Sentencia Civil Nº 587/2011, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 13, Rec 146/2011 de 16 de Diciembre de 2011

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 13

MADRID

SENTENCIA: 00587/2011

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID

Sección 13

1280A

FERRAZ 41

Tfno.: 91-4933964/6/3909/11 Fax: 91-493.39.10

N.I.G. 28000 1 7002433 /2011

Rollo: RECURSO DE APELACION 146 /2011

Proc. Origen: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 223 /2010

Órgano Procedencia: JDO. 1A.INST.E INSTRUCCION N. 8 de LEGANES

De: OFILEGANES PP10, S.L.

Procurador: MANUEL LANCHARES PERLADO

Contra: ARTES Y NUMEROS,S.L.

Procurador: FLORENCIO ARAEZ MARTÍNEZ

Ponente: ILMO. SR. D.JOSÉ GONZÁLEZ OLLEROS

Magistrados:

Ilmo. Sr. D. CARLOS CEZÓN GONZÁLEZ

Ilmo. Sr. D. JOSÉ GONZÁLEZ OLLEROS

Ilmo. Sr. D. JOSÉ LUIS ZARCO OLIVO

SENTENCIA

En Madrid, a dieciséis de diciembre de dos mil once. La Sección Decimotercera de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Señores Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos de Juicio Ordinario sobre Reclamación de Cantidad, procedentes del Juzgado de 1ª Instancia nº 8 de Leganés, seguidos entre partes, de una, como demandante-apelado Arte y Números, S.L., representado por el Procurador d. Florencio Araez Martínez y asistido de la Letrada Dª Coral Roldán Moreno, y de otra, como demandado-apelante Ofileganés PP10, S.L., representado por el Procurador D. Manuel Lanchares Perlado y asistido del Letrado D. Jesús Tomás Mateos de Don Pedro.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia nº 8, de Leganés, en fecha 19 de octubre de 2010, se dictó sentencia , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "Fallo: Que estimando íntegramente la demanda interpuesta por el PROCURADOR d. Florencio ARAEZ Martínez, en nombre y representación de ARTE Y NUMEROS S.L, contra OFILEGANES, PP10, S.L., debo declara y declaro la resolución del contrato de compraventa de cosa futura otorgado entre las partes en fecha 3 de junio de 2008, condenando al a entidad OFILEGQNES PP10, S.L. pagar a la entidad ARTE Y NUMEROS, S.L. la cantidad de DIEZ MIL QUINIENTOS ONCE EUROS CON DIEZ CENTIMOS (10.511,10 EUROS)".

SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandada, que fue admitido en ambos efectos, del cual se dio traslado a la parte apelada, elevándose los autos ante esta Sección en fecha ocho de marzo de 2011 , para resolver el recurso.

TERCERO.- Recibidos los autos en esta Sección, se formó el oportuno Rollo turnándose su conocimiento, a tenor de la norma preestablecida en esta Sección de reparto de Ponencias, y conforme dispone la Ley de Enjuiciamiento Civil, quedó pendiente para la correspondiente DELIBERACIÓN, VOTACIÓN Y FALLO , la cual tuvo lugar, previo señalamiento, el día catorce de diciembre de dos mil once .

CUARTO.- En la tramitación del presente recurso se han observado todas las disposiciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Por la representación de la apelante Ofileganés PP 10 S.L., demandada en primera instancia, se interpone recurso contra la sentencia dictada por la Ilma .Sra. Magistrado Juez de 1ª instancia nº 8 de Leganés con fecha 19 de octubre de 2.010 , estimatoria de la demanda de resolución del contrato de compraventa y devolución de las cantidades entregadas a cuenta (10.511,10 euros) más los intereses devengados hasta el momento de la devolución, suscrito con fecha 3 de junio de junio de 2.008 entre la referida actora como compradora y la referida apelante como vendedora, denunciando como motivos de apelación en primer lugar error en la valoración de la prueba, y en segundo lugar infracción del art. 1.124 del C.C .

