Sentencia Civil Nº 587/2014, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 17, Rec 126/2013 de 03 de Diciembre de 2014

Encabezamiento

8UDIENCIA PROVINCIAL DE BARCELONA

SECCIÓN DECIMOSÉPTIMA

ROLLO núm. 126/2013

JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 7 SABADELL

PROCEDIMIENTO ORDINARIO Nº 719/2010

S E N T E N C I A núm.587/2014

Ilmos. Sres.:

Don Paulino Rico Rajo

Doña Maria Pilar Ledesma Ibáñez

Doña Ana María Ninot Martínez

En la ciudad de Barcelona, a tres de diciembre del dos mil catorce.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimoséptima de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Procedimiento ordinario, número 719/2010 seguidos por el Juzgado Primera Instancia 7 Sabadell, a instancia de Torcuato Y Guillerma quien se encontraba debidamente representado/a por Procurador y asistido/a de Letrado, actuaciones que se instaron contra Víctor , Petra Y 3 X TRES FINQUES SCCL, quien igualmente compareció en legal forma mediante Procurador que le representaba y la asistencia de Letrado; actuaciones que penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la representación de Torcuato Y Guillerma contra la Sentencia dictada en los mismos de fecha 7 de mayo de 2012 , por el Sr/a. Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.-El fallo de la Sentencia recaída ante el Juzgado de instancia y que ha sido objeto de apelación, es del tenor literal siguiente:

'Que desestimando como desestimo la demanda interpuesta por el Procurador: D. Francesc Canalias Gómez en la representación que ostenta de Doña Guillerma y la Procuradora Dª. Teresa Prat Ventura en la que ostenta de Don Torcuato , contra D. Víctor y Dª. Petra representados por la Procuradora y contra 3XTRES FINQUES, SCCL representada por la Procuradora Dª. Neus Cano López, debo absolver y absuelvo a dichos demandados, de los pedimentos formulados en su contra por los actores, con imposición de costas a ambos demandantes.'.

SEGUNDO.-Contra la anterior sentencia se interpuso recurso de apelación por la representación de Torcuato Y Guillerma y admitido se dio traslado del mismo al resto de las partes con el resultado que es de ver en las actuaciones, y tras ello se elevaron los autos a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- De conformidad con lo previsto en la Ley, se señaló fecha para celebración de la votación y fallo que tuvo lugar el pasado tres de diciembre de dos mil catorce.

CUARTO.-En el presente juicio se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente la Ilma. Sra. Magistrada Dª Ana María Ninot Martínez.

Fundamentos

PRIMERO.-Son hechos que han quedado debidamente acreditados por la prueba documental obrante en autos, los siguientes:

1) En fecha 27 de agosto de 2007, D. Torcuato y DÑA. Guillerma suscribieron documento privado por el que conferían a la entidad 3 X TRES FINQUES SCCL mandato y provisión de fondos de 500 € para las gestiones de la compra de la finca sita en la CALLE000 nº NUM000 , NUM001 NUM002 de Sabadell, con plaza de parking y trastero, por el precio total de 334.000 €.

Mediante el mandato los otorgantes autorizaban a 3 X TRES FINQUES SCCL para concertar en nombre y representación del Sr. Torcuato y la Sra. Guillerma el contrato de arras o el de compraventa, dándose por consumada en ese momento su condición de mediadora.

Queda expresamente pactado que los honorarios por 3 X TRES FINQUES por las gestiones encomendadas son de 9.000 €, honorarios que están incluidos en el precio total.

La parte compradora se obliga a presentar a la entidad mandataria la documentación precisa para la tramitación del préstamo hipotecario correspondiente en el plazo máximo de 5 días, en caso de no aportarlo se considerará que desiste de la compra.

2) En fecha 21 de septiembre de 2007, D. Víctor y DÑA. Petra como vendedores, y D. Torcuato y DÑA. Guillerma como compradores, suscribieron un contrato privado de compraventa de la vivienda sita en la CALLE000 nº NUM000 , NUM001 NUM002 de Sabadell, con plaza de garaje y trastero anejos, afecta a una hipoteca a favor de la Caixa d'Estalvis de Sabadell.

