Sentencia Civil Nº 586/2012, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 16, Rec 694/2011 de 25 de Julio de 2012

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN DECIMOSEXTA

ROLLO Nº. 694/2011 -B

JUICIO ORDINARIO NÚM. 1732/2010

JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 2 GRANOLLERS (ANT.CI-2)

S E N T E N C I A nº 586/2012

Ilmos. Sres.

DON AGUSTIN FERRER BARRIENDOS

DON JORDI SEGUÍ PUNTAS

DON JOSE LUIS VALDIVIESO POLAINO

En la ciudad de Barcelona, a veinticinco de julio de dos mil doce.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimosexta de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio Ordinario, número 1732/2010 seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Granollers (ant.CI-2), a instancia de Jose Ángel , representado en esta alzada por el Procurador de los Tribunales Don Noel Mas- Baga Munne, contra Carlos Antonio , representado en esta alzada por el Procurador de los Tribunales Don Ivo Ranera Cahís. Estas actuaciones penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada, contra la Sentencia dictada el día veintinueve de marzo de dos mil once por la Magistrada-Juez del expresado Juzgado .

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la sentencia apelada es del tenor literal siguiente:

"F A L L O

Se ESTIMA ÍNTEGRAMENTE la demanda interpuesta por el Procurador Sr. Salvans Fernández, en nombre y representación de Jose Ángel , frente a Carlos Antonio , representado por el Procurador Sra. Valcárcel Gil, y debo declarar y declaro la rescisión del contrato de arras penitenciales suscrito entre las partes por desistimiento unilateral del contrato por parte del demandado, y en consecuencia, debo condenar y condeno a la parte demandada a abonar a la actora la suma de 300.000 €, más intereses legales desde la fecha de la interpelación judicial, con expresa condena en costas a la parte demandada.".

SEGUNDO.- Contra la anterior sentencia se interpuso recurso de apelación por Carlos Antonio mediante su escrito motivado, dándose traslado a la parte contraria que se opuso mediante su escrito motivado. Elevados los autos a esta Audiencia Provincial se procedió a dar el trámite pertinente señalándose para votación y fallo el día 3 de julio de 2012.

TERCERO .- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

Vistos siendo Ponente el Iltmo. Sr. Magistrado D. JORDI SEGUÍ PUNTAS.

Fundamentos

PRIMERO. - El presente litigio versa sobre las consecuencias económicas del desistimiento de la compraventa inmobiliaria de la finca denominada DIRECCION000 (registrales números NUM000 y NUM001 de Llinars del Vallès y Sant Antoni de Vilamajor respectivamente), ya que la demanda fue interpuesta por el comprador a fin de obtener la devolución doblada de las arras, a lo que se opuso el vendedor alegando el incumplimiento del adquirente y la subsiguiente pérdida de las cantidades entregadas a cuenta.

La sentencia de primera instancia analiza con detalle la prueba practicada y llega a la motivada conclusión de que las partes convinieron una prórroga verbal del plazo de escrituración inicialmente pactado (30 de noviembre de 2007), de modo que la incomparecencia del vendedor a la segunda cita notarial con el mismo fin (12 de mayo de 2008) revela el desistimiento de contrato por parte de Carlos Antonio y la consiguiente obligación de abono al comprador demandante de 300.000 euros.

El demandado se alza contra dicha condena de primera instancia.

SEGUNDO. - Son hechos incontrovertidos básicos en la presente litis los que siguen:

1º/ en contrato privado de fecha 26 de junio de 2007 Carlos Antonio se obligó a transmitir a Jose Ángel la DIRECCION000 por el precio de 1.232,074,81 euros, habiendo entregado en ese acto el comprador 30.000 euros y otros 120.000 al día siguiente y fijándose el otorgamiento de la consiguiente escritura notarial para antes del siguiente 30 de noviembre, con expresa mención de que la incomparecencia de una de las partes a ese acto "conllevará para el incumplidor los efectos previstos en el citado artículo 1.454 del Código Civil ";

2º/ el día 28 de noviembre de 2007 Carlos Antonio citó a Jose Ángel para las diez horas del siguiente día 30 en una notaría de Les Franqueses a fin de otorgar la escritura notarial, y comparecidos ambos en la referida notaría ese día se limitaron a dejar constancia en acta de que el señor Jose Ángel no había podido reunir, por falta de financiación bancaria, la suma dineraria a que ascendía la parte de precio pendiente de pago;

3º/ a iniciativa del comprador, Carlos Antonio fue convocado el día 11 de abril de 2008 para que compareciese el siguiente día 12 de mayo en la notaría de Les Franqueses al fin indicado;

4º/ Carlos Antonio no acudió a la expresada cita notarial ni se excusó, pero sí asistió a ella Jose Ángel provisto de 235.074,81 euros en metálico y acompañado de sendos representantes de Banco Santander Central Hispano y de La Caixa, quienes portaban cheques bancarios de 492.000 y 355.000 euros, todo ello destinado al pago del precio pendiente de la compraventa.

5º/ a finales de julio de 2009 el comprador Jose Ángel requirió extrajudicialmente del vendedor la devolución doblada de las arras penitenciales, reiterando un año después esa misma pretensión en forma de demanda judicial.

TERCERO. - El recurso del vendedor demandado considera que la sentencia apelada incurre en una errónea valoración de la prueba, ya que los elementos probatorios reflejarían que no hubo prórroga del único contrato de compraventa perfeccionado entre las partes, sino únicamente unas meras negociaciones encaminadas a la firma de otro eventual contrato con unas condiciones económicas distintas, tras la incomparecencia del comprador a la única cita notarial desarrollada dentro de plazo previsto.

La obligada revisión del material probatorio debe llevarnos a la íntegra confirmación de la sentencia de primer grado.

