Sentencia Civil Nº 59/2012, Audiencia Provincial de Baleares, Sección 5, Rec 309/2011 de 08 de Febrero de 2012

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 5

PALMA DE MALLORCA

SENTENCIA: 00059/2012

Rollo: RECURSO DE APELACION (LECN) 0000309 /2011

SENTENCIA Nº 59

Ilmos. Sres.

Presidente:

D. MATEO RAMÓN HOMAR

Magistrados:

D. SANTIAGO OLIVER BARCELÓ

Dª COVADONGA SOLA RUIZ

En Palma de Mallorca, a ocho de febrero de dos mil doce.

Vistos por la Sección Quinta de esta Audiencia Provincial, en grado de apelación, los presentes autos de Juicio Ordinario seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 6 de Inca, bajo el número 392/09, Rollo de Sala número 309/11, entre partes, de una, como demandada apelante CESGARDEN S.L., representada por el Procurador de los Tribunales DOÑA JUANA MARÍA SERRA LLULL y asistida del Letrado DON PEDRO MAYRATA VICENS y, de otra, como demandante apelado DON Tomás , representado por el Procurador de los Tribunales DON ANTONIO DEL BARCO ORDINAS y asistido del Letrado DON SALVADOR LLOPIS SEGUI.

ES PONENTE la Ilma. Magistrada Dª COVADONGA SOLA RUIZ

Antecedentes

PRIMERO.- Por la Juez del Juzgado de Primera Instancia número 6 de Inca, en fecha 1 de febrero de 2011 se dictó Sentencia cuyo Fallo es del tenor literal siguiente "SE ACUERDA estimar la demanda formulada por el Procurador D. Antonio del Barco Ordinas, en nombre y representación de D. Tomás frente a la entidad demandada CESGARDEN SL., declarando la procedencia de la devolución e los 24.000 euros entregados por el actor a la entidad demandada, condenándola a su pago así como al pago de los intereses legales desde el requerimiento notarial (12 de febrero de 2009) y con expresa condena en costas a la demandada".

SEGUNDO.- Que contra la anterior sentencia y por la representación de la parte demandada se interpuso recurso de apelación y seguido el recurso por sus trámites se procedió a su deliberación y votación el día 8 de febrero del corriente año, quedando el recurso concluso para Sentencia.

TERCERO.- Que en la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Con la demanda que dio inicio a las presentes actuaciones se interesa por la actora se condene a la demandada a la devolución de la cantidad de 24.000,- euros que le fue entregada en virtud del contrato de opción de compra de vivienda en construcción suscrito entre ambas partes litigantes en fecha 19 de febrero de 2007, alegando a tal fin que decidió renunciar a su derecho de opción de compra por la demora que llevaban las obras, renuncia que ejercitaba cuando no había caducado, ni siquiera empezado, el plazo para el ejercicio de la opción, por lo que goza de plena libertad para renunciar a la futura adquisición de la vivienda sin que la demandada tenga derecho a retener la prima abonada, pues nada se pacto al respecto, y lo contrarío implicaría un enriquecimiento injusto para la cedente.

A dicha pretensión se opuso la demandada entendiendo que la renuncia realizada por el actor no deriva de un previo incumplimiento de la demandada, sino que supone un acto unilateral por lo que debe acarrear con lo que a tal efecto se pactó en el contrato, cuando no se ejercita la opción, que no es otra cosa que la perdida de las cantidades entregada como prima de opción.

La sentencia de instancia estimó en su integridad la demanda, contra cuyo pronunciamiento se alza la parte demandada reproduciendo como motivos de impugnaciones los mismos argumentos esgrimidos en su escrito de contestación a la demanda.

SEGUNDO.- Para la adecuada resolución de la cuestión objeto de debate en el presente procedimiento, se estima necesario comenzar señalando que la llamada opción de compra constituye un negocio jurídico atípico o innominado que no aparece expresamente regulado en el Código Civil, debiendo considerarse admitido con base en el artículo 1255 del Código sustantivo y en la doctrina legal que ha perfilado su concepto y caracteres. En este sentido, se ha definido como un precontrato, en principio unilateral, en virtud el cual una parte concede a la otra la facultad exclusiva de decidir sobre la celebración o no del contrato principal de compraventa, que habrá de realizarse en un plazo cierto y en unas determinadas condiciones, pudiendo también ir acompañado del pago de una prima por parte el optante.

Así pues, constituyen sus elementos principales, como también se infiere del artículo 14 del RH : la concesión al optante del derecho de decidir unilateralmente y por su sola voluntad la realización de la compraventa; la determinación del objeto contractual, de manera que la compraventa futura queda plenamente configurada, y en particular el precio estipulado para la adquisición; y la concreción de un plazo para el ejercicio de la opción. Por el contrario, la prima, que pudiera estipularse como pago a cargo del optante por la concesión, es un elemento accesorio del negocio. De ahí que en el contrato de opción de compra la compraventa futura está plenamente configurada y depende del optante únicamente que se perfeccione o no ( SS.T.S 16 Abr. 1979 , 4 Abr. 1987 , 24 Oct. 1990 , 13 Nov. 1992 y 16 Oct. 1997 ).

Por ello, una característica esencial de la opción de compra es que no necesita ninguna actividad posterior de las partes para desarrollar las bases contractuales contenidas en el convenio, bastando la expresión de voluntad del optante para que el contrato de compraventa quede firme, perfecto y en estado de ejecución, obligatorio para el concedente, lo que la diferencia del «pactum de contrahendo» ( S.T.S. 11 Abr. 2000 ). El ejercicio válido del derecho de opción exige que el optante, mediante una declaración de voluntad de carácter recepticio, manifieste su decisión de celebrar el contrato principal, notificando su voluntad positiva en tal sentido al concedente dentro del plazo pactado para hacer valer la opción, para que, sin necesidad de ninguna otra actividad, se tenga por consumada la opción y se perfeccione el contrato de compraventa ( SS.T.S. 23 Dic. 1991 , 29 Mar. 1993 y 31 Jul. 1996 ).

También ha destacado la jurisprudencia que la naturaleza unilateral de la opción de compra resulta de que solo el concedente queda obligado a mantener su oferta y a no disponer de la cosa que va a ser objeto de compraventa, bien para sí o para un tercero, durante un período de tiempo, mientras que al optante corresponde el derecho de aceptarla o dejarla caducar con plena libertad de decisión en el mismo plazo ( SS.T.S. 18 Oct. 1993 y 31 Jul. 1996 ). No obstante, cuando se pacta una prima por la reserva de esta facultad que se concede al optante, de manera que, celebrado el contrato principal puede imputarse al precio de la compraventa, y caducado el derecho de opción sin perfeccionarse la venta en el plazo previsto se pierde por el optante teniendo el concedente derecho a su percepción, el contrato de opción adquiere la consideración de oneroso y bilateral.

Sin embargo, y a pesar de esta bilateralidad, considerando el contenido y especial naturaleza de este negocio así como el carácter de la prima como elemento no esencial del mismo, la misma jurisprudencia ha mostrado un criterio reticente, o cuando menos limitativo, sobre la aplicabilidad del artículo 1124 del Código Civil , y de la acción resolutoria que contempla, a los contratos opcionales.

Así, desde la perspectiva del concedente, aún concurriendo el presupuesto básico del incumplimiento por la otra parte, consistente en el impago del precio de la opción, la estricta aplicación del precepto en su literalidad conllevaría, tanto otorgar al concedente la facultad resolutoria del negocio como la de pedir el cumplimiento de dicha opción, la cual corresponde exclusivamente al optante, por lo que la única consecuencia que debe producir el impago de la prima es el derecho a su reclamación y cobro en tanto persista el período de vigencia de la opción ( S.T.S. 29 Mar. 1993 ). En cuanto a la facultad resolutoria del optante, con devolución de la prima convenida, se ha admitido en aquellos casos en los que la finalidad del negocio de opción, que no del contrato principal, se ha visto frustrada, ya por el hecho de no haberse llegado a celebrar la compraventa por causas imputables al concedente o dependientes de su voluntad ( S.T.S. 13 Nov. 1992 ), ya por haber realizado un acto dispositivo sobre el bien objeto de opción ( S.T.S. 26 Oct. 1995 ). Ahora bien, en cualquier caso, siendo presupuesto necesario para la aplicación del artículo 1124, la existencia de un vínculo contractual vigente del que surjan obligaciones recíprocas, solo mientras está en vigor el contrato cabe hacer valer el derecho que la norma concede a la parte cumplidora de sus obligaciones para pedir que lo pactado subsista y se cumpla en su integridad, o para que se resuelva ( SS.T.S. 21 Mar. 1986 , 29 Feb. 1988 , 24 May. 1991 , 27 Nov. 1992 y 16 May. 1996 ), pero no cabe el ejercicio de la acción resolutoria cuando el contrato de opción se haya extinguido por caducidad, puesto que no puede resolverse lo que ya se ha extinguido, ni obligarse al concedente a devolver el precio o prima de la opción, una vez que mantuvo su oferta durante todo el tiempo pactado y el optante no ejercitó en ese plazo su derecho a perfeccionar la compraventa ( S.T.S. 4 Ene. 1992 ).

TERCERO.- Aplicando la doctrina expuesta al caso que nos ocupa y puesto que no se discute por las partes la realidad del contrato de opción de compra que les vinculaba formalizado en fecha 19 de febrero de 2007 (folios 18 y ss) y en virtud del cual el actor entregó a la demandada como precio o prima de la opción (estipulación tercera) la suma de 24.000,- euros, cantidad que se consideraría "a todos los efectos para el caso de que se ejercite la opción como entrega a cuenta del precio de la compraventa", con independencia de que la intención de la actora al momento de celebrarse el contrato de opción, fuera la adquisición futura del inmueble, obligado es concluir que el pago del precio de la opción era independiente de su derecho a "optar" por la celebración del contrato de compraventa posterior. Dicho de otro modo, se hace preciso diferenciar lo que es la opción de lo que constituye el posterior contrato de compraventa, y con ello, y desde el punto de vista de la teoría general de los contratos, resulta evidente que al amparo de los artículos 1.091 , 1254 , 1255 y 1258 del Código Civil , los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes y obligan a su cumplimiento a ambas partes en los términos pactados, señalando además el artículo 1256 del mismo texto legal , que el cumplimiento de un contrato no puede quedar al arbitrio de uno los contratantes.

De dicha normativa se desprende sin genero de duda que el optante no puede desistir del contrato de opción por su propia voluntad (distinto del desistimiento a su derecho de optar) y menos en el caso en el que ni consta ni se denuncia incumplimiento por parte del cedente que permitiría ampara la resolución en el artículo 1.124 del Código Civil ; en el contrato de opción de compra, el único desistimiento unilateral que posibilita a favor del optante es el de renunciar, por su sola voluntad, a perfeccionar el posterior contrato de compraventa, pues como se dijo, no puede obligarse al concedente a devolver el precio o prima de la opción cuando, como es el caso, mantuvo su oferta durante el tiempo pactado.

Ni siquiera puede considerarse legitima la devolución de la prima con fundamento a la teoría del enriquecimiento injusto, pues aún admitiendo que se haya producido un aumento del patrimonio de la demandada, como consecuencia del empobrecimiento del actor, es lo cierto que ello no se produjo sin causa, sino que, por el contrario, fue consecuencia de una relación contractual que aparece inatacada, en virtud de la cual se entrega una suma de dinero como contraprestación a la obligación asumida por el cedente de mantener su oferta de venta y no disponer de la cosa que va o puede ser objeto de la futura compraventa, cantidad que se pierde precisamente porque la optante desiste unilateralmente del contrato y a tenor de lo expresamente estipulado en el mismo para el caso de que el optante decida no ejercitar el derecho de opción (estipulación segunda). Y, se insiste, en el caso de autos, a la vista del tenor literal de las cláusulas contractuales, debe concluirse que la cantidad entregada por el optante al cedente lo fue en pago del derecho de opción y nada se previno sobre que las partes puedan desvincularse del mismo, de manera que no pueden separarse de dicho contrato unilateralmente, so pena de incumplir sus respectivas obligaciones, y por ello, no puede estimar la pretensión ejercitada en orden a la devolución del precio de la opción, que se reconoce cumplida, hasta el momento de la renuncia del accionante, por parte de la demandada.

CUARTO.- En consonancia con todo lo expuesto, no cabe sino estimar en su integridad el recurso de apelación, con la consiguiente revocación de la resolución apelada, con expresa imposición de las costas devengadas en la instancia a la parte demandante, conforme determina el artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y sin que proceda hacer especial pronunciamiento sobre las costas procesales devengadas en esta alzada, a tenor lo establecido en el artículo 398 del mismo texto legal .

QUINTO.- Asimismo y de conformidad con lo dispuesto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial introducida por la LO 1/2009 de 3 de noviembre, en su apartado 8, se acuerda la devolución de la totalidad del depósito constituido para recurrir a la parte apelante.

En atención a lo expuesto, la Sección Quinta de la Audiencia Provincial de Palma de Mallorca

Fallo

Que ESTIMANDO el recurso de apelación interpuesto por el Procurador de los Tribunales DOÑA JUANA MARÍA SERRA LLULL, en representación de CESGARDEN S.L., contra la Sentencia de fecha 1 de febrero de 2011, dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 6 de Inca , en los autos de Juicio Ordinario número 392/09, de que dimana el presente Rollo de Sala, DEBEMOS REVOCAR Y REVOCAMOS la referida resolución y en su lugar:

1.- DESESTIMANDO ÍNTEGRAMENTE la demanda formulada por DON Tomás contra CESGARDEN S.L., DEBEMOS ABSOLVER Y ABSOLVEMOS a la demandada de las pretensiones formuladas en su contra.

2.- Se imponen a la parte actora las costas procesales devengadas en la instancia.

3.- No se hace expresa imposición sobre las costas procesales devengadas en esta alzada.

4.- Procédase a la devolución del depósito constituido para recurrir a la parte apelante.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por la Ilma. Magistrada Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo la Secretaria certifico.