El precio de la finca se fijó en la cantidad de 319.000 €; las partes indicaron expresamente que la compraventa se realizaba con la intermediación de 3 X TRES FINQUES SCCL cuyos honorarios ascendían a 9.000 € por lo que el importe total a abonar por la parte compradora ascendía a 328.000 € a pagar en la forma siguiente: los compradores entregaron en ese acto 13.500 €, recibiendo la parte vendedora la suma de 10.000 € y 3 x TRES FINQUES la cantidad de 3.500 € como parte de los honorarios; en cuanto a 15.000 € serían entregados por la parte compradora como máximo el 28 de septiembre de 2007, recibiendo la vendedora la suma de 10.000 € y los restantes 5.000 € la entidad 3 X TRES FINQUES; en cuanto al resto de 299.000 € sería entregada en la fecha del otorgamiento de la escritura pública.

El otorgamiento de la escritura pública debía efectuarse a requerimiento de la parte compradora como máximo el mes de mayo de 2008 y la finca había de escriturarse libre de cargas, gravámenes, censos y arrendatarios.

Pare el caso de que la parte compradora desistiera o incumpliera sus obligaciones o no abonara los pagos a su vencimiento, el contrato quedaría resuelto y la parte compradora perdería las cantidades entregadas pudiendo quedarse la parte vendedora las cantidades recibidas en concepto de indemnización total por daños y perjuicios. Si fuese la parte vendedora la que desistiera o incumpliera el contrato, ésta debería reintegrar a la compradora el doble de la cantidad que en el acto había recibido (folios 16 a 18).

3) Para el pago de la cantidad de 13.500 € entregada en el momento de la firma del contrato privado de compraventa, los compradores D. Torcuato y DÑA. Guillerma suscribieron el mismo día 21 de septiembre de 2007 un contrato de préstamo con Caixa Terrassa por importe de 15.000 €a reintegrar en 10 años (folios 19 y 20).

4) Para el pago de los segundos 15.000 €, los compradores suscribieron otro contrato de préstamo en fecha 24 de septiembre de 2007 con la entidad Caixa Catalunya por importe de 16.000 € (folios 22 a 25).

SEGUNDO.-El presente procedimiento se inició por demanda presentada por DÑA. Guillerma contra DON Víctor , DÑA. Petra y 3 X TRES FINQUES S.C.C.L, en la que la actora solicita que se declare la resolución del contrato de compraventa de fecha 21 de septiembre de 2007 y se condene a los Srs. Víctor - Petra a devolver la cantidad de 20.000 € recibida a cuenta de dicha compra y a la entidad 3 X TRES FINQUES SCCL a devolver la suma de 9.000 € más el IVA correspondiente y los intereses legales así como una indemnización de daños y perjuicios de 5.000 €.

Por lo que se refiere al mandato, aduce la demandante que la empresa 3 X TRES FINQUES SCCL se comprometió verbalmente a solicitar y conseguir de las entidades bancarias la financiación correspondiente para poder satisfacer el precio total de la compraventa. Sin embargo, la entidad demandada sólo consiguió dos préstamos personales, que presentó como 'créditos puente' que sirvieron para pagar sus honorarios pero no gestionó los trámites oportunos para obtener el préstamo hipotecario que debía subsumir los importes de los préstamos personales y facilitar la adquisición de la vivienda. Según la demandante 3 X TRES FINQUES SCCL ha cobrado la totalidad de sus honorarios sin haber realizado la gestión por la que había sido contratada, que no era sólo la compra de la vivienda sino también buscar e intermediar para conseguir la financiación adecuada para su definitiva adquisición, labor esta última que no ha realizado.

Por lo que se refiere al contrato de compraventa, la actora, alegando la imposibilidad de obtener la correspondiente financiación por causas ajenas a su voluntad, insta la resolución del contrato, solicitando la devolución de las cantidades entregadas a cuenta del precio. Señala además que los compradores no han sido requeridos por los vendedores para comparecer ante notario a otorgar la escritura pública y que tampoco les ha sido comunicado que la finca estuviera ya liberada de la carga hipotecaria que la gravaba.

