Sentencia Civil Nº 588/2013, Audiencia Provincial de Sevilla, Sección 5, Rec 8256/2012 de 02 de Diciembre de 2013

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE SEVILLA

Sección Quinta

Rollo Nº 8256.12-J

Nº. Procedimiento: 2311/10

Juzgado de origen: Primera Instancia 10 de Sevilla

SENTENCIA

ILMOS. SRES. MAGISTRADOS

D. JUAN MARQUEZ ROMERO

D. JOSE HERRERA TAGUA

D. FERNANDO SANZ TALAYERO

En Sevilla a 2 de diciembre de 2013

VISTOS por la Sección Quinta de esta Iltma Audiencia Provincial los autos de juicio ordinario nº 2311/10, procedentes del Juzgado de Primera Instancia nº 10 de Sevilla, promovidos por D. Genaro representado por la Procuradora Dª Aurora Ruiz Alcantarilla contra URBANIZACIONES CAYO LARGO S.L., representada por la Procuradora Dª DOLORES ARRONES CASTILLO; autos venidos a conocimiento de este Tribunal en virtud de recurso de apelación interpuesto por la demandada contra la Sentencia en los mismos dictada con fecha 13 de diciembre de 2011 .

Antecedentes

Se aceptan sustancialmente los de la resolución apelada, cuyo fallo literalmente dice: ' Que estimando la demanda formulada por la Procuradora Sra. Ruiz Alcantarilla en nombre de D. Genaro contra URBANIZACIONES CAYO LARGO SL declaro resuelto el contrato de compraventa de fecha 14 de febrero de 2007 suscrito entre los litigantes condenando a la demandada al pago a la actora de la cantidad de 29.746 euros y a CAJASOL solidariamente hasta la suma de 19.097,18 euros con los legales desde la fecha del emplazamiento y las costas procesales causadas. ' Así como las del Auto aclaratorio de fecha 13 de Enero de dos mil doce, cuya parte dispositiva dice: ' DISPONGO Que estima la petición formulada por la Procuradora Sr. Ruiz Alcatarilla en nombre de D. Genaro y donde dice: ' Que estimando la demanda formulada por la Procuradora Sra. Ruiz Alcantarilla en nombre de D. Genaro contra URBANIZACIONES CAYO LARGO SL declaro resuelto el contrato de compraventa de fecha 14 de febrero de 2007 suscrito entre los litigantes condenando a la demandada al pago a la actora de la cantidad de 29.746 euros y a CAJASOL solidariamente hasta la suma de 19.097,18 euros con los legales desde la fecha del emplazamiento y las costas procesales causadas debe decir:'Que estimando la demanda formulada por la Procuradora Sra. Ruiz Alcantarilla en nombre de D. Genaro contra URBARIZACIONES CAYO LARGO SL declaro resuelto el contrato de compraventa de fecha 14 de febrero de 2007 suscrito entre los litigantes condenando a la demandada al pago a la actora de la cantidad de 29.746 euros y con los intereses legales desde la fecha del emplazamiento y las costas procesales causadas'.

PRIMERO.-Notificada a las partes dicha resolución y apelada por la entidad demandada, y admitido que le fue dicho recurso en ambos efectos, se elevaron las actuaciones originales a esta Audiencia con los debidos escritos de interposición de la apelación y de oposición a la misma , dándose a la alzada la sustanciación que la Ley previene para los de su clase.

SEGUNDO.-Acordada por la Sala la deliberación y fallo de este recurso, la misma tuvo lugar el día 2 de diciembre de 2013, quedando las actuaciones pendientes de dictar resolución.

TERCERO.-En la sustanciación de la alzada se han observado las prescripciones legales.

