Sentencia Civil Nº 588/2012, Audiencia Provincial de Pontevedra, Sección 1, Rec 650/2012 de 15 de Noviembre de 2012

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

PONTEVEDRA

SENTENCIA: 00588/2012

Rollo: RECURSO DE APELACION (LECN) 650/12

Asunto: ORDINARIO 632/10

Procedencia: PRIMERA INSTANCIA NÚM. 4 CAMBADOS

LA SECCION PRIMERA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL DE PONTEVEDRA, COMPUESTA POR LOS ILMOS MAGISTRADOS

D. FRANCISCO JAVIER MENÉNDEZ ESTÉBANEZ

Dª MARIA BEGOÑA RODRÍGUEZ GONZÁLEZ

D. JACINTO JOSÉ PÉREZ BENÍTEZ,

HA DICTADO

EN NOMBRE DEL REY

LA SIGUIENTE

SENTENCIA NUM.588

En Pontevedra a quince de noviembre de dos mil doce.

Visto en grado de apelación ante esta Sección 001 de la Audiencia Provincial de PONTEVEDRA, los autos de procedimiento ordinario 632/10, procedentes del Juzgado de Primera Instancia núm. 4 de Cambados, a los que ha correspondido el Rollo núm. 650/12, en los que aparece como parte apelante-demandante: D. Filomena , representado por el Procurador D. JESUS MARTÍNEZ MELÓN, y asistido por el Letrado D. RAMÓN VIEITES LAYA, y como parte apelado- demandado: D. Jacinta , representado por el Procurador D. DOLORES ABELLA OTERO, y asistido por el Letrado D. JOSE MARIA REGO ALVAREZ DE MON, y siendo Ponente la Magistrada Ilma. Sra. Dª MARIA BEGOÑA RODRÍGUEZ GONZÁLEZ,quien expresa el parecer de la Sala.

Antecedentes

PRIMERO.-Por el Juzgado de Primera Instancia núm. 4 de Cambados, con fecha 31 mayo 2012, se dictó sentencia cuyo fallo textualmente dice:

'Que desestimando íntegramente la demanda interpuesta por el Procurador de los Tribunales Don Jesús Jacobo Martínez Melón, en nombre y representación de Doña Filomena , contra Doña Jacinta , representada por la Procuradora de los Tribunales Doña Dolores Abella Otero, debo absolver y absuelvo a la demandada de todos los pedimentos deducidos en su contra con imposición de las costas procesales de esta instancia a la parte demandante.'

SEGUNDO.-Notificada dicha resolución a las partes, por Dña. Filomena , se interpuso recurso de apelación, que fue admitido en ambos efectos, por lo que se elevaron las actuaciones a esta Sala para la resolución de este recurso.

TERCERO.-En la tramitación de esta instancia se han cumplido todas las prescripciones y términos legales.

Fundamentos

PRIMERO.- De la condición de arrendamiento rústico histórico.-En virtud del precedente Recurso por la apelante Dª Filomena se pretende la revocación de la Sentencia desestimatoria de la demanda dictada en los autos de Juicio Ordinario nº 632/10 por el Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Cambados que desestimó su pretensión de acceso a la propiedad bajo la vigencia de Ley de Arrendamientos rústicos de Galicia en relación a dos inmuebles, casa de labranza y finca, supeditada el pago del importe del precio previsto en el art. 6.1 de dicha norma.

Aduce en primer lugar, error en la valoración de la prueba al no aceptar la sentencia de instancia, la figura invocada en la demanda como arrendamiento rústico histórico respecto de una casa y finca que constituyen un lugar acasarado sitas en el lugar de Vilariño, municipio de Cambados, que habría sido concertado de manera verbal y de los que únicamente conserva recibos a partir del año 1981. Apoyaba su tesis en que la renta se pagaba en el equivalente en dinero de una determinada cantidad de maíz, lo que solo pudo hacerse hasta la Ley de 23 de julio de 1942, que estipuló que en lo sucesivo debía hacerse en trigo; que en los recibos se aplicaron los incrementos sobre la renta establecidos en la Ley de 15 de julio de 1954 para los arrendamientos rústicos protegidos. Dicho arrendamiento ya lo habían llevado sus padres antes de 1942, habiéndose ella y su esposo, quedado con la explotación a través del cultivo personal y directo de la misma.

La sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Galicia de 13 de octubre de 2005 destaca la trascendencia que esta clase de contratos tienen en el derecho consuetudinario gallego y de ahí la justificación de que la ley prevea el acceso a la propiedad de quienes, desde generaciones, los vienen disfrutando, con sentimiento de pertenencia, lo que expresa en los términos siguientes:

'Posibilitar ampliamente la conversión en titulares dominicales de los arrendatarios y aparceros históricos, emana de que estos arrendamientos y aparcerías, constitutivos de derecho civil propio de Galicia, vienen siendo considerados como una institución dotada de identidad diferenciada, dadas las peculiaridades que ofrecen por su origen consuetudinario, por su forma predominantemente verbal, por la figura del arrendatario en la que prima la condición de jefe de familia, por su objeto, generalmente lugar acasarado, por su duración que es prácticamente indefinida en virtud del derecho de sucesión, por el intenso sentimiento dominical que tienen los arrendatarios y, en definitiva, por la imprecisión de su naturaleza jurídica, tan cercana al censo enfitéutico ( sentencia del T.C. de 16 de noviembre de 1992 y de este Tribunal de 13 de octubre de 2001 ).

Este derecho de acceso a la propiedad de las fincas arrendadas a favor del arrendatario, en los arrendamientos históricos, como así define el demandante, están regulados en los artículos 6 y 7, en relación con el apartado 2, apartado primero de la Ley 3/1993 de 16 de abril de Aparcerías y de Arrendamientos Rústicos de Galicia , y como normas complementarias la legislación Especial de Arrendamientos Rústicos de 31 de diciembre de 1980 y el Código Civil.'

En efecto, es frecuente con respecto a los contratos relativos a arrendamientos rústicos históricos que, por su antigüedad o porque se hayan concertado verbalmente, no exista reflejo documental de su realidad, ahora bien ello no quiere decir que baste la simple alegación de la existencia de un arriendo de tal clase para que, sin ningún rigor probatorio, se dé el mismo por acreditado, relajando al grado máximo dicha exigencia consustancial para la prosperabilidad de cualquier pretensión procesal frente a la que se ejercite por la contraparte el legítimo derecho a la oposición, ambos amparados por el derecho fundamental a la tutela judicial efectiva del art. 24.1 de la Constitución .

SEGUNDO.-Se combate la sentencia apelada que concluye con la desestimación de las pretensiones formuladas en la demanda, por entender que la misma ha incurrido en error en la apreciación de la prueba practicada, puesto que no sólo, se ha acreditado en los autos que el arrendamiento de la actual arrendataria trae causa del inicial de sus padres D. Carlos Jesús y Dª Teresa , sino que además lo ha probado en los términos del art. 217 de la LEC porque han vivido en la casa de labranza con anterioridad a 1942 y la han explotado a través de la figura del arriendo.

La Ley 3/93 de 16 de abril, sobre arrendamientos rústicos históricos sienta que:

Artículo 1.

Los arrendamientos rústicos históricos, constituidos desde tiempos inmemoriales y regidos por la costumbre como institución propia del Derecho civil gallego, se someterán a lo dispuesto en la presente Ley.

Asimismo, esta Ley será de aplicación a las aparcerías históricas, es decir, las constituidas con anterioridad a agosto de 1942, siempre que no se haya modificado desde aquella fecha la participación correspondiente a cada una de las partes.

Artículo 2.

1. Se reconoce a los arrendamientos rústicos históricos existentes con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley de 1 de agosto de 1942 y a las aparcerías que se describen en el artículo anterior su peculiar carácter como modalidad de contrato para la explotación agraria, cuya titularidad de la explotación agraria y el trabajo personal corresponden al arrendatario o aparcero.

2. No perderán la condición de arrendamientos históricos por el hecho de que las partes hubiesen establecido verbalmente o por escrito, algún pacto que modificase la renta, otro elemento o condición del contrato primitivo, siempre y cuando se haya mantenido constante el arrendamiento.

En los presentes autos, a fin de acreditar que efectivamente nos hallamos ante un arrendamiento histórico, contamos con las siguientes pruebas al efecto:

Documental:

a) Los recibos del contrato de arrendamiento rústico aportados desde 1981, en ellos hasta el año 2004 la renta se estipuló que se pagaba en un porcentaje de maíz, dato este que sirve a la demandante para entender que el arrendamiento era anterior a 1942 en la medida que la Ley de 23 de Julio de 1942 de dicha fecha estipuló ex art. 3, que para lo sucesivo debía fijarse en una cantidad de trigo, prohibiéndose que se hiciera en otro cereal, de ahí que si la que ahora nos ocupa se fijó en maíz es porque el arrendamiento era anterior a dicha norma.

La Sala valora dicha interpretación como plausible y razonada.

b) Asimismo los recibos de pago de la renta reflejan un incremento de la renta pactada del 50% que fue previsto en el art. 1 de la Ley de 15 de julio de 1954 para los arrendamientos anteriores a 1 de agosto de 1942 desde el comienzo de la prórroga forzosa que en él se establece en número de Qm. de trigo que sirva de módulo del canon arrendaticio experimentará un incremento anual equivalente al 10% del actual hasta llegar al 50% de la renta pactada. En particular en el recibo de 10 de noviembre de 1981 se dice que la renta pactada de 17 ferrados de maíz se le aplica el '50% de aumento, según las disposiciones vigentes', y así se ha venido manteniendo.

Como señala el recurrente la resolución a quo incurre en un error de valoración toda vez que atribuye tal incremento a un posible 'pacto' al amparo del art. 1255 del C. Civil , y que ello no es así se deduce precisamente de la remisión a las 'disposiciones legales vigentes'. Además en los recibos de 1999 y 2000 se dice expresamente que la renta se eleva un 50% según la Ley de 1954 (doc. 12 y 13 de la demanda) sin que se tenga noticia que desde entonces y para dicho tipo de arrendamientos la renta volviera a elevarse.

