Sentencia Civil Nº 587/2009, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 14, Rec 413/2009 de 11 de Noviembre de 2009

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 14

MADRID

SENTENCIA: 00587/2009

Rollo: RECURSO DE APELACION 413 /2009

SENTENCIA Nº

Ilmos. Sres. Magistrados:

PABLO QUECEDO ARACIL

AMPARO CAMAZON LINACERO

PALOMA GARCIA DE CECA BENITO

En MADRID, a once de noviembre de dos mil nueve.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 14 de la Audiencia Provincial de MADRID, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 1158/2007, procedentes del JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 19 de MADRID, a los que ha correspondido el Rollo 413/2009, en los que aparece como parte apelante COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA CALLE DIRECCION000 NÚMERO NUM000 DE MADRID, representada por la procuradora Dña. MARÍA DOLORES MORENO GÓMEZ, y como apelados Dña. Mariana y Dña. Susana , representadas por la procuradora Dña. PURIFICACIÓN BAYO HERRANZ, quienes formularon oposición al recurso en base al escrito que a tal efecto presentaron, sobre nulidad de acuerdo de comunidad de propietarios, y siendo Magistrado Ponente la Ilma. Sra. Dª PALOMA GARCIA DE CECA BENITO.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 19 de Madrid, en fecha 15 de octubre de 2008 se dictó sentencia, cuya parte dispositiva es de tenor literal siguiente: "Que estimando la demanda presentada por la procuradora doña Purificación Bayo Herranz en nombre y representación de doña Mariana y doña Susana contra la Comunidad de Propietarios de la DIRECCION000 nº NUM000 de Madrid representada por la procuradora doña María Dolores Moreno Gómez, debo declarar y declaro nulo el acuerdo de la junta de 18 de abril de 2007 en el que se deniega a los propietarios de los pisos bajos la aplicación de la exención a la contribución al sostenimiento de los gastos de luz, conservación y limpieza, condenando a la parte demandada al pago de las costas causadas.".

Y en fecha 21 de noviembre de 2008 se dictó auto aclaratorio de sentencia, cuya parte dispositiva es de tenor literal siguiente: "Que estimando la petición de aclaración realizada por la procuradora doña Purificación Bayo Herranz en nombre y representación de doña Mariana y doña Susana , debo acordar y acuerdo aclarar la sentencia dictada en los presentes autos quedando el FALLO de la sentencia redactado en los siguientes términos;

"Que estimando la demanda presentada por la procuradora doña Purificación Bayo Herranz en nombre y representación de doña Mariana y doña Susana contra la Comunidad de Propietarios de la DIRECCION000 nº NUM000 de Madrid, representada por la procuradora doña María Dolores Moreno Gómez, debo declarar y declaro nulo el acuerdo de la junta de 18 de abril de 2007 en el que se deniega a los propietarios de los pisos bajos la aplicación de la exención a la contribución al sostenimiento de los gastos de luz, conservación y limpieza, declarando que las demandantes, doña Mariana y doña Susana , titulares de los pisos bajos A y B respectivamente, están exentas de contribuir a los gastos de luz, conservación y reparación del ascensor, y luz de escalera y conservación y limpieza de la misma. Se condena a la parte demandada al pago de las costas causadas.".".

SEGUNDO.- Notificada la mencionada resolución, contra la misma se interpuso recurso de apelación por la parte COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA DIRECCION000 NÚMERO NUM000 DE MADRID, al que se opuso la parte apelada Dña. Mariana y Dña. Susana , y tras dar cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 457 y siguientes de la LEC , se remitieron las actuaciones a esta sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.

TERCERO.- Por Providencia de esta Sección, se acordó para deliberación, votación y fallo el día 3 de noviembre de 2009.

CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- La demanda presentada por doña Eufrasia , doña Mariana y doña Susana contra la Comunidad de Propietarios de la casa número NUM000 de la DIRECCION000 , de Madrid, planteaba acción de nulidad del acuerdo adoptado en Junta de la Comunidad con fecha 18 de Abril de 2007, en el que se dispuso repercutir los gastos de luz, conservación y reparación del ascensor, y luz de escalera y conservación y limpieza de la misma, a los pisos bajos del edificio, por ser dicho acuerdo contrario a los Estatutos de la Comunidad. Relata la demanda que en la escritura de constitución del régimen de propiedad horizontal del edificio, otorgada en 23 de Mayo de 1966, consta como Regla Única de la Comunidad que "los titulares propietarios de la planta baja están exentos de contribuir a los gastos de luz, conservación y reparación de ascensor, y luz de escalera, conservación y limpieza de la misma, en razón de no hacer uso de dichos servicios". En su transcripción al Registro de la Propiedad se incurre en un error material, al constar que "los titulares propietarios de la planta baja están exentos de contribuir a los gastos de luz y conservación y limpieza de la misma, en razón de no hacer uso de dichos servicios". A pesar de ello, la Comunidad venía repercutiendo los gastos descritos sobre los propietarios de los pisos de la planta baja, por lo que en Junta de 18 de Abril de 2007 se sometió a votación la propuesta de exonerar a los mismos de aquellos gastos, y se acordó no efectuar esa exoneración, acuerdo que ahora se impugna.