SEGUNDO.- Sucintamente, en la demanda iniciadora del procedimiento, la actora, exponía: que había suscrito con la demandada un contrato de compraventa de cosa futura sobre el despacho profesional nº C 17 en planta baja y plaza de garaje nº 83 que esta habría de construir en la manzana T02 del Polígono Industrial PP-10 sur por precio aplazado de 206.100 euros más iva; que se pactó en la cláusula 4ª.1 del contrato que la compradora podría optar entre resolver el contrato con devolución por la vendedora de las cantidades percibidas, o conceder a la vendedora una prórroga del plazo de entrega de tres meses, si la obra no se terminara antes del 31 de octubre de 2.009, y en la cláusula 14ª que el otorgamiento de la escritura tendría lugar no mas tarde del 31 de octubre de 2.009; que como quiera que en esta fecha no se le había hecho entrega del inmueble comprado, ni se le había convocado al otorgamiento de la escritura pública, optó por resolver el contrato comunicando su opción a la demandada y ejecutando también dos avales que la Caja de Castilla la Mancha había prestado a la demandada por un total de 13.396,50 euros; y que no habiendo accedido la demandada a la resolución del contrato ni a la devolución del resto de las cantidades entregadas a cuenta interesaba la resolución del referido contrato y la devolución del resto de las cantidades entregadas (10.511,10 euros) una vez descontado el importe las cantidades recuperadas por la ejecución de los avales, más los intereses devengados hasta el momento de dicha devolución.

La demandada se opuso alegando que lo pactado en la cláusula 4ª fue que el contrato podría resolverse si el inmueble no se hubiera terminado antes del 31 de octubre de 2.009, no que la entrega debería realizarse antes de dicha fecha, y en la cláusula 14ª que en caso de retraso en la entrega, el otorgamiento de la escritura se pospondría hasta la fecha de terminación del inmueble, por lo que habiéndose otorgado el certificado final de obra en el mes de julio de 2.009 no había incurrido en causa de resolución. Que entre la documentación presentada en el Ayuntamiento para la concesión de licencia de primera ocupación con fecha 6 de noviembre de 2.009 figuraba dicha certificación y que en la comunicación que se le hizo a la compradora con fecha 22 de diciembre de 2.009 ya se le indicaba que se estaba en disposición de hacerle entrega del inmueble adquirido y que debería comunicar si se subrogaría o no en el préstamo hipotecario que gravaba la vivienda, sin que se recibiera respuesta alguna.

La Juzgadora de instancia estimó la demanda.

TERCERO.- En el primero de los motivos de su recurso la apelante denuncia error en la valoración de la prueba e infracción del principio de conservación del negocio, por cuanto contrariamente a lo que razona la Juzgadora de instancia, en la cláusula 4ª solamente se pactó la posibilidad del resolver el contrato si no se terminaba la construcción del inmueble antes del 31 de octubre de 2.009, pero no si este no se entregaba antes de dicha fecha como se desprende del contenido de la cláusula 14.3 del contrato y añade que habiendo reconocido la misma sentencia que la redacción de la primera de las citadas cláusulas no es clara la Juzgadora de instancia debió aplicar el principio de conservación del negocio.

Para la resolución del presente motivos conviene transcribir lo pactado en las cláusulas 4ª.1 y 14ª.3 del contrato firmado por las partes con fecha 3 de junio de 2.008. Dice la primera de ellas que " En caso de que la construcción del inmueble objeto de este contrato no se termine completamente antes del 31 de octubre de 2.009, la Compradora podrá optar entre resolver el presente contrato viniendo la Vendedora obligada a la devolución de las cantidades percibidas a cuenta hasta ese momento, o conceder a la Vendedora una prórroga del plazo de entrega de 3 meses... ", y la segunda que "El otorgamiento de la referida escritura de compraventa y la consiguiente entrega del Inmueble tendrá lugar no mas tarde del 31 de Octubre de 2.009. En caso de retraso en la entrega, según lo dispuesto en la cláusula 4.1 anterior, el otorgamiento de la escritura de compraventa se pospondrá hasta la fecha en que tenga lugar la terminación del inmueble"

