Sentencia Civil Nº 588/2019, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 1, Rec 891/2018 de 06 de Noviembre de 2019

Encabezamiento

Sección nº 01 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil
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Recurso de apelación 891/2018 -C
Materia: Juicio Ordinario
Órgano de origen:Juzgado de Primera Instancia nº 43 de Barcelona
Procedimiento de origen:Procedimiento ordinario 941/2017
Parte recurrente/Solicitante: Central DP 2013, S.L.
Procurador/a: Laura Espada Losada
Abogado/a:
Parte recurrida: Agustín
Procurador/a: Daniel Font Berkhemer
Abogado/a: Manuel Busquet Arrufat
SENTENCIA Nº 588/2019
Barcelona, 6 de noviembre de 2019.
La Sección Primera de la Audiencia provincial de Barcelona, formada por las Magistradas Dña. Amelia
MATEO MARCO, Dña. Mª Dolors MONTOLIO SERRA y Dña. Patricia Brotons Carrasco actuando la
primera de ellas como Presidenta del Tribunal, ha visto el recurso de apelación nº 891/18 interpuesto contra la
sentencia dictada el día 19 de julio de 2018 en el procedimiento nº 941/17 tramitado por el Juzgado de Primera
Instancia nº 43 de Brcelona en el que es recurrente CENTRAL DP 2013, S.L. y apelado Don Agustín y
previa deliberación pronuncia en nombre de S.M. el Rey de España la siguiente resolución.

Antecedentes

PRIMERO.- La sentencia antes señalada, tras los correspondientes Fundamentos de Derecho, establece en su fallo lo siguiente: ' ESTIMAR la demanda formulada por Don Agustín contra Central DP 2013, SL ( nombre comercial don piso) y, en consecuencia, declaro el incumplimiento de la demandada en relación a la firma del contrato de arras del día 18 de mayo de 2017 y condeno a la demanda a indemnizar al actor en la suma de 41.000 euros, más intereses legales desde la interposición de la demanda y art. 576 LEC desde el dictado de esta sentencia y costas procesales.'

SEGUNDO.- Las partes antes identificadas han expresado en sus respectivos escritos de apelación y, en su caso, de contestación, las peticiones a las que se concreta su impugnación y los argumentos en los que las fundamentan, que se encuentran unidos a los autos.

Fundamenta la decisión del Tribunal la Ilma. Sra. Magistrada Ponente Dña. Patricia Brotons Carrasco.

Fundamentos

PRIMERO.-Planteamiento del litigio por las litigantes. Sentencia de instancia. Recurso de apelación.

I. Don Agustín formuló demanda de juicio ordinario frente a la entidad CENTRAL DP 2013, S.L.

en ejercicio de acción de nulidad del contrato de arras suscrito entre las partes el 18 de mayo de 2017 y subsidiariamente acción de resolución contractual con indemnización de daños y perjuicios por importe de 41.000 euros.

La actora basó su petición en los siguientes y resumidos hechos; que en abril de 2017 estuvo interesado en adquirir una vivienda en Barcelona para uso familiar propio; que a través de la revista de Don Piso, nombre comercial de la demandada y al haber visto un piso que le interesaba, por importe, según el anuncio, de 395.000 euros, contactó con la comercial Sra. Florencia . Que tras varias comunicaciones con la comercial, esta le informó que había un error y que el precio del piso era de 425.000 euros; que tras varios contactos más, finalmente, el 8 de mayo de 2017, firmó el documento de reserva de venta, por el que la demandada, previo pago de 3.000 euros que abonó el actor, se comprometía a reservar el piso sin comercializarlo durante el plazo de tres días, hasta el 11 de mayo, condicionado a la aceptación de la parte vendedora y a una bajada de precio hasta los 400.000 euros; que al día siguiente, la Sra. Florencia le informó de la 'contraoferta' por importe de 410.000 euros, que el actor aceptó. Tras ello, le pidieron el pago de un 10% del valor del piso para proceder a la venta, esto es, 41.000 euros. Que le informaron de que el piso estaba libre de cargas y que la documentación era correcta, habiendo el actor preguntado en particular por estos extremos. Que el 18 de mayo de 2017 firmaron el documento de arras, por el importe total de 41.000 euros, haciéndose constar que la escritura pública de compraventa sería otorgada como máximo el 7 de julio de 2017; que cuando la demandada remitió la documentación necesaria a la Notaría, esta le advirtió de que existían hipotecas vigentes sobre la finca, deudas por IBI, deudas por suministros y que la titular de la vivienda, era una sociedad denominada BIGMA PROJECCIONS S.L., pese a que la entidad demandada le había informado que los propietarios eran un matrimonio mayor a quienes les urgía vender. Que además la sociedad BIGMA PROJECCIONS S.L. tenía cerrada la hoja del Registro Mercantil por incumplimiento de obligaciones fiscales y por la falta de depósito de las cuentas anuales. Que a la vista de la nueva información obtenida y de la que no había informado la demandada, el actor les manifestó su voluntad de no firmar la escritura de compraventa; pese a ello la entidad demandada le requirió para formalizarla y finalmente mediante fax de 11 de julio de 2017 lo tuvieron por desistido, con pérdida de las cantidades entregadas.

