Sentencia Civil Nº 589/2008, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 25, Rec 832/2007 de 19 de Diciembre de 2008

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 25

MADRID

SENTENCIA: 00589/2008

Fecha:19 DE DICIEMBRE DE 2008

Rollo: RECURSO DE APELACION 832 /2007

Ponente: ILMO. SR. D.FERNANDO DELGADO RODRÍGUEZ

Apelante y demandante: COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE DIRECCION000

PROCURADOR: SIN PROFESIONAL ASIGNADO

Apelado y demandado:D. Jesús Luis

PROCURADORA: Dª ISABEL CAMPILLO GARCÍA

Autos:PROCEDIMIENTO ORDINARIO Nº814/2006

Procedencia: JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA N. 4 DE NAVALCARNERO

Ilmos. Sres. Magistrados:

D.FERNANDO DELGADO RODRÍGUEZ

D.JOSÉ MARÍA GUGLIERI VÁZQUEZ

D.CARLOS LÓPEZ MUÑIZ CRIADO

En MADRID , a diecinueve de diciembre de dos mil ocho .

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 25 de la Audiencia Provincial de MADRID , los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 814 /2006 , procedentes del JUZGADO DE 1A.INSTANCIA N. 4 de NAVALCARNERO , a los que ha correspondido el Rollo 832 /2007 , en los que aparece como parte apelante CDAD. PROP. URBANIZACION DIRECCION000 SIN PROFESIONAL ASIGNADO , y como apelado D. Jesús Luis representado por la procuradora Dª. MARIA ISABEL CAMPILLO GARCIA , y siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. FERNANDO DELGADO RODRÍGUEZ .

Antecedentes

PRIMERO.- Que los autos originales núm.814/2006, procedentes del Juzgado de Primera Instancia Núm. 4 de los de Navalcarnero, fueron remitidos a esta Sección Vigesimoquinta de la Audiencia Provincial de Madrid, de conformidad con lo dispuesto en las Normas de Reparto aprobadas por la Sala de Gobierno del Excmo. Tribunal Superior de Justicia de Madrid.

SEGUNDO.- Que por el Ilmo. Sr. D. Iván Marcos García-Diego Ruiz Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia núm.4 de Navalcarnero se dictó sentencia con fecha 12 de Junio de 2007 , cuyo FALLO es del tenor literal siguiente: "Que desestimando como desestimo íntegramente la demanda planteada por el procurador Sr. Navarro Blanco, en nombre y representación de la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS " DIRECCION000 , debo absolver como absuelvo a D Jesús Luis de las pretensiones deducidas en su contra, con expresa condena en costas a la parte actora."

TERCERO.- Que contra dicha Sentencia se preparó e interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por la representación de la parte demandante, el Procurador Sr. D. Carlos Navarro Blanco, dándole traslado del mismo a la parte demandada quien presentó en tiempo y forma escrito de oposición al recurso entablado; remitiéndose los autos a esta Sección Vigesimoquinta, se señaló para deliberación, votación y fallo del presente recurso el día 18 de diciembre del año en curso.

CUARTO.- Que en la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

No se aceptan los fundamentos de la sentencia recurrida:

PRIMERO.- Es objeto del presente recurso de apelación la sentencia de 12 de junio de 2007 del Juzgado de 1ª Instancia nº 4 de Navalcarnero , dictada en el juicio ordinario nº 814/06, por reclamación de cantidad en que se desestimó la demanda de reclamación de cantidad instada por la Comunidad de Propietarios: " DIRECCION000 ".

SEGUNDO.- Las razones de dicha decisión judicial fueron que las cuotas y gastos reclamados por la Comunidad actora a D. Jesús Luis , sólo tienen virtualidad jurídica desde el momento en que se otorguen las escrituras, puesto que el demandado no es propietario mientras tanto, porque el contrato privado de 11 de noviembre de 1973 es de promesa de venta, y sólo tiene efectos desde su consumación según el artículo 1451 del CC .

TERCERO.- En síntesis, para fundar su recurso la apelante ha citado numerosas sentencias precedentes sobre la misma temática litigiosa en que resultó favorable a su tesis el respectivo litigio. Mientras que la parte apelada ha defendido con sus alegaciones de oposición a los motivos del recurso los fundamentos jurídicos de la sentencia recurrida.

CUARTO.- Acerca de la naturaleza jurídica del tipo de contrato litigioso esta misma Sección en su sentencia de 15-10-2007, nº 472/2007, rec. 68/2007 , una vez adaptada al presente caso declaró que el documento privado de compraventa suscrito por las partes en fecha 11 de noviembre de 1973 debe ser tenido por un contrato de compraventa y no como una promesa de venta, a la que alude la estipulación segunda del mismo, en la medida en que la relación contractual creada por los litigantes reúne las características y condiciones precisas y necesarias para ser reputada como compraventa, pues resulta patente la conjunción de voluntades decididas de los otorgantes de llevar a cabo la efectiva enajenación del inmueble objeto de la misma, cumpliéndose las previsiones de los artículos 1445, 1450, 1254, 1258 y 1251 del Código Civil , voluntad que no se debe ver imposibilita en el hecho de haber diferido el otorgamiento de la Escritura Pública al completo pago pactado o a la reserva de dominio igualmente establecido hasta dicho momento, en la medida en que las obligaciones de pago del precio asumidas por los compradores fueron atendidas desde dicho momento habiendo recibido igualmente la posesión de las parcelas litigiosas, tal y como se desprende de los documentos aportados con la demanda, no desvirtuados por prueba en contrario, circunstancia por la que tampoco puede admitirse la alegación de reserva de dominio a que alude dicho contrato al venir desvirtuada por la actuación de la demandada que en virtud de sus propios actos excluyó dicha reserva con la entrega de la posesión, no pudiendo así venir contra ellos después del largo tiempo transcurrido en que la parte demandada ha tenido no sólo la posesión si no también la propiedad de las parcelas litigiosas números: 187,188 y 189 de la 6ª Fase de la Urbanización: " DIRECCION000 ", con arreglo al contrato y a la entrega de posesión, según el artículo 609 del Código Civil , siendo así inequívoca la esencialidad obligatoria concertada como contrato de compraventa, artículo 1278 del Código Civil , aunque sea denominado de otra manera. Por lo tanto el apelado tiene suficiente legitimación pasiva en este caso, siendo éste el principal argumento de su oposición a la demanda, según consta reflejado en el fundamento de derecho primero, folio 459 de autos, de la sentencia recurrida.

Con respecto a la invocada ausencia del carácter de deudor en función de las normas por las que se rige la Urbanización y como se establece en la sentencia de la sec. 12ª de esta Audiencia, de 7-4-2004, nº 249/2004 , rec. 771/2002, que se remite a la sentencia de dicha Sección de 1 octubre 2001 : "Cualquiera que sea la naturaleza jurídica de las Urbanizaciones, como ocurre con la de la Propiedad Horizontal o de Casas por Pisos o con las Macrocomunidades, la jurisprudencia las viene configurando como una institución "sui generis" y de carácter complejo a la que es inútil buscar semejanzas e identidades con otras más clásicas y afines, al coexistir un derecho singular y exclusivo de los propietarios sobre un espacio limitado y susceptible de aprovechamiento independiente y una copropiedad con los demás de los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes lo cual determina que para regular la concurrencia de una colectividad de personas en la titularidad de los derechos compartidos deban existir unas normas inspiradas en las relaciones de vecindad y tendentes a asegurar que el ejercicio del derecho propio no se traduzca en perjuicio del ajeno, dejando así establecidas las bases para una convivencia normal y pacífica e igualmente la imprescindible creación de unos órganos de gestión y administración entre los que destaca la Junta de Propietarios, cuyos acuerdos son vinculantes en tanto no sean impugnados judicialmente; y sentados estos principios generales debemos añadir que tratándose de las Urbanizaciones éstas se rigen en primer lugar por sus propios Estatutos o Reglamentos y, en su defecto, por las normas de la Comunidad de bienes y, analógicamente, por la Ley de Propiedad Horizontal que, tras su última reforma por Ley 8/1999 de 6 de abril , ha incorporado también a su articulado el régimen de los complejos inmobiliarios privados".

A la anterior doctrina debemos añadir, de un lado, que a falta de contratos o de disposiciones especiales, las comunidades de bienes se regirán por el Título III del Libro 2º Código Civil -art. 392 -, que todo copropietario tendrá derecho para obligar a los demás partícipes a contribuir a los gastos de conservación de la cosa o derecho común -art. 395 - y que para la administración y mejor disfrute de la cosa común serán obligatorios los acuerdos de la mayoría -art. 398-, de otro lado, que de acuerdo con la Ley de Propiedad Horizontal son obligaciones de cada propietario, entre otras, la de contribuir con arreglo a la cuota de participación o a lo especialmente establecido a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que al pago de estos gastos de los últimos quince años, siguiendo la teoría ya marcada por esta Audiencia en sentencias de la Sección 12ª de 1 de octubre de 2.001 y de 15 de enero de 2.002 , sobre el plazo de prescripción que ha de tenerse en cuenta con respecto a las deudas reclamadas, debe rechazarse la concurrencia de tal excepción que basa en la aplicación del artículo 1.966.3 CC , pues ésta cuestión ha sido tratada en diversas resoluciones de las Audiencias Provinciales, pudiendo citarse como exponente de lo que es el sentir mayoritario al respecto la de la AP Valladolid, Sec. 1ª, S 26-06-2000 la cual indica que "es discrepante con el que de forma reiterada viene estableciendo esta Ilma. Audiencia Provincial, que en reiteradas resoluciones (SS de 8 de mayo de 1994, 24 de abril de 1995, 5 de mayo de 1997 y 14 de abril de 2.000 , todas ellas de esta misma Sección Primera) ha indicado que; "...ejercitándose una acción de reclamación de cantidad por impago de las cuotas de comunidad esta acción prescribe por el transcurso del plazo de quince años, ya que el precepto aplicable es el del artículo 1.964 del Código Civil y no el apartado tercero del artículo 1.966 del referido texto legal, puesto que la obligación del titular de contribuir a los gastos generales con arreglo a su cuota de participación proviene del derecho de propiedad y no de una relación de índole contractual, y no existiendo precepto que imponga obligatoriedad de señalar plazos anuales o más breves para abonar la contribución o cuota a los gastos generales mensuales o anuales, esta temporalidad no puede ser entendida de manera semejante a las contraprestaciones de tracto sucesivo, ya que no es una obligación fija en su cuantía y periódica por su vencimiento, sino que depende del presupuesto de ingresos y gastos de la comunidad de propietarios que se determine en cada ejercicio". Por ello, teniendo en consideración que se trata de obligaciones de carácter personal que no tienen establecido término especial, el plazo prescriptivo aplicable habrá de ser el general de quince años del artículo 1.964 del Código Civil , criterio que se apoya además en las pautas exegéticas que disciplinan la aplicación del instituto de la prescripción, que según constante doctrina jurisprudencial, en cuanto supone limitación del ejercicio tardío de los derechos no basada en principios de justicia material e intrínseca, debe ser objeto de tratamiento siempre restrictivo (STS de 22.9.84, 9.5.86 y 12.7.91 )" (en igual sentido AP Barcelona, Sec. 4ª, S 06-09-2000 Madrid Sec. 13, S 15-03-2000, Murcia, Sec. 5ª, S 13-03-2000, Santa Cruz, Sec. 3ª, S 11-03-2000 y Toledo, Sec. 1ª, S 10-03-2000 , por citar las más recientes). Por tanto, la demanda formulada por la actora ha de ser estimada en tanto no se considera prescrita la deuda, ni siquiera parcialmente, al reclamarse dentro del plazo de los últimos quince años. Incluyéndose en la estimación de la demanda las cuotas que vayan venciendo hasta el completo pago de la cantidad de condena, más el interés pactado del 1% mensual desde el mes de marzo de 1995, derecho que tiene la Comunidad frente a cualquiera que fuese el propietario de las parcelas litigiosas -art. 9-5ª LPH - y, por último, que de acuerdo con reiterada jurisprudencia el principio de la carga de la prueba que proclama el artículo 217 de la LEC no es absoluto, ni puede ser interpretado literalmente y menos establece un principio de valoración de aquélla, porque quien actúa frente al estado normal de las cosas o de las situaciones de hecho o de derecho producidas o reconocidas o de las que existe un principio de prueba, debe probar el hecho impeditivo de su válida constitución o existencia, así como la no producción de sus efectos normales por su extinción y no basta que se limite a su simple negación, a impugnar de manera genérica toda la documental de la otra parte, exigir que ésta pruebe todo de una manera exhaustiva o, en general, adoptar una postura procesal pasiva o de total inactividad (SSTS: 13-enero-51, 28-septiembre-63, 18-octubre-66, 30- noviembre-82 y 11-octubre-92).