Dice el T.S. en Sentencia de 31 de diciembre de 2.002 que "Nuestro Código Civil en los artículos 1281 y siguientes basa la interpretación de los contratos en la teoría subjetivista de la intención común y evidenciada de los contratantes, y la claridad que predica el citado artículo más que en los términos del contrato ha de estar en aquella intención, surgiendo el problema interpretativo cuando siendo claros los términos, existen actos opuestos en los que el verdadero propósito de los contratantes se pone en evidencia, de tal forma que ha de indagarse el espíritu y finalidad que haya presidido el negocio, atendiendo a la conducta de los contratantes anterior, posterior y coetánea al mismo" y añade que "Si bien es cierto que esta Sala tiene declarado que las normas o reglas de interpretación, contenidas en los artículos 1281 a 1289 del Código Civil , constituyen un conjunto o cuerpo subordinado y complementario entre sí, de las cuales tiene rango preferencial y prioritario la correspondiente al párrafo primero del artículo 1281, de tal manera que si los términos de un contrato no ofrecen duda sobre la intención de las partes, no cabe la posibilidad de que entren en juego las demás reglas contenidas en los artículos siguientes, que vienen a funcionar con carácter subsidiario respecto a la que preconiza la interpretación literal (por todas, Sentencia del Tribunal Supremo de 2 de septiembre de 1996 ), también ha manifestado que la primacía de la interpretación literal quiebra en determinados supuestos, entre los que se encuentra, aun siendo claros los términos del contrato, cuando existen actos opuestos al mismo en los cuales el verdadero propósito de los contratantes se haya manifestado ( Sentencia del Tribunal Supremo de 24 de abril de 1964 ); que el artículo 1281 no excluye la interpretación, sino que la presupone, y forma con el artículo 1282 un conjunto orgánico, complementándose ambos ( Sentencia del Tribunal Supremo de 6 de noviembre de 1998 ); y que la interpretación de los contratos y demás actos jurídicos, aunque haya de partir de la expresión contenida en las palabras pronunciadas o escritas no puede detenerse en el sentido riguroso o gramatical de las mismas y ha de indagar fundamentalmente la intención de las partes y el espíritu y finalidad que han presidido el negocio, infiriéndose de las circunstancias concurrentes y de la total conducta de los interesados ( STS de 21 de abril de 1993 ).

En el presente caso, como ya anticipara la Juzgadora de instancia aunque los términos de la cláusula 4ª sean dudosos por cuanto efectivamente contempla la resolución del contrato solo para el caso de que el inmueble no se termine antes del 31 de octubre de 2.009, la cláusula 14.3 es terminante cuando dice que la "entrega del inmueble tendrá lugar no mas tarde del 31 de octubre de 2.009". Es evidente que conjugando ambas cláusulas la compradora podía optar entre resolver el contrato si el inmueble adquirido no se entregaba antes de dicha fecha o conceder a la vendedora un plazo de tres meses a partir de la citada fecha para hacerle la entrega. Es claro que el término "terminación completa de las obras antes del 31 de octubre de 2.009" de la cláusula 4ª, y "entrega del inmueble no mas tarde del 31 de octubre de 2.009" son en este caso equivalentes, porque de otro modo no tendría sentido que se hubiera pactado la posibilidad de resolver el contrato si llegada dicha fecha el inmueble no se hubiera entregado a la compradora, porque de acogerse la interpretación que propone la apelante solamente podría ejercitar la compradora la facultad de resolver el contrato transcurridos tres meses desde dicha fecha, interpretación que además de conducir al absurdo ya que, como decimos, impediría a la compradora resolver el contrato aunque el 31 de octubre de 2.009 no le hubiera hecho entrega del inmueble comprado, conculca lo dispuesto en el art. 1.256 del C.C . a tenor del cual la validez y el cumplimento de los contratos no pueden dejarse al arbitrio de uno de los contratantes.

De otra parte es verdad, y así lo ha sostenido esta misma Sección por ejemplo en Sentencia de 3 de marzo de 2.010 , que es jurisprudencia consolidada que tanto en los supuestos de ejercicio de la acción resolutoria de la compraventa de bienes inmuebles del art. 1.504 del C.C ., como en los de ejercicio de la facultad de resolución que con carácter genérico otorga el art. 1.124 del mismo Código para los casos de incumplimiento de las obligaciones recíprocas, para que la resolución pueda ser acogida, no basta el mero retraso en el cumplimiento de las obligaciones pues el principio de conservación del negocio exige, aunque con ciertos matices que el incumplimiento sea definitivo de forma que no resulte posible satisfacer el interés contractual lesionado, lo que no ocurre en los supuestos de mero retraso a no ser que se haya establecido un término esencial que impida por el retraso destinar la cosa su fin, habiendo dicho que la mora no es un supuesto de incumplimiento, sino de cumplimento tardío de la obligación que no autoriza la resolución contractual, sino que solo posibilita de acuerdo con el art. 1.101 del C.C . la petición de indemnización de daños y perjuicios ( S.T.S. 12 marzo 2.009 citando las de 3 abril 81 , 27 noviembre 92 , 18 noviembre 93 y 7 marzo 95 entre otras muchas), pero en el presente caso, no es ya solo que el plazo de entrega sea en este caso esencial por cuanto se vinculó la entrega de una parte sustancial del precio a la entrega de las llaves del inmueble, sino que como la misma apelante reconoce en su contestación a la demanda hasta el 22 de diciembre de 2.009, es decir casi dos meses después del plazo de entrega, no comunicó a la actora que estaba en disposición de hacerle entrega del inmueble sin ni siquiera citarla en una Notaria para otorgar la escritura pública, entre otras razones porque la licencia de primera ocupación, como también reconoce fue solicitada en el mes de noviembre de 2.009, es decir después del 31 de octubre de 2.009 y concedida en agosto del 2.010.