Al procedimiento se acumuló la demanda interpuesta por D. Torcuato contra los mismos demandados e idénticos pedimentos, fundada en las mismas alegaciones.

A las pretensiones deducidas se opusieron todos los demandados.

El Sr. Víctor y la Sra. Petra se oponen a la demanda invocando el incumplimiento de los demandantes compradores pues no han requerido a la parte vendedora para otorgar la escritura pública por lo que entienden que pueden retener las cantidades recibidas; señalan además haber sufrido daños y perjuicios por importe superior a la suma percibida de 20.000 €.

Por su parte, la entidad 3 X TRES FINQUES SCCL defiende haber dado adecuado cumplimiento al mandato conferido; sostiene que se comprometió a tramitar la financiación pero no a conseguirla, compromiso éste inasumible pues la concesión de la financiación no depende de ella; aduce que ha cumplido con la intermediación porque la compraventa se perfeccionó y por lo tanto sus honorarios se han devengado; y pone de manifiesto una serie de circunstancias relativas a los actores indicando que éstos pusieron a la venta su vivienda pero no conseguían venderla, que los ingresos del Sr. Torcuato disminuyeron considerablemente y que por eso se les denegó la hipoteca.

La sentencia del Juzgado de Primera Instancia desestimó íntegramente la demanda: respecto al contrato de compraventa, considera que ha habido un incumplimiento contractual atribuible únicamente a los actores pues no han requerido a la parte vendedora para otorgar la escritura pública y por ello desestima la pretensión de devolución de la cantidad recibida en concepto de parte del precio; respecto al mandato, considera que la demandada 3XTRES FINQUES dio cumplimiento al mismo y por ello tiene derecho a percibir los honorarios, desestimando asimismo la pretensión de devolución.

Frente a dicha resolución se alzan los demandantes D. Torcuato y DÑA. Guillerma , quienes recurren en apelación denunciando error en la valoración de la prueba. Los demandados, por su parte, se oponen al recurso y solicitan la íntegra confirmación de la sentencia de instancia.

TERCERO.-Los demandantes ejercitan en realidad dos pretensiones distintas, aunque ambas con idéntica finalidad, desligarse de los compromisos adquiridos con la agencia inmobiliaria y los vendedores y obtener el reintegro de las cantidades entregadas a éstos. Ello exige un examen diferenciado de cada una de las pretensiones deducidas.

CUARTO.- Acción ejercitada contra la inmobiliaria.

Los demandantes pretenden la devolución de la cantidad de 9.000 € abonada a la entidad 3XTRES FINQUES SCCL en concepto de honorarios profesionales y el pago de 5.000 € en concepto de daños y perjuicios, alegando que la agencia inmobiliaria incumplió el compromiso de conseguir la financiación necesaria para la adquisición de la vivienda. Los actores aducen que el mandato era de 'gestión integral' de tal suerte que la labor de la inmobiliaria no era sólo encontrar un vendedor sino también gestionar y tramitar la compraventa hasta su conclusión, o sea hasta la formalización de la escritura pública, así como la tramitación y obtención de la financiación. Sostienen los demandantes que la entidad demandada ha cobrado sus honorarios anticipadamente antes de que concluyera su labor de gestión integral.

Es un hecho incontrovertido que en fecha 27 de agosto de 2007 D. Torcuato , en nombre propio y como mandatario verbal de DÑA. Guillerma , confirió mandato a la entidad 3XTRES FINQUES SCCL para las gestiones de compra de la finca sita en la CALLE000 nº NUM000 , NUM001 NUM002 de Sabadell, con plaza de parking y trastero. Y es también un hecho no controvertido que el día 21 de septiembre de 2007 se suscribió el contrato privado de compraventa de la finca mencionada entre los compradores Torcuato y Guillerma y los vendedores Víctor y Petra .

La primera cuestión a resolver es si, como sostienen los actores, el mandato no tenía por objeto únicamente la compra de la vivienda, sino también la tramitación y obtención de la financiación necesaria para su adquisición, obligación que la inmobiliaria habría incumplido pues esa financiación no se ha obtenido.

La respuesta ha de ser matizada. No hay en las actuaciones prueba alguna de que la agencia inmobiliaria asumiera la obligación de obtener la financiación. Los actores entienden que ese compromiso resulta del párrafo del documento de mandato en que textualmente se consigna que 'la parte compradora se obliga a presentar a la entidad mandataria la documentación precisa para la tramitación del préstamo hipotecario correspondiente en el plazo máximo de 5 días, en caso de no aportarlo se considerará que desiste de la compra con las consecuencias previstas en el apartado siguiente'.Del párrafo transcrito se deduce que efectivamente la agencia inmobiliaria había de encargarse de la tramitación del préstamo hipotecario, obligándose los compradores a facilitarle la documentación correspondiente. Y de lo actuado en autos resulta que 3XTRES FINQUES llevó a cabo dicha gestión pues llevó a los demandantes a la entidad Caixa Catalunya donde se estudió la viabilidad de la hipoteca cuando se le concedió el préstamo personal. Según ha declarado la testigo Doña Florinda , empleada de Caixa Catalunya, el préstamo personal por importe de 16.000 € concedido el día 24 de septiembre de 2007 estaba destinado a la compra de una vivienda y forma parte de un producto de la Caixa al que iba vinculado el préstamo hipotecario cuya viabilidad, según la testimonio, ya se había estudiado siendo el resultado correcto. Continúa declarando la Sra. Florinda que después cambiaron las circunstancias económicas de los solicitantes y cuando en marzo de 2008 los compradores van a la oficina a tramitar la hipoteca ya no se les concede.

Ha quedado acreditado que la agencia inmobiliaria dio cumplimiento al encargo recibido de los demandantes pues gestionó la compra de la vivienda y tramitó el préstamo hipotecario, que era a lo que se había obligado, sin que sea exigible a la mencionada entidad la obtención de la financiación que, como se ha dicho, se frustra en un momento posterior a la firma del contrato privado de compraventa como consecuencia del cambio de las circunstancias económicas de los compradores. La inmobiliaria no garantizaba la financiación, sino sólo la tramitación y con esa obligación cumplió; si finalmente la entidad bancaria no concedió la hipoteca no fue por causas imputables a la inmobiliaria sino por circunstancias totalmente ajenas a la misma. En consecuencia, cabe concluir que 3XTRES FINQUES SCCL cumplió con el mandato que le fue conferido y por tanto se devengaron sus honorarios cuya devolución resulta, por lo expuesto, totalmente improcedente.

A la conclusión anterior no puede ser óbice la alegación vertida por la Sra. Guillerma en su recurso cuando afirma que fue el consejo de la agencia inmobiliaria de no solicitar la hipoteca hasta que se procediera a la venta de su vivienda, lo que frustró la posibilidad de obtener financiación. Se trata de una alegación extemporánea habida cuenta que no se recoge en su escrito de demanda, sino que se introduce en el acto del juicio y después en el escrito de recurso, además de no pasar de ser una mera afirmación que no ha sido objeto de la debida acreditación, no estimando suficiente la declaración de los demandantes que ha sido contrarrestada por la del legal representante de la inmobiliaria.

QUINTO.-Acción ejercitada contra los vendedores.

Los actores pretenden en su demanda la resolución del contrato de compraventa de fecha 27 de agosto de 2007 y la devolución de la cantidad de 20.000 € entregada en concepto de pago de parte del precio.

En su recurso de apelación, el Sr. Torcuato denuncia el incumplimiento de los vendedores porque no liberaron de cargas la finca tal como se comprometieron en el contrato privado y se limitaron a dejar pasar el tiempo sin notificar absolutamente nada a los compradores. Insisten en que los vendedores eran conscientes de la situación y la consintieron.

Por su parte, la Sr. Guillerma pone el acento, no en el incumplimiento de los vendedores, sino en que no ha habido incumplimiento de los compradores, alegando que la cláusula sexta del contrato de compraventa no puede ser de aplicación automática sino que debe circunscribirse al incumplimiento consciente y deliberado, es decir de mala fe, concluyendo que han sido las circunstancias las que han impedido la realización del contrato, habiendo intentado los compradores el cumplimiento hasta que éste ha devenido imposible, razón por la que entienden procedente la devolución de las cantidades entregadas a cuenta.

Por lo que se refiere al recurso del Sr. Torcuato , hay que señalar que ningún incumplimiento cabe imputar a los vendedores Sr. Víctor y Sra. Petra . La liberación de cargas a que alude el recurrente es contemplada en el contrato para el momento del otorgamiento de la escritura pública (la vivienda se escriturará libre de cargas, dice el contrato) y ese momento nunca llegó. Por lo demás, como señalan los vendedores, lo habitual en estas operaciones es que los vendedores destinen el precio obtenido de la venta a la cancelación de la hipoteca preexistente, lo que suele tener lugar en el momento de escriturar la compraventa, todo lo cual en el presente caso no ha llegado a producirse. Y si no se ha llegado a otorgar la escritura pública no ha sido por culpa de los vendedores. El contrato privado preveía al respecto que el otorgamiento de la escritura pública de compraventa se efectuará a requerimiento de la parte compradora como máximo por todo el mes de mayo de 2008.Por tanto, no eran los vendedores, sino los compradores, quienes tenían que tomar la iniciativa. Eran los actores quienes debían emplazar a los vendedores para acudir al notario, no pudiendo olvidar que el plazo de nueves meses previsto para ese otorgamiento se fijó única y exclusivamente en su beneficio para que los compradores pudieran a su vez vender su vivienda. Finalmente, ninguna consecuencia puede derivarse del hecho de que los vendedores fueran conscientes de la situación y la consintieran, pues ello solo es revelador de su buena fe.

Por lo que concierne al recurso de la Sra. Guillerma , ésta insiste en que no ha habido incumplimiento por parte de los compradores y aduce que la cláusula secta del contrato no puede ser de aplicación automática. De conformidad con la citada cláusula 'si la parte compradora desistiera o incumpliera las obligaciones que en este acto asume o no abonare los pagos a que se compromete a su vencimiento quedaría resuelto el contrato. En este supuesto la parte compradora perdería las cantidades entregadas pudiendo quedarse la parte vendedora las cantidades recibidas en concepto de indemnización total por daños y perjuicios. Si la parte vendedora desistiera o incumpliera el presente contrato reintegraría a la compradora el doble de la cantidad que en este acto ha recibido en concepto de indemnización total por daños y perjuicios'. Entiende la recurrente que dicha cláusula sólo puede ser de aplicación en caso de incumplimiento deliberado y consciente, supuesto que no se da en el presente caso en que han sido las circunstancias sobrevenidas las que han impedido el cumplimiento. La cláusula transcrita no hace distinción, aludiendo tanto al desistimiento como al incumplimiento de una u otra parte, pero sin contemplar de forma expresa la imposibilidad de cumplir por falta de financiación.

Revisado nuevamente todo el material probatorio y visionada la grabación del acto del juicio, resulta necesario hacer las siguientes consideraciones.

Entendemos que la cuestión ha de resolverse a partir de las soluciones dadas a la imposibilidad sobrevenida. Y a este respecto, debemos traer a colación la Sentencia de Pleno de 17 de enero de 2013 de la Sala Primera del Tribunal Supremo que en relación a un supuesto en que también se alegaba la imposibilidad de obtener financiación como causa de resolución del contrato de compraventa, contiene las siguientes declaraciones:

3ª) Lo que sucede, por tanto, es que la sentencia recurrida se funda formalmente en losarts. 1182 a1184 CC, que guardan una estrecha relación con el caso fortuito contemplado en su art. 1105, pero materialmente aplica la doctrina de la cláusula rebus sic stantibus, más próxima en su fundamento a los arts. 7 y 1258 ( SSTS 5-1-80 , 8-11-83 , 26-5-90 y 21-7-10 ), a su art. 1289 o a su art. 1575, atendiendo a la restricción del crédito provocada por la crisis económica y a las consiguientes dificultades de los compradores de viviendas para acceder al que hasta entonces venía siendo su medio habitual de financiación, es decir el préstamo hipotecario.

