Sentencia Civil Nº 589/2011, Audiencia Provincial de Las Palmas, Sección 5, Rec 691/2010 de 30 de Noviembre de 2011

Encabezamiento

SENTENCIA

589/11

Iltmos. Sres.

Presidente:

D. Víctor Caba Villarejo

Magistrados:

Da. Mónica García de Yzaguirre (Ponente)

D. Víctor Manuel Martín Calvo

En Las Palmas de Gran Canaria, a 30 de noviembre de 2011.

SENTENCIA APELADA DE FECHA: 31 de julio de 2009

APELANTE QUE SOLICITA LA REVOCACIÓN: D. Bernardo

VISTO, ante AUDIENCIA PROVINCIAL SECCIÓN QUINTA, el recurso de apelación admitido a la parte demandada, contra la sentencia dictada por el JDO. 1a INSTANCIA no 3 de San Bartolomé de Tirajana de fecha 31 de julio de 2009 , seguidos como apelante a instancia de D. Bernardo , representado por la Procuradora Dna. Susana Almeida León y dirigido por la Letrada Dna. Clementina García Hernández, contra Dona Isidora , representada por el Procurador Don Enrique Santos Suárez y asistida del Letrado Don Fernando Hernández Méndez.

Antecedentes

PRIMERO.- El Fallo de la Sentencia apelada dice: "Estimo parcialmente la demanda presentada por la Procuradora Da Natalia Matos Avila en nombre y representación de Da Isidora contra D. Bernardo representado por el Procurador D. Orlando Puga Medrano, y condeno al demandado a pagar a la actora la cantidad de 16.230,36 euros más los intereses legales desde la interposición de la demanda. Cada parte pagará las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad

Desestimo la demanda reconvencional presentada por el Procurador D. Orlando Puga Medrano en nombre y representación de D. Bernardo contra Da Isidora , y absuelvo a la demandada de los pedimentos contenidos en la demanda. Con imposición de costas al actor reconviniente.

Notifíquese la presente resolución a las partes.

Dedúzcase testimonio de la presente resolución, quedando unido a los autos, incorporándose el original en el libro de sentencias.

Contra la presente resolución podrá interponerse recurso de apelación, que se preparará en este Juzgado en el plazo de cinco días, desde el siguiente a la notificación.

Así por esta mi sentencia lo acuerdo, mando y firmo."

SEGUNDO.- La relacionada sentencia, se recurrió en apelación por la indicada parte de conformidad a lo dispuesto en el artículo 457 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil , y no habiéndose practicado prueba en esta segunda instancia prueba, se senaló para estudio votación y fallo para el día 30 de noviembre 2011.

TERCERO.- Se ha tramitado el presente recurso conforme a derecho, y observando las prescripciones legales. Es Ponente de la sentencia la Iltma Sra. Dna. Mónica García de Yzaguirre, quien expresa el parecer de la Sala.

Fundamentos

PRIMERO.- Se alza la representación de la parte demandada frente a la sentencia dictada en la primera instancia alegando en primer lugar la vulneración de la teoría de la interpretación de los contratos.

Aduce la parte recurrente que la sentencia impugnada, tras el análisis de la figura contractual de la opción de compra llega a la conclusión de que efectivamente los litigantes concertaron un contrato de opción de compra con fecha 14 de julio de 2003 sobre el inmueble detallado en el contrato, pactando un precio de compraventa de 84.141,69 euros, y que en el acto de formalización del contrato la parte compradora entrega a la parte vendedora la cantidad de 18.030,36 euros, quedando pendiente de pago el resto hasta completar la cantidad fijada para la venta que se pagará antes del mes de julio de 2004, fecha en la que finalizará el referido contrato, acontecimiento que no tuvo lugar y, por consiguiente, en aplicación de la referida doctrina jurisprudencial, ha caducado la opción.

Tras sentar estas bases el Juzgador de instancia centra la litis en dilucidar si la referida caducidad puede suponer la cantidad entregada por la optante al optatario, remitiéndose a lo expresamente pactado por las partes ( artículo 1255 del C.c .) y, pese a ello, llega a la conclusión errónea de que sí ha de mediar tal devolución de la cantidad entregada al apelante.

Considera el apelante que se produce una interpretación errónea del contrato, y se infringen los artículos 1255 y 1281.2 C.c . A su entender las partes celebraron un contrato de opción de compra de los llamados bilaterales pues el recurrente se comprometía a reservar el bien inmueble objeto de la futura compraventa y Dona Isidora hacía entrega de una cantidad en concepto de prima o pago de la opción.

El Juzgador de instancia entiende que el referido pago de la prima no es tal, sino que tal pago es parte del precio de la compraventa, y, por ende, caducada la opción de compra, se produce la obligación de devolver por parte del recurrente la cantidad que se le entregó. Tal interpretación es errónea, a juicio de la representación del apelante, pues nos encontramos ante el pago de la prima de la opción y la consecuencia legal de la caducidad de la referida opción no es otra que la pérdida de ésta a favor de su representado. Cita la parte en su apoyo la SAP La Coruna no 160/2009 de 24 de abril.

Argumenta la recurrente que el error interpretativo puede provenir de la literalidad del término utilizado por las partes en el contrato suscrito, toda vez que la prima de la opción la denominan como "fianza de la venta", pero a su entender para la interpretación se ha de estar a lo establecido en el artículo 1281 párrafo segundo del C.c . con relación a lo establecido en el siguiente artículo 1282, prevaleciendo la voluntad de los contratantes de conformidad con sus actos coetáneos y posteriores a la celebración del contrato. Para la valoración de estos actos estima el recurrente importante la actitud de Dona Isidora pues por sus circunstancias personales y caducada la opción necesitó una cantidad dineraria y acudió al apelante para pedirle como favor, y en aras de la amistad que mantenían, 1.800 €, como se demostró reconociendo este hecho Dona Isidora en el acto de la vista. Deduce esta parte que el hecho de que Dona Isidora no exigiera el total de lo entregado proviene de que ella era consciente de que tal cantidad no le correspondía.

Cita igualmente la SAP Pontevedra de 27 de mayo de 2008 que establece que las cosas en derecho con independencia de cómo se llamen son lo que son y producen las consecuencias jurídicas que llevan aparejadas.

Manifiesta la parte apelante que Dona Isidora con su actitud viene a contravenir el principio de buena fe, al pretender otorgar consecuencias jurídicas diferentes d las pactadas manifestando un comportamiento injusto al pretender la devolución de la prima, y la interpretación del juzgado vulnera un principio general del Derecho, con cita de la STS de 22 de diciembre de 2005 .

Como alegación segunda de su escrito de interposición del recurso de apelación denuncia la parte recurrente la errónea interpretación y valoración de las pruebas. Transcribe un párrafo de la sentencia de instancia que tiene por probado que la senora Isidora reconoce no haber ejercitado la opción en plazo quedando extinguido el contrato de opción. Cita y extracta asimismo la SAP Madrid, Sección 25a, de 17 de julio de 2009 , relativa al contrato de opción de compra, de la que destaca que cuando se pacta una prima por la reserva de esta facultad que se concede al optante, de manera que celebrado el contrato principal puede imputarse al precio de la compraventa, y caducado el derecho de opción sin perfeccionarse la venta en el plazo previsto se pierde por el optante, teniendo el concedente derecho a su percepción, el contrato de opción adquiere la consideración de oneroso y bilateral.

A diferencia de esta doctrina considera la Juez a quo que si no se pactó en dicho contrato de opción de compra que la optante pierde esta suma, no la puede perder. Con dicha interpretación estima la recurrente que sería inútil fijar un precio de la opción y un plazo de caducidad porque al margen del período estipulado y de la entrega del dinero, nos encontraríamos que las obligaciones son para el concedente sin ningún tipo de penalidad para la optante y dejando al arbitrio de dicha optante cuantos derecho y obligaciones dimanan de dicho contrato.

Ello unido al préstamo que efectuó el apelante a la actora, que lo reconoce, por un problema de su hija, hace concluir a la parte que dichas interpretaciones erróneas y no lógicas de los hechos y de las pruebas practicadas debe llevar a la revocación de la sentencia de instancia, desestimando la demanda interpuesta y con expresa imposición de costas a la parte actora.

SEGUNDO.- Esta misma Sala se ha pronunciado en diversas ocasiones sobre la naturaleza del contrato de opción de compra, y así, en sentencia de 25-4-2011, no 195/2011, rec. 129/2010 , que se remite a la anterior sentencia 64/2011 de 10 de febrero dictada en el rollo 747/2009 , resoluciones que destacan la constante Jurisprudencia que mantiene que la opción de compra consiste en aquel convenio por virtud del cual, una parte concede a la otra la facultad exclusiva de decidir obre la celebración o no de otro contrato principal de compraventa, que habrá de realizarse en un plazo cierto, y en unas determinadas condiciones, pudiendo también ir acompanado del pago de una prima por parte del optante. Así pues constituyen sus elementos principales: la concesión al optante del derecho a decidir unilateralmente respecto a la realización de la compra; la determinación del objeto; el senalamiento del precio estipulado para la futura adquisición; y la concreción de un plazo para el ejercicio de la misma; siendo por el contrario elemento accesorio el pago de una prima; en el contrato de opción de compra , la compraventa futura está plenamente configurada, y depende del optante únicamente el que se perfeccione o no ( SS. 16-4-1979 , 4-4-1987 ; 9-10-1987 ; 24- 10- 1990; 24 enero , 28 octubre y 23 diciembre 1991 , etc.). Al tratarse de un contrato atípico, la principal fuente de su regulación habrá que ir a buscarla en la voluntad de las partes, según dispone el art. 1255 del Código Civil , y subsidiariamente en la creación jurisprudencial. Completando la anterior doctrina, la contenida en la STS de 30 de enero de 1998 nos dice que en dicho negocio cabe distinguir dos momentos contractuales: a) El primero referente al propio convenio opcional, que debe reunir los requisitos del art. 1261 del Código Civil y autoriza diferenciar el pacto de opción del derecho a su ejercicio que se inserta en aquél, y b) Un segundo momento correspondiente a la perfección de la compraventa proyectada, consecuente a la ejercitación de la opción en el plazo acordado y cumpliendo las condiciones convenidas, como negocio final, cuya conclusión queda supeditada a la libre voluntad y decisión del optante, pues, realizada la opción, se perfecciona la venta, que cabe plasmar formalmente en la escritura prevista por el acuerdo de las partes.

La Juez de instancia considera que el contrato suscrito lo fue una opción de compra sin pacto de prima, por lo que transcurrido el plazo el demandado concedente de la opción debe restituir a la actora la suma entregada para reservar la vivienda.

La Sala alcanza idéntica consecuencia jurídica si bien por una interpretación parcialmente distinta de la que sostiene la Juez a quo, toda vez que de la mera lectura de los pactos contractuales, así como el análisis del comportamiento posterior de las partes en relación al contrato, se advierte que en él no se concedió a la hoy actora derecho de opción alguno por más que las partes calificaran el contrato como "contrato de opción de compraventa".

Esta Sala considera que el contrato celebrado, pese a su denominación, era, desde su inicio, una auténtica compraventa pues en él no se concede derecho alguno para optar ni plazo para ejercitar el supuesto derecho de opción, ya que lo que se establece es un plazo para el pago del resto del precio pendiente de la compraventa.

Y así, las partes en el encabezamiento del contrato se denominan "vendedor" y "compradora", y no se denominan "concedente" y "optante". En cuanto a las estipulaciones primera, segunda y tercera, son del siguiente tenor literal:

"PRIMERA.- Don Bernardo , da una opción de compraventa a Dona Isidora , quién acepta, la fin_ca descrita en este contrato, con todo cuanto le sea inherente o accesorio.

SEGUNDA.- El precio de la compravengta es de OCHENTA Y CUATRO MIL CIENTO CUATRENTA Y UNO CON SESENTA Y NUEVE EUROS (84.141,69 euros) que el vendedor manifiesta sólo haber recibido DIEZ Y OCHO MIL TREINTA CON TREINTA Y SEIS CENTIMOS DE EUROS (18.030,36 euros), como fianza de la venta, quedando pendiente el resto hasta los 84.141,69 euros que serán pagados antes del ano 2004 en el mes de julio, que finalizará el presente contrato.

La parte compradora en cualquier momento puede hacer el pago de la deuda pendienteal vendedor el cual estará obligado a realizar escritura pública a nombre de dona Isidora .

TERCERA.- Todos los gastos e impuestos y arbitrios que se ocasionen con motivo de esta compraventa, sinexcepción de clase alguna, así como el Impuesto sobre el incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, serán de la exlusiva cuenta de la parte compradora."

Si analizamos las cláusulas transcritas nos damos cuenta de que si bien en la primera se dice que Don Bernardo "da una opción de compraventa" a Dona Isidora , seguidamente se hace constar que Dona Isidora "acepta, la finca descrita" en una redacción confusa en la que parece que lo que acepta Dona Isidora es la finca. Pero lo relevante es que en la estipulación segunda queda claro que la suma recibida por el vendedor (no el concedente) es a cuenta del precio, y se afirma que se trata de una "fianza de la venta", y siendo la fianza una obligación accesoria únicamente pueda estar referida a otra principal, que en este caso se afirma se trata de una "venta", no de una "opción de compra". Se afirma además que queda pendiente el resto del precio hasta los 84.141,69 euros, y que este resto será pagado antes del ano 2004 en el mes de julio, "que finalizará el presente contrato". En el párrafo siguiente se habla de la "parte compradora", que no de la "optante", y de la "deuda pendiente" (que podrá ser pagada en cualquier momento al "vendedor"), es decir se considera que Dona Isidora debe el precio de la compraventa como senal inequívoca de que dicho contrato está ya perfeccionado, y aunque tiene un plazo hasta julio de 2004 para hacerlo efectivo, puede abonarse en cualquier momento anterior. También se afirma que el vendedor estará obligado a realizar escritura pública a nombre de Dona Isidora .

Finalmente en la cláusula tercera se hace referencia a "esta compraventa", y no a "la compraventa proyectada" o expresión similar, evidenciando que el contrato se considera propiamente como tal.

Es más, en el interrogatorio de Don Bernardo este reconoce que habría aceptado el pago del resto del precio con posterioridad a julio de 2004. De la misma forma Dona Isidora explicó que quería comprar el apartamento pero que no podía hacerlo sino hasta que percibiera unas cantidades de una herencia, y que se retrasaron los trámites, Don Bernardo se queja de que Dona Isidora se hubiera comprado otro apartamento, pero Dona Isidora aclara que para cuando cobró el dinero ya Don Bernardo había vendido el apartamento a una tercera persona. Don Bernardo reconoce que vendió el apartamento en abril de 2006. Ambos tenían confianza y amistad, y el apelante reconoce que fue él el que redactó el contrato.

A estos efectos es muy significativo el documento que firmó Dona Isidora el 3 de agosto de 2004 que aporta el apelante como documento dos de la contestación y que dice: "He recibido de don Bernardo , la cantidad de mil ochocientos (1.800 €) euros a descontar de la fianza efectuada por mí como anticipo a la futura compra de su apartamento.- ubicado en Puerto Rico, término Municipal de Mogán, donde le llaman apartamentos Puerto Sol."

Este documento evidencia que aunque ya una fecha posterior a julio de 2004 ambas partes siguen interesados en consumar la compraventa del apartamento, si bien, al no haber cobrado todavía Dona Isidora el dinero que esperaba, y al tener un problema económico con una hija, habló con Don Bernardo para que le diera 1.800 € en el entendimiento de que esta suma se iba a restar o detraer de la suma entregada a cuenta del precio, pero permaneciendo incólume el resto de lo convenido, esto es, subsistiendo la venta concertada.

En definitiva, aunque Don Bernardo aceptó un mayor aplazamiento en el pago del precio, sin dar por "terminado el contrato" en julio de 2004, dado que se prolongaba en el tiempo la situación sin que Dona Isidora dispusiera de la suma necesaria, ambos optaron finalmente por no consumar la compraventa.

Por lo tanto, ni de una interpretación literal de las cláusulas ( artículo 1281 del C.c .), ni de la voluntad coincidente de ambas partes plasmada en el contrato y evidenciada con los actos posteriores al contrato, particularmente el documento de 3 de agosto de 2004 (artículos 1281 y 1282) resulta en modo alguno que se pactara una prima en un contrato de opción de compra que para el caso de no ejercitarse por parte de Dona Isidora antes de julio de 2004 fuera a quedar en manos de Don Bernardo como concedente de la opción, puesto que en todo momento se contempla que la suma entregada lo es a cuenta del precio (tanto en el propio contrato como en el documento de 3 de agosto de 2004), y que el plazo concedido lo es para el pago del resto del precio de la compraventa, no pudiendo en todo caso favorecer al recurrente la interpretación de las cláusulas oscuras (como la estipulación primera), al ser el apelante quien redactó el documento y ocasionó la oscuridad ( artículo 1288 del C.c .).

Resuelto el contrato de consuno, el demandado debe devolver a la actora las cantidades percibidas, como así se acuerda en la sentencia apelada, lo que lleva consigo la desestimación del recurso de apelación.

TERCERO.- Al desestimarse el recurso de apelación procede hacer expresa imposición a la parte apelante de las costas causadas por su sustanciación en esta alzada, en aplicación de cuanto dispone el artículo 398.1o de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación de D. Bernardo contra la sentencia de fecha 31 de julio de 2009 , dictada por el JDO. 1a INSTANCIA no 3 de San Bartolomé de Tirajana, en autos de Juicio Ordinario 856/2007, CONFIRMAMOS la expresada resolución, con expresa condena a la parte apelante de las costas de esta alzada.

Dedúzcanse testimonios de esta resolución, que se llevarán a Rollo y autos de su razón, devolviendo los autos originales al Juzgado de procedencia para su conocimiento y ejecución una vez sea firme, interesando acuse recibo.

Las sentencias dictadas en segunda instancia por las Audiencias Provinciales serán impugnables a través de los recursos regulados en los Capítulos IV y V, del Título IV, del Libro II, de la Ley 1/2000, en su redacción dada al mismo por la Ley 37/2011 de 10 de octubre, cuando concurran los presupuestos allí exigidos, y previa consignación del depósito a que se refiere la Ley Orgánica 1/2009 de 3 de noviembre que introduce la Disposición Adicional Decimoquinta en la LOPJ .

Así por esta nuestra sentencia definitivamente juzgando, la pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por los Iltmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el/la Iltmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo el/la Secretario certifico.