CUARTO.- En el segundo de los motivos denuncia la inaplicación de la doctrina jurisprudencial relativa a los requisitos necesarios para la procedencia de la acción resolutoria del art. 1.124 del C.C . por cuanto, según reitera no estamos ante un incumplimiento deliberadamente rebelde de la obligación de entrega, sino ante un mero retraso que no frustra el negocio ni por tanto justifica la resolución, no siendo tampoco responsable del retraso en la concesión de la licencia de primera ocupación.

Como es sabido uno de los efectos de las obligaciones recíprocas, como es el caso de autos, es la facultad de resolverlas, facultad consagrada en el art.1.124 del C.C . cuando dispone que "la facultad de resolver las obligaciones recíprocas se entiende implícita para el caso de que alguno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe, añadiéndose en sus párrafos siguientes el derecho de opción que el perjudicado tiene entre exigir el cumplimiento o la resolución y la facultad del Tribunal, mediando causas justificadas, de conceder plazo para el cumplimiento, de forma que siendo el contrato litigioso de compraventa, no cabe duda que, no solo por disposición de los arts.1.091 y 1.255 del C.C . podía resolverse en caso de incumplimiento, sino también por la específica disposición contenida en el art.1.506 del C.C . que tiene sus antiguos precedentes en el pacto comisorio que el Derecho Romano establecía y que ha pasado a nuestro Derecho a través del Derecho Francés, pacto que se entiende sobreentendido si bien precisa para su efectividad de un pronunciamiento judicial, todo ello sin perjuicio de que las partes a través del art.1.504 en relación con el art.1.505 del C.C . pudieran haberlo convenido de forma expresa.

Los requisitos o presupuestos pues, que dicho precepto exige, son en primer término, que se trate de obligaciones reciprocas; en segundo lugar que el que ejercita su acción haya cumplido su parte de obligaciones, salvo que el incumplimiento sea consecuencia de un incumplimiento anterior; en tercer lugar que el incumplimiento se deba a causa imputable al deudor grave, esencial y definitivo, por lo que quedan fuera los supuestos de caso fortuito o fuerza mayor, rechazándose el requisito de la culpa o exigencia de una voluntad rebelde al cumplimiento; y en cuarto lugar que el comprador sea requerido por acta notarial o judicial y por último que el vendedor haya cumplido su parte de obligación.

Pues bien, aunque como anticipábamos, la jurisprudencia del T.S. viene sosteniendo reiteradamente que se ha de respetar el principio de conservación del negocio que exige que el incumplimiento sea definitivo de forma que no resulte posible satisfacer el interés contractual lesionado, y que la mora no es un supuesto de incumplimiento (rectius, definitivo) , sino un caso de cumplimiento tardío de la obligación, que no autoriza la resolución contractual, sino solo posibilita de acuerdo con el artículo 1101 del Código Civil , de lo anteriormente expuesto se desprende que en el presente caso no estamos ante un supuesto de mero retraso en la entrega, sino de incumplimiento esencial de la obligación de hacerlo en el plazo pactado por tanto procedía y procede la resolución del contrato con devolución de las cantidades entregadas má los intereses pedidos.

QUINTO.- Por disposición del art. 398 de la L.E.C . las costas de este recurso deberán ser impuestas a la apelante.

Vistos los preceptos legales citados y los demás de general aplicación.

Fallo

Que desestimando como desestimamos el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora Dª Elvira Ruiz Resa en nombre y representación de Ofileganés PP10 S.L. contra la sentencia dictada por la Ilma. Sra. Magistrado Juez de 1ª instancia nº 8 de Leganés, con fecha 19 de octubre de 2.010 , de la que el presente Rollo dimana, debemos confirmarla y la confirmamos, con imposición a la apelante de las costas causadas en este recurso.

Al notificarse esta resolución instrúyase a las partes si es o no firme y, en su caso, los recursos que pudieran caber contra la misma, de conformidad con lo dispuesto en al artículo 248-4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial .

Así por nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala nº 146/11 lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico