Sentencia Civil Nº 59/2011, Audiencia Provincial de Malaga, Sección 5, Rec 1123/2009 de 14 de Febrero de 2011

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MÁLAGA. SECCIÓN QUINTA.

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NÚMERO CATORCE DE MÁLAGA.

JUICIO ORDINARIO SOBRE RESOLUCIÓN DE CONTRATO.

ROLLO DE APELACIÓN CIVIL NÚMERO 1123/2009.

SENTENCIA NÚM. 59

Iltmos. Sres.

Presidente

D. Hipólito Hernández Barea

Magistrados

D. Melchor Hernández Calvo

Dª María Teresa Sáez Martínez

En Málaga, a 14 de febrero de dos mil once.

Vistos en grado de apelación, ante la Sección Quinta de esta Audiencia Provincial, los autos de juicio ordinario procedentes del Juzgado de Primera Instancia número Catorce de Málaga, sobre resolución de contrato, seguidos a instancia de Don Gines y Doña Lina contra la entidad "Vip Arcadia S.L."; pendientes ante esta Audiencia en virtud de recurso de apelación interpuesto por la demandada contra la sentencia dictada en el citado juicio.

Antecedentes

PRIMERO.- El Juzgado de Primera Instancia número Catorce de Málaga dictó sentencia de fecha 16 de enero de 2009 en el juicio ordinario del que este Rollo dimana, cuya parte dispositiva dice así:

"Que estimando la demanda formulada por el Procurador de los Tribunales señor Domingo Corpas, en nombre y representación de don Gines y doña Raimunda , contra la entidad mercantil VIP ARCADIA S.L., sobre resolución de contratos y resarcimiento de su importe, debo declarar y DECLARO resuelto los contratos celebrados entre las partes el 2 de junio de 2005, a que se contrae la demanda, y en consecuencia, debo condenar y CONDENO a la demandada a abonar a la actora el importe de 4000 euros, en concepto de restitución de precio, intereses legales de la citada suma y costas.

Que estimando parcialmente la demanda reconvencional formulada por el Procurador de los Tribunales señor Manosalbas Gómez en nombre y representación de la entidad mercantil VIP ARCADIA S.L., sobre reclamación de 1950 euros, frente a don Gines y doña Raimunda , debo condenar y CONDENO a la demandada reconvencional a abonar a la actora la suma de 150 euros y correspondientes intereses legales, debiendo cada parte sufragar las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad."

SEGUNDO.- Contra la expresada sentencia interpuso, en tiempo y forma, recurso de apelación la representación de la entidad demandada, el cual fue admitido a trámite dándose traslado del escrito en el que constan los motivos y razonamientos del mismo a la otra parte para que en su vista alegase lo que le conviniese. Cumplido el trámite de audiencia se elevaron los autos a esta Audiencia, y tras su registro se turnaron a ponencia quedando pendientes de deliberación y fallo.

TERCERO.- En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales, siendo Ponente el Iltmo. Sr. D. Hipólito Hernández Barea. Habiendo tenido lugar la deliberación previa a esta resolución el día 10 de septiembre de 2009.

Fundamentos

Aceptando los fundamentos jurídicos de la sentencia recurrida.

PRIMERO.- Considerando que por la representación procesal de la parte apelante se solicitó la revocación de la sentencia recurrida y el dictado de otra en esta alzada que, dando lugar al recurso, anulase la recurrida y, rechazando íntegramente los pedimentos de Don Gines y Doña Raimunda , declarase no haber lugar a retornarles las arras penitenciales abonadas el 2 de junio de 2005, por su desistimiento respecto de la compraventa pactada, y se les condenase a pagar a "VIP Arcadia S.L." la suma de 1.800 euros, más los intereses legales correspondientes; todo ello con expresa condena en costas. En su opinión la sentencia recurrida incurre en error respecto de la apreciación de la prueba realizada cuando, con referencia a los documentos 1 y 2 de la contestación a la demanda, afirma que no resulta de ellos la concreción de los términos del préstamo con garantía hipotecaría a concertar. Si se examina el documento 2 puede advertirse cómo dichos términos se hallan especificados de manera exhaustiva. Por lo demás, tanto en el documento 2 como en el 1 se advierte que no existe referencia alguna a la ampliación de garantías con cargo a inmuebles en el extranjero, que los actores han alegado como pretexto para su negativa a formalizar la compraventa. Como documento 3 de la contestación a la demanda figura aportado un listado de comunicaciones telefónicas con el Reino Unido, realizadas entre el 19 y el 23 de diciembre, fechas en que, tal como por la propia actora se admite, se discutieron las condiciones económicas del préstamo. Por lo demás, tanto el Gerente como la Administrativa Contable de la demandada, aseguraron en sus testificales que las ofertas de Caja de Ahorros del Mediterráneo y "Crediluna" sí fueron remitidas por fax a la compradora; lo cual es absolutamente habitual en este tipo de tráfico jurídico y completamente conforme a las reglas de la lógica mercantil y aún de la experiencia común. De otra parte, el señor Gines , en su declaración de parte, admite haber tratado en diciembre con la inmobiliaria de lo relativo al préstamo hipotecario, siendo más que significativo el que se haya avenido, en vía reconvencional, a abonar el coste de la tasación de la finca, realizada precisamente por Caja de Ahorros del Mediterráneo el 24 de noviembre de 2005; lo que prueba que era de este piso y de su financiación de lo que se hablaba y no de un imaginario inmueble aún por determinar, que podría o no pensar en adquirir en un futuro incierto. Igualmente, se afirma la existencia de conversaciones acerca del crédito hipotecario y las condiciones de su otorgamiento entre octubre y noviembre de 2005. La interpretación del pacto 3º del contrato que hace la sentencia recurrida es contraria a derecho, pues no puede obviarse que la condición de aprobación del préstamo viene referida a la aprobación por parte de la Entidad Crediticia, no a la aprobación del comprador, y ello por diversos motivos. La compradora no sólo pactó y aceptó anticipadamente determinadas condiciones financieras, sino también que el préstamo fue aprobado en otras aún más favorables, por lo que su consentimiento era plenamente eficaz. Sentado esto, es claro que ese consentimiento prestado no podía ser retirado arbitrariamente y que la negativa del comprador a suscribir el préstamo apareja la consecuencia, establecida en el artículo 1119 del CC , de tenerse por cumplida la condición. En última instancia, la interpretación realizada en la sentencia implica que el crédito aprobado por la Entidad Financiera necesitaría, a su vez, ser asimismo aprobado por el comprador prestatario, lo que deja a su entero capricho el cumplimiento del contrato de compraventa; solución que acoge la resolución recurrida contra la expresa prohibición del artículo 1256 del CC . La sentencia recurrida pasa igualmente por alto la comunicación efectuada por fax el 27 de diciembre de 2005 . Dicho escrito, remitido por el gerente de la demandada, implica la resolución del contrato de compraventa con pérdida de las arras para el comprador, toda vez que anuncia la aplicación de las mismas contra las cantidades reclamadas al comprador en concepto de daños y pérdidas causados por no poder vender el inmueble. Así parece también entenderlo y asumirlo la actora cuando refiere que en dicho documento se les achacaba la frustración de la operación de compraventa. Puesto esto en relación con los pactos 3º y 4º del contrato de 2005, resulta evidente que no concurre la ausencia de cumplimiento de la condición y sí el desistimiento del comprador, o incluso incumplimiento contractual por parte de este último. En cuanto al contenido de la demanda reconvencional, la sentencia recurrida mantiene la tesis de que la mediación no fue cumplida para exigir su abono. Lo cierto es que ya en noviembre, antes de que la CAM emitiera su propuesta (19-12-05), se estaban discutiendo alternativas de financiación y, a pesar de que así lo reconoce la actora, el Juez da este hecho por inexistente o no acreditado. No comprende esta parte cómo puede llegarse a la conclusión de que las condiciones de obtención del préstamo no eran asumibles, cuando dichas condiciones figuran en autos y, como ha quedado justificado, mejoraban de largo las expectativas de los compradores. Tampoco tiene sentido que se tenga como hecho reconocido por esta parte la supuesta necesidad de incrementar garantías con cargo a la vivienda de Londres, dado que en ningún momento se formuló tal reconocimiento y, además, tanto las testificales como los documentos aportados vienen a contradecir la afirmación de los compradores acerca de la existencia de semejante condición. Como ya ha quedado expuesto y acredita el propio documento 3 de la demanda, en fecha 27 de diciembre de 2005 fue la cantidad exacta de 1.800 euros la que se reclamó en concepto de honorarios por mediación financiera, mediante escrito dirigido a la parte demandada reconvencional y que se reconoce recibido por fax. No debe olvidarse, además, que se trata de un contrato oneroso referente a una actividad a desempeñar por un sujeto comerciante con ánimo de lucro, como no tiene más remedio que reconocer la propia sentencia, y es dato a destacar que la demandada reconvencional sostenga en su contestación que el precio pactado no fueron 1.800 euros por operación aprobada - con lo que, al menos, viene a admitir que efectivamente se pactó un precio - sin que por otra parte indique, en ningún momento, y ni siquiera de manera aproximada, cuál fuese el precio que, según la propia demandada reconvencional, se hubiese acordado. Cuanto queda expuesto ha de llevar a la conclusión de inexistencia de mora de la parte demandada y actora reconvencional, siendo dicha mora achacable exclusivamente a la actora reconvenida por lo referente al pago de los honorarios por mediación financiera realizada a su favor por "VIP Arcadia S.L.". Las costas de la instancia habrán de imponerse a la actora reconvenida, por desestimación de la demanda y estimación de la reconvención.

SEGUNDO.- Considerando que por la representación de la parte apelada se pidió la confirmación de la sentencia recurrida por sus propios fundamentos de derecho, con expresa condena en costas a la recurrente, añadiendo que la resolución apelada realiza un exhaustivo estudio de los hechos enjuiciados y de la prueba practicada. En cuanto al error en la valoración de la prueba, discrepa la parte apelada de la recurrente ya que, en primer lugar, se solicita la resolución de los contratos de fecha 2 de junio de 2005, y la propuesta de hipoteca es de 19 de diciembre de 2005, más de seis meses después. Los documentos a que se refiere la recurrente tampoco concretan las condiciones de la financiación, pero es más, nunca fueron remitidos a los actores, quienes nunca tuvieron conocimiento de ello. Los documentos 1 y 2 son una propuesta de préstamo hipotecario, recibido vía fax por la demandada, quién no ha acreditado, de ningún modo admitido en derecho, haber remitido dicha documentación a los actores, quienes no podían conocer con exactitud las condiciones de dicho préstamo, no habiendo la demandada cumplido su obligación. Pero es más, de estos documentos no puede deducirse que la operación de financiación se refiriese al inmueble objeto de contrato, pudiendo tratarse de cualquier otra operación. Respecto de las llanadas telefónicas realizadas a los actores los días 19 y 23 de diciembre de 2005, se dice por la demandada que se discutieron las condiciones del préstamo, siendo que en realidad únicamente se discutió el importe de los gastos y comisiones de la demandada, y que se les comento la necesidad de avalar con su vivienda en Londres la presente operación, algo a lo que no estaban dispuestos los apelados. Del mismo modo es claro que los contratos de fecha 2/06/05 se realizaron con una condición suspensiva: la obtención y aprobación de un crédito hipotecario aceptado por el comprador, circunstancia ésta que no ha sucedido. Asimismo, la demandada va contra sus propios actos pues pretende una aplicación estricta de los contratos, y posteriormente no los cumple, pues nunca remitió a los actores la oferta hipotecaria. Según los contratos, debería perfeccionarse la compraventa en 60 días, pero la demandada en 6 días da por resueltos los contratos y se queda con las arras. Respecto de los honorarios de la Agencia, en ningún lugar de los contratos figuran cuales deben ser éstos, pero tampoco niega haber remitido el documento aportado como 3 de la demanda donde reclama 13.800 euros de honorarios, en evidente abuso de derecho, al decir en juicio que sus honorarios son 1.800 euros, sin aportar ninguna factura proforma o similar, ni justificarlo. También han quedado acreditadas las gestiones realizadas por el Letrado de esta parte para una solución extrajudicial, y que la demandada ha esperado al procedimiento judicial para aportar una documentación carente de valor a todos los efectos. La condición suspensiva (de aceptación de las condiciones del préstamo hipotecario) no se cumple en ningún momento; no comunica las condiciones específicas del préstamo y lo realiza 6 meses después, discutiendo con los demandantes respecto de los gastos que les ocasionaría la compraventa, no de las condiciones del préstamo que, entre otros, obligaba a avalar con su vivienda de Londres, algo que no podía ser aceptado por los demandantes. La demandada, aparte de hacer una interpretación de la Ley errónea, sorprende por sus afirmaciones, y de este modo se irroga los derechos del vendedor, que no aparece en el procedimiento de ningún modo, y se queda con las arras del vendedor pues no acredita habérselas dado, y reclama unos daños y perjuicios en nombre del vendedor, sin contar con algún tipo de prueba que lo apoye o justifique, no dando un solo motivo para no devolver las arras entregadas. Pero es más, reclama sus honorarios sin justificarlo. Respecto de la demanda reconvencional, la demandada alega que la mediación fue cumplida, pero los contratos de 2005 no fueron cumplidos, ni la obtención de financiación de un modo satisfactorio, como ha quedado aclarado en la demanda principal, reclamándose unos honorarios que no han sido justificados ni reclamados hasta este procedimiento judicial. La testifical de la demandada es parcial e interesada, tal y como consta en sentencia. Y sobre que esta parte aceptó el pago de la tasación - 150 euros - lo hizo ya que fue un gasto aceptado en junio de 2005 por los demandantes, pero ningún otro gasto u honorario fue aceptado o aprobado por los actores, y menos comunicado a los mismos.

TERCERO.- Considerando que, como indica el Juez "a quo", los demandantes ejercitan una acción de resolución de contrato, respecto a los concertados con la demandada en fecha 2 de junio de 2005, y ello, según manifiestan, ante la imposibilidad de consumar contrato alguno de compraventa ante la falta de financiación conocida y aceptada por ellos como compradores; piden, en consecuencia y en base a las estipulaciones de los citados contratos, la devolución de las cantidades en su día entregadas a cuenta y que ascienden a 4.000 euros, así como los intereses de la citada suma y las costas causadas. La entidad demandada mantiene que la contratación no llegó a culminarse por el libre y voluntario desistimiento de los actores; y al mismo tiempo formula reconvención reclamando el abono de los gastos de tasación de la vivienda efectuados por ella a cuenta de la compraventa, que ascienden a 150 euros, y la cantidad de 1.800 euros como honorarios por su mediación en la obtención del préstamo hipotecario. Los actores como demandados en la reconvención niegan deber honorarios y aceptan los gastos de tasación respecto de los que se allanan. El Juez, tras el estudio de la prueba practicada, tiene por acreditados - y esta Sala los asume por ser los que resultan de lo actuado - los siguientes hechos: que el día 2 de junio de 2005, los hoy actores y apelados concertaron con la entidad demandada dos contratos para la compraventa de dos inmuebles, un local y una vivienda, entregando en cada caso a la demandada el importe de 2.000 euros en concepto de señal; que en los contratos se fijaba la identidad del objeto de la futura adquisición, así como se determinaba su precio, añadiendo expresamente en el clausulado que la suma de 2.000 euros que, en cada caso, se entregaba a cuenta del precio tenía la consideración de arras penitenciales. Se pactaba no obstante que la señal o arras quedaban supeditadas en ambos casos a la aprobación del crédito hipotecario sujeto a las condiciones financieras aceptadas por el comprador. Aunque no se expresa en los contratos, los actores, como posibles compradores y residiendo en Inglaterra, encomendaron a la demandada, como agencia inmobiliaria, la búsqueda de financiación para la consumación de la compraventa. La alegación de la entidad demandada de que cumplió con el encargo de buscar financiación para culminar la compraventa pactada se apoya en los documentos 1 y 2 que acompaña a su contestación, pero éstos no demuestran en absoluto - siendo de diciembre de 2005, es decir, fechados seis meses después de los contratos, y no concretando los términos del préstamo con garantía hipotecaria a concertar, ni habiendo constancia de que fueran remitidos a los actores - que la compraventa no se consumó por el desistimiento voluntario de éstos como la demandada mantiene para oponerse a la reclamación efectuada de contrario y para basar la formulada en la reconvención. Lo cierto es que los demandantes rechazaron la anunciada financiación, ya que no tenían conocimiento específico de la misma en tanto no se les remitió documentación alguna y, en cambio, se produjo una llamada telefónica de la demandada a finales de año para que acudiesen a consumar la operación. Tampoco puede olvidarse, y así lo pone de relieve la sentencia ahora revisada, que la eficacia de la cantidad entregada como arras por los actores a la inmobiliaria estaba supeditada a la aprobación del crédito hipotecario y a que, lógicamente, las condiciones financieras fueran aceptadas por el comprador; y nada de esto se acredita en autos, salvo la referida llamada telefónica a finales del mes de diciembre para formalizar la operación y la negativa de los compradores a ofrecer como garantía su vivienda de Inglaterra. En consecuencia, la compraventa no se llevó a cabo, no por desistimiento voluntario de éstos, sino por incumplimiento de la condición a la que estaba vinculada: la aceptación por los compradores de las condiciones financieras del préstamo hipotecario. Ello implica no solo mantener la condena de la demandada a la devolución de la señal - que nunca entregó al vendedor -, sino también mantener la desestimación de la reclamación de los honorarios por la mediación pues la obligación de la mediadora no aparece en autos cumplida en tanto no hay acreditación de que hiciera saber a los compradores los términos precisos de la posible financiación hipotecaria, y solo algunos aspectos de la misma que no pudieron asumir. Por tanto, el contrato de compraventa no se perfeccionó por la mala gestión de la mediadora, y no por el desistimiento de los compradores, y ello significa que no se devengan los honorarios de la agencia. En este sentido es de ver que los honorarios de los agentes se devengan, salvo pacto que contemple otra modalidad, al celebrarse el contrato o negocio objeto de la mediación siempre que la operación se realice dentro del plazo fijado por los contratantes, y que, de acuerdo con esta doctrina, entre las obligaciones del mediador, no se encuentra - en principio - la de garantizar la consumación del contrato, cualquiera que sea la causa que pueda haber producido el incumplimiento por parte del vendedor, siempre que no le sea imputable. Así desde el momento en que ambos contratantes conciertan el negocio, que efectivamente llevan a cabo, el mediador ha cumplido y agotado su actividad intermediaria, que es la de mediar y no la de vender, salvo que concurra pacto expreso en este sentido, o cuando se conviene que sólo se podrían cobrar honorarios cuando la venta se halle consumada. Y aquí lo ocurrido, como ya se ha anticipado, es que - por causas ajenas a su voluntad - los compradores (oferentes en el contrato de mediación) no pueden llegar, no ya a consumar la venta, sino ni tan siquiera a perfeccionarla en los términos del artículo 1445 del Código Civil , porque falla la financiación hipotecaria, que gestionaría la mediadora y que está contemplada como condición suspensiva de la efectividad del inicial contrato privado. De todo ello, debe seguirse que lo establecido en el contrato es perfectamente oponible a la mediadora al haber ella también asumido implícitamente la citada condición. No cabe pues acceder a la pretensión de la demandada de que los reconvenidos sean condenados a abonarle su comisión. La confirmación de la sentencia recurrida lleva a acoger también el pronunciamiento sobre intereses y lo que dispone sobre las costas causadas en la primera instancia pues, de acuerdo con el artículo 394 de la LEC , al estimarse íntegramente la demanda principal procede la imposición de sus costas a la parte demandada; y al estimarse solo parcialmente la demanda reconvencional procede que, en relación con la misma, cada parte abone las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad.

CUARTO.- Considerando que, al no prosperar el recurso y ser de aplicación a esta alzada en materia de costas el artículo 398 de la Ley Procesal , debe condenarse a la parte apelante al abono de las causadas con la apelación.

Vistos los preceptos citados y demás de aplicación.

Fallo

Que, desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación de la entidad "Vip Arcadia S.L." contra la sentencia dictada en fecha dieciséis de enero de 2009 por el Juzgado de Primera Instancia número Catorce de los de Málaga en sus autos civiles 1442/2007, debemos confirmar y confirmamos íntegramente dicha resolución dando por reproducidos cuantos pronunciamientos contiene en su parte dispositiva y condenando expresamente a la parte apelante al abono de las costas causadas en esta alzada. Notifíquese esta resolución en legal forma haciendo saber a las partes que contra la misma no cabe recurso ordinario alguno.

Devuélvanse los autos originales, con testimonio de ella, al Juzgado de su procedencia a sus efectos.

Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior resolución por el Iltmo. Sr. Magistrado Ponente, celebrándose audiencia pública. Doy fe.