Partiendo de esta doctrina y de acuerdo con ella es clara la existencia de la comunidad actora y que en la misma están integradas las parcelas litigiosas números: 187,188 y 189 de la 6ª Fase de la Urbanización: " DIRECCION000 ", que esta existía como tal Urbanización y que tenía sus Estatutos y un Reglamento de Régimen Interior, en los que claramente consta la obligación de contribuir en los gastos comunes y que la superficie en metros cuadrados de cada parcela, sirve para establecer la cuota de participación en los gastos generales que se fija en el 1,4 %; en consecuencia y de acuerdo con cuanto antecede y queda expuesto es claro que existe la deuda reclamada, que se considera suficientemente acreditada por la documental aportada con la demanda y a través de la Certificación del Presidente como está autorizado por los Estatutos por los que se rige, y que la demandada viene obligada a su pago, por lo que en definitiva ha de ser acogido el recurso de apelación formulado por la Comunidad demandante.

QUINTO.- Al ser estimatorio el recurso de apelación formulado por la actora, la demanda debe ser estimada, ascendiendo la deuda reclamada por los últimos quince años, según el detalle cuantificado a los folios 310 a 318 de autos, a razón de 7.552,58 € por cada una de las tres fincas litigiosas, incluído el interés pactado del 1% mensual desde el mes de marzo de 1995, sin perjuicio del devengo de las cuotas que vayan venciendo hasta el efectivo pago de dicha cantidad, y conforme al criterio del vencimiento objetivo procede hacer expresa imposición de las costas causadas en la primera instancia al demandado, según el artículo 394 de la LEC , no concurriendo dudas de hecho ni de derecho que justifiquen la no imposición. Así mismo, procede no hacer expresa imposición de las costas causadas a ninguna de las partes con el recurso de apelación, de conformidad con lo previsto en el artículo 398 de la L.E.C .

Vistos los preceptos citados, concordantes y demás de general y especial aplicación

Fallo

Estimar el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de la Comunidad de Propietarios: " DIRECCION000 " contra la sentencia de 12 de junio de 2007 del Juzgado de 1ª Instancia nº 4 de Navalcarnero , dictada en el juicio ordinario nº 814/06, por lo que estimamos la demanda de reclamación de cantidad por importe de 22.657,74 €, por el período reclamado, más las cuotas que se vayan devengando por el concepto de cuotas de comunidad y gastos con el interés pactado del 1% mensual, condenado al demandado D. Jesús Luis a su pago a la actora, con imposición de las costas causadas en la primera instancia al demandado, y sin que haya lugar a condenar en las costas de la alzada a ninguna de las partes.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.