Sentencia CIVIL Nº 589/2016, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4, Rec 60/2016 de 19 de Octubre de 2016

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN CUARTA

ROLLO Nº 60/2016-J

Procedencia: Juicio verbal nº 26/2015 del Juzgado Primera Instancia 24 Barcelona

S E N T E N C I A Nº 589/2016

Ilmos/as. Sres/as. Magistrados/as:

Dª. MARIA MERCEDES HERNANDEZ RUIZ OLALDE

Dª. MIREIA RÍOS ENRICH

D. SERGIO FERNÁNDEZ IGLESIAS

En la ciudad de Barcelona, a diecinueve de Octubre de dos mil dieciseis.

VISTOS en grado de apelación, ante la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Barcelona, los presentes autos de Juicio verbal nº 26/2015, seguidos ante el Juzgado Primera Instancia 24 Barcelona, a instancia de ESTATE APPRAISAL, S.L. , contra D/Dª. Carlos Miguel - , los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte actora contra la Sentencia dictada en los mencionados autos el día 14 de julio de 2015.

Antecedentes

PRIMERO.-La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente:

DESESTIMO ÍNTEGRAMENTE la demanda formulada por ESTATE APRAISAL S L contra el señor Carlos Miguel y en su consecuencia DECLARO NO HABER LUGAR a DECRETAR el desahucio por precario de dicho señor Carlos Miguel de la vivienda que viene ocupando en el piso NUM000 del edificio sito en PASAJE000 número NUM001 de esta ciudad de Barcelona propiedad de la actora ESTATE.

IMPONGO las costas de este primer grado a la demandante ESTATE como litigante vencida.

SEGUNDO.-Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte actora mediante su escrito motivado, del que se dio traslado a la contraria, que se opuso al mismo. Seguidamente se elevaron las actuaciones a esta Audiencia Provincial, correspondiendo por turno de reparto a esta Sección.

TERCERO.-Se señaló para votación y fallo el día 11 de octubre de 2016.

CUARTO.-En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el/la Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a D/Dª. MARIA MERCEDES HERNANDEZ RUIZ OLALDE.

Fundamentos

PRIMERO:Frente a la sentencia desestimatoria, se interpone el presente recurso, por la representación procesal de la actora, en el que, en síntesis alega: que el procedimiento era el adeudado, y la cuestión de existencia o no del título, formaba parte del propio objeto del procedimiento de precario, y que no existía dicho título posesorio, porque el anterior acuerdo transaccional en modo alguno podía resultar exigible a la actora, y a pesar de que cuando compró , asumió la situación posesoria, los derechos accesorios adquiridos por el SR Carlos Miguel eran de naturaleza personal, de crédito o derecho de obligación, y no real, y el arrendamiento se encontraba extinguido cuando él adquirió la finca, que él no se subrogó y de hecho, en la escritura, del precio se descontaron los gastos para desalojar los 7 pisos, además del lucro cesante por la no inmediata ocupación. Y, en el negado caso de que se hubiese subrogado, las obligaciones accesorias ya no resultan exigibles, pues el contrato se habría extinguido en Febrero de 2009 ( 5 años, más 3 de prórroga), y ,sin embargo, ha estado 8 años más, sin satisfacer gasto alguno, ni renta, desapareciendo la causa del acuerdo.

Por la parte demandada se interesó la confirmación, alegando que existe un título, que además fue homologado judicialmente. Que Aladern , mientras fue propietaria no cumplió, y la actora reconoció las situaciones posesorias, asumiendo los gastos y gestiones necesarias para el abandono de las mismas, debió accionar contra la vendedora para aclarar los términos, y de ahí que no fuera el cauce adecuado; que no obstante, se produjo la subrogación y no ha cumplido por lo que la demandante no puede obligar a cumplir a la otra parte, exceptio no adimpleti contractus, ni el precario es el cauce y que tal como expresa el Juzgador estamos ante una condición suspensiva, a cuyo cumplimiento se subordinó la entrega del piso, siendo de aplicación el artc 1114 del código civil y la causa del acuerdo ni se ha modificado, ni extinguido.

SEGUNDO:Consta en las actuaciones, que el 10 de Septiembre de 2008, la actora adquirió la titularidad de la vivienda y el resto del edificio, no dividido en propiedad horizontal, en escritura pública, transmitiéndolo la sociedad limitada Aladern; en la misma aparecía bajo el título, 'situación arrendatarios y ocupación de la finca, 'que la vendedora declaraba que se encontraba libre de arrendatarios y ocupantes, salvo única y excepcionalmente las situaciones reflejadas en la escritura de opción de compra y por las circunstancias en ellas descritas en relación a la tienda y pisos que concretaba , entre los que estaba el presente, y que dicha situación era aceptada por la compradora , estando dicha circunstancia recogida en el precio final y en la comunicación entre las partes de fecha 4 septiembre 2008, con un descuento de 30.000 €.El total inmueble se vendió por 3.370.000 €. En el hecho tercero de dicha escritura aparece, que se transmite libre de cargas, así como de arrendamientos, salvo las situaciones especificas ya reflejadas, asumiendo la compradora las gestiones y costes necesarios para el abandono de las viviendas o en su caso mantener en ellas a los ocupantes, quedando constancia de que en el precio final de compra se ha tenido en cuenta su presencia.

La parte demandada había suscrito contrato de arrendamiento con la anterior propietaria , según la demandante se databa en febrero de 2001, relativo a la planta NUM000 , puerta NUM000 y así se reconoció por el demandado en el acto del juicio, añadiendo que se concertó por cinco años. Se produjo acuerdo transaccional entre el demandado y aquella limitada, siendo homologado mediante Auto de 24 mayo 2007 por el Juzgado de 1ª Instancia nº 43 de Barcelona en los autos de juicio verbal 432/2007. En el acta del juicio, 24 de Mayo de 2007, se detallaba el acuerdo, folio 97; en el pacto Primero se disponía que el demandado expresamente renunciaba a cualquier derecho de ocupación que pudiera sustentar sobre la vivienda NUM000 ; en el Segundo, que en contraprestación recibe la cantidad 18.000 € ,así como se le facilitaría un arrendamiento en una vivienda aprobada por él, por una renta no superior a 300 € y la sociedad abonaría cualquier diferencia exigida por el propietario de dicha vivienda, durante un plazo de cinco años, desde el inicio de dicho arrendamiento. El dinero sería entregado en el momento de entrar en la vivienda a la que fuera residir; en el apartado tercero se determinaba , que a los efectos de dejar dicha vivienda libre, vacía y expedita a disposición de la propiedad, se pactaba como fecha máxima de entrega de las llaves a la propiedad, el 11 junio 2007 , sin perjuicio de una entrega anterior, consensuada y en el cuarto que desde el momento de la firma del acuerdo ,quedaba exonerado el renunciante al pago de la renta y condonado todo lo anterior y que D Carlos Miguel con la entrega de las llaves y la percepción de la contraprestación no tendrá nada más que pedir o reclamar a la sociedad.

Como se recogen en los antecedentes de la sentencia combatida, en la demanda origen de las actuaciones, la actora tres hace referencia a su compraventa al arrendamiento y a la transacción, considera que no le vinculaba, porque no fue parte en los acuerdos formalizados en fecha 24 mayo 2007 y ,en cualquier caso, tampoco se habría subrogado en dicha posición y además las obligaciones asumidas por la compañía Aladern, , habían perdido todo sentido , pues su razón de ser se encontraba en la renuncia por parte del demandado a los pocos meses de arrendamiento de la vivienda que le quedaban, renuncia que en la práctica no tuvo consecuencia , pues el demandado terminó por continuar ocupando la vivienda durante siete años más, sin satisfacer ningún tipo de renta o contraprestación y de ahí concluía que carecía de título alguno , ni derecho que le amparase. Por su parte ,el demandado consideraba que la problemática rebasaba los límites del juicio de desahucio y que no podía entenderse por finiquitar a la relación arrendaticia y no existía situación de precario, pues el ocupante y demandado mantenía la posesión por la sencilla razón de que no se había cumplido el pacto, pues ni se le había hecho entrega de los 18.000 €, ni se le había proporcionado la vivienda de renta baja según lo estipulado, por lo que la resolución se mantiene pendiente del cumplimiento de una condición de tipo suspensivo.

La sentencia, tras concretar la figura del precario en el Fundamento de Derecho Primero, en el segundo, establecía que los estrechos márgenes del juicio de precario no eran suficientes para dilucidar la cuestión del controvertido título y que si en el acuerdo transaccional del demandado renunciaba a la posesión y se comprometía a la entrega de llaves, se condicionaba a que la propiedad cumpliera con dos condiciones: hacer entrega de 18.000 € y proporcionarle por plazo de cinco años , una vivienda con una renta no superior a los 300 €; el pacto se erigía en condición suspensiva ya que era evidente que el ocupante quedaba legitimado en la ocupación, en tanto la contraparte no cumpliera su compromiso y mientras tanto, tenía título legítimo puesto que se prevé que quedará exonerado del pago de la renta en tanto no se entregara la cantidad antedicha y que se le proporcionara una vivienda de alquiler y ello venía avalado por el Auto firme en el que se homologado el acuerdo transaccional y que si el incumplimiento podía originar un procedimiento de ejecución de título judicial o bien el oportuno juicio declarativo sobre incumplimiento, era una cuestión compleja que rebasaba el juicio verbal de desahucio. El acuerdo vinculaba a la actora, ya que constaba en la escritura, documento uno, que se advertía sobre la situación de ocupación y en ella, asumía la compradora las gestiones y costos para el abandono de las viviendas o para mantener en ella sus ocupantes, quedando constancia de que el precio final de compra se tenía en cuenta su presencia, y no existiendo prueba en contrario que contrarrestase la afirmación del demandado de no haber recibido , ni el dinero ,ni la nueva vivienda. Concluía que existía título, es la falta de cumplimiento de las condiciones suspensivas a cuyo cumplimiento se subordinó la entrega del piso con renuncia a cualquier derecho para su ocupación por parte del demandado y que no es difícil comprender que sería fácil conseguir el desalojo de inquilinos molestos llegando a un pacto y ,a continuación, procediendo a vender el inmueble un tercero que amparado en la relatividad los contratos puede accionar en precario y que por ello la actual legislación arrendaticia obligaba a que en esas transmisiones conste la situación arrendaticia y cualquier falsedad en el título se castiga incluso en procedimiento penal. En consecuencia, se desestima la demanda y se imponían a la actora las costas del procedimiento.

TERCERO:El T.Supremo, en reciente sentencia de 28 de Mayo de 2015 , ha indicado' En cuanto al precario , como institución procedente del Derecho romano ( precarium, de preces ) que no se regula específicamente en el Código civil, aunque se menciona la Ley de Enjuiciamiento Civil y se desarrolla por la jurisprudencia. Se puede considerar como una variedad del comodato ( artículo 1750 del Código civil ) o como una simple situación posesoria.

La jurisprudencia ha considerado el precario en un sentido muy amplio, sin entrar en conceptuaciones dogmáticas. Lo considera en todo caso de disfrute o simple tenencia de una cosa sin título y sin pagar merced o de detentar una cosa con la tolerancia o por cuenta de su dueño o sin ella, carente de título o abusiva ; lo resume como situación de hecho que implica la utilización gratuita de una cosa ajena ; en todo caso, falta de título que justifique la posesión; y también en todo caso, sin pagar merced.

En este sentido, la sentencia de 26 diciembre 2005 dice:

'Que se trate de una posesión simplemente tolerada por la condescendencia o el beneplácito del propietario. En este caso nos hallamos ante un simple precario , que la sentencia de 30 de octubre de 1986 define como el '[...] disfrute o simple tenencia de una cosa sin título y sin pagar merced, por voluntad de su poseedor, o sin ella', por lo que la oposición del propietario pone fin a la tolerancia y obliga al que posee a devolver la cosa a su dueño.'

El proceso de desahucio por precario, contemplado como modalidad del juicio verbal por razón de la materia en el Artículo 250.1.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil 1/2000, tiene naturaleza plenaria y no sumaria, ya que el Artículo 447 no lo incluye entre los juicios verbales carentes de fuerza de cosa juzgada. El artículo. 444 limita los medios de prueba sólo en los desahucios por impago de renta, y la propia Exposición de Motivos de la nueva Ley de Enjuiciamiento Civil , aunque carece de valor normativo, configura como proceso no sumario el desahucio en que se invoque como fundamento de la pretensión una situación de precariedad (párrafo final del apartado XII) al disponer que 'la experiencia de ineficacia, inseguridad jurídica, vicisitudes procesales excesivas aconseja, en cambio, no configurar como sumarios los procesos en que se aduzca, como fundamento de la pretensión de desahucio, una situación de precariedad: parece muy preferible que el proceso se desenvuelva con apertura a plenas alegaciones y prueba y finalice con plena efectividad...' Como consecuencia, del carácter plenario del desahucio por precario, cabe discutir en su seno todas aquellas cuestiones que afecten o se refieran al título ocupacional, que pueda esgrimir o alegar el demandado para justificar su situación posesoria, sin que proceda invocar la existencia de complejidad que provoque la desestimación de la demanda. No obstante, el hecho que en la LEC de 2000, este juicio tenga la naturaleza de plenario, no implica que suponga la modificación de la acción que se ejercita, que es el precario, circunscrito al ámbito de la posesión así, por ejemplo, la Sentencia de 21 de febrero de 2003 de la Audiencia Provincial de Barcelona , lo recoge, cuando textualmente dice que 'la ley limita el ámbito del juicio verbal a la acción encaminada a recuperar la plena posesión de la finca en situación de precario, lo que excluye de aquel ámbito las cuestiones referentes a la propiedad del inmueble o al contraste entre títulos contradictorios, que deben ser sustanciados a través del juicio que corresponde...', esa es la forma correcta de interpretar la nueva regulación de las previsiones de la nueva ley y, en concreto, de la exposición de motivos en la cual se recoge que no configura como sumario el juicio de precario, el cual debe desenvolverse con plenas alegaciones y prueba y finaliza con plena efectividad; por lo tanto no cabe, a pesar de que ya le reconoce la ley esa naturaleza, discutir la propiedad de la finca ni de algún título legitimador de la posesión, sino que la discusión deberá limitarse a la plena posesión derivada de la cesión en precario; todo lo demás excede del ámbito del juicio y debe ser resuelto en otro procedimiento.

Esta misma Audiencia, a vía de ej en Auto de 4 de Mayo de 2016 , expresa' Subsiste la cuestión del ámbito de conocimiento del proceso, no tanto por su carácter - indudablemente plenario - sino en razón del tipo de procedimiento al que, por razón de la materia, remite la ley. El objeto de ese proceso se limita únicamente a si el demandado posee o no un título que legitime su ocupación, oponible el actor que interesa la recuperación de su posesión; en consecuencia, tal es, por propia definición, el ámbito del juicio por precario, no obstante nada se opone a que, tratándose de un proceso plenario, puedan conocerse en el mismo (bien a través de la oposición, bien por vía de acumulación o por vía de reconvención, siempre que en ambos casos se reúnan los requisitos y se observen las garantías procesales) de otras cuestiones (título del actor o del demandado para poseer) siempre que pueden ser debatidas en un juicio verbal, de manera que no cabe excluir a priori la procedencia del juicio verbal por precario por la alegación de la existencia de una cuestión compleja (no existe limitación de los medios de prueba, en el ámbito del derecho a poseer). En definitiva, determinándose el procedimiento por razón de la materia, debe decidirse en el verbal acerca de si existe o no título que ampare la ocupación, con amplias posibilidades de discutir sobre el mismo, sin perjuicio de que, de considerarse existente, y sólo en función de éste (derecho de uso derivado de un derecho real o personal), este procedimiento fuera, por razón de la materia, inadecuado para conocer y pronunciarse sobre el propio título (interpretación, validez, vigencia o alcance), controversia que sí debería plantearse y resolverse en un procedimiento ordinario'

El C.Civil, regula la Transacción Judicial en los artículos 1.809 y siguientes , como un medio de los particulares para resolver por sí mismos conflictos, pudiendo las partes, con su voluntad y al amparo de la libertad otorgada por el art 1235, poner fin a sus controversias tanto en cuanto a la conclusión del contrato como a su contenido, siendo unánime la doctrina como la Jurisprudencia en entender la Transacción como el contrato que deshace la controversia entre las partes y resuelve el conflicto existente entre éstas; lo califican como 'contrato', en el que las partes no quieren la misma cosa y donde junto a una renuncia parcial de la pretensión de una parte, coexiste un reconocimiento a la pretensión de la otra, estando éstos recíprocamente condicionados. Los caracteres que lo acompañan son: A) ser 'contrato bilateral', B) ser 'contrato sinalagmático', pues las obligaciones han de ser mutuas, C) tener 'carácter oneroso', por ser indispensable la reciprocidad de prestaciones y D) ser 'contrato causal', al tener como fin eliminar una controversia mediante mutuas renuncias ( Sentencia de 8-2-1944 citada por la Sentencia de 26-06-69 ) siendo la reciprocidad de concesiones - bien económicas o morales- su base indispensable.

Toda transacción, como indica el Tribunal Supremo 'produce el efecto de sustituir una relación jurídica controvertida, por otra cierta y no controvertida, extinguiendo los derechos y acciones de las que trae causa y originando nuevos vínculos y obligaciones. De tal manera que, no se pueden plantear cuestiones que afecten a las situaciones preexistentes a la transacción, que han perdido la protección jurídica al ser transigidas. Ahora bien, las obligaciones adquiridas en la transacción se considerarán cumplidas o incumplidas conforme a las normas establecidas con carácter general en el Código Civil, al no existir un precepto legal que establezca otra cosa. Además de lo anterior, cuando la transacción es procesal judicial, tiene naturaleza dual, porque mantiene su carácter contractual pero además es título ejecutivo.

El ámbito subjetivo del contrato de transacción, lo constituyen quienes de forma expresa o tácita transigieron, convirtiéndose en partes del citado negocio jurídico ( art. 1257 CC ), y por tanto, a quienes únicamente vincula su eficacia, para evitar el proceso, o poner fin al pleito comenzado. La transacción puede ser impugnada, a través del procedimiento correspondiente, y ser declarada nula, anulada, rescindida o resuelta por las mismas causas que los contratos, y no por vía del recurso de revisión, audiencia al rebelde o recurso de amparo . Por lo anterior, el tribunal, nunca podrá apreciarla de oficio, puesto que no constituye una excepción de cosa juzgada material.

CUARTO:Ello aplicado a la presente infraestrutura fáctica, nos lleva a la estimación del recurso y demanda.

Y así, no hay cuestión que entre la anterior propietaria - arrendadora y el demandado se celebró aquella transacción, homologada judicialmente. En ella, fecha 24 de Mayo de 2007, se establecían obligaciones sinalagmáticas, esto es, el Sr Carlos Miguel renunciaba a cualquier derecho de ocupación, debiendo dejar la vivienda, vacua , libre y expedita a disposición de la propiedad ,como máximo el día 11 de Junio de 2007, y por su parte el demandante condonaba lo adeudado por este hasta entonces y le dispensaba del pago de las rentas, y le facilitaría otra vivienda en arrendamiento, plazo cinco años y renta 300 €, y en el momento en que entrara a residir en la misma, recibiría la suma de 18.000 €. Tampoco hay debate en que, llegada aquella fecha de 11 de Junio de 2007, la vivienda no ha sido desalojada, no se pidió la ejecución, que notablemente esta caducada, y ninguno de los contratantes pidió antes de aquella fecha tope, que debía considerase condición resolutoria , ni el cumplimiento, ni la resolución. Sin embargo, el demandado ha continuando en la ocupación, sin abono de renta, ni pago de gasto alguno, desde hace 9 años.

Entendemos que la transacción vinculaba a los que la realizaron, y en el contrato de compraventa, sólo se asumen los gastos de desalojo o por la ocupación, no expresando otras obligaciones . Mas ,en cualquier caso, y aun cuando se estimara que aquel debía subrogarse, resulta que cuando el demandante adquiere, ya había llegado la fecha del 11 de Junio de 2007, que se estableció como máxima de entrega, sin cumplimiento de ninguna de las obligaciones por parte de las partes de aquel proceso.

Por ello, consideramos que no puede ampararse la actual posesión, manifestándose en la sentencia que el ocupante ostenta título y continua legitimado , en tanto no se le pagaran los 18.000 € y se le facilitara otra vivienda, quedando hasta entonces exonerado del pago de la renta, por cuanto olvida , que ello era también bajo la condición de entrega de las llaves en fecha 11 de Junio de 2007, cosa que no ha ocurrido, y como ya se ha dicho , ni en vía ejecutiva, ni en procedimiento ordinario, se ha pedido que se cumpla, no se ha cuestionado aquella fecha como tope de entrega de llaves, ni la resolución.

Aun cuando se partiera de aquella posibilidad resolutoria, resultaría que dada la fecha de contratación del arrendamiento, el contrato precedente estaría extinguido, ninguna de las dos partes mantiene su vigencia y tampoco se paga renta alguna. Por ello, en tal hipótesis también consideraríamos que nos hallaríamos ante una situación de precario al considerar que al no pagar durante , al menos, 9 años se había convertido en esta figura, y así , entre otros procedimientos, lo mantuvimos en el rollo 156-2007 :' también dentro del concepto de precario se contemplaban aquellas situaciones de título degenerado ( sentencias de 27 de Septiembre de 2006 , o 16 de abril de 2004 , ) en que se decía... es evidente que la relación hubiera desparecido dado el reconocimiento de impago desde hace mucho tiempo, .......o título decaído o degenerado,.'

Por último y si bien es cierto, como dice el Sr Juez, sería fácil conseguir el desalojo de inquilinos molestos , llegando a un pacto con los mismos y a continuación procediendo a vender para desahuciar en precario, no es lo que aquí acontece, ya que el contrato del demandado de 2001, lo fue por cinco años, próximo a expirar la tácita reconducción y por lo que se intuye del Auto que aprobó la transacción adeudando alguna cantidad; el ofertado era sólo de cinco años, y durante el mismo debía pagar 300 € mensuales, esto es , cantidad idéntica a los 18.000 € que iba él a recibir, por lo que , en resumen, el beneficio del pacto para el demandado era residir cinco años en una vivienda, sin pagar renta, y ha resultado que lleva más de nueve años, y hasta ahora no se ha ejercitado la acción, por lo que ningún fraude se adivina con la venta .

QUINTO:Las costas de la 1ªInstancia se imponen a la parte demandada, sin que se efectúe expresa imposición de las del recurso, artcs 394 y 398 de la LEC.

Fallo

Que estimando el recurso de apelación, interpuesto por la representación procesal de Estate Appraisal, S.L, contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº24 de Barcelona, en los autos de juicio de desahucio en precario 26-2015, debemos revocar dicha resolución y , en su lugar, estimando la demanda que aquella interpuso contra D. Carlos Miguel , dando lugar al desahucio por precario de la vivienda NUM000 de la casa con frente al PASAJE000 nº NUM001 de Barcelona, descrita en el hecho primero de la misma, debemos condenarle a que la deje libre, vacua y expedita a disposición de la actora, bajo apercibimiento de lanzamiento, condenándole asimismo al abono de las costas de la 1ª Instancia y sin efectuar expresa imposición de las del recurso.

Devuelvase el depósito constituido para recurrir.

Esta sentencia es susceptible de recurso de casación por interés casacional y extraordinario por infracción procesal siempre que se cumplan los requisitos legal y jurisprudencialmente exigidos, a interponer ante este mismo tribunal en el plazo de veinte días contados desde el día siguiente a su notificación.

Notifíquese esta resolución a las partes y, una vez sea firme, devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, con testimonio de la misma, para su conocimiento y cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.-En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.