4ª) La cláusula o regla rebus sic stantibus (estando así las cosas) trata de solucionar los problemas derivados de una alteración sobrevenida de la situación existente o circunstancias concurrentes al tiempo de la celebración del contrato, cuando la alteración sea tan acusada que aumente extraordinariamente la onerosidad o coste de las prestaciones de una de las partes o bien acabe frustrando el propio fin del contrato. Reconocida dicha regla por la jurisprudencia, esta se ha mostrado siempre, sin embargo, muy cautelosa en su aplicación, dado el principio general, contenido en el art. 1091 , de que los contratos deben ser cumplidos (p. ej. SSTS 10-12-90 , 6-11-92 y 15-11-00 ). Más excepcional aún se ha considerado su posible aplicación a los contratos de tracto único como es la compraventa ( SSTS 10-2-97 , 15-11-00 , 22-4-04 y 1-3-07 ), y por regla general se ha rechazado su aplicación a los casos de dificultades de financiación del deudor de una prestación dineraria ( SSTS 20-5-97 y 23-6- 97). Más concretamente, en relación con compradores de viviendas que debían pagar el precio en tiempo más o menos próximo al inicio de la todavía subsistente crisis económica, la sentencia num. 597/2012, de 8 de octubre , ha rechazado tanto la nulidad por vicio del consentimiento como la resolución por incumplimiento solicitadas por una compañía mercantil que había comprado tres viviendas de una misma promoción inmobiliaria y alegaba que la vendedora se había comprometido a obtener la subrogación de la compradora como deudora hipotecaria, razonándose en la sentencia de esta Sala que el deudor debe prever las fluctuaciones del mercado, amén de apreciarse en la sociedad compradora una finalidad especulativa; la sentencia num. 568/2012, de 1 de octubre , ha rechazado unas pretensiones similares de la compañía mercantil compradora de una vivienda, que igualmente alegaba el compromiso de la vendedora de facilitar la financiación del pago del precio, razonando esta Sala que 'era previsible que el banco no hubiese aceptado la subrogación por falta de solvencia, pues a la propia compradora se le denegaron los préstamos que directamente solicitó a las entidades financieras'; y la sentencia num. 731/2012, de 10 de diciembre , ha rechazado unas pretensiones semejantes de los cónyuges compradores de una vivienda en una urbanización de la costa razonando que la propia ambigüedad de su planteamiento impedía dilucidar si en verdad les interesaba o no la financiación del pago del precio mediante un préstamo hipotecario.

5ª) Lo anteriormente razonado no significa, sin embargo, que la regla rebus sic stantibus haya de quedar descartada en todos los casos de imposibilidad de obtener financiación por parte de los compradores de inmuebles. Antes bien, una recesión económica como la actual, de efectos profundos y prolongados, puede calificarse, si el contrato se hubiera celebrado antes de la manifestación externa de la crisis, como una alteración extraordinaria de las circunstancias, capaz de originar, siempre que concurran en cada caso concreto otros requisitos como aquellos a los que más adelante se hará referencia, una desproporción exorbitante y fuera de todo cálculo entre las correspectivas prestaciones de las partes, elementos que la jurisprudencia considera imprescindibles para la aplicación de dicha regla ( SSTS 27-6-84 , 17-5-86 , 21-2-90 y 1-3-07 ). Por otra parte, en la actualidad es clara una tendencia a que la regla se incorpore a propuestas o proyectos de textos internacionales ( art. 6.2.2 de los principios UNIDROIT), de Derecho de la Unión Europea ( art. 6.111 de los Principios de Derecho Europeo de la Contratación, PECL) y nacionales ( art. 1213 del CC en la Propuesta para la modernización del Derecho de obligaciones y contratos preparada por la Comisión General de Codificación). Así, en el último trabajo citado se propone para elart. 1213 CC EDL1889/1 el siguiente texto, inspirado tanto en la idea de la causa negocial como en la de la asignación de riesgos:

'Si las circunstancias que sirvieron de base al contrato hubieren cambiado de forma extraordinaria e imprevisible durante su ejecución de manera que ésta se haya hecho excesivamente onerosa para una de las partes o se haya frustrado el fin del contrato, el contratante al que, atendidas las circunstancias del caso y especialmente la distribución contractual o legal de riesgos, no le sea razonablemente exigible que permanezca sujeto al contrato, podrá pretender su revisión, y si esta no es posible o no puede imponerse a una de las partes, podrá aquél pedir su resolución.

La pretensión de resolución solo podrá ser estimada cuando no quepa obtener de la propuesta o propuestas de revisión ofrecidas por cada una de las partes una solución que restaure la reciprocidad de intereses del contrato'.

6ª) Ahora bien, que la regla rebus sic stantibus pueda aplicarse a determinados casos de imposibilidad de financiación absolutamente imprevisible al tiempo de perfeccionarse la compraventa de una vivienda no significa que la crisis económica, por sí sola, permita al comprador desistir del contrato, pues en tal caso se produciría un manifiesto desequilibrio en contra del vendedor, se propiciarían los incumplimientos meramente oportunistas, favoreciendo a quien en verdad siguiera interesado en comprar pero por un precio inferior, y, en definitiva, se desvirtuaría el verdadero sentido de una determinada solución jurídica hasta el punto de convertirla en un incentivo para el incumplimiento.

7ª) De aplicar todo lo anterior al presente caso resulta que tampoco desde la perspectiva de la regla rebus sic stantibus cabe mantener el fallo impugnado, precisamente porque, dada la motivación que le precede en la propia sentencia, su único fundamento real queda reducido a la crisis económica, hecho ciertamente notorio, y a la consiguiente restricción generalizada de los préstamos hipotecarios, hecho igualmente notorio. Sin embargo, aparte de que los compradores demandantes iniciales solo aludieron a la regla rebus sic stantibus al contestar a la reconvención de la mercantil vendedora, lo cierto es que la propia sentencia recurrida prescinde de los presupuestos más elementales para su aplicación al no considerar necesaria una comparación entre la situación económica de los compradores antes y después del contrato, al prescindir por completo de la capacidad económica de uno de los cónyuges compradores mediante el solo y nada convincente argumento de que ambos compraban para su sociedad de gananciales, al identificar la imposibilidad de financiación con la denegación de financiación por una sola entidad de crédito y fundada en un alto endeudamiento que bien podía ya existir al tiempo de celebrarse el contrato o, en fin, al no dar la debida relevancia al dato de que el propio contrato ya contemplaba expresamente la posibilidad de que los compradores no obtuvieran la financiación prevista sin por ello exonerarles del pago del precio, asignándoles así un riesgo que en principio excluiría la aplicación de la regla rebus sic stantibus conforme al criterio de la asignación de riesgos seguido por la sentencia de esta Sala num. 240/2012 de 23 de abril .

8ª) En suma, la posible aplicación de la regla rebus sic stantibus a compraventas de viviendas afectadas por la crisis económica no puede fundarse en el solo hecho de la crisis y las consiguientes dificultades de financiación, sino que requerirá valorar un conjunto de factores, necesitados de prueba, tales como el destino de la casa comprada a vivienda habitual o, por el contrario, a segunda residencia o a su venta antes o después del otorgamiento de la escritura pública; la asignación contractual del riesgo de no obtener financiación y el grado de colaboración prometido por el vendedor para obtenerla, distinguiendo entre contratantes que sean profesionales del sector inmobiliario y los que no lo sean; la situación económica del comprador al tiempo de la perfección del contrato y al tiempo de tener que pagar la parte pendiente del precio que esperaba poder financiar; el grado real de imposibilidad de financiación y sus causas concretas añadidas a la crisis económica general, debiéndose valorar también, en su caso, las condiciones impuestas por las entidades de crédito para conceder financiación; o en fin, las posibilidades de negociación de las condiciones de pago con el vendedor y, por tanto, de mantener el contrato como alternativa preferible a su ineficacia.

En base a esta doctrina, cabe concluir que, siempre que se acredite suficientemente el hecho base, es admisible la resolución contractual por fuerza mayor derivada de la alteración de la capacidad económica del comprador, lo que puede venir provocado tanto por la pérdida de ingresos como por la imposibilidad de obtener financiación para la compra de la vivienda, pero en todo caso habrá de probarse cumplidamente la falta de financiación o empeoramiento notable de la situación económica del comprador; ha de probarse que al contratar no era previsible razonablemente que sobrevinieran las circunstancias que posteriormente han impedido el cumplimiento del contrato. Conforme a ello, no cabrá atender a la pretensión resolutoria de la parte compradora cuando ésta se limita a afirmar que no obtiene financiación, pero ni prueba la concreta medida en que ha empeorado su situación económica respecto de la que tenía cuando se perfeccionó la compra ni que la ha sido denegada la financiación por varias entidades bancarias a las que haya acudido en demanda de aquélla.

