Sentencia Civil Nº 590/2013, Audiencia Provincial de Malaga, Sección 5, Rec 1010/2011 de 22 de Noviembre de 2013

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MÁLAGA. SECCIÓN QUINTA.
JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NÚMERO TRES DE MÁLAGA.
JUICIO ORDINARIO SOBRE RECLAMACIÓN DE CANTIDAD.
ROLLO DE APELACIÓN CIVIL NÚMERO 1010/2011.
SENTENCIA NÚM. 590
Iltmos. Sres.
Presidente
D. Hipólito Hernández Barea
Magistrados
Dª Inmaculada Melero Claudio
Dª María Teresa Sáez Martínez
En Málaga, a 22 de noviembre de dos mil trece.
Vistos en grado de apelación, ante la Sección Quinta de esta Audiencia Provincial, los autos de juicio
ordinario procedentes del Juzgado de Primera Instancia número Tres de Málaga, sobre reclamación de
cantidad, seguidos a instancia de Don Arcadio y Doña Salvadora contra la entidad 'Toré Inmuebles
y Gestiones S.L.'; pendientes ante esta Audiencia en virtud de recurso de apelación interpuesto por los
demandantes contra la sentencia dictada en el citado juicio.

Antecedentes

PRIMERO.- El Juzgado de Primera Instancia número Tres de Málaga dictó sentencia de fecha 22 de mayo de 2011 en el juicio ordinario del que este Rollo dimana, cuya parte dispositiva dice así: 'DESESTIMO la demanda presentada en nombre y representación dse D. Arcadio y DÑA. Salvadora frente a TORÓ INMUEBLES Y GESTIONES SL, absolviéndola de los pedimentos frente a ella efectuados; con imposición de costas a la parte actora.'

SEGUNDO.- Contra la expresada sentencia interpuso, en tiempo y forma, recurso de apelación la representación de los demandantes, el cual fue admitido a trámite dándose traslado del escrito en el que constan los motivos y razonamientos del mismo a la otra parte para que en su vista alegase lo que le conviniese. Cumplido el trámite de audiencia se elevaron los autos a esta Audiencia, y tras su registro se turnaron a ponencia quedando pendientes de deliberación y fallo.



TERCERO.- En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales, siendo Ponente el Iltmo. Sr. D. Hipólito Hernández Barea. Habiendo tenido lugar la deliberación previa a esta resolución el día 15 de julio de 2013.

Fundamentos

Aceptando los fundamentos jurídicos de la sentencia recurrida.


PRIMERO.- Considerando que por la representación procesal de la parte apelante se solicitó la revocación de la sentencia recurrida y el dictado de otra en esta alzada que, conforme a lo solicitado en el suplico de la demanda, declarase la validez de la revocación del contrato de encargo de compra suscrito en su día y condenase a la mercantil demandada al abono de los daños y perjuicios ocasionados en la cantidad equivalente a la suma entregada en su día, 6.000 euros, más intereses y las costas de la primera instancia.