VISTOS, siendo Ponente el Iltmo. Sr. Magistrado Don FERNANDO SANZ TALAYERO

Fundamentos

PRIMERO.- Mediante el escrito rector de estas actuaciones su promotor ejercitó una acción resolutoria del contrato de compraventa celebrado el 14 de febrero de 2007, respecto de la vivienda en construcción, identificada como Unidad 114, sita en el Conjunto Residencial Turístico 'La Algara fase III', en El Ronquillo (Sevilla), con solicitud de devolución de la cantidad entregada a cuenta del precio. Esta pretensión se sustentaba en el incumplimiento contractual del plazo de entrega de la vivienda, porque transcurrió el plazo máximo de entrega fijado en el contrato, que era de treinta y seis meses desde su fecha, por lo que terminaba el 14 de febrero de 2010, sin que a la fecha de presentación de la demanda, en diciembre de 2010, la vendedora hubiese citado al comprador demandante para firmar escritura pública de compraventa, y sin que le hubiese entregado tampoco copia de la póliza individualizada del aval que garantiza la devolución de las cantidades entregadas a cuenta del precio. El comprador entregó el 11 de mayo de 2010 un escrito en las oficinas de la entidad demandada en Sevilla, comunicándole su intención de resolver el contrato e instándole la devolución de las cantidades entregadas a cuenta. El 14 de junio de 2010 la demandada remitió al actor una carta en la que le comunicaba que no aceptaba la resolución instada porque el retraso en la finalización de las obras no le era imputable.

La entidad demandada se opuso a la pretensión, alegando que el plazo de entrega era ampliable si concurrían determinadas causas, conforme a la estipulación séptima de contrato, y que se produjeron vicisitudes imprevisibles y no imputables a la promotora que provocaron una ampliación del plazo de entrega, señalando como tales que dos entidades constructoras contratadas por la demandada para ejecutar las obras de construcción presentaron consecutivamente sendos concursos de acreedores. También se indicaba en la contestación que a 10 de diciembre de 2010 las obras se encontraban finalizadas a falta de trabajos de repaso, según informe de la Dirección Facultativa.

La Sentencia de instancia estimó la demanda. Contra esta Resolución se alza la promotora demandada que reitera en su recurso los mismos argumentos expuestos en la contestación, considera que ha habido una errónea valoración de la prueba respecto de la no concurrencia de justa causa de resolución, afirma igualmente que el plazo de entrega de la finca no tenía carácter esencial, y que el mero retraso no es equiparable al incumplimiento si no frustra el fin del negocio.

SEGUNDO.- El contrato de compraventa de vivienda firmado por las partes el 14 de febrero de 2007, establece en la estipulación séptima que la entrega de las llaves del inmueble se haría antes del transcurso de treinta y seis meses desde su fecha. Asimismo, en la estipulación novena se pactó que 'el retraso razonable sobre la fecha de entrega fijada en este contrato y una vez adicionado, en su caso, el periodo de ampliación del plazo de entrega según lo dispuesto en la estipulación 7.1 anterior, permitirá a la parte compradora optar entre exigir el cumplimiento del contrato o la resolución del mismo, viniendo en tal caso la vendedora obligada a abonarle las cantidades recibidas hasta ese momento más el interés legal del dinero incrementado en 1 punto.'

La vendedora demandada alega que concurrió causa justificada que le facultaba para ampliar el plazo de entrega conforme a la estipulación 7.1, en concreto las consecutivas declaraciones de concurso de las dos empresas contratadas para la ejecución de las obras.

Este fundamento con el que pretende justificar el retraso ha de rechazarse, pues la declaración de concurso de las empresas a las que la promotora encargó sucesivamente la construcción no es causa que exonere de responsabilidad a la promotora por el retraso en la finalización de las viviendas. Es enteramente imputable esa responsabilidad a la promotora porque incurre en una clara culpa 'in eligendo'al contratar a empresas de escasa solvencia, negligencia que le obliga a responder frente a los compradores de las viviendas que promovía por el retraso en la ejecución de las mismas producido por el consecutivo abandono de las obras debido a la insuficiente solvencia económica de las empresas con las que la demandada contrató su ejecución. Y es que la demandada no actuó con la exigible diligencia a la hora de contratar la empresa constructora, incidiendo por dos veces en una conducta poco cuidadosa y diligente en la selección de la empresa ejecutora de las obras. Y desde luego, la demandada no ha sido capaz de acreditar en este juicio que actuase con diligencia en la selección y elección de las empresas contratistas.

TERCERO.-La prueba obrante en las actuaciones acredita que el 29 de junio de 2011 la demandada solicitó la Licencia de Primera Ocupación al Ayuntamiento de El Ronquillo (documental al folio 137). No consta en autos que la Licencia haya sido concedida. El comprador entregó el 11 de mayo de 2010 un escrito en las oficinas de la entidad vendedora comunicándole su decisión de resolver el contrato al haber transcurrido el plazo contractual de entrega (documental al folio 34).

Los hechos son claros y ponen de manifiesto una verdad objetiva, cual es que el vendedor no cumplió el plazo contractualmente pactado para la entrega de la vivienda, no habiendo causa de fuerza mayor que lo justifique, como se ha razonado anteriormente.