En el supuesto de autos, ha quedado acreditado que al tiempo de celebrarse el contrato privado de compraventa en septiembre de 2007 los compradores contaban con la financiación necesaria para la adquisición de la vivienda toda vez que Caixa Catalunya ya había procedido al estudio de la viabilidad del préstamo hipotecario con resultado positivo. Después, cuando los compradores van a formalizar la hipoteca, en marzo de 2008 según la directora de la oficina bancaria, la entidad no se la concede porque las circunstancias económicas de los compradores han variado considerablemente por la disminución de ingresos del Sr. Torcuato . Ha quedado probado, pues, que la situación económica de los demandantes ha empeorado con respecto de la que tenían cuando firmaron el contrato privado de compraventa y ha quedado probado también que la entidad bancaría que había de facilitarles la financiación en última instancia se la denegó (folio 99). Y aunque los compradores no han justificado haber acudido a otras entidades bancarias distintas de Caixa Catalunya, es un hecho notorio que en el año 2008 el crédito hipotecario era muy restrictivo pudiendo presumir que no aceptada la solicitud de préstamo hipotecario por una entidad financiera, difícilmente lo sería por otras.

En atención a lo expuesto, y habida cuenta además que los vendedores han procedido a enajenar la vivienda a un tercero, procede acceder a lo solicitado por los actores y con estimación del recurso de apelación interpuesto, revocar la sentencia de instancia en este extremo y acordar en su lugar declarar resuelto el contrato de compraventa de fecha 21 de septiembre de 2007 y condenar a los demandados Víctor y Petra a devolver a los demandantes la cantidad de 20.000 € entregada a cuenta del precio.

SEXTO.-De conformidad con lo previsto en los artículos 394 y 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , dada la estimación del recurso no se hace especial pronunciamiento en materia de costas. Tampoco se estima procedente hacer pronunciamiento alguno respecto de las costas de primera instancia dadas las dudas de hecho y derecho que el supuesto de autos ha planteado.

Vistos los preceptos legales aplicados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

LA SALA ACUERDA : ESTIMAR PARCIALMENTElos recursos de apelación interpuestos por DÑA. Guillerma y D. Torcuato contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 7 de Sabadell en fecha7 de mayo de 2012 en autos de Procedimiento Ordinario núm. 719/2010, de los que el presente Rollo dimana y, en consecuencia REVOCARdicha sentencia acordando en su lugar ESTIMAR PARCIALMENTE las demandas interpuestas por DÑA. Guillerma y D. Torcuato , declarar resuelto el contrato de compraventa de fecha 21 de septiembre de 2007, condenar a los demandados D. Víctor y DÑA. Petra a devolver a los actores la cantidad de VEINTE MIL EUROS (20.000 €) y absolver a la entidad 3XTRES FINQUES SCCCL de los pedimentos contenidos en la demanda, todo ello sin hacer especial pronunciamiento respecto a las costas de ninguna de las dos alzadas.

Visto el resultado de la resolución recaída, y conforme lo recogido en el punto 8 de la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial en la nueva redacción introducida por la L.O. 1/2009 de 3 de noviembre, BOE de 4 noviembre, procédase a la devolución de la totalidad del depósito ingresado en su día por la parte recurrente.

La presente resolución es susceptible de recurso de casación por interés casacional y extraordinario por infracción procesal siempre que se cumplan los requisitos legal y jurisprudencialmente exigidos, a interponer ante este mismo tribunal en el plazo de veinte días contados desde el día siguiente a su notificación. Y firme que sea devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la resolución para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Leída y publicada ha sido la anterior sentencia en el mismo día de su fecha, por la Ilma. Sra. Magistrada Ponente, celebrando audiencia pública. DOY FE.