Alegó en primer lugar como motivo de su recurso error del juzgador en la valoración de la prueba que ha llevado a determinar el fallo de la sentencia. Partiendo de que nos encontramos ante un encargo de compra a una agencia inmobiliaria, que actuaba con motivo de dicho encargo en calidad de mandataria de los demandantes, se deduce de la estipulación 4ª del encargo de compra que, a la fecha del mismo, aún no se había formalizado la compraventa con el propietario, a la espera de su aceptación; es decir, la aceptación a la oferta de compra no había sido simultánea para considerar perfeccionado el contrato, estando en plazo y forma la revocación del encargo. En este sentido el Juez, en una simple aplicación del artículo 1450 del Código Civil , se desmarca de la doctrina jurisprudencial que rige - ante la ausencia de regulación - con carácter general cuando la oferta y la aceptación están separadas por un lapso temporal. Tratándose, pues, de un contrato de encargo de compra a una agencia inmobiliaria, en el que concurre una oferta de compra condicionada a la formalización de la compraventa mediante su aceptación por el vendedor y que supone una desvinculación de los dos consentimientos, que revisten por ello cierta autonomía, no puede mantenerse en consecuencia al ofertante de la compra en una espera indefinida, mayormente atendiendo a los usos de la buena fe debida, por la agencia inmobiliaria sin dar cuenta de sus operaciones como mandataria. En cualquier caso, los efectos para el ofertante de la compra se producirían desde su notificación por la agencia inmobiliaria de la aceptación del propietario; notificación ésta que nunca se produjo antes de la revocación. La contestación por la agencia inmobiliaria a la revocación de los demandantes de que, en cumplimiento del contrato, 'formalizó el pasado 12 de diciembre de 2007 la compraventa con los propietarios de la finca, con la consiguiente entrega de los 6.000 euros', y que por ello la agencia no podía devolverles dicha cantidad, 'puesto que se encuentra en poder de los propietarios', lleva a concluir la imposibilidad de que la agencia, en fecha 12 de diciembre de 2007 - fecha del encargo -, entregase a la vendedora la cantidad dada por los demandantes y formalizase la compraventa, por cuanto a dicha fecha los demandantes sólo habían entregado la cantidad de 600 euros, no siendo hasta dos días más tarde que ordenaron transferencia bancaria por importe de 5.400 euros; que, según dichas manifestaciones, la demandada, de manera negligente y dolosa, indujo a celebrar el encargo de compra a los demandantes, a sabiendas de la imposibilidad material de su revocación, condición de relevancia para la prestación de su consentimiento. De todo ello se deduce el desinterés manifiesto de la demandada en dicho encargo, así como la dudosa formalización de la compraventa en la misma fecha en que, según la demandada, se realizó el encargo de compra: 12 de diciembre de 2007. En caso contrario, de ser cierta dicha formalización, nos encontraríamos ante un intento por parte de la agencia inmobiliaria de una doble venta. El Juez 'a quo' deduce de la testifical de los vendedores de la vivienda en cuestión que recibieron la señal antes de conocer la voluntad resolutoria de los compradores, pero dichas afirmaciones en el juicio no son probanza de que la señal fuese entregada a los vendedores antes de la revocación del encargo de compra. En cuanto a la fotografía del cartel de venta de la vivienda en cuestión a través de la agencia inmobiliaria 'Don Piso', junto al parte de visita a la misma, fechado el 24 de enero de 2008 y a un precio de venta mayor que el de la oferta de los demandantes, acredita que en esa fecha, posterior a la revocación, no se había aún formalizado la compraventa, ya que los propietarios de la vivienda aún no habían aceptado la oferta de compra de los demandantes. Teniendo en cuenta la dificultad de esta parte de demostrar un hecho negativo al que no podía tener acceso - la fecha de formalización de la compraventa de la agencia inmobiliaria con el propietario del inmueble en cuestión -, y considerando la inversión en este sentido de la carga de la prueba, sin que se aportara de contrario documento alguno de dicha formalización, se basó el Juez tan sólo en meros testimonios con interés en el pleito y carentes de fuerza probatoria, en contraposición a las pruebas documentales aportadas por esta parte, que demuestran la incongruencia de sus manifestaciones. Queda patente, desde una correcta valoración de la prueba, que no se formalizó la compraventa antes del desistimiento mediante la revocación del encargo de compra, y que la demandada puso en marcha de manera urgente, una vez tuvo conocimiento de la revocación del encargo, los trámites de la compraventa para, eximiéndose de responsabilidad, no reintegrar a los demandantes la suma que le entregaron conforme al encargo.