Cuando el actor comunica su voluntad de resolver el contrato a la promotora el 11 de mayo de 2010, ya había transcurrido el plazo de entrega comprometido en el contrato, el cual finalizaba el 14 de febrero de 2010. Hasta el 29 de junio de 2011 la promotora no solicitó Licencia de Ocupación, no constando en las actuaciones que haya sido concedida. La cuestión que hay que dilucidar es si en este caso este retraso tiene relevancia suficiente para resolver el contrato con devolución de las cantidades entregadas a cuenta, como pretende el actor, o simplemente nos hallamos ante un defectuoso cumplimiento de la obligación del vendedor, ante una mera demora en la entrega, no siendo esencial para los contratantes el plazo de entrega como sostiene el apelante en su recurso.

Para decidir esta cuestión se ha de acudir ante todo al contenido del contrato para vislumbrar si el plazo de entrega fue erigido por los contratantes como un elemento esencial para la viabilidad de la compraventa. Si las partes prevén en el mismo una concreta consecuencia resolutoria para el supuesto de que el vendedor no entregue el inmueble en el plazo convenido, hemos de concluir que, efectivamente, la entrega en fecha determinada era un factor esencialmente relevante para contratar.

Como hemos expuesto más arriba, así acontece en el presente caso. La estipulación novena del contrato privado faculta al comprador para instar la resolución del contrato si se produce un retraso sobre la fecha de entrega fijada en este contrato y, en su caso, el periodo de ampliación del plazo de entrega. En este caso no hubo ampliaciones que justifiquen una demora en el plazo de entrega, por lo que no habiéndose puesto la vivienda a disposición del comprador en febrero de 2010, el comprador podía resolver el contrato.

Las cláusulas contractuales son claras y evidencian la intención de los contratantes. Al convenirse especialmente la facultad del comprador de resolver el contrato a su voluntad si la entrega de la posesión no se efectúa dentro del plazo previsto, se revela que la entrega de la vivienda en la fecha contractualmente fijada era para el comprador esencial, trascendente y relevante, por lo que el comprador puede optar por la resolución contractual si el vendedor no cumple el plazo.

Ante esta voluntad de las partes clara e inequívocamente expresada en el contrato mediante el mecanismo de la concesión al comprador de la facultad resolutoria, no cabe hacer interpretaciones sobre la relevancia o trascendencia que la demora ha tenido respecto de las finalidades perseguidas por los contratantes, pues son ellos mismos los que han elevado el cumplimiento del deber de entregar en un momento determinado a condición y elemento esencial para el buen fin de la compraventa. Pacto que no es contrario a la ley, a la moral ni al orden público ( art. 1255 Código Civil ), obligando los contratos al cumplimiento de lo expresamente pactado y a todas las consecuencias que, según su naturaleza, sean conformes a la buena fe, al uso y a la ley ( art. 1257 Código Civil ). Así las cosas, comprobado y acreditado que se ha producido un retraso en la entrega, y expresada por el comprador su voluntad resolutoria, ha de declararse resuelto el contrato, con obligación por parte del vendedor de devolver las cantidades recibidas anticipadamente.

CUARTO.-Por todo lo expuesto, el recurso de apelación ha de ser desestimado, con confirmación de la sentencia recurrida y expresa imposición a la parte apelante de las costas procesales causadas en esta alzada ( art. 398.1 y 394 LEC ).

VISTOS los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Que desestimando el recurso de apelacióninterpuesto por el Procurador de los Tribunales Dª. Dolores Arrones Castillo en nombre y representación de la entidad demandada URBANIZACIONES CAYO LARGO S.L., contra la Sentencia dictada el día 13 de diciembre de 2011 por la Ilma. Sra. Magistrado del Juzgado de Primera Instancia Nº 10 de Sevilla , en los autos de juicio ordinario Nº 2311/10, de los que dimanan estas actuaciones, debemos confirmar y confirmamosla citada Resolución, con expresa imposición a la parte apelante de las costas procesales causadas en esta alzada.

Y, en su día, devuélvanse las actuaciones originales con certificación literal de esta Sentencia y despacho para su ejecución y cumplimiento, al Juzgado de procedencia.

Así por esta nuestra Sentencia, de la que quedará testimonio en el Rollo de la Sección lo pronunciamos mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el Iltmo. Sr. Magistrado D. FERNANDO SANZ TALAYERO de la Sección Quinta de esta Audiencia Provincial, Ponente que la redactó, estando celebrando audiencia pública en el día de su fecha, ante mi el Secretario de lo que certifico.