Debe hacerse notar previamente que nos hallamos ante un contrato privado de compraventa perfecto (hubo acuerdo de voluntades acerca de los elementos esenciales de toda compraventa: cosa y precio) con pacto accesorio de arras penitenciales. Cabe subrayar que los contratantes expresamente convinieron la trascendencia que habría de tener la incomparecencia de una de las partes a la escrituración de la venta: supondría "el desistimiento de la compraventa a todos los efectos", de modo que si esa conducta fuese del comprador perdería las cantidades entregadas en concepto de arras (150.000 €), y si fuese del vendedor, debería devolverlas dobladas.

Ello sentado, resulta altamente significativo que en el acta notarial de fecha 30 de noviembre de 2007, pese a que la consumación de la compraventa de DIRECCION000 prevista para ese día mediante la recíproca entrega de la cosa y del precio se frustró por culpa del comprador, el vendedor no aprovechase para dejar constancia de la pérdida sobrevenida de efectos de la transmisión inmobiliaria y de su derecho a la definitiva apropiación de las cantidades recibidas a cuenta del comprador.

En el mismo sentido debe interpretarse el hecho de que Carlos Antonio aceptase en abril de 2008 ser convocado para una nueva escrituración de la misma operación, siendo así que en su tesis dicho negocio inmobiliario había quedado privado de efectos desde el anterior mes de noviembre.

O también el hecho -admitido por el propio vendedor- de que en diciembre de 2007 acompañase a Jose Ángel en su visita a la agencia de La Caixa en Martorelles a fin de negociar la concesión de financiación crediticia para el pago del precio de la compraventa, una vez que la entidad financiera en la que presta servicios Carlos Antonio hubiera denegado al comprador esa financiación. O que atendiese varias llamadas telefónicas de algún empleado del BSCH en el mismo sentido o, en fin, que consintiera en abril de 2008 la entrada en su finca del tasador inmobiliario contratado por BSCH para que procediera a la preceptiva valoración de la finca a efectos hipotecarios.

Y es que dichos comportamientos del vendedor sólo tienen sentido desde la certeza de que Carlos Antonio consintió, tras la cita frustrada de noviembre de 2007, que Jose Ángel ocupase unos meses más para la obtención de la financiación bancaria que no había conseguido hasta entonces.

CUARTO.- En este mismo orden de cosas, los bancarios Pablo y Primitivo , de La Caixa y de BSCH respectivamente, ya dejaron constancia en el acta notarial de 12 de mayo de 2008 de que en el primer semestre de 2008 obtuvieron seguridades de Carlos Antonio de que había consentido la prórroga del plazo para solemnizar la compraventa de DIRECCION000 perfeccionada en junio de 2007.

En el juicio ambos empleados bancarios han abundado en tales seguridades, exponiendo con total convicción que la aprobación de sendas financiaciones bancarias a favor del comprador señor Jose Ángel se hizo después de haberse cerciorado ante el señor Carlos Antonio de la pervivencia de la compraventa primitiva. Lo mismo explicó con plena seguridad el asesor financiero Jose Carlos .

Ante esa evidencia, si fuese cierto -como refirió el testigo Carlos Miguel - que Carlos Antonio exigió en abril de 2008 al comprador un incremento de precio, se trataría de una conducta jurídicamente inadmisible por contrariar los principios de honradez en los tratos y de respeto a los actos propios (artículos 111-7 y 111-8 Codi civil de Catalunya).

Así pues, la entrega por Carlos Antonio -por conducto del tasador- de una copia de su título de dominio a la entidad bancaria que debía financiar al comprador constituye un acto inequívoco tendente a la consumación de una compraventa perfecta, y no un simple trámite encaminado a facilitar el inicio de negociaciones para la perfección de otro contrato de venta de la misma finca y con el mismo comprador pero con un precio distinto, supuestamente al alza.

QUINTO.- Las costas del recurso deben quedar de cuenta del apelante por imperativo del artículo 398.1 LEC , con pérdida asimismo del depósito constituido para apelar ( disposición adicional 15ª LOPJ , según redacción dada por la Ley Orgánica 1/2009).

SEXTO.- A los efectos del artículo 208 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC ) se indica que contra la presente sentencia - dictada en un juicio ordinario de cuantía inferior a 600.000 euros- cabe recurso de casación siempre que la resolución del mismo presente interés casacional y recurso extraordinario por infracción procesal ante el Tribunal Supremo, o ante el Tribunal Superior de Justicia de Catalunya si la casación se funda, exclusivamente o junto a otros motivos, en la infracción de normas del ordenamiento civil catalán, de conformidad con los artículos 477.2 , 3 º y 478.1 y la disposición final 16ª LEC , en su redacción dada por la Ley 37/2011, de 10 de octubre, de medidas de agilización procesal, y los artículos 2 y 3 de la Llei 4/2012, de 5 de marzo, del recurso de casación en materia de derecho civil en Catalunya.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por Carlos Antonio contra la sentencia de fecha 29 de marzo de 2011 dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 2 de Granollers , en los autos de que el presente rollo dimana, CONFIRMAMOS íntegramente dicha resolución, con imposición de las costas del recurso al apelante y pérdida del depósito constituido para recurrir.

La presente sentencia no es firme y contra ella caben recurso de casación y extraordinario por infracción procesal ante el Tribunal Supremo o el Tribunal Superior de Justicia de Catalunya, a interponer por escrito presentado ante este tribunal en el término de veinte días contados desde el día siguiente a su notificación.

Firme esta resolución expídase testimonio de la misma que con los autos originales se remitirá al Juzgado de procedencia a los efectos oportunos.

Así por esta nuestra resolución de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Barcelona, en el mismo día de su fecha, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.