Sentencia Civil Nº 586/2011, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 7, Rec 509/2011 de 07 de Noviembre de 2011

Encabezamiento

Rollo nº 000509/2011

Sección Séptima

SENTENCIA Nº 586

SECCION SEPTIMA

Ilustrísima Señora Magistrada.

Dª MARIA DEL CARMEN ESCRIG ORENGA

En la Ciudad de Valencia, a siete de noviembre de dos mil once.

Vistos, por la Ilma. Sra. Dª MARIA DEL CARMEN ESCRIG ORENGA, Magistrada de la Sección Séptima de la Ilma. Audiencia Provincial de Valencia en grado de apelación, los autos de Juicio Verbal - 001164/2010, seguidos ante el JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NUMERO 11 DE VALENCIA, entre partes; de una como demandado - apelante/s VALLEHERMOSO DIVISION PROMOCION SAU, dirigido por el/la letrado/a D/Dª. ANA AÑON LARREY y representado por el/la Procurador/a D/Dª JOSE LUIS QUIROS SECADES, y de otra como demandante - apelado/s Diana , dirigido por el/la letrado/a D/Dª. JAVIER MILLET SANCHO y representado por el/la Procurador/a D/Dª FRANCISCO JAVIER BAIXAULI MARTINEZ.

Antecedentes

PRIMERO.- En dichos autos, por el Ilmo. Sr. Juez del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NUMERO 11 DE VALENCIA, con fecha 24 de enero de 2011, se dictó la sentencia cuya parte dispositiva es como sigue: "FALLO: Estimo la demanda formulada por Diana contra Vallehermoso División promoción, SAU, declaro resuelto el contrato de promesa de venta celebrado entre las partes en fecha 4 de febrero de 2008 por incumplimiento del demandado y la obligación de la parte demandada de abonar a la parte actora, además de la suma ya ofrecida de 6.420 euros, el importe de 6.000 euros en concepto de penalización por el incumplimiento del contrato y condeno a Vallehermoso División Promoción SAU a satisfacer a la parte actora 6.000 euros; con expresa condena en costas a la parte demandada".

SEGUNDO.- Contra dicha sentencia, por la representación de la parte demandada se interpuso recurso de apelación, y previo emplazamiento de las partes se remitieron los autos a esta Audiencia, en donde comparecieron las partes personadas. Se ha tramitado el recurso, acordándose el día 31 de octubre de 2011 para Votación y Fallo, en que ha tenido lugar.

TERCERO.- En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones y formalidades legales en materia de procedimiento.

Fundamentos

PRIMERO.- La representación procesal de doña Diana formuló demanda de juicio verbal contra Vallehermoso División Promoción SAU invocando que suscribieron un contrato de promesa de venta para la adquisición de una vivienda, trastero y plaza de garaje en la Promoción Rio Escalona de Valencia el día 4 de febrero de 2008. En fecha 11 de diciembre de 2008 la demandada envió una carta a la actora comunicándole que de manera unilateral desistía de la promesa de venta, por ello la actora pide la condena a la demandada a que, además de devolver la suma percibida, que ya le ha sido ofrecida, le abone otro tanto en concepto de penalización.

La demandada se opuso a la demanda.

La sentencia de instancia estima la demanda en todas sus partes, resolución contra la que se alza la demandada invocando diversos motivos que pasamos a examinar. La parte actora ha pedido la confirmación de dicha resolución.

SEGUNDO.- . En la resolución del presente recurso de apelación he de partir de lo dispuesto en el artículo 465 de la Ley de Enjuiciamiento Civil en su número 4, conforme al cual "La Sentencia que se dicte en apelación deberá pronunciarse exclusivamente sobre los puntos y cuestiones planteados en el recurso y, en su caso, en los escritos de oposición o impugnación a que se refiere el artículo 461. La Sentencia no podrá perjudicar al apelante, salvo que el perjuicio provenga de estimar la impugnación de la resolución de que se trate, formulada por el inicialmente apelado."

El Tribunal Supremo, entre otras, en la Sentencia de 4 de febrero de 2009, dictada en el recurso de Casación 794/2003 , Pte Marín Castan, Francisco, nos dice:

"Esto es así porque, como en infinidad de ocasiones han declarado esta Sala y el Tribunal Constitucional, la apelación es un nuevo juicio, un recurso de conocimiento pleno o plena jurisdicción en el que tribunal competente para resolverlo puede conocer de todas las cuestiones litigiosas, tanto de hecho como de derecho, sin más limites que los representados por el principio tantum devolutum quantum apellatum (se conoce sólo de aquello de lo que se apela) y por la prohibición de la reforma peyorativa o perjudicial para el apelante"

TERCERO .- Como primer motivo de su recurso, la parte apelante , tras realizar su análisis particular del contrato, invoca que la sentencia yerra al interpretar el contrato ya que las arras penitenciales no pueden interpretarse extensivamente. Añade, que no existe dolo por parte de Vallehermoso, ya que no puede obligarse a la promotora a que permanezca más de tres años sin licencia de obras.

El motivo debe ser desestimado, porque no nos hallamos ante un problema de plazos en la concesión de la licencia por el Ayuntamiento ni de la "no concesión" de la misma, se trata de que la demandada por las razones que ha estimado convenientes, ha desistido del proyecto y, por lo tanto de la licencia, lo que, frente a los compradores, determina un incumplimiento voluntario que nos lleva a la aplicación del segundo supuesto del párrafo segundo del contrato: "Si la vendedora no formalizara el contrato en la fecha indicada al Comprador, salvo fuerza mayor, éste podrá resolver este compromiso y la Vendedora deberá devolverle las cantidades entregadas en este acto más un importe igual al importe de la garantía recibida, en concepto de penalización."

En segundo lugar , si bien la parte también lo numera como primero (f. 81) incide la parte en que la penalización pretendida está pactada para el supuesto de que la negativa a formalizar el contrato se produzca una vez concedida la licencia, y no cabe hablar de desistimiento cuando se realiza después de tres años desde la solicitud de la misma.

Los argumentos esgrimidos por la parte no pueden ser acogidos puesto que ella es la promotora, la que decide iniciar la venta, o suscribir contratos de promesa de venta con terceros, quien pide la licencia de obras y quien desiste de la misma, por lo tanto, limitándose la demandante a adherirse al contrato. En sus manos está no iniciar la venta o las reservas hasta que no obtenga la licencia de obras, o incluso hasta que la obra esté concluida, por lo tanto, si voluntariamente decide desistir de su proyecto, ha incumplido las obligaciones que asumió y debe pagar la penalización pactada.

Además, en ningún caso puede aplicarse el párrafo cuarto, como pretende la parte, dado que el supuesto de hecho en él contemplado es la no concesión de la licencia por el Ayuntamiento, y lo aquí ocurrido es que la parte vendedora desistió de la petición; Como hemos indicado, es la parte demandada quien, voluntariamente, abandonó el trámite de obtención de la correspondiente licencia de obras, lo que nos sitúa ante el supuesto de desistimiento unilateral de la vendedora, que se ha de equiparar a la negativa a otorgar escritura pública, por lo tanto, estará obligada a devolver un importe igual al importe de la garantía recibida, como así se estipuló para el supuesto de la negativa de la vendedora a otorgar la escritura de venta.

En tercer lugar , invoca la parte que la sentencia incurre en incongruencia porque condena a devolver la cantidad ya entregada.

También hemos de rechazar el citado motivo dado que la sentencia puntualiza que la condena es a pagar la cantidad que se fija como cláusula penal dado que la devolución de la suma pagada ya ha sido devuelta por la demandada. Por lo tanto, no se puede hablar de incongruencia.

CUARTO. - Por todo lo expuesto, debo concluir, con la desestimación del presente recurso y la confirmación de la sentencia de instancia, condenando a la parte apelante al pago de las costas causadas en esta alzada como establece el artículo 398 en relación con el 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

En su virtud, vistos los preceptos de legal y pertinente aplicación.

Fallo

DESESTIMO el recurso de apelación interpuesto por la representación de Vallehermoso División Promoción S.A.U. contra la Sentencia de fecha 24 de enero de 2011, dictada en los autos número 1164/10 por el Juzgado de Primera Instancia número 11 de Valencia , resolución que confirmamos.

Las costas de esta alzada serán satisfechas por la parte apelante.

Y a su tiempo con testimonio literal de la presente resolución, devuélvanse las actuaciones al juzgado de procedencia, para constancia de lo resuelto y subsiguientes efectos, llevándose otra certificación de la misma al rollo de su razón.

Contra la presente resolución no cabe recurso alguno.

Así, por esta mi sentencia, lo pronuncio, mando y firmo.

PUBLICACION.- Doy fe: la anterior resolución, ha sido leída y publicada por el Ilmo./a. Sr./a, Magistrado/a Ponente, Dª MARIA DEL CARMEN ESCRIG ORENGA estando celebrando audiencia pública, en el día de la fecha. Valencia, a siete de noviembre de dos mil once.