Sentencia Civil Nº 586/2010, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 11, Rec 1010/2009 de 18 de Noviembre de 2010

Encabezamiento

UDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN DÉCIMOPRIMERA

ROLLO Nº 1010/2009

JUICIO ORDINARIO NÚM. 1120/2007

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 35 DE LOS DE BARCELONA

S E N T E N C I A Nº 586

Ilmos. Sres.

D. JOSÉ Mª BACHS ESTANY

D. FRANCISCO HERRANDO MILLÁN

Dª. Mª DEL MAR ALONSO MARTÍNEZ

En la ciudad de Barcelona, a 18 de noviembre de 2010.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Décimoprimera de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio Ordinario nº 1120/2007, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 35 de los de Barcelona, a instancia de HOTEL RESTAURANTE CRIMELA S.L., contra D. Marcelino , D. Nicanor , D. Ricardo , LOCALES DE COPAS S.L., HOSTELERÍA MAGOBA S.L. y HOTELES COYOTE S.L.; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte codemandada DON Marcelino contra la Sentencia dictada en los mismos el día 11 de Junio de 2009, por el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que, después de estimar la falta de legitimación pasiva de Don Nicanor , Don Ricardo , Hostelería Magoba SL, Locales de Copas SL y Hoteles Coyote SL, y entrando en el fondo del litigio, debo estimar como estimo la demanda formulada por la Procuradora Sra. Manzanares, en nombre de Hotel Restaurante Crimela SL, y desestimar la reconvención deducida por el Procurador Sr. Puig Oliver-Serra, en nombre de Don Marcelino , declarando resuelto el contrato de compraventa concertado, en fecha 25 de Febrero de 2003, sobre la finca sita en Villanueva del Fresno (Badajoz) Carretera Comarcal 4311, Km 72.00, inscrita en el Registro de la Propiedad de Olivenza, al Tomo NUM000 , Libro NUM001 , Folio NUM002 , Finca NUM003 , con Don Marcelino , condenando al demandado reconviniente a la devolución de la posesión del inmueble y al pago en concepto de pena de 151.120 euros, con intereses legales desde la fecha de esta resolución y expresa condena en costas de la demanda y reconvención.

Igualmente, se absuelve a los demandados, Don Nicanor , Don Ricardo , Hostelería Magoba SL, Locales de Copas SL y Hoteles Coyote SL, de la pretensión ejercitada por la actora, Hotel Restaurante Crimela SL, a quien se imponen las costas de su llamada al proceso".

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte codemandada DON Marcelino mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria que SE OPUSO en tiempo y forma mediante el oportuno escrito; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para la deliberación, votación y fallo el día 27 de Octubre de 2010.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente la Ilma. Sra. Magistrada Dª. Mª DEL MAR ALONSO MARTÍNEZ.

Fundamentos

PRIMERO.- Se alza contra la sentencia de instancia, en recurso de apelación, el codemandado Sr. Marcelino , interesando la desestimación de la demanda frente al mismo formulada y se estime la reconvención, condenando a la instante reconvenida a estar y pasar por el contrato celebrado entre las partes el día 25 de febrero de 2003 y en su consecuencia proceda a liberar de cargas y gravámenes el inmueble adquirido, bien de manera previa al otorgamiento de escrituras o bien que se lleve a efecto en el momento inmediatamente anterior a que se proceda al pago de la cantidad restante por el mismo, 570.095 euros, con expresa imposición de las costas de la primera instancia a la reconvenida y las de la alzada si se opusiere.

La representación de la actora se opuso al recurso de apelación, interesando la confirmación de la resolución apelada, con expresa condena en costas de la demanda y de la reconvención.

El resto de codemandados presentaron escrito de impugnación de la resolución recurrida, solicitando el dictado de sentencia que estimara el recurso de apelación, condenando a la actora al pago de las costas de la primera instancia.

SEGUNDO.- En primer lugar constituye objeto de la apelación que la regla para la determinación de la cuantía de la demanda principal es la prevista en el art. 251.2ª de la L.E.C ., en relación con el art. 252.2ª del mismo cuerpo legal y por ende que la cuantía será la que resulta al sumar las dos acciones ejercitadas por el actor, además de los daños y perjuicios accesoriamente pedidos, de forma que la cuantía es la de 1.457.130 euros, al considerar el valor del inmueble, 721.215 €, más el total de lo debido, 570.095€, más el dinero reclamado por daños y perjuicios, 165.820 €. Subsidiariamente, considera que una correcta aplicación de las reglas consideradas en la resolución apelada, nos llevaría a una cuantía de 735.915 euros, al sumar el total debido, más el importe reclamado en concepto de indemnización de daños y perjuicios.

La resolución apelada considera al respecto que siendo objeto del proceso la eficacia del título obligacional, resulta de aplicación la norma contenida en el art. 215.8 de la L.E.C ., conforme al cual el valor se calculará por el total debido, siendo indiferente el hecho de que de la resolución interesada pueda derivarse, como consecuencia accesoria la restitución del inmueble y la indemnización de daños y perjuicios, acumulables por imperativo de la regla 2ª del art. 252 de la L.E.C . . Por ello considera que, para la demanda rectora la cuantía es la de 165.820 euros y para la reconvención la parte del precio que se adeuda, 570.095 euros.

La demanda inicial de las presentes actuaciones tiene por finalidad la resolución de la compraventa de inmueble y en consecuencia la restitución de la posesión del inmuble y el abono, por los daños y perjuicios irrogados, por los gastos de devolución de los pagarés y el doble de las sumas entregadas por el comprador, cifrándose en 206.240 euros, mientras que en la vista se redujo la cantidad a la de 165.820 €.

Partiendo de lo expuesto debe mostrarse conformidad con la resolución apelada, resultando de aplicación el art. 251.8 de la L.E.C , en relación con el art. 252.2ª al hallarnos ante el ejercicio de una acción principal y unas peticiones accesorias a la misma, por lo que la cuantía de la demanda no puede ser otra que la representada por lo que en la misma se reclama.

TERCERO.- En segundo término alega el apelante, sucintamente, que cuando se habla en la resolución apelada, de que el apelante incumplió dos pagos, uno de 420.000 euros y otro de 181.095 euros, realmente se trata de uno sólo, que debe hacerse con el otorgamiento de la escritura pública de compraventa, pues se tiene que hacer frente al mismo mediante la constitución de hipoteca y si las partes dividieron el resto del precio fue para escriturar a una cantidad inferior al precio real, a fin de pagar menos impuestos. Sigue expresando que ese pago se iba a realizar, dado que la hipoteca estaba concebida a falta de levantar las cargas existentes sobre la finca, entre ellas la prohibición de disponer, carga que impedía el otorgamiento de la escritura pública de compraventa y por tanto la concesión definitiva de la hipoteca. Además refiere que la vendedora se había comprometido a levantar las cargas al momento de la firma del documento público, si bien cuando tenían que estar solventadas, en concreto la limitación de disponer no lo estaba, lo que hizo imposible que la vendedora cumpliera con tal otorgamiento, estando vigentes dicha carga y 13 más entre el 2 y el 5 de junio, de modo que no fue el apelante quien incumplió lo pactado, no siendo hasta el 14 de abril de 2005 cuando la vendedora canceló o levantó el embargo con prohibición de venta.

Sostiene además, que a partir de abril de 2005, cuando la vendedora si podía otorgar la escritura pública, el apelante se negó a suscribir la escritura pública y a abonar el resto del precio, dado que la vendedora unilateralmente incrementó hasta tres veces el precio del inmueble.

Según resulta de autos, y como convienen las propias partes, el contrato en que se basan sus respectivas reclamaciones, es el obrante en autos, de fecha 25 de febrero de 2003, calificado por aquellas como de "Contrato de Arras Compra-Venta Establecimiento Hotelero sito en Villanueva del Fresno (Badajoz)", constituyendo objeto del mismo la finca que se describe. Las partes acordaron como precio el de 721.215 euros, disponiéndose como forma de pago la siguiente: 72.120 euros el día 28 de febrero de 2003, en concepto de arras y con entrega de llaves para facilitar diversas modificaciones y reparaciones en el local, el 31 de marzo de 2003, el abono de 24.000 euros y el 30 de abril de 2003 otros 24.000 €. Sobre el pago del resto se dispone que será abonado por el comprador durante el periodo comprendido del 2 al 5 de junio de 2003 la suma de 420.000 euros, y 181.095 euros a la firma de la escritura. Además el pacto III refiere que la finca se entregará libre de cargas, arrendatarios u ocupantes por cualquier título y al corriente en el pago de contribuciones y arbitrios en su totalidad del año en curso. El pacto octavo contiene el acuerdo conforme al cual, si la compradora no cumpliere el contrato de arras, quedaría exento de cualquier reclamación, además de sufrir la penalización equivalente a dos veces lo entregado.

El apelante entregó, en base a dicho documento, 72.120 euros, 24.000 euros el 01/04/2003, el 30/04/2003 otros 24.000 euros, y no constan más entregas hasta el 01/12/2003 que se ingresaron en cuenta del Sr. Francisco 10.000 €, y otros 1.000 euros ese mismo día, el 07/01/2004 10.000 euros, el 05/02/2004 6.000 euros y el 17/02/2004 otros 4.000 euros. Posteriormente se entregaron 12 pagarés con vencimiento, seis de ellos el 16 de noviembre de 2004 y el resto el 16 de diciembre de 2004, que resultaron impagados, de forma que se abonaron un total de 151.120 euros.

De lo expuesto, inicialmente debe significarse que no puede acogerse el argumento de la apelante, conforme al cual el abono de los 420.000 euros y los 181.095 € correspondían a un único pago, pues a tal conclusión no puede llegarse a la vista del contrato celebrado entre las partes, en el que claramente se dispone el abono en dos momentos diferenciados.

Además resulta que el apelante incumplió la obligación de pago, tal y como la tenía contraída, pues mientras que sí satisfizo en plazo los abonos de los 24.000€, la siguiente entrega de 420.000 €, que debía realizarse entre el 2 y el 5 de junio de 2003 no se produjo, lo que ya inicialmente determina el incumplimiento por parte de la compradora.

