Sentencia CIVIL Nº 59/2020, Audiencia Provincial de Las Palmas, Sección 5, Rec 708/2018 de 03 de Febrero de 2020

Encabezamiento

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SECCIÓN QUINTA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL

C/ Málaga nº2 (Torre 3 - Planta 5ª)

Las Palmas de Gran Canaria

Teléfono: 928 42 99 15

Fax.: 928 42 97 75

Email: s05audprov.lpa@justiciaencanarias.org

Rollo: Recurso de apelación

Nº Rollo: 0000708/2018

NIG: 3501942120170001124

Resolución:Sentencia 000059/2020

Proc. origen: Procedimiento ordinario Nº proc. origen: 0000182/2017-00

Juzgado de Primera Instancia Nº 2 de San Bartolomé de Tirajana

Demandante: Plácido; Abogado: Christian Betancor Sosa; Procurador: Fernando Marcos Rodriguez Ruano

Demandante: Bibiana; Abogado: Christian Betancor Sosa; Procurador: Fernando Marcos Rodriguez Ruano

Demandante: Carlota; Abogado: Christian Betancor Sosa; Procurador: Fernando Marcos Rodriguez Ruano

Demandante: Elvira; Abogado: Christian Betancor Sosa; Procurador: Fernando Marcos Rodriguez Ruano

Demandante: Estibaliz; Abogado: Christian Betancor Sosa; Procurador: Fernando Marcos Rodriguez Ruano

Apelante: Aurora Suarez Rodriguez E Hijos, Sl; Abogado: Maria Los Angeles Ramos Guillen; Procurador: Celina Melian Perez

SENTENCIA

COMPOSICIÓN DE LA SALA

Presidente

Don Carlos Augusto García van Isschot

Magistrados

Don Víctor Manuel Martín Calvo

Don Miguel Palomino Cerro (Ponente)

En Las Palmas de Gran Canaria, a 3 de febrero de 2020.

Vistos por LA SECCIÓN QUINTA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL DE LAS PALMAS los autos del ROLLO identificado con el número 708/2018, dimanante del procedimiento ordinario que con el número 182/2017 se siguió ante el Juzgado de Primera Instancia número 2 de San Bartolomé de Tirajana, siendo apelante AURORA SUÁREZ RODRÍGUEZ E HIJOS SL, representada por la procuradora doña Celina Melián Pérez y defendida por la letrada doña María de los Ángeles Ramos Guillén, y apelados DON Plácido, DOÑA Bibiana Y DOÑA Estibaliz, DOÑA Carlota Y DOÑA Elvira, representados por el procurador don Fernando Marcos Rodríguez Ruano y asistidos por el letrado don Christian Betancor Sosa, se acuerda la presente resolución con apoyo en los siguientes

Antecedentes

PRIMERO. El fallo de la sentencia de primera instancia dice

Que debo estimar y estimo la demanda interpuesta por el Procurador de los Tribunales Don Fernando Rodríguez Ruano, en representación de DON Plácido, DOÑA Estibaliz, DOÑA Bibiana, DOÑA Carlota y DOÑA Elvira, contra la entidad AURORA SUÁREZ RODRÍGUEZ E HIJOS SL, representada por la Procuradora de los Tribunales Dª Celina Melián Pérez y en consecuencia:

1º.- Se tiene por resuelto el contrato de arrendamiento de estación de servicios para automóviles sita en la Calle Fernando Guanarteme nº 74 de Vecindario, Santa Lucía de Tirajana, firmado entre las partes el 19 de mayo de 2005 por haber finalizado el tiempo que se ha fijado para la duración del arrendamiento.

2º.- Debo condenar y condeno a la parte demandada a restituir la posesión a la actora de la estación de servicios para automóviles mencionada, libre de cualquier ocupación.

3º.- Debo condenar y condeno a la parte demandada a abonar las costas procesales causadas en esta instancia.

SEGUNDO. La referida sentencia se recurrió en apelación por la indicada parte de conformidad con lo dispuesto en el artículo 457 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil y, habiéndose practicado prueba en esta segunda instancia, se señaló para vista, deliberación, votación y fallo el día 31 de enero de 2020.

TERCERO. Se ha tramitado el presente recurso conforme a derecho y observando las prescripciones legales. Es Ponente de la sentencia el Ilmo. Sr. don Miguel Palomino Cerro, quien expresa el parecer de la Sala.

Fundamentos

PRIMERO. I. La resolución recurrida declaró extinguida la relación arrendaticia cuyo objeto era, según dicha resolución, solar más industria sobre él instalada, suscrita por las partes el primero de enero de 2005 y con plazo de duración de doce años.

II. La apelante se alza contra dicha decisión sosteniendo que el contrato concernía únicamente al solar puesto que, afirma, ella es dueña de la industria. Las instalaciones levantadas sobre el solar, sostiene, fueron edificadas por el matrimonio formado por doña Victoria y don Feliciano; de hecho doña Victoria y los hijos del matrimonio son los socios de la mercantil apelante. Siendo el Sr. Feliciano quien remodeló en los años 2003-2004 todas las instalaciones (obras que van más allá de la obligación de conservación y mantenimiento), lo que evidencia su dominio. De hecho, los dueños actuales de las instalaciones son dos de los socios de la mercantil apelante, los hijos de los reseñados Victoria y Feliciano, don Marcelino y don Isidro . De hecho, continúa diciendo, los referidos hermanos son también cotitulares, con los apelados demandantes, del solar sobre el que se asienta la explotación.

Que solo se arrendó el solar y no toda la explotación lo acredita el hecho de que se pagase una renta tan baja.

Analizando los documentos sobre los que se basa la resolución, fundamentalmente aportados por los apelados, extrae la conclusión de que a don Feliciano (en ocasiones dice Marcelino) le cedió su madre, la Sra. Camila, el derecho de superficie que había adquirido en virtud del contrato con el Ayuntamiento. Y por eso fue el Sr. Feliciano quien pidió la licencia para la instalación de la estación de servicios y pagó todos los impuestos a ella vinculados. Y fue dicho Feliciano quien siempre explotó la estación.

En definitiva, defiende que se produjo un error en la estipulación primera del contrato que vincula a las partes al indicar que los los apelados, entre otros, eran dueños de la parcela y la industria que sobre la misma existe. En los exponendos del contrato se indica que son dueños únicamente del solar y que sobre el mismo existe construida desde 1989 una estación de servicios, que venía siendo explotada desde dicho año y hasta el 3 de mayo de 2004 por don Feliciano y hasta el día de hoy por sus herederos, señalándose en el expositivo IV que las partes han convenido el arrendamiento de la parcela descrita en el expositivo I.

III. Los demandantes desechan el padecimiento de cualquier equívoco o error en la redacción de los términos del contrato, máxime cuando en la estipulación tercera del mismo se pacta que la finca arrendada es destinada a la explotación de negocio de estación de servicios para vehículos así como aquellas actividades relacionadas directamente con la citada industria, sin poderla destinar a otros usos distintos sin el consentimiento expreso y escrito de los arrendadores, y en la sexta que serán de cuenta de la parte arrendataria todos los gastos de reparación, mantenimiento y conservación de la estación de servicios construida sobre la citada parcela, así como los pagos de agua y luz durante la vigencia del contrato, incluso el IBI.

Sostienen que la industria fue fabricada, autorizada e instalada por la madre de los hermanos Feliciano Bibiana, doña Camila, tal y como se desprende de la documentación acompañante a la demanda y que la juzgadora a quo ha interpretado en el mismo sentido que los apelados demandantes. Y que la estación de servicios fue inicialmente construida por la mercantil Mobil Oil SA, en los años ochenta del siglo pasado (vid. contrato de arrendamiento suscrito en 1989 entre Estación de Servicio Hermanos Castro SL y Mobil Oil SA). El 30 de diciembre de 1992 se disolvió y liquidó la Estación de Servicio Hermanos Castro SL, recogiéndose en su acta que los hermanos Feliciano Bibiana son dueños de pleno dominio no solo del suelo donde está instalada la estación de servicios litigiosa sino también de la misma industria en sí. Por lo demás, se adhieren a los razonamientos contenidos en la resolución impugnada e interesa la desestimación del recurso.

SEGUNDO. I. La Sala, una vez analizadas las alegaciones de las partes y examinada tanto la prueba celebrada en primer grado como en esta alzada, llega a la misma conclusión que la juzgadora de primera instancia.

No podemos soslayar que las relaciones entre las partes derivan del contrato suscrito en 2005 y precisamente la interpretación de sus términos, en parte equívocos y en parte erróneos según la apelante, se erige en piedra angular de la resolución del conflicto.

II. En torno a la finalidad de toda interpretación contractual razona el Tribunal Supremo en su sentencia de 24 de febrero de 1998 -AC 558/1998- diciendo que la interpretación prevalente es la literal que proclama el párrafo primero del artículo 1281 y se aplica cuando la cláusula o cláusulas contractuales son claras y no dejan duda sobre la intención de los contratantes. Pero ha de acudirse a la interpretación intencional cuando como dice la sentencia de 20 de diciembre de 1985 los términos de aquél no son tan claros que impidan dudar de la intención de los contratantes que es la que deberá prevalecer; añade la de 21 de febrero de 1986: labor exegética que ha de llevarse a cabo tras un examen del contrato en su clausulado, como un conjunto orgánico, sin detenerse exclusivamente en la literalidad, tratando de llegar el convencimiento de lo que fue realmente querido por las partes.

Más recientemente, la sentencia del mismo Tribunal de 25 de abril de 2016 -EDJ 2016/51977- se pronuncia acerca del significado de dicha interpretación integradora y del alcance de la interpretación literal de los términos de un contrato cuando existen evidencias que permiten cuestionar el proceso deductivo simple derivado de la atención a lo estrictamente escrito, diciendo:

En relación con las directrices y criterios que informan la interpretación de los contratos debe señalarse que esta Sala, entre otras, en la sentencia de 29 de enero de 2015 (núm. 27/2015) tiene declarado lo siguiente:

«(...) En esta línea, una síntesis de estas directrices puede quedar expuesta de la siguiente manera:

i) En primer lugar, debe destacarse que en el proceso interpretativo de los contratos la averiguación o búsqueda de la voluntad real o efectivamente querida por las partes se erige como principio rector de la labor interpretativa, de forma que las demás reglas confluyen a su alrededor bien complementándola, bien supliéndola, pero nunca limitándola o alterándola.

La aplicación de este principio rector comporta una delimitación del proceso interpretativo que también interesa puntualizar. En efecto, en primer término, debe señalarse que la búsqueda o averiguación de la intención común de las partes se proyecta, necesariamente, sobre la totalidad del contrato celebrado, considerado como una unidad lógica y no como una mera suma de cláusulas; de modo que el análisis o la interpretación sistemática constituye un presupuesto lógico-jurídico de todo proceso interpretativo (también denominada canon hermenéutico de la totalidad, artículo 1286 del Código Civil). En segundo término, y en estrecha relación con la anterior, debe señalarse el carácter instrumental que presenta la interpretación literal del contrato que se infiere del criterio gramatical del mismo ( párrafo primero del artículo 1281 del Código Civil); de forma que no puede ser valorada como un fin en sí misma considerada, o como un dogma del proceso interpretativo, pues la atribución del sentido objeto de la interpretación, y de ahí la unidad lógica del artículo citado, conforme a su segundo párrafo, sigue estando en la voluntad realmente querida por partes contratantes.

Esta consideración, ha sido especialmente destacada por la doctrina jurisprudencial de esta Sala, entre otras, STS de 18 de junio de 2012 (número 294/2012), precisándose el hecho del necesario proceso interpretativo aunque los términos resulten claros, pues dicha claridad no determina, por ella sola, que dichos términos resulten literalmente unívocos en el contexto interpretativo del contrato celebrado. En este sentido, profundiza la citada sentencia declarando, entre otros extremos, que: «el sentido literal, como criterio hermenéutico, destaca por ser el presupuesto inicial del fenómeno interpretativo, esto es, el punto de partida desde el que se atribuye sentido a las declaraciones realizadas, se indaga la concreta intención de los contratantes y se ajusta o delimita el propósito negocia, proyectado en el contrato. Desde esta perspectiva general, su aplicación o contraste puede llevar a dos alternativas. En la primera, cuando los términos son claros y no dejan duda alguna sobre la intención querida por los contratantes, la interpretación literal es el punto de partida y también el punto de llegada del fenómeno interpretativo; de forma que se impide, so pretexto de la labor interpretativa, que se pueda modificar una declaración que realmente resulta clara y precisa. En la segunda, la interpretación literal colabora decisivamente en orden a establecer la cuestión interpretativa, esto es, que el contrato por su falta de claridad, contradicciones, vacíos, o la propia conducta de los contratantes, contenga disposiciones interpretables, de suerte que el fenómeno interpretativo deba seguir su curso, valiéndose para ello de los diferentes medios interpretativos a su alcance, para poder dotarlo de un sentido acorde con la intención realmente querida por las partes y de conformidad con lo dispuesto imperativamente en el orden contractual.

En este contexto, y en tercer término, debe señalarse que esta valoración subjetiva del contrato celebrado es la que se sigue con la denominada interpretación integradora del mismo ( artículos 1282 y 1283 del Código Civil)».

III. Tanto si acudimos a una interpretación literal de las estipulaciones del contrato litigiosos, como a una exégesis de su conjunto, llegamos a la conclusión de que el arriendo lo fue del solar más la industria en él instalada. Sin que otros hechos previos y periféricos permitan alcanzar una conclusión distinta.

Empezando por la literalidad de las cláusulas, descartamos el razonamiento sostenido por la arrendataria de que solo fue objeto de arrendamiento el solar ya que, sostiene, la industria era de su titularidad. Cierto es que en el expositivo cuarto del contrato se indica que se ha convenido el arrendamiento de la parcela, pero en la primera estipulación las dudas que pudiesen derivar de dicho preliminar se despejan cuando se conviene que los aquí apelados ceden en arrendamiento las participaciones indivisas de que son titulares de la parcela y la industria que sobre la misma existe, descritas en los expositivos I) y II) -el subrayado es nuestro-.

La antedicha contundencia acerca del objeto arrendado se complementa con el contenido de la estipulación sexta del pacto, que reza OTROS GASTOS: Serán de cuenta de la parte arrendataria todos los gastos de reparación, mantenimiento y conservación de la estación de servicios construida sobre la citada parcela, así como los recibos de agua y luz durante la vigencia del contrato, incluso el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI). Considera la Sala que, de haber sido cierta la afirmación que es pilar de la argumentación apelante de que es dueña de la estación de servicios, en modo alguno sería necesario incluir en el contrato de arrendamiento que la arrendataria debía afrontar los gastos de mantenimiento y conservación de la misma, ya que son obligaciones y facultades que competen a la propiedad. Esta estipulación refuerza la idea de que la estación de servicios es de los arrendadores y que estos han transferido su facultad/obligación de mantenimiento y conservación a la arrendataria mientras dure el contrato.

Por lo expuesto, consideramos que una interpretación literal del contrato arroja el convencimiento de que el objeto de arrendamiento fueron tanto el solar como la industria sobre él instalada.

IV. Tampoco del estudio de las vicisitudes de la industria desde que en los años ochenta del siglo pasado doña Camila obtuvo la licencia para su instalación del Ayuntamiento de Santa Lucía de Tijarana se obtiene el convencimiento de que la estación de servicios era del padre y esposo de los socios constituyentes de la mercantil apelante.

En primer término hemos de señalar que no se aporta ningún documento que constituya título indiscutible de dominio, esto es que indique sin ambages que don Feliciano era dueño de la obra civil y de las instalaciones construidas sobre el solar. Es más, de la documentación aportada al expediente se desprende que la estación fue construida inicialmente por Mobil Oil.

Y es verdad que no dudamos de que los hijos de la antes mencionada doña Camila explotaron la estación de servicios ni de que finalmente el referido padre y esposo de los socios de la mercantil apelante, don Feliciano, asumió una serie de gastos de mejora de la gasolinera. Pero entendemos que tales desembolsos se encuadran en el marco de la conservación y mantenimiento de la industria.