SEGUNDO.- Considerando que por la representación de la parte apelada se pidió la confirmación de la sentencia recurrida por sus propios fundamentos de derecho con expresa condena en costas a la parte recurrente, añadiendo que la agencia inmobiliaria (franquiciada de la demandada) interviene como mandataria, tanto de la parte compradora como de la parte vendedora, por lo que únicamente responderá frente a cualesquiera de tales partes del contrato de compraventa en el supuesto que exceda los términos del mandato. Conforme a lo previsto en el contrato de encargo de compra formalizado entre los actores y la agencia inmobiliaria, esta última se obligaba a concertar a la mayor brevedad el contrato de compraventa con los vendedores, así como a entregarles a éstos las sumas percibidas de los compradores, en este caso 600 euros y 5.400 euros. Los propios vendedores admiten que efectivamente la inmobiliaria suscribió con ellos la compraventa prevista y les hizo entrega de la suma de 6.000 euros; y todo ello con anterioridad al 16 de enero de 2008, fecha de revocación por los actores del encargo de compra. Ninguna trascendencia tiene que la suma de 6.000 euros se entregara el 12 de diciembre de 2007 o el 15 de diciembre del mismo año, cuando ya se había completado la repetida suma de 6.000 euros. Lo trascendente es que, a fecha 16 de enero de 2008, la cantidad total había sido entregada a los vendedores hacía ya un mes. Los documentos mediante los que los actores pretenden acreditar que la vivienda en cuestión ha continuado ofertada para su venta datan todos de fecha posterior a su desistimiento del contrato. Sentados los anteriores elementos de juicio, ninguna responsabilidad contractual ni extracontractual puede imputársele a la demandada. La eventual responsabilidad contractual ha de excluirse ante la inexistencia de vínculo contractual alguno, y en lo tocante a una eventual responsabilidad extracontractual tampoco existe indicio de que se excediesen los términos del mandato, sino que la demandada hizo aquello que se le encomendó, es decir, la inmediata compra de la vivienda con la inmediata entrega a los vendedores del total percibido a cuenta del precio. En verdad, el incumplimiento contractual de la parte actora únicamente ha originado perjuicios a la demandada y a su franquiciada, viéndose privadas del percibo de la correspondiente comisión por un desistimiento unilateral, arbitrario y extemporáneo. La parte demandante, aún sabiendo desde el primer momento que la suma entregada a cuenta del precio siempre ha estado en manos de los vendedores, dirige curiosamente su acción frente a la intermediaria y no frente a aquéllos. Y sería paradójico que, de estimarse la tesis de la actora, quien viniera obligada a devolver la suma de 6.000 euros sea quien jamás ha dispuesto de la misma y quien solo ha obtenido perjuicios. La explicación es muy evidente: la certeza de los demandantes de haber incurrido en un evidente incumplimiento del contrato de compraventa, frente a los vendedores, al rescindirlo de forma unilateral y sin causa alguna.



TERCERO.- Considerando que, como pone de manifiesto el Juez 'a quo' en la sentencia ahora revisada, la parte demandante ejercita una acción de reclamación de cantidad y en concreto del importe entregado a la demandada en virtud de un contrato de encargo de compra de una vivienda, argumentado que revocó en tiempo y forma el citado encargo sin que la suma que anticipó le haya sido devuelta. La parte demandada opone, en primer término, su falta de legitimación pasiva, argumentado que no suscribió el referido contrato con los actores sino que lo suscribió una franquiciada suya; y, en segundo lugar, en cuanto al fondo de la cuestión, afirma que fueron los vendedores de la vivienda en cuestión quienes percibieron los 6.000 euros que se reclaman, limitándose su franquiciada a realizar una labor de mediación. Sobre la falta de legitimación pasiva el Juez resuelve, con cita de jurisprudencia, que la demandada es 'empresa franquiciante, tal y como revela el contrato que aporta con su contestación, por tanto los actores no tienen relación contractual con ella y, por tanto, no puede contractualmente estar obligada frente a ellos, lo cual no significa que queda en todo caso excluida su legitimación pasiva, pues cabe imputar al franquiciante responsabilidad frente a los clientes de sus franquiciados, si bien responsