de las costas en primera instancia sigue el principio del vencimiento, cuya posible exclusión exige que el Juzgador lo aprecie razonándolo debidamente. En este caso, el Juzgador de instancia considera que no se deben imponer las costas, en relación a la demanda porque se ha estimado solo parcialmente y, en relación a la reconvención, teniendo en cuenta los razonamientos que se exponen en la sentencia, es claro que existian dudas, que se han aclarado en el procedimiento, sobre el grado de cumplimiento de las obligaciones de las partes, con lo que se justifica el criterio adoptado por el Juez de no imponer las costas de la reconvención.

En definitiva, el recurso ha de ser desestimado.

CUARTO.-La desestimación de los dos recursos conlleva la imposición a los apelantes de las costas ocasionadas en esta alzada conforme al artículo 398 en relación con el 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Vistos los artículos citados en la sentencia recurrida y demás de general aplicación.

Fallo

Que desestimando los recurso de apelación interpuestos por la representación procesal de ALIANZA CORPORACIÓN INMOBILIARIA DEL MEDITERRANEO, S.L., y Erasmo y MUEBLES MARÍN DISEÑO contra la sentencia dictada el cinco de septiembre de 2011 por el Juzgado de Primera Instancia número trece de Murcia , debemos CONFIRMAR Y CONFIRMAMOSdicha resolución, con imposición de las costas a los recurrentes.

Remítanse los autos principales, con testimonio de la presente resolución, al Juzgado de origen para su ejecución.

Así por esta nuestra sentencia, contra la que caben los recursos establecidos en la LEC de 2000, definitivamente juzgando, lo pronunciamos mandamos y firmamos.