En base a tales hechos instó la nulidad del contrato por desequilibrio de prestaciones entre las partes y abusividad, así como la anulabilidad por dolo y error en el consentimiento, al resultar que sobre la vivienda objeto de autos, existían dos hipotecas vigentes, que en el piso había dos sociedades domiciliadas, la referida Bigma Projeccions S.L. -que por su situación registral, no se podría hacer constar el cambio de docimicilio- y la sociedad Nedeluna S.L.; que la superficie del piso era menor a la publicitada y que el certificado energético y la cédula de habitabilidad no existían. Alegó vulneración de la normativa de consumidores, reiterando la falta de información sobre los extremos referidos y sobre la identidad de la persona propietaria y vendedora de la finca. Subsidiariamente ejercitó acción de indemnización de daños y perjuicio conforme el artículo 1101 del Código Civil sobre la base de los mismos hechos.

II. La entidad demandada se opuso a las pretensiones ejercitadas por el actor, excepcionando en primer lugar su falta de legitimación pasiva en relación a la acción de nulidad y anulabilidad ejercitada, por ser la mera intermediaria en la compraventa del piso; en cuanto al fondo del asunto, manifestó que el piso sí tenía los 96 metros ofertados, que no se ocultó información al actor sobre la identidad de la propietaria del piso; que cualquier modificación relativa al Administrador único de la mercantil propietaria del piso, se podría haber inscrito en el Registro; que las deudas tributarias del vendedor no afectaban a la venta; que entregaron al actor la nota simple de la finca donde constaba el titular de la vivienda y las cargas y que estas, en su caso, tal y como constaba en el contrato, deberían haberse descontado del precio del piso. Que la certificación energética estaba en trámite y debía entregarse, como también, la cédula de habitabilidad en el momento de formalizar el contrato de compraventa no antes. Reiterando, que se ofreció al comprador, toda la información necesaria.

III. La sentencia de instancia estimó íntegramente la demanda al apreciar el incumplimiento de la demandada en relación con el contrato de arras, condenándola a indemnizar al actor en el importe de 41.000 euros, más los intereses legales desde la interposición de la demanda y los intereses del art. 576 LEC desde el dictado de sentencia, con condene en costas.

La juzgadora de instancia apreció la falta de legitimación pasiva de la demandada en relación a la acción de nulidad ejercitada, al tratarse de la entidad intermediaria en la compraventa de la vivienda en virtud de contrato de mandato.

En cuanto a la acción subsidiara de indemnización de daños y perjuicios, tras una valoración detallada de la prueba practicada, estimó la existencia de varios incumplimientos imputables a la entidad demandada, en concreto, que hubo un error en el precio en el anuncio del piso; que en el momento de la reserva y en el momento de firmar el contrato de arras no se informó al actor de la titularidad jurídica de la vivienda, contraviniendo con ello el artículo 241.1 de la LLei de Consum, ni de las cargas existentes; que la finca no disponía de cédula de habitabilidad ni de certificado de eficiencia, de lo que no se informó al actor; que no se informó de que el piso era el domicilio social de dos empresas y del cierre de la hoja registral, con las consecuencias que ello podía implicar.

Y en definitiva concluyó que: ' Se han incumplido obligaciones de información tal y como ha quedado expuesto y dada la entidad de las mismas y los múltiples incumplimientos procede estimar la acción ejercitada'.

IV. Frente a tal resolución se alza la parte demandada por los siguientes motivos: 1º. Que ya se reconoció que existió un error con el precio el piso, pero que se aclaró debidamente al actor, pactándose el precio final libremente, sin que tal extremo tenga relevancia para el pleito.

2º. Que se informó al actor de la titularidad de la vivienda en el momento de la firma del contrato de arras, con entrega de la nota simple de la finca.

3º. Que no se le dijo al actor que la finca estaba libre de cargas, sino que el día de la escritura, la finca quedaría libre de cargas.

4º. Que la cédula de habitabilidad se expidió el 26 de mayo de 2017, ciertamente tras la firma del contrato de arras, pero que tan sólo era obligatoria en el momento de la compraventa, como dispone el artículo 26.2 de la Llei 18/2007 del dret a l'habitatge. Que con independencia, el actor fue informado de todas las características del piso a través de las varias visitas que realizó y con la entrega de la 'ficha detalle del inmueble'.

5º. Que la obligación de aportar el certificado de eficiencia energética resultaba exigible, asimismo, en el momento de firma el contrato de compraventa y no en el momento de firmar las arras, habiéndose comprometido Don Piso a que el vendedor tuviera toda la documentación necesaria, dentro de plazo, para poder firmar la escritura de compraventa.

6º. Que no se pudo informar al actor de que en el piso se encontraban domiciliadas dos sociedades y que la titular, Bigma Projeccions SL, tenía cerrada la hoja registral en el Registro Mercantil, porque ellos tampoco pudieron tener conocimiento de este extremo, sin que ello tenga trascendencia jurídica alguna.

7º. Que resulta relevante que el actor estuviera haciendo gestiones para hacer una última visita de la vivienda el 29 de junio de 2017, un día antes de la firma de la compraventa.

8º. Inexistencia de relación de causa efecto entre los supuestos incumplimientos y la indemnización interesada de 41.000 euros, en tanto el Sr. Agustín no acudió a comprar el piso porque simple, llana y voluntariamente no quiso. Que en su caso, los incumplimientos no revistieron la entidad suficiente para dar lugar a una indemnización tan alta.

9º. Por último, que no procede la condena en costas por haberse estimado la acción subsidiaria y porque la estimación de la acción de indemnización resulta jurídicamente discutible.

V. El actor se opone a la apelación e interesa la confirmación de la sentencia de instancia, con imposición de las costas de la alzada a la recurrente.



SEGUNDO.- Valoración de la prueba.

Fijados los términos del debate en esta segunda instancia, procede entrar a su valoración.

I.- No resulta controvertido el error inicial en la determinación del precio de la vivienda, de lo que fue alertado al actor ahora apelado, habiéndose fijado libremente un precio tras una negociación, por lo que el indicado extremo no resulta, tal y como se deduce de la sentencia de instancia, un hecho con trascendencia jurídica.

II.- En cuanto a la falta de información sobre la entidad titularidad de la vivienda, la valoración efectuada por la juzgadora se estima adecuada a la realidad de la prueba existente. No consta acreditado documentalmente que se entregara al Sr. Agustín la nota simple de la finca en el momento del contrato de arras ni en otro momento anterior, sin haberse dejado constancia de la entrega en los documentos firmados. La anterior conclusión no resulta enervada por la declaración testifical del legal representante de la demandada, resultando que la comercial Sra. Florencia manifestó desconocer en un inicio quién era el propietario y que era un matrimonio con quien ella trataba; por su parte, la testigo Sra. Paula , oficial de la Notaría, describió el desconocimiento absoluto mostrado por el Sr. Agustín cuando le informó de la identidad del titular de la vivienda, lo que corrobora que no se le había informado sobre este extremo.

III.- Y especial trascendencia guarda la omisión de información de las cargas existentes sobre la finca.

En efecto, no se discute que la finca estaba grabada con dos hipotecas con saldos de 88.802,62 y 16.800, 23 euros cada una de ellas y que existían impuestos pendientes de liquidar (documentos 17, 18 y 19 de la demanda), habiéndose procedido al abono del IBI tras la firma del contrato de arras.

De la prueba practicada resulta que el apelado interesó directamente a la demandada para que le informara si el piso estaba libre de cargas; en concreto, del documento nº 4 de la demanda, resulta un mensaje móvil del Sr. Agustín a la comercial Sra. Florencia , el 15 de mayo de 2017, con el siguiente contenido: ' Tamara te comento tres cosas, si me puedes confirmar. 1. Supongo que habéis realizado la verificación registral de la finca y ésta está libre de hipoteca o cargas. Y en caso que hubiese habido hipoteca que ésta se haya levantado ya. 2. Los propietarios, disponen de cédula de habitabilidad, y 3. El documento del Presidente de la comunidad conforme el piso está libre de carga. Comenta a los propietarios que procuraremos hacer la escritura tan pronto como sea posibles, si les va bien'. Y la Sra. Florencia contesta a los poco más de 20 minutos: 'Hola Agustín todo eso el departamento de firmas ya lo hace el día de la escritura está todo libre de cargas y al comprador se le da toda la documentación. El Notario no escritura si eso no está resuelto.