La sentencia dictada en la primera instancia razona que debe estarse a los términos de la exención de gastos, para los propietarios de los pisos de la planta baja del edificio, en la forma que resulta de la escritura de división horizontal otorgada el día 23 de Mayo de 1966, y ello con independencia de que en su inscripción en el Registro de la Propiedad se haya transcrito con un error material, habida cuenta que la inscripción debe ser fiel reflejo de lo acordado en escritura, cuyos términos no pueden resultar afectados por el contenido de la inscripción. De otro lado, la Comunidad de Propietarios no puede alegar que los posibles errores son inoponibles a terceros, pues la Comunidad no tiene la condición de tercero respecto del título constitutivo del régimen de propiedad horizontal. El hecho de que los impugnantes del acuerdo hayan venido abonando en el pasado los gastos de contribución cuya exención se establece en la escritura no constituye un acto propio vinculante, que obligue a sufragarlos en el futuro, pues el pago en sí no constituye acto inequívoco orientado a la constitución o renuncia de un derecho, sino que parece responder a otras causas como un error en el pago o a la despreocupación, sin que pueda inferirse su carácter definitivamente vinculante para el futuro. Finalmente, en cuanto a los términos en que está redactada la exención de pago "en razón de no hacer uso de dichos servicios", no constituye una condición de la propia exención, sino la expresión del motivo por el que se establece. Por todo lo cual la sentencia declara "nulo el acuerdo de la junta de 18 de Abril de 2007 en el que se deniega a los propietarios de los pisos bajos la aplicación de la exención a la contribución al sostenimiento de los gastos de luz, conservación y limpieza, declarando que las demandantes, doña Mariana y doña Susana , titulares de los pisos bajos A y B, respectivamente, están exentas de contribuir a los gastos de luz, conservación y reparación del ascensor, y luz de escalera y conservación y limpieza de la misma".

SEGUNDO.- Frente al expresado pronunciamiento interpone recurso de apelación la Comunidad de Propietarios, razonando que la regla de exención de contribución a los gastos comunes se introdujo hace más de cuarenta años, antes de constituirse la Comunidad y por el propósito del promotor de hacer más atractivos en venta los pisos bajos del edificio. Que dicha norma nunca ha sido aplicada por la Comunidad; e igualmente, que no está reflejada en esos mismos términos en la inscripción registral, de forma que no puede perjudicar a los actuales propietarios de las viviendas, en su condición de terceros. Añade que el último inciso de la norma estatutaria ("en razón de no hacer uso de esos servicios") representa una condición a su aplicación, por lo que los propietarios de los pisos de planta baja, al hacer uso de esa planta, han de contribuir a sufragar esos gastos. Finalmente sugiere que, caso de aplicarse la exclusión de gastos para los pisos bajos, se concrete en la sentencia la extensión y alcance de esa exclusión, precisando si implica la exclusión de gastos de mera conservación o, o comprende también los gastos de sustitución.

TERCERO.- Vistas las alegaciones del recurso, procede ratificar los razonamientos de la sentencia apelada, cuando explica que el título constitutivo del régimen de propiedad horizontal está representado por la escritura de división horizontal otorgada en el año 1966, que de conformidad con el art. 5 pfo. tercero L.P.H . podrá contener reglas en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, y gastos, entre otros, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad. Frente a ese título constitutivo, no ostenta la condición de tercero la propia Comunidad de Propietarios, con independencia del tiempo transcurrido desde la aprobación de los estatutos, y al margen de las sucesiones habidas en la titularidad de los elementos privativos (y comunes inseparables). En consecuencia, la Comunidad está vinculada por las normas estatutarias que rigen su funcionamiento, sujetas al régimen de modificación previsto en el art. 12 L.P.H ., en los mismos términos reflejados en la escritura de constitución del régimen de propiedad horizontal, y ello con independencia de que en su transcripción al Registro de la Propiedad se incurriera en un error material, pues la inscripción registral carece de cualquier eficacia constitutiva, y carece también de virtualidad para alterar el contenido de las normas estatutarias. Finalmente, señalar que el inciso de la regla estatutaria de exclusión de gastos, que dice "en razón de no hacer uso de dichos servicios", debe interpretarse en el sentido literal de sus términos (art. 1282 Cc .), es decir, en el sentido de que la exclusión se establece "en razón", o por la razón o causa, de no hacer uso de dichos servicios los propietarios de la planta baja. Es decir, se trata de un inciso explicativo de las causas de la exención, y no de un requisito o condición del que se haga depender la aplicación de la exclusión, pues no es ese su sentido propio o gramatical.