Así, de la prueba practicada en esta alzada el pasado 31 de enero se obtiene el convencimiento de que los más de trescientos mil euros invertidos en la estación de servicios en modo alguno supusieron la demolición de todas las instalaciones y edificaciones y la colocación y levantamiento de otras nuevas sino, como indicó el testigo propuesto por la apelante, Sr. Carlos Alberto, un cambio de tuberías y la ejecución de un separador de hidrocarburos que respondían en parte a una exigencia administrativa de adaptación a la normativa de la explotación y en parte a una mejora. Obras aquellas, por otro lado, que se acometieron antes de la firma del contrato, esto es cuando los explotadores tenían el convencimiento de que seguirían con la explotación de la industria, como así fue y se infiere del hecho de que dos años después de su ejecución contratasen su arriendo por doce años más.

Y la construcción de un tanque subterráneo llevado a cabo durante la vigencia del pacto hemos de reputarlo como una obra tendente a mejorar las prestaciones de la estación, pero siempre en beneficio de quien la explota.

Desconocemos hasta donde puede alcanzar, si es que existe, el derecho de la arrendataria derivado de la realización de mejoras útiles y voluntarias ex artículo 1573 del Código Civil, si es que las ejecutadas durante la vigencia del contrato pueden considerarse como tales. Mas lo que se nos presenta como incuestionable es que su realización no convierte a la arrendataria en dueña de la estación de servicios.

V. Finalmente, la alegación de que la estipulación primera del contrato litigioso presenta un contenido erróneo no advertido por la apelante al tiempo de su suscripción, el relativo a la inclusión en el objeto arrendado y como de titularidad de los apelados de la estación de servicios, amén de que no ha resultado probada, se nos representa coherente con el resto de las estipulaciones pactadas, en especial la sexta. Por tanto, esta argumentación ha de desecharse igualmente.

VI. Por consiguiente, hacemos nuestros los razonamientos de la juzgadora de primera instancia y consideramos que el objeto de arrendamiento fueron el solar y la industria sobre él levantada, por lo que, habiendo expirado el plazo del arrendamiento, procede la resolución del contrato y el lanzamiento en caso de que no se avenga la arrendataria a la entrega del objeto arrendado.

TERCERO. La desestimación del recurso comporta imponer al recurrente el pago de las costas generadas en esta alzada - artículo 398.1 de la LEC-.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación

Fallo

? Que debemos desestimar y desestimamos el recurso de apelación formulado por AURORA SUÁREZ RODRÍGUEZ E HIJOS SL contra la sentencia dictada el 26 de diciembre de 2017 por el Juzgado de Primera Instancia número 2 de San Bartolomé de Tirajana en el juicio ordinario 182/2017, confirmando dicha resolución con imposición de costas de alzada a la mercantil apelante.

Dedúzcanse testimonios de esta resolución, que se llevarán a Rollo y autos de su razón, devolviendo los autos originales al Juzgado de procedencia para su conocimiento y ejecución una vez sea firme, interesando acuse recibo.

Llévese certificación de la presente Sentencia al rollo de esta Sala y a los autos de su razón y notifíquese a las partes haciéndolas saber que contra la misma podrá interponerse recurso de casación exclusivamente por interés casacional ( art. 477.3º LEC), al haberse seguido el procedimiento por razón de la materia y/o por cuantía inferior a 600.000,00 € y, en su caso, conjuntamente, extraordinario por infracción procesal (por los motivos dispuestos en el art. 469 LEC). Deberá interponerse ante este Tribunal en el plazo de veinte días a contar desde la notificación de esta sentencia, y cuyo conocimiento corresponde a la Sala Primera del Tribunal Supremo, debiéndose cumplir los requisitos previstos en el Capítulo IV -en relación con la Disposición Final decimosexta- y en el Capítulo V del Título IV del Libro II de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Al tiempo de interponerse será precisa, bajo perjuicio de no darse trámite, la constitución de un depósito de cincuenta euros, por cada uno de los recursos interpuestos, debiéndose consignar en la oportuna entidad de crédito y en la «Cuenta de Depósitos y Consignaciones» abierta a nombre de este Tribunal, lo que deberá ser acreditado.

Así por esta nuestra sentencia definitivamente juzgando, la pronunciamos, mandamos y firmamos.