Estate tranquilo ya que se ocupa Don Piso de todo. Ya le comento al perito la posible fecha de firma. Estoy esperando que me pasen el inventario de muebles te lo envío cuando lo tenga. Un saludo'.

El mensaje es claro en sus términos y no da lugar a interpretación. Se informó al Sr. Agustín de que el piso estaba libre de cargas, sin que resulte sostenible la interpretación de la recurrente de que se le estaba indicando que la finca quedaría libre de cargas en el momento de la escritura.

En consecuencia, no resulta probado que la recurrente informara sobre la existencia de las cargas de la vivienda y ello con independencia de que en el contrato de arras (documento 8 de la demanda) se previera la cancelación por la parte vendedora, -en caso de constar en el Registro de la Propiedad cargas sobre el inmueble-, o bien su descuento del precio total de la venta, pues tal previsión no viene a sustituir la falta de información al comprador.

IV.- En cuanto a la cédula de habitabilidad, consta efectivamente expedida tras la firma del contrato de arras, por lo que se estima que la recurrente cumplió con su obligación de disponer de esta documentación para la escritura de compraventa, sin que su previa inexistencia se estime relevante para la acción ejercitada.

Sin embargo, se alcanza distinta conclusión respecto al certificado de cédula energética. No se acredita que se informara al comprador de la ausencia de este certificado, resultando del aportado a las actuaciones que se emitió el 1 de junio de 2017.

V.- La propia recurrente reconoce, tal y como da por probado la sentencia de instancia, que no se informó al Sr. Agustín de la existencia de dos entidades domiciliadas en el piso de autos y de la situación registral de una de ellas que podría haber dado lugar a problemas en cuanto a la necesidad de eliminar la mención registral al domicilio.

VI.- De todo lo expuesto resulta que existieron incumplimientos graves y esenciales de la recurrente sobre la información a suministrar al vendedor, en algunos casos omitiendo la misma y en otros, como en el supuesto de las cargas, dando una información errónea.

En cuanto a la normativa aplicable, el artículo 241-1 de la Llei del Codi de Consum de Catalunya (Llei 22/2010, de 20 de julio) establece: 'Informació en l'oferta per a la venda d'immobles.

En l'oferta per a la venda d'immobles, s'ha de facilitar informació suficient sobre llurs condicions essencials abans que el comprador o compradora avanci qualsevol quantitat a compte, d'acord amb el que estableix la normativa en matèria d'habitatge.

En l'oferta per a la venda d'immobles, s'ha d'informar de la titularitat jurídica, les càrregues i els gravàmens, les condicions d'ús, els serveis que existeixin, les despeses previsibles de manteniment, les condicions econòmiques i de finançament de l'oferta i, si és possible, les despeses previsibles de manteniment i els imports dels tributs que gravin la propietat. També s'ha de donar la resta de la informació exigible d'acord amb la legislació.

En l'oferta per a la venda d'immobles, s'ha de donar informació sobre els tipus de garantia, els terminis, les quanties i els mitjans per a reclamar-ne l'execució establerts per la normativa aplicable'.

Y el artículo 60 del Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias, dispone, en cuanto a la información previa al contrato, que: '1. Antes de que el consumidor y usuario quede vinculado por un contrato u oferta correspondiente, el empresario deberá facilitarle de forma clara y comprensible, salvo que resulte manifiesta por el contexto, la información relevante, veraz y suficiente sobre las características principales del contrato, en particular sobre sus condiciones jurídicas y económicas.

2. Serán relevantes las obligaciones de información sobre los bienes o servicios establecidas en esta norma y cualesquiera otras que resulten de aplicación y, además: a) Las características principales de los bienes o servicios, en la medida adecuada al soporte utilizado y a los bienes o servicios.

b) La identidad del empresario, incluidos los datos correspondientes a la razón social, el nombre comercial, su dirección completa y su número de teléfono y, en su caso, del empresario por cuya cuenta actúe.

c) El precio total, incluidos todos los impuestos y tasas. Si por la naturaleza de los bienes o servicios el precio no puede calcularse razonablemente de antemano o está sujeto a la elaboración de un presupuesto, la forma en que se determina el precio así como todos los gastos adicionales de transporte, entrega o postales o, si dichos gastos no pueden ser calculados razonablemente de antemano, el hecho de que puede ser necesario abonar dichos gastos adicionales.

