Sentencia CIVIL Nº 585/2019, Audiencia Provincial de Burgos, Sección 3, Rec 338/2019 de 21 de Noviembre de 2019

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 3

BURGOS

SENTENCIA: 00585/2019

Modelo: N10250

PASEO DE LA AUDIENCIA Nº 10

Teléfono:947259950 Fax:947259952

Correo electrónico:

Equipo/usuario: MGG

N.I.G.09018 41 1 2018 0000893

ROLLO: RPL RECURSO DE APELACION (LECN) 0000338 /2019

Juzgado de procedencia:JDO.1A.INST.E INSTRUCCION N.2 de ARANDA DE DUERO

Procedimiento de origen:ORD PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000412 /2018

Recurrente: Isabel

Procurador: PAULA GIL-PERALTA ANTOLIN

Abogado: SOLEDAD ROMERAL MARTIN

Recurrido: Justa, Santos

Procurador: MARCOS MARIA ARNAIZ DE UGARTE,

Abogado: JORGE GARCIA BUSTAMANTE,

La Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Burgos, integrada por los Ilmos. Sres. Magistrados DON ILDEFONSO BARCALA FERNÁNDEZ DE PALENCIA, Presidente, DOÑA ARABELA GARCIA ESPINA, y DON JOSÉ IGNACIO MELGOSA CAMARERO, ha dictado la siguiente.

SENTENCIA Nº 585

En BURGOS, a veintiuno de noviembre de dos mil diecinueve

VISTOen grado de apelación ante esta Sección 003, de la Audiencia Provincial de BURGOS, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000412 /2018, procedentes del JDO.1A.INST.E INSTRUCCION N.2 de ARANDA DE DUERO, a los que ha correspondido el Rollo RECURSO DE APELACION (LECN) 0000338 /2019, en los que aparece como parte apelante, Dª. Isabel, representada por la Procuradora de los tribunales, Dª. PAULA GIL- PERALTA ANTOLIN, asistido por la Abogada Dª. SOLEDAD ROMERAL MARTIN, y como parte apelada, D. Santos y Dª. Justa, representados por el Procurador de los tribunales, D. MARCOS MARIA ARNAIZ DE UGARTE, asistido por el Abogado D. JORGE GARCIA BUSTAMANTE, sobre reclamación de cantidad, siendo el Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. JOSE IGNACIO MELGOSA CAMARERO, que expresa el parecer de la Sala.

Antecedentes

1.-Los de la resolución recurrida, que contiene la siguiente Parte Dispositiva: 'Que estimando íntegramente la demanda interpuesta por don Santos y doña Justa representados por el Procurador don Marcos María Arnaiz de Ugarte, frente a doña Isabel representada por el Procurador doña Virginia Gutiérrez debo condenar a la demandada al pago de 12.700 euros mas el interés legal correspondiente e imposición de costas causadas'.

2.-Notificada la anterior resolución a las partes, por la representación procesal de DON Santos Y DOÑA Justa se presentó escrito interponiendo recurso de apelación, que fue admitido en tiempo y forma. Dado traslado a la parte contraria, para que en el término de diez días presentase escrito de oposición al recurso o de impugnación de la resolución, lo verificó en tiempo y forma, oponiéndose al recurso mediante el correspondiente escrito que consta en las actuaciones; acordándose por el Juzgado la remisión de los autos a la Audiencia Provincial de Burgos, habiendo correspondido en el reparto general de asuntos, a esta Sección Tercera de la Audiencia Provincial.

3.-Recibidos los autos y formado el correspondiente Rollo de Sala, se turnó de ponencia, señalándose para votación y fallo el día 15 de octubre de 2019, en que tuvo lugar, quedando las actuaciones en poder del Ilmo. Sr. Magistrado Ponente a fin de dictar la resolución procedente.

4.-En la tramitación del presente recurso se han observado las formalidades legales.

Fundamentos

PRIMERO.-Son hechos debidamente acreditados y no discutidos que deben servir de base a la presente resolución, los que siguen:

1º) Los demandantes y la demandada concertaron con fecha 1 de septiembre de 2014 un contrato de arrendamiento por el cual la demandada arrendaba a los demandantes el piso vivienda de su propiedad sito en la CARRETERA000 de Aranda de Duero (Burgos), por el plazo de un año prorrogable hasta el plazo mínimo de tres años, pactándose una renta mensual de 500 euros para el primer año, y el pago de una fianza de 500 euros.

2º) Con fecha 16 de febrero de 2016 los litigantes suscribieron un nuevo contrato de arrendamiento con opción de compra sobre la misma finca urbana, por el plazo de dos años desde el 1-03-2016 al 28-02-2018, con un renta mensual de 750 euros para el primer año y 850 euros para el segundo, pactándose una opción de compra sobre la finca arrendada estableciéndose el pago por los arrendatarios de una entrada de 5.000 euros, y el precio de 155.000 euros por la compra de la finca, si bien del mismo se descontaban los 5.000 euros de entrada, y si la opción se ejercita en el primer año 4.00 euros por cada mensualidad pagada, y se ejercita en el segundo año 500 euros por las mensualidades pagadas en tal periodo. Se estipuló que la opción de compra debía ejercitarse en el periodo de vigencia del contrato, que la arrendadora podía vender la vivienda a un tercero por un precio superior a la opción de compra, y que si la misma no se ejercitaba en el plazo concedido la arrendadora debía devolver a los arrendatarios los 5.000 euros pagados por la entrada, 3.000 euros pagados en concepto de alquiler durante el primer año de vigencia del arrendamiento, y 4.200 euros en concepto de alquiler por el segundo año de arrendamiento, es decir un tal de 12.200 euros.

3º) El 27 de noviembre de 2016 los litigantes suscribieron un contrato de arras penitenciales sobre la finca arrendada, pactándose el importe de las arrendas en 1.000 euros que los compradores debían abonar mediante ingreso en la cuenta corriente de la vendedora designada en el contrato en el plazo improrrogable de cinco días naturales, estipulándose que en caso que no se realice la transferencia el contrato quedará sin efecto por la que la parte vendedora quedará totalmente liberada de cualquier otra obligación frente a la compradora. El importe de las arras no llegó a ingresarse en la cuenta corriente de la vendedora.

4º) Por burofax de fecha 20-12-2017 el demandante arrendatario comunicó a la demandada arrendadora que no ejercitaba la opción de compra y que el día 28-02-2018 se entregaría la finca arrendada, cosa que así aconteció.

Los demandantes promovieron juicio ordinario contra la demandada reclamando el reintegro de los 500 euros pagados pro fianza en el contrato de arrendamiento de 01-09-2014 y el reintegro de los 12.200 euros previstos en la cláusula 18ª del contrato de arrendamiento con opción de compra para el caso que no se ejercitase la opción de compra, demanda a la cual se opuso la demandada alegando que conforme lo pactado en el contrato de arras penitenciales al no haber abonado los arrendatarios las arras pactadas la vendedora quedó libertada de todas sus obligaciones para con los compradores, y por ello no está obligada a reintegrar cantidad alguna. La sentencia de instancia estimó la demanda y condenó a la demandada al abono de la cantidad reclamada, intereses legales y costas y contra tal sentencia se alza la demandada formulando recurso de apelación y solicitando su revocación a fin de que se dicte otra sentencia que desestime la demanda, con costas para los demandantes, quienes a su vez se oponen al recurso y solicitan la confirmación de la sentencia dictada.

SEGUNDO.-La fianza que por importe de 500 euros (equivalente a una mensualidad de renta) se pactó en el primer contrato de arrendamiento suscrito el 1-09-2014 lo fue para responder del cumplimiento por los arrendatarios de sus obligaciones, principalmente el pago de las rentas pactadas y la entrega de la finca arrendada al finalizar el contrato sin daños ni desperfectos. Y dado que los arrendatarios han cumplido sus obligaciones contractuales, pagando las rentas pactadas y reintegrando la posesión de la finca arrendada, sin que conste que ésta presente daños o desperfectos, es obvio que la arrendadora demandada quede obligada a restituir a los arrendatarios demandantes el importe de la fianza abonada.

Por lo que respecta al reintegro de los 12.200 euros, el mismo se funda en lo pactado en la cláusula 18ª del contrato de arrendamiento con opción de compra suscrito por las partes el 16 de febrero de 2016, en el cual se establece que si llegado el plazo de vencimiento de tal contrato (28-02-2018) los arrendatarios no hubieran ejercitado la opción de compra, la arrendadora se compromete a reintegrar a los arrendatarios, en el plazo de tres meses, la cantidad de 12.200 euros, de los cuales 5.000 euros se corresponde a la entrada pactada, 3.000 euros a las cantidades abonadas en concepto de alquiler durante el primer año de vigencia del contrato y 4.200 euros abonados en concepto de renta durante el segundo año de vigencia del contrato.

Es de hacer notar que los 3.000 y 4.200 euro referidos en la susodicha cláusula 18ª del contrato de arrendamiento con opción de compra, son cantidades abonados como sobreprecio de la renta pactada con referencia a la renta pactada en el primer contrato, que fue de 500 euros. En tal sentido para el primer año de vigencia del contrato de arrendamiento con opción de compra se pactó una renta de 750 euro mensuales, que supone un sobreprecio de 250 euros mensuales respecto de la renta de 500 euros del primer contrato de arrendamiento, 250 euros que multiplicados por 12 suponen 3.000 euros. Y para el segundo año de vigencia del contrato de arrendamiento con opción de compra, se pacta una renta mensual de 850 euros, lo que supone un sobreprecio de 350 euros respecto de la renta de 500 euros mensuales del primer contrato de arrendamiento, 350 euros que multiplicados por 12 meses suponen 4.200 euros. En tal sentido resulta lógico y equitativo que en caso de que los arrendatarios no ejercitasen la opción de compra en el plazo conferido, los dos años de vigencia del contrato, la arrendadora los devolviese tanto los 5.000 euros pagados por la entrada, como las cantidades pagadas por sobreprecio por la renta pactada respecto de la pactada en el primer contrato de arrendamiento.

Alega la demandada y recurrente que las cantidades pagadas de más son una prima o precio del contrato de opción que al no haber sido ejercitada deben perderse. Aquí hemos de señalar que el contrato de opción de compra es un contrato atípico carente de regulación específica que se ampara en el principio de libertad contractual del art. 1.255 del CC y que por lo tanto se rige por los pactos estipulados por las partes, siempre que no sean contrario las normas legales imperativas la moral u el orden público, y subsidiariamente por las normas generales de los contratos y obligaciones. Es habitual que en un contrato de opción de compra se pacte el pago de una prima por parte del optante a quien se concede el derecho de optar y como contraprestación de la obligación que tiene el concedente de la opción de no vender o disponer de la finca objeto de la misma durante el plazo de vigencia del contrato y en el cual el optante puede ejercitar la opción y exigir la venta en las condiciones pactadas, de tal forma que también es habitual que se pacte que para el caso de no ejercicio de la opción el optante pierde la prima pagada sin tener derecho a su devolución. Ahora bien, tal prima es un elemento accesorio del contrato de opción y no esencial u obligatorio, pues tan lícito es que las partes pacte el pago de la prima y su devolución en el caso de no ejercicio de la opción, como que las partes no pacten prima alguna o convengan su devolución en el caso de no ejercicio de la opción. En todo caso debe estarse a lo pactado libremente por las partes en ejercicio de su autonomía de la voluntad o libertad de contratación. Y el presente caso, debe señalarse que conforme lo pactado en el contrato de arrendamiento con opción de compra, se convino por las partes: a) que los arrendatarios podían ejercitar su opción de exigir la compraventa de la finca arrendada en el pazo de dos año de vigencia del contrato, siendo tal opción un derecho de libre ejercicio, no estando obligados a ejercitarla ni a justificar la falta de ejercicio de la opción; b) se pactó de forma expresa en la cláusula 18ª del contrato que en el caso de no ejercicio de la opción de compra por los arrendatarios una vez llegado el vencimiento del contrato el 28-02-2018, la arrendadora se compromete a reintegrar a los arrendatarios, en el plazo de tres meses, las cantidades pagadas de más por los arrendatarios (5.000 euros de la entrada, 3.000 euros por las rentas del primer año y 4.200 euros por las rentas del segundo año, lo que hace un total de 12.200 euros), devolución que no queda condicionada a ninguna otra circunstancia que la falta de ejercicio del derecho de opción durante el plazo de vigencia del contrato. En definitiva, se pacta de forma libre que el ejercicio de la opción es un derecho de libre ejercicio por los arrendatarios que no está sujeto a condición alguna, y que en caso de no ejercicio de tal derecho, la arrendadora debe devolver de forma incondicional los 12.200 euros referidos.

Los demandantes arrendatarios no han ejercitado la opción de compra en el perito de vigencia del contrato, y tal como comunicaron a la arrendadora por medio de burofax de 20-12-2017, vencido el plazo del contrato en fecha 28-02- 2018 hicieron entrega de la posesión de la finca urbana arrendada a la arrendadora demandada, quien por ello y a tenor de lo pactado en la cláusula 18ª del contrato de arrendamiento de opción de compra quedaba obligada en el pazo de tres meses a reintegrar las cantidades señaladas en dicha cláusula es decir los 12.200 euros referidos, cosa que no hizo.

TERCERO.-Para justificar la no devolución de las cantidades previstas en el la cláusula 18ª del contrato de opción de compra la arrendadora demandada alega que en el contrato de arras penitenciales suscrito por las partes el 27-11-2016 se estipuló en el párrafo 2º del pacto segundo, que ' en el supuesto que el importe de las arras -1.000 euros - no se transfiera en el improrrogable plazo de 5 días naturales a contar desde hoy esté contrato quedará sin efecto por la que la parte vendedora quedará totalmente liberada de cualquier otra obligación frente a la compradora', y que dado que los demandantes no ingresaron en el plazo previsto el importe de las arras, la demandada quedó liberada de toda obligación respecto de los mismos. En definitiva, considera la arrendadora apelante que el citado contrato de arras penitenciales supuso el ejercicio de la opción de compra, y que dado que la compraventa no llegó a formalizarse mediante el otorgamiento de la escritura pública los arrendatarios perdieron el derecho al reintegro de las cantidades reclamadas.

Coincidimos con la juez de instancia que la interpretación que la demandada hace tal cláusula contractual no es asumible, y que el referido contrato de arras penitenciales ni implica el ejercicio de la opción de compra ni conlleva la pérdida del derecho al reintegro de las cantidades previstas en la cláusula 18ª del contrato de opción de compra.

De modo previo hemos de señalar que no se entiende muy bien cual es el significado o finalidad que tuvo el citado contrato de arras penitenciales, que prima facie parece inexplicable y un contrato anómalo en el ámbito de la relación contractual mantenida por las partes. Si la intención era ejercitar la opción de compra, tal contrato no era necesario y mucho menos calificando las arras de penitenciales, bastaba con que los arrendatarios comunicasen a la arrendadora de forma fehaciente y dentro del plazo de vigencia del contrato que ejercitaban su derecho de opción y que con ello solicitaban la fijación de fecha y notaria para el otorgamiento de la correspondiente escritura. Es cierto que la prueba de interrogatorio del litigante antes llamada de confesión sólo produce efectos probatorios cuando el litigante interrogado por la parte contraria reconoce hechos personales que le son perjudiciales, pero es preciso decir que lo declarado en tal prueba por el demandante en el sentido que la firma del referido contrato de arras penitenciales estuvo motivada por la necesidad de presentar a la empresa un contrato de compraventa en orden a conseguir una financiación especial, dado que el contrato de arrendamiento con opción de compra no servía para ello, resulta una explicación que nos parece lógica y verosímil, en cuanto que es acorde con el sentido común, máxime cuando si prescindimos de la misma el citado contrato de arras penitenciales carece de todo sentido y explicación racional.

Dicho lo anterior, y en orden a interpretar el significado y alcance jurídico de tal contrato de arras penitenciales, hemos de señalar, en primer lugar, el importe de las arras penitenciales - 1.000 euros - no se transfirió por los demandantes a la cuenta corriente de la demandada designada en el contrato en el plazo de cinco días señalados, y conforme lo previsto en el pacto segundo el contrato quedó sin efecto, es decir no produce efecto o consecuencia jurídica alguna, por lo cual la referencia que la vendedora queda liberada de toda obligación respecto de los compradores es una mención retórica. Tiene razón la parte apelada cuando señala que el contrato de arras es un contrato que se perfecciona con la entrega de la cantidad pactada en concepto de arras, de tal forma que si tal entrega no llega a tener lugar el contrato debe considerase inexistente o carente de todo efecto, pues obviamente tanto estemos ante un caso de arras confirmatorias como en el caso que sean penitenciales, para que el contrato de arras produzca los efectos jurídicos que le son propios (la perfección del contrato de compraventa en el caso de las arras confirmatorias y la posibilidad de exigir el cumplimiento del contrato, y la pérdida o devolución por duplicado de las arras en el caso de las penitenciales) es preciso que las arras sean entregadas.

En segundo lugar, tal como observa la juez de instancia, el contrato lo es de arras penitenciales, que como es sabido se diferencian de las arras confirmatorias en que su pago no implica la perfección en firme de un contrato de compraventa, sino que las partes quedan facultadas para desistir del mismo, con las consecuencias del art. 1.454 del CC, es decir si quien desiste es el comprador que ha entregado las arras las pierde, y si quien desiste es el vendedor que las ha recibido queda obligado a devolverlas por duplicado. No se entiende muy bien que finalidad perseguían las partes con tal contrato de arras penitenciales, pero lo cierto es que en caso de haber pagado las arras la parte compradora quedaba facultada para desistir del contrato de compraventa, con la única consecuencia que perdía lo pagado por arras, sin que pudiera ser compelida a otorgar la escritura de venta, y ejercitar con ello la opción.