La propia demandada no niega que la renta se viniera elevando de esa manera.

c) Los certificados de nacimiento de la actora y sus hermanas la sitúan en La Modia, y el de defunción de su padre en Cortiñas, La Modia, Vilariño. Que la FINCA000 se ubica en DIRECCION000 se deduce asimismo del documento 42 relativo a una factura de gastos.

Interrogatorio a la demandada Dª Jacinta . F. 459, contesta por exhorto que desde que recuerda dicha fincas siempre estuvieron arrendadas, no obstante no menciona otros arrendatarios distintos de los padres de la actora respecto de los que desde que se casaron vivieron en dicha casa y finca, donde nacieron sus hijos.

Testifical.- Dª Inocencia , de 88 años de edad, y Dª Lina de 84 años de edad declaran que Teresa y Carlos Jesús vivían en esa casa, padres de soledad, todos los hijos que tuvieron vivieron allí, y la finca en Cortiñas que trabaja Filomena hoy ya la trabajaba su madre.

D. Humberto , D. Julio y Dª Inocencia en acta notarial de 21 de octubre de 2010 de 82, 83 y 86 años de edad manifiestan que Filomena viene cultivando la finca con su esposo habitando una casita de labranza, en el lugar de Cortiñas y antes lo hacían sus padres, D. Carlos Jesús y Dª Esmeralda.

En esta alzada se practicaron otras dos testificales de personas de edad superior a los 80 años, vecinos de Cortiñas de toda la vida, que resultaron particularmente fiables al Tribunal, y que no dejaron lugar a dudas no solo de la existencia del arriendo a los padres de Dª Filomena , sino también a su abuelo. La casa y finca arrendada fue la misma.

De este bagaje probatorio se concluye con que los recibos de pago de la renta más antiguos que se conservan son emitidos a nombre del padre de la demandante; que su contenido hace referencia a un pago de la renta en maíz -que se prohibió a partir de 1942-, a unas elevaciones de la renta previstas para los arrendamientos anteriores de 1942 en un 50%. También que los testigos nacidos en el lugar de Cortiñas de 84 y 88 años recuerdan de su infancia trabajar la finca declarando que lo hicieron los padres de la actora con sus hijos nacidos en 1933, 1934 y 1936, esto es antes de la fecha de referencia, por lo que en conjunto toda la prueba apunta en la misma dirección. La prueba objetiva y la subjetiva es unánime y coincidente, estimando el tribunal que la valoración que de ella se practica en la instancia es extremadamente rigurosa para un arrendamiento al que la propia Ley 3/93 le reconoce constitución verbal, lo cual ni siquiera se comparte aunque se examina aisladamente cada instrumento probatorio. Desde luego, si además se hace de una manera concatenada y en su totalidad, no ofrece dudas a este Tribunal de que efectivamente nos hallamos ante un arrendamiento rústico histórico.

El motivo se estima.

TERCERO.- Requisitos necesarios para acceder a la propiedad.-En lo que respecta a la identificación de la finca se deduce que se denomina FINCA000 , está perfectamente delimitada en todos los planos e informes periciales como una parte de la finca catastral NUM000 . Es más la propia parte demandada está conforme con la identificación señalándose con el número 484 de la escritura pública de partición de herencia y 464 del mismo documento respectivamente. Los peritos son además unánimes sobre la perfecta identificación del objeto del arriendo.

En segundo lugar, se cuestiona también en este motivo la condición de cultivador personal de la Sra. Dª Filomena , circunstancia que no puede confundirse con la de profesional de la agricultura ni con la de cultivador directo como fija la STSJG en sentencia 19/2008, de 9 de octubre . El art. 6.3 de la Ley gallega 3/93 de 16 de abril, establece que.

El cultivador directo y personal ha sido objeto de tratamiento en STSJG de 22 de noviembre de 2011 cuando establece que 'por cultivador personal , debemos entender quien lleva la explotación por sí mismo o con la ayuda de familiares que con él conviven sin utilizar asalariados más que circunstancialmente, por exigencias estacionales de la explotación agraria ( sentencias del Tribunal Supremo de 13 de octubre de 1998 , 26 de septiembre de 1997 , 13 de diciembre de 1993 , 3 de julio de 1992 , 23 de junio de 1988 , etc.). La Jurisprudencia de este Tribunal viene entendiendo que 'los labradores de nuestros campos son siempre cultivadores personales con independencia de la edad, situación administrativa de jubilados, e incluso condiciones físicas, si permanecen en tal estado y en relación directa de trabajo, y profesión o cuidado de los campos que explotan' ( STSJG de 5 de enero de 1998 , 6 de abril y 25 de junio de 2002 .)'

Pues bien, la lacónica oposición que se formula a la concurrencia de dicho requisito en el caso de la actora se ve contradicha a través de la prueba que presenta la misma acompañando a su demanda, una vez que hemos dejado sentado que sucede en dicha condición a sus padres como se ha corroborado no solo testificalmente -D. Conrado , D. Bartolomé y Donato sobre la explotación de la viña por su parte y su marido de manera categórica- sino también con los documentos 38 (Certificado del Concello de Cambados en el que se hace constar que ejerce como agricultora), 40 (carnet de miembro del consejo regulador Rías Baixas), 41 y 42 (dos facturas por la venta de vino y su transporte a bodega), además de los testigos que declararon ante el Tribunal de alzada.

En tercer lugar, se indica por la apelada y se oponía en la contestación que los inmuebles a cuya titularidad pretende accederse no pueden segregarse de la parcela catastral nº NUM001 del polígono NUM002 de Cambados porque contravendría lo establecido en el artículo 206 de la Ley del Suelo y Urbanismo de Galicia , que prohíbe parcelaciones, divisiones o segregaciones de fincas rústicas salvo los supuestos especialmente previstos en la norma. El acceso a la propiedad sobre la parcela de la FINCA001 ' o ' FINCA000 ' supondría dividir esta en dos parcelas lo que es imposible para la parte apelada. En cuanto a la casa de labranza, al no alcanzar la superficie mínima de 600 metros cuadrados no cabría su reforma con aumento de volumen o de nueva construcción, esto último es algo que se rechaza categóricamente puesto que no tiene relevancia en el pleito que nos ocupa si Dª Filomena va o no va a reformar la casa de labranza.

La parte apelante sostiene que el art. 206 de la LSG de 2002 no es aplicable a supuestos de acceso a la propiedad derivada de la legislación de arrendamientos rústicos porque no agota el tema de la divisibilidad de las fincas rústicas y porque existe una legislación específica que permite la segregación como es la Ley de Modernización de Explotaciones Agrarias sino también la Ley de Concentración parcelaria de Galicia de 2001, la Ley de Dereito Civil de Galicia de 2006 y la LAR estatal de 2005.

El art. 25.c de la Ley de Modernización de Explotaciones Agrarias establece que las fincas podrán dividirse y segregarse aunque no se respete la unidad mínima de cultivo cuando se trate del ejercicio del derecho a la propiedad derivada de los arrendamientos rústicos. Y el art. 206 de la Ley del Suelo se remite a la legislación agraria en lo que respecta a las unidades mínimas de cultivo y a las excepciones previstas en dicha normativa, como el citado art. 25-c. Dicha norma la considera directamente aplicable en la CCAA, aun siendo estatal, el Secretario General Técnico de la Consellería de Medio Rural según informa al folio 365 de los autos.

El art. 52-b de la Ley de Concentración Parcelaria de Galicia permite la segregación de la finca de reemplazo cuando se trata del ejercicio del derecho de acceso a la propiedad derivada de la legislación de arrendamientos rústicos.

Los artículos 115 y 117 de la LDCG de 2006 establecen que el arrendatario puede acceder a la propiedad de la porción de finca arrendada como la Ley de Arrendamiento rústicos estatal en su artículo 22-8 .

La STSJ de Galicia de 28 de marzo de 2001 , que con todo acierto cita el apelante, es muy clara a propósito de la aplicación del art. 206 de la Ley 9/2002 , de ordenación urbanística y protección del medio rural de Galicia cuando dice:

'La cuestión sustantiva sometida a nuestra consideración a través de los diversos motivos gira siempre en torno a la aplicación al caso debatido de lo establecido en el artículo 206 de la Ley 9/2002 , de ordenación urbanística y protección del medio rural de Galicia así como, caso de que sea aplicable, en torno a su alcance e interpretación en la versión vigente tras la modificación operada por la Ley 15/04 de 29 de diciembre, aunque, como se verá, poco va a importar en la decisión del caso cual sea su concreta dicción, entre las varias que nos ofrece a lo largo del tiempo.

Así pues, el asunto cuya resolución se nos somete a consideración gira en torno a la validez y eficacia de un derecho de opción de compra cuyo objeto recae sobre una porción de finca rústica arrendada al optante, nacido en virtud de contrato suscrito el día 18 de septiembre de 1982 y cuyo ejercicio exitoso, aun bajo la vigencia de la Ley 9/2002, habría de implicar la división del predio para segregar la extensión superficial de una hectárea a la que se contrae la opción. Precisemos, no obstante, que el artículo 206 de la Ley 9/2002 no prohíbe expresamente los actos causales dispositivos, a diferencia de lo que impone el artículo 24.1 y 2 de la Ley de modernización de explotaciones agrarias, que sí hace la distinción entre la división afectante a la unidad mínima de cultivo, prohibida, y el acto o negocio jurídico de la que esta operación material deriva, sancionado con nulidad.

QUINTO.- el problema, entendemos, debe ser abordado desde la perspectiva de los límites temporales de la eficacia de las normas civiles; es decir, desde las normas de derecho transitorio. Cada disposición innovadora impone una valoración jurídica distinta o contraria a la hasta entonces vigente de modo que se nos plantea el problema de decidir el alcance de las reformas impuestas por la leyes nuevas para determinar si es justo y legal repudiar o conservar las situaciones preexistentes o las ventajas logradas al amparo de la legislación derogada en función de criterios capitales de carácter general inducidos de las normas positivas, tales como los referentes a la seguridad jurídica, a la necesaria evolución social, a las respectivas posiciones en el ordenamiento jurídico de la ley vieja y de la nueva, deducidas estas posiciones de sus propios contenidos esclarecedores de la potencia derogatoria de la nueva norma, etc. En resumen, se habrán de aplicar por analogía iuris las normas generales civiles de derecho transitorio, que no son otras que las del Código Civil, a tenor de lo establecido en la disposición transitoria cuarta de la entonces vigente Ley 4/95, de 24 de mayo , de derecho civil de Galicia, visto que la Ley 9/2002 no contiene ninguna previsión sobre el particular que nos ocupa.

Conviene tener presente en desarrollo de lo anterior que la norma prohibitiva a la que nos enfrentamos no pretende establecer en Galicia un nuevo régimen general y uniforme del derecho de propiedad basado en un novedoso principio de indivisibilidad -salvo excepciones derivadas de intereses generales o que traigan causa de partición hereditaria- de las fincas rústicas, entendido como un instrumento más de intervención administrativa al servicio de un fin social consistente en la protección y modernización del agro, encaminadas éstas a conseguir una explotación de la tierra con criterios económicos de rentabilidad y competitividad empresarial, tendentes a dignificar la labor de las personas que en ellas trabajan y a posibilitar la protección medioambiental con el mantenimiento de los equilibrios ecológicos básicos. Tales fines ya se concretaban en el artículo 2 de la Ley de reforma y desarrollo agrario de 12 de enero de 1987, en los artículos 1 y 24 de la Ley de modernización de explotaciones agrarias de 4 de julio de 1995, en la exposición de motivos de la Ley 49/2003, de 26 de noviembre sobre arrendamientos rústicos y en su reforma por la Ley 26/2005, de 30 de noviembre. Se sigue aludiendo a ellos en el preámbulo y en el artículo 1 º de la Ley gallega 7/2007, de 21 de mayo, de medidas administrativas y tributarias para la conservación de la superficie agraria útil y del banco de tierras de Galicia que señala expresamente la excesiva fragmentación de la propiedad rústica como causa de parcelas y explotaciones de escasa dimensión, más propias del autoconsumo que de la producción para el mercado. En consecuencia, el principio de indivisibilidad al servicio de estos valores constitucionales de fomento y protección no es nuevo, aunque ahora la Ley 9/20002, sin referencia justificativa específica alguna en su exposición de motivos, lo haga, sin embargo, más acusado en el ámbito gallego de una manera vaga y genérica en cuanto, 'desde la óptica de su protección global frente a los procesos de desarrollo urbanístico', trata - leemos en su exposición de motivos - de armonizar el desarrollo y bienestar del mundo rural con la preservación y revitalización de los bienes culturales y naturales tan preciados y fuente de recursos y patrimonio a conservar para legarlos a las generaciones futuras para lo cual no sólo regula el régimen del suelo rústico y establece el marco definitorio del suelo del núcleo rural, con sus derechos y obligaciones alejados tanto del suelo urbano o urbanizable como del suelo rústico, sino que traza una verdadera política territorial sobre el medio rural.

Sin embargo, este principio de indivisibilidad no llega a ser absoluto porque el mismo legislador civil, en norma posterior publicada apenas cuatro años después, en la LDCG confiere rango legal a formas de propiedad comunitaria esencialmente divisibles, tales como, por ejemplo, la compañía familiar gallega ( artículo 170) cuya liquidación supone la distribución del remanente en proporción a las cuotas de los socios; o la donaciones conjuntas por razón de matrimonio caracterizadas como proindiviso ordinario en los supuestos de ausencia de régimen legal de gananciales a las que se refiere su artículo 178.2 ; o los montes abertales cuya extinción y división se hará según la costumbre y, en su defecto, con arreglo a la presunción de igualdad de cuotas referida en el párrafo segundo del artículo 393 del Código Civil , en el decir de su artículo 64. Sucede incluso que los artículos 10.1 y 11 de la citada Ley 7/2007 prevén de manera expresa, a efectos del ejercicio de los derechos de tanteo y retracto por el Banco de Tierras, la transmisión de fincas en todo o en parte, y no sólo de participaciones indivisas sobre las mismas e incluso prevén que estos derechos de adquisición cedan ante el retracto de comuneros, por ejemplo. Podemos incluso citar, como hace la recurrente, el artículo 3.1 -b) de la Ley 12/2001 , de modificación de la Ley de concentración parcelaria de Galicia.

Queremos significar con todo lo anterior que la división de una finca, consecuencia de su enajenación parcial, de una cuota o de la extinción de una comunidad ordinaria, esencialmente divisible, no es por tanto incompatible con los fines sociales buscados a través de la Ley 9/2002, de manera que esta norma no viene a instaurar y someter el derecho de propiedad a un nuevo orden jurídico al que repugne siempre y en todo caso la facultad dominical de libre disposición proyectada sobre la partición de un bien raíz.

Antes al contrario, la regulación de este derecho y sus limitaciones deben enmarcarse en todo caso en el ámbito de lo establecido en el artículo 33 de la Constitución Española que exige el respeto al contenido esencial del derecho. (...)

Hemos puesto de manifiesto lo anterior al objeto de poner de relieve la posición del precepto que nos ocupa en el conjunto del Ordenamiento Jurídico de modo que se pueda entender, en primer lugar, que su fuerza retroactiva no puede en modo alguno ser de tal grado que desplace el principio general de irretroactividad de las leyes; y, en segundo lugar, que la prohibición que nos ocupa, como límite intrínseco del derecho de propiedad, ha de ser analizada siempre en atención a su necesidad, proporcionalidad y adecuación al fin social perseguido en el que encuentra su justificación y razón de ser para conjugar, en cumplimiento de la genuina actividad judicial, esa función social con la utilidad individual.

SEXTO.- sentado lo anterior, estamos en condiciones de afirmar, con arreglo al principio general recogido en la disposición transitoria segunda del Código Civil , la plena validez del contrato de opción de compra concluido entre las partes en tanto en cuanto el derecho de adquisición nació perfectamente configurado ya desde el principio como potestad de exigir la prestación del consentimiento que perfeccione la compraventa. Nos encontramos, pues, en presencia de una relación jurídica amparada por la legislación anterior, un contrato de opción de compra y ulterior compraventa cuya prestación última consiste en la entrega espiritualizada ( art. 1.462 del Código Civil ) de un bien raíz que se encontraba dentro del comercio y no sujeto a prohibición de enajenar.

... En consecuencia, la norma de referencia no puede ser aplicada al acaso porque carece de eficacia retroactiva y, de acuerdo con lo establecido en el artículo 2.2 del Código Civil , se debe aplicar la legislación anterior, de modo que, la interpretación válida será la efectuada en primera instancia en lo que hace a la validez y eficacia del contrato, por lo que no podemos hablar de causa de resolución por imposibilidad sobrevenida de la prestación.'

Así pues la objeción que se realizaba en la instancia a la posible parcelación del inmueble, su segregación de la otra catastral en la que se integra, partiendo del art. 206 de la Ley 9/02 de Ordenación Urbanística y Protección del Medio Rural , no constituye un obstáculo al acceso a la propiedad a la vista de lo hasta aquí expuesto y ha interpretado nuestro TSJG como no aplicable a situaciones jurídicas nacidas al amparo de leyes anteriores, máxime de la entidad protectora de la propiedad como es la de Arrendamientos rústicos históricos.

CUARTO.- Valoración de los inmuebles para el acceso a la propiedad.-De conformidad con el art. 6.1 de la LARH de Galicia, Ley 3/1993, de 16 de abril:

Hasta el cumplimiento de la fecha indicada en el artículo anterior, el arrendatario o aparcero podrá ejercitar el derecho de acceso a la propiedad de las fincas llevadas en arriendo o aparcería, incluida la vivienda si fuese el caso, pagando, al propietario un precio que será la cantidad resultante de la media aritmética entre la valoración catastral y el valor en venta actual de tierras análogas por su clase y situación en el mismo término municipal o comarca.

Contamos en autos con tres informes periciales, uno de cada parte (Sres. Jose Francisco y Jesús María ) y el elaborado por el perito judicial, D. Alvaro :

Informe Don. Jose Francisco :

-Parcela 1 ' FINCA000 ': La media aritmética indicada más arriba arroja un resultado de 20.472,89 €

-Parcela 2 Casa: Un resultado de 6.665,94 €

Total = 27.138,83 euros

Informe Don. Jesús María :

-Parcela 1: 58.068,31 €

-Parcela 2: 11.650,17 €

Total = 69.718,48 €

Informe perito judicial Sr. Alvaro :

-Parcela 1: 38.006,45 €

-Parcela 2: 9.213,75 €

Total = 47.220 €

Como señala la sentencia del Tribunal Supremo, Sala 1ª de 31 de enero de 2007 , 'que debe notarse, como establece la doctrina jurisprudencial, que las denominadas reglas de la 'sana crítica ', no están codificadas, y han de ser entendidas como las más elementales directrices de la lógica humana ( STS de 14-10-2000 ), la referencia legal a dichas reglas de valoración, viene a corresponderse con el adecuado 'razonar humano' ( S.T.S. de 29 de enero de 1991 ), cuya valoración se inscribe en el prudente arbitrio del juzgador ( S.T.S. de 27 de marzo de 1991 ), teniendo presente que la fuerza probatoria de los dictámenes reside, no en sus afirmaciones, no en la condición, categoría o número de sus autores, sino en su mayor o menor fundamentación y razón de ciencia ( S.T.S. de 20 de febrero de 1998 ) y en función de estas premisas ha de entenderse que se comete una infracción procesal cuando la 'valoración es contraria a la racionalidad o ignora los más elementales criterios de la lógica' - sentencia de esta Sala de 15 de enero de 2008 - o de manera más concreta, cuando es ilógica ( S.T.S. de 10 de febrero de 1988 ), contraria al raciocinio humano ( S.T.S. de 7 de enero de 1991 , 9 de marzo y 11 de abril de 1998 ), arbitraria ( S.T.S. de 13 de julio de 1995 ) incoherente ( S.T.S. de 28 de abril de 1993 ), absurda ( S.T.S. de 30 de mayo de 1989 ) o irracional ( S.T.S. de 15 de julio de 1989 ), referencias estas predicables de la valoración pericial, pero también de la valoración testifical del artículo 376 de la Ley de Enjuiciamiento Civil alegado por la recurrente y en todo caso de la valoración conjunta de la prueba en los términos de doctrina jurisprudencial recogida en la antes referida sentencia del Tribunal Supremo de 31 de enero de 2007 .'

En esa labor valorativa, cuando además de contar con los informes de los peritos nombrados por las partes obre en autos el dictamen emitido por un perito designado por el tribunal, no deberá prevalecer necesariamente lo informado por este último, sino que -en función de las peculiaridades de cada caso concreto, aprovechando los beneficios de la inmediación en la práctica de la prueba, y atendiendo a la sana crítica- el órgano judicial deberá discernir cuál de los dictámenes considera más certero y convincente, poniendo además en relación todas esas pruebas periciales con otros medios probatorios practicados en el pleito, como los interrogatorios de las partes, documentos acompañados al procedimiento y deposiciones testificales, entre éstas últimas las de arquitectos que eventualmente hayan declarado en el juicio como testigos-peritos y cuyos conocimientos técnicos pueden aportar elementos relevantes para la elucidación del pleito.

Por último, es interesante destacar en este punto de la eficacia de la prueba pericial la doctrina que sienta la S.T.S. 11-5-81 al indicar que la fuerza probatoria de los dictámenes periciales reside esencialmente no en sus afirmaciones, ni en la condición, categoría o número de sus autores, sino en su mayor o menor fundamentación y razón de ciencia, debiendo tener por tanto como prevalentes en principio aquellas afirmaciones como conclusiones que vengan dotadas de una superior explicación racional, sin olvidar otros criterios auxiliares como el de la mayoría coincidente o el del alejamiento al interés de las partes. Piénsese que si únicamente hubiera de atenerse para resolver el pleito que nos ocupa a los dictámenes periciales, que jugarían a modo de 'prueba plena' y de total fehaciencia para la resolución del mismo, sobraría, cuando menos, la intervención judicial que también puede acudir en el momento de emitir la sentencia a la coordinación de todos los medios de prueba, las máximas de experiencia, hechos notorios y, en fin, sin olvidar la importancia de la inmediación para interpretar aquélla a la hora de aplicar la ley y el principio de facilidad probatoria a que alude el mismo art. 217. 6 de la LEC .

QUINTO.-La parte apelante acepta que se aplique en defecto del dictamen del su perito, el del perito judicial con ciertas correcciones que dejan la cifra peticionada en 22.653,96 euros para la parcela 1 y en 7.077,89 € para la casa de labranza, lo que hace un total de 29.731,85 euros. Respecto del dictamen de la contraparte considera que es cuando menos optimista maximizando ingresos y minimizando gastos, y considerando la casas de labranza como si fuese una explotación de albariño.

Efectivamente compartimos la última crítica en sentido general toda vez que parte de la base de la máxima explotación del parcela y del máximo precio de la uva para fijar su valor, lo mismo que el valor de localización de la parcela, lo cual precisamente por acudir a márgenes extremos no parece atendible. Tampoco tener en cuenta los gastos para la obtención de los ingresos.

En lo que respecta al informe pericial judicial, que ambas partes terminan aceptando, si bien con una rebaja la actora de 17.448,15 € con fundamento en dos pretendidos errores: uno en cuanto a los ingresos de explotación que el perito judicial cifra en 10.000 kilos/Ha. cuando en el acto del juicio redujo a 9000 k/Ha. que considera el perito como perfecta con un precio medio de 1,30 € resultan unos ingresos de 11.700 euros anuales en vez de 13.000, por lo que restando a dicha cantidad el importe de los costes anuales de 9.794 E/H tenemos que la Renata anual es de 1.906 euros/Ha. Con ello el valor de capitalización se reduce aplicando el Factor de focalización resultando un valor unitario final por m2 de 14,38 euros/m2, resultando un valor de mercado de 44.995,02 euros + 312,90 E del valor catastral resultan 22.653,96 euros. Aplicándolos mismos valores en la parte no edificada de la casa de labranza el resultado sería de 7.077,89 euros.

En segundo lugar, también yerra el perito judicial -según el apelante- al aplicar el factor de localización, particularmente al computar el número de habitantes y de distancia a centros de actividad económica.

Vaya por delante que los Reglamentos elegidos por los peritos para presentar sus informes de valoración no parecen a la Sala los más adecuados a la previsión legal de la Ley 3/93, que en su art. 6 es claro al referirse al valor en venta, y el valor de mercado no es el que refleja ni el Decreto de 2008 (peritos de parte) ni el de 2011 al que acude el perito judicial. En efecto ninguno convence porque ya el Preámbulo del Decreto que han tenido en cuenta los peritos, el judicial de 2011 dice:

Desde esta perspectiva, el Reglamento, desarrolla el texto refundido de la Ley de Suelo en lo relativo a «la valoración inmobiliaria», con la intención de dar respuesta al deseo expresado por el legislador estatal, de mejorar el funcionamiento del mercado del suelo, para hacerlo más transparente y eficiente, combatiendo además, en la medida de lo posible, las eventuales prácticas especulativas en la utilización del mismo, prácticas especulativas que, en ocasiones, afectaban directamente a la fijación de valores a efectos expropiatorios. El Tribunal

El valor en venta a que se refiere la Ley 3/92 no es el que sirva a la Ley del Suelo que opera a nivel administrativo y sirve a la Administración autonómica para sus valoraciones impositivas o expropiatorias, es evidente, sino aquel otro que la demanda está dispuesta a pagar por las fincas en cuestión que bien podría haberse determinado por un Agente de la propiedad inmobiliaria. No obstante, hallándonos vinculados por el principio dispositivo y de aportación de parte, no puede el Tribunal más que alcanzar una valoración y dar respuesta a las peticiones de las partes con los elementos de juicio que han sometido a nuestra consideración, vetada como está en el proceso civil la intervención del juez en la aportación de medios probatorios, ni siquiera como Diligencia Final.

Sentado lo anterior y por lo que respecta a las afirmaciones que se contienen en el escrito de recurso al informe del perito judicial, no compartimos esa crítica toda vez que tiene el dictamen en cuenta el Decreto 1492/11 de 24 de octubre como Reglamento de valoraciones de la Ley del Suelo, que debemos considerar como objetivo porque así lo han querido utilizar la partes. Así este perito, que coincide en ello con Don. Jesús María , sostiene que parece evidente que en este caso se aplicará la capitalización de la renta potencial, tomando como mejor aprovechamiento potencial una plantación de viñedo albariño en formación de emparrado alta en las zonas que sean susceptibles de aprovechamiento, ya que en el perímetro de las fincas a valorara existen explotaciones de este tipo y son perfectamente viables. Para este tipo de suelos de labradío secano, en esta zona y en este momento, es el aprovechamiento que nos proporcionará una renta óptima superior a la actual.

Por otra parte y en cuanto a la valoración de las edificaciones existentes en la finca, casa de labranza nº 3 del lugar de DIRECCION000 , de superficie real del suelo 520 m2, ocupando la edificación de 144,70 m2 y solo considera en la valoración de edificaciones la casa (84,11 m2), ya que el resto de los anejos (almacén y leñera) carece de relevancia económica siendo su valor equivalente a su demolición, por lo que distingue: 7.835,68 euros la casa, y el suelo apto de explotación 10.539, 82 € = total 18.375,50 euros que al aplicarle la media aritmética del valor catastral resultan 9.213,75 euros. Todos ellos criterios que resultan aceptables, y prácticamente equidistante a la valoración de los peritos de ambas partes. Que el módulo de referencia de locación sea uno u otro, una vez aceptada la valoración según el Decreto de 2011, no encontramos motivos más que subjetivos y parciales en el apelante para hacer variar su contenido.

Es así, pues, que peticionando en su demanda Dª Filomena el acceso a la propiedad arrendada y litigiosa por el valor pericialmente determinado se establecerá en esta resolución el determinado por el perito judicial en 47.220 euros.

SEXTO.-En virtud de lo dispuesto en el Art. 398 de la LEC cuando sean desestimadas todas las pretensiones de un recurso de apelación, se aplicarán en cuanto a las costas del recurso lo dispuesto en el Art. 394. En caso de estimación total o parcial de un recurso de apelación, no se condenará en las costas de dicho recurso a ninguno de los litigantes.

Al estimarse la demanda en primera instancia con arreglo al art. 394 de la LEC las costas procedería imponerlas a la parte demandada, si bien, como quiera que el pedimento de abono del precio quedaba supeditado a la determinación pericial - formalmente debió haberse concretado en la A. Previa puesto que era un valor determinable-, estima el Tribunal que se han generado dudas serias de hecho en este punto que justifican la no imposición de costas porque ha sido preciso este pleito para su cuantificación.

En virtud de la Potestad Jurisdiccional que nos viene conferida por la Soberanía Popular y en nombre de S.M. el Rey

Fallo

Que estimando el Recurso de Apelación formulado por Dª Filomena representada por la Procurador D. Jesús Martínez Melón contra la Sentencia dictada en los autos de Juicio Ordinario nº 632/10 por el Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Cambados la debemos revocar y revocamos en el sentido de estimar la demanda formulada por dicha apelante contra Dª Jacinta representada por la Procuradora Dª Dolores Abella Otero y contra la Comunidad hereditaria de D. Patricio , Dª Josefa , Dª Luz , y de Dª Nieves debo declarar y declaro que la citada Dª Filomena tiene derecho a acceder a la propiedad de la casa de labranza descritas en el informe del perito Sr. Alvaro abonando como precios a los demandados en 47.220 euros, condenándoles a estar y pasar por esta declaración y a vender dichas fincas a la actora por el precio así fijado otorgando la correspondiente escritura de venta en el plazo que se fije desde que sean requeridos judicialmente bajo apercibimiento de ser otorgada de oficio y sin hacer imposición de costas de ambas instancias.

Procédase a la devolución del depósito constituido al apelar.

Así lo acuerdan, mandan y firman los Ilmos. Sres. Magistrados que componen esta Sala, D. FRANCISCO JAVIER MENÉNDEZ ESTÉBANEZ, Presidente; Dª MARIA BEGOÑA RODRÍGUEZ GONZÁLEZ, ponente y D. JACINTO JOSÉ PÉREZ BENÍTEZ.