Consta también en autos, que la actora reclamó a la demandada, el 17 de octubre de 2003 el abono de los pagos estipulados en el contrato de arras, con apercibimiento de que en caso de no cumplir abandonase el inmueble. En acta de requerimiento de 26 de abril de 2005, la actora notificó y requirió al Sr. Nicanor para que abonara la totalidad del precio, otorgando un último plazo para el pago, que finía el 9 de mayo, fecha en la que se le emplaza en Notaría a fin de formalizar la escritura de compraventa, constado en acta notarial de 9 de mayo de 2005 la incomparecencia de la parte compradora y las manifestaciones del vendedor del tenor literal siguiente: "Que simultáneamente al otorgamiento de la escritura de compraventa, D. Francisco iba a proceder a la cancelación de la hipoteca que a su favor existe sobre la finca referenciada."

En Nota Simple Informativa del Registro de la Propiedad de Olivenza de 04/05/2005 constan como cargas de la finca hipoteca a favor del Sr. Francisco , y embargo ordenado en procedimiento nº 89/2000 seguido en el Juzgado nº 1 de Olivenza, con prohibición absoluta de venderlo, gravarlo ni obligarlo con posterior cancelación del embargo el 14/04/2005.

Lo expuesto determina la procedencia de desestimar el recurso de apelación, no pudiéndose acoger ninguno de los argumentos sustanciados, pues de un lado consta el incumplimiento de la apelante, en cuanto a las entregas y fechas pactadas y no puede apreciarse el incumplimiento por parte de la apelada, ya que si bien se comprometió a la entrega del inmueble libre de cargas, disponía del tiempo existente hasta el mismo día de la firma de la escritura pública para tal fin, no habiéndose dispuesto por las partes tal condición para fecha anterior, pudiéndose además cancelar las cargas en el mismo momento del otorgamiento de tal documento, de forma previa. No obstante lo dispuesto, debe referirse que incluso la alegada prohibición de vender, estaba cancelada previamente a la fecha anunciada para acudir al Notario y que la voluntad tendente al incumplimiento se pone de relieve nuevamente por virtud del impago de los pagarés, sin que desvirtúe lo expuesto el hecho de que al Sr. Marcelino se le hubiere denegado hipoteca por existir embargos sobre la finca, dado el compromiso asumido por el mismo, ni la carta que se remitió por su Letrado, con data de 10 de noviembre de 2004, cuando ya se había producido su incumplimiento, lo que determina la desestimación de los motivos de apelación aludidos, como se ha expuesto, no constando tampoco fehacientemente que la actora, de forma previa al incumplimiento de la demandada, hubiera pretendido un aumento unilateral del precio pactado, lo que determina la procedencia de resolver el contrato concertado, conforme al art. 1.124 del c.c., siendo doctrina del T. Supremo, reiterada en numerosas resoluciones, la de que para que la acción resolutoria implícita establecida en el párrafo primero del artículo 1124 del Código Civil pueda prosperar, es preciso que quien la alegue acredite en el proceso correspondiente, entre otros, los siguientes requisitos:

1º. La existencia de un vínculo contractual vigente entre quienes la concertaron.

2º. La reciprocidad de las prestaciones estipuladas en el mismo, así como su exigibilidad.

3º. Que el demandado haya incumplido de forma grave las que le incumbían, estando encomendada la apreciación de este incumplimiento al libre arbitrio de los Tribunales de instancia.

4º. Que quien ejercite esta acción no haya incumplido las obligaciones que le concernían, salvo si ocurriera como consecuencia del incumplimiento anterior del otro, siendo la conducta de éste, la que motiva el derecho de resolución de su adversario y le libera de su compromiso.

Y todos ellos se dan en el supuesto de autos.

CUARTO.- A la vista de lo expuesto no cabe estimar la pretensión de la apelante relativa a su demanda reconvencional, ni a la condena en las costas de la primera instancia, dado el contenido del art. 394 de la L.E.C ., y debe desestimarse la impugnación de la sentencia de instancia, sostenida por los codemandados, Hostelería Magoba S.L., Hoteles Coyote S.L., D. Nicanor y D. Ricardo , al ser su finalidad la estimación del recurso de apelación presentado por el Sr. Marcelino .

QUINTO.- Las costas de esta alzada derivadas del recurso de apelación deben imponerse a la apelante, y las originadas por la impugnación a los impugnantes, conforme al art. 398.1 en relación con el art. 394.1 de la L.E.C..

VISTOS los preceptos legales citados y los demás de general y pertinente aplicación:

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de D. Marcelino y la impugnación presentada por la representación de Hostelería Magoba S.L., Hoteles Coyote S.L., D. Nicanor y D. Ricardo contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 35 de Barcelona, de fecha 11 de junio de 2009 , debemos confirmar y confirmamos la misma, con imposición a la apelante de las costas de esta alzada derivadas de la apelación y a los impugnantes de las originadas por la impugnación.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.