La arrendadora demandada estima que lo estipulado en el pacto segundo del contrato de arras penitenciales implica que los arrendatarios compradores perdían las cantidades referidas en la cláusula 18ª del contrato de arrendamiento con opción de compra, no quedando obligada la demandada a reintegrar los 12.200 euros previstos en tal cláusula. Sin embargo no es eso lo que dice el contrato de arras penitenciales, y considerando que según tiene establecida la jurisprudencia de modo constante que para que un contrato conlleve la pérdida o renuncia de derechos, la misma debes ser establecida de forma expresa o inequívoca por una cláusula contractual, sin que tal renuncia pueda ser presumida, hemos de señalar que el contrato de arras penitenciales contenta una estipulación expresa o suficientemente clara al respecto. Los contratos deben interpretarse conforme la intención de ambos contratantes, y desde luego no existen elementos para considerar que los arrendatarios al firmar el contrato de arras penitenciales lo hiciesen siendo sabedores que si no pagaban los 1.000 euros de arras penitenciales perdían el derecho a que se les restituyesen los 12.000 euros previstos en la cláusula 18ª del contrato de arrendamiento con opción de compra. Además, la consecuencia sería muy onerosa para los mismos, pues un simple impago de 1.000 eros conlleva la pérdida de 12.200 euros, vinculados al ejercicio de la opción de compra, y debe recordarse que los contratos onerosos deben interpretarse en favor de la mayor reciprocidad de las prestaciones ( art. 1.289 del CC).

Es cierto que las partes podían haber pactado que el no ejercicio de la opción de compra por los arrendatarios implicaba la pérdida de lo pagado por la misma en el contrato (los 12.200 euros previstos) a modo de cláusula penal, pero lo cierto es que las partes pactaron la devolución de tal cantidad en caso que no se ejercitase la opción de compra, y por ello lo pactado en el contrato de arras penitenciales no puede interpretarse en el sentido que con el mismo se establece una penalización para los arrendatarios, que implica la pérdida de tal cantidad, pues la imposición de una pena por incumplimiento contractual debe fijarse de forma expresa o en una cláusula que tenga una interpretación inequívoca y no deje lugar a la duda sobre la intención conjunta de las partes, cosa que no ocurre con el pacto segundo del contrato de arras penitenciales.

Por lo dicho, y por lo expuesto en la sentencia de instancia, cuya argumentación aceptados y hacemos nuestra, procede desestimar el recurso de apelación y confirmar la sentencia de instancia que condena a la demanda a devolver a los actores la fianza del primer contrato de arrendamiento, y los 12.200 euros previstos en la cláusula 18ª del contrato de arrendamiento con opción de compra para el caso que la opción no se ejercitase en el plazo de vigencia de la misma, con más los intereses legales y las costas.

CUARTO.-La desestimación del recurso conlleva la imposición a la apelante de las costas generadas por tal recurso en esta alzada ( art. 398-1 de la LEC).

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación.

En nombre de S. M. el Rey de España, administrando la justicia que emana del pueblo español y ejercitando la potestad jurisdiccional que la Constitución y las leyes confiere a este tribunal

Fallo

Desestimar el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de DOÑA Isabel contra la Sentencia núm. 61/2019, de 3 de abril dictada en Autos del Juicio Ordinario núm. 412/18 del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción núm. 2 de Aranda de Duero promovido contra dicha demandada por la representación procesal de don Santos y doña Justa y, en su consecuencia, confirmar tal Sentencia en todos sus pronunciamientos, imponiendo las costas procesales generadas por el recurso en esta alzada a la parte apelante. -

La desestimación del recurso conlleva la pérdida por la parte apelante del depósito para recurrir previsto en la disposición adicional 15ª de la LOPJ .

Notifíquese esta Sentencia a las partes con la advertencia de que no es firme y que contra la misma cabe interponer recurso de casación y, en su caso, extraordinario por infracción procesal dentro del plazo de veinte días desde su notificación mediante escrito motivado a presentar en este tribunal y para su conocimiento y resolución por la Sala Civil del Tribunal Supremo.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificado al Rollo de Sala y se notificará en forma a las partes, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.