CUARTO.- A pesar de todo lo expuesto, existe un obstáculo que impide acoger la pretensión de la parte actora, pues el petitum de la demanda alberga una contradicción interna. Por las siguientes razones:

- La demanda pretende la nulidad del acuerdo adoptado en 18 de Abril de 2007, por el cual se acuerda, según la demanda, "repercutir los gastos de luz, conservación y reparación del ascensor, y luz de escalera y conservación y limpieza de la misma, a los pisos bajos", declarando la exoneración de dichos gastos a las demandantes.

- Sin embargo, no es cierto que el acuerdo adoptado el día 18 de Abril de 2007 se enunciara en esos términos. Por el contrario, de la lectura del Acta del día 18 de Abril de 2007 se desprende que la regla sometida a votación, y no aprobada, fue la de que los propietarios de la planta baja están exentos de contribuir a los gastos de luz y conservación y limpieza de la misma, en razón de no hacer uso de dichos servicios. Esa alusión a "la misma", sólo puede entenderse a la planta baja, por lo que la norma resulta incomprensible al pretender excluir a los dueños de la planta baja de los gastos de luz, conservación y limpieza de la misma planta baja.

- El problema radica en que en la propuesta sometida a votación en la Junta, se arrastró el error material de transcripción padecido en el Registro de la Propiedad. Por tanto, lo que rechaza o deniega la Junta de 18 de Abril de 2007 no es aplicar la norma estatutaria reflejada en la escritura (sobre exención de gastos de luz y escalera), sino otra regla diferente (sobre exención de gastos de la planta baja).

- En conclusión, la parte actora pretende la declaración de nulidad de un acuerdo que nunca fue adoptado, ni en concreto se debatió ni sometió a votación en esa Junta de 18 de Abril de 2007.

Esa divergencia ha sido denunciada por la Comunidad de Propietarios tanto en el escrito de contestación a la demanda, como en el escrito de interposición del recurso. Y, efectivamente, no resulta posible acoger la pretensión de la demanda, dirigida a impugnar un acuerdo de la Comunidad que nunca fue adoptado. Por todo lo cual procede estimar el recurso; sin perjuicio de las acciones que correspondan caso de someterse a votación en el futuro la exención de gastos pretendida por la parte actora y acorde a los términos del título constitutivo.

QUINTO.- Estimando el recurso de apelación, con la consiguiente desestimación de la demanda, y de conformidad con lo dispuesto en los arts. 394 y 398 L.E .c., procede condenar a la parte actora al pago de las costas causadas en la primera instancia, sin hacer especial pronunciamiento respecto de las ocasionadas en esta alzada.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación

Fallo

Que estimando el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora Sra. Moreno Gómez en representación de la Comunidad de Propietarios de la casa número NUM000 de la DIRECCION000 , de Madrid, contra la sentencia dictada en autos de juicio ordinario seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 19 de Madrid, bajo el número 1158 de 2007, DEBEMOS REVOCAR Y REVOCAMOS dicha resolución, dejando sin efecto sus pronunciamientos, y acordando en su lugar desestimar la demanda presentada por doña Eufrasia , doña Mariana y doña Susana , representadas por la Procuradora Sra. Bayo Herranz, absolviendo a la Comunidad demandada de todos sus pronunciamientos, y condenando a la parte actora al pago de las costas causadas en la primera instancia, sin hacer especial pronunciamiento respecto de las ocasionadas en esta alzada.

Hágase saber al notificar esta resolución las prevenciones del art. 248.4 de la LOPJ .

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaria para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.

PUBLICACIÓN: En la misma fecha fue leída y publicada la anterior resolución por el Ilmo. Sr/a. Magistrado que la dictó, celebrando Audiencia Pública. Doy fe.

DILIGENCIA: Seguidamente se procede a cumplimentar la notificación de la anterior resolución. Doy fe.