En toda información al consumidor y usuario sobre el precio de los bienes o servicios, incluida la publicidad, se informará del precio total, desglosando, en su caso, el importe de los incrementos o descuentos que sean de aplicación, de los gastos que se repercutan al consumidor y usuario y de los gastos adicionales por servicios accesorios, financiación, utilización de distintos medios de pago u otras condiciones de pagos similares. (...)'.

VII.- Resultando probado que la recurrente omitió información relevante sobre la situación jurídica y registral del inmueble y sobre la titularidad de las partes, -entre otros extremos-, se estima que existió un incumplimiento de los deberes de información y diligencia exigibles a una entidad que presta servicios de intermediación en la compra venta de pisos, por lo que debe proclamarse su responsabilidad en la pérdida experimentada por el actor, ahora apelado.

Y en concreto, resulta claro que el perjuicio sufrido por el Sr. Agustín fue precisamente el dinero entregado en concepto de arras penitenciales, junto con los intereses correspondientes, por lo que la resolución de instancia se estima adecuada.

VIII.- Por último, cuestiona la recurrente la imposición de las costas de la instancia en cuanto se desestima la acción principal y se acoge la pretensión subsidiaria. El motivo no puede acogerse. Es doctrina reiterada del Tribunal Supremo que en caso de estimación de una petición subsidiaria, se debe imponer las costas a la parte demandada. En este sentido, cabe traer a colación, entre otras, la Sentencia de la Sala Civil de 17 de marzo de 2016, (Rec: 2532/2013) que dispuso 'La estimación del recurso conlleva que, en cuanto a costas, se condene a la demandada al pago de las costas de primera instancia, pues es jurisprudencia constante la que afirma que la estimación de alguna de las peticiones formuladas con carácter alternativo o subsidiario determina la condena en costas del demandado por aplicación del principio del vencimiento objetivo' o la de 10 de junio de 2004, nº resolución 532/2004, que dispuso que: 'Lo que juega a efectos del vencimiento objetivo que autoriza a imponer las costas de primera instancia al demandado, es que la pretensión principal hubiera sido plenamente acogida, como ha sucedido en este supuesto, ya que al formular el actor peticiones principales junto a otras que se presentan alternativas o subsidiarias, permite al juzgador decidir por una u otra, y esto significa admisión total de la demanda ( Sentencias de 29-10-1992, 16-11-1993 y 1-6-1994), ya que lo que resulta claro es que no concurre supuesto de estimación en parte de la demanda (Sentencia de 1-6- 1995). La sentencia de 27 de Noviembre de 1.993, estudia de modo detallado la cuestión para sentar la doctrina que el artículo 523-1º, procede tanto si se acoge la pretensión principal, como las subsidiarias o alternativas, ya que no resulta posible en principio conceder las dos o más peticiones alternativas a la vez y viene a predominar la idea de 'victus victori''.

Por otra parte, tampoco se aprecian en este caso dudas de derecho sobre la procedencia de la acción de indemnización ejercitada, sin que la recurrente alegue la existencia de jurisprudencia contradictoria.

Por todo lo expuesto, procede la desestimación del recurso formulado y la confirmación de la sentencia dictada en instancia.



TERCERO.- Costas y depósito.

La desestimación del recurso de apelación comporta, conforme al art. 398.1 LEC, la imposición de costas a la parte recurrente.

Asimismo, procede acordar la pérdida del depósito constituido de conformidad con la disposición adicional 15ª, apartado 9, de la Ley Orgánica del Poder Judicial, introducida por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la Ley de Reforma de la Legislación Procesal para la implantación de la Nueva Oficina Judicial.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación;

Fallo

Se acuerda desestimar el recurso planteado por la entidad CENTRAL DP 2013, S.L. frente a la sentencia dictada el día 19 de julio de 2018 por el Juzgado de Primera Instancia nº 43 de Barcelona , en los autos de que este rollo dimana, la cual se confirma íntegramente, con imposición a la apelante de las costas de la alzada.

Con pérdida del depósito consignado.

La presente sentencia podrá ser susceptible de recurso de casación si concurren los requisitos legales ( art. 469- 477- disposición final 16 LEC), y se interpondrá, en su caso, ante este Tribunal en el plazo de veinte días a contar desde la notificación de la presente.

Firme esta resolución, devuélvanse los autos al Juzgado de su procedencia, con certificación de la misma.

Pronuncian y firman esta sentencia los indicados Magistrados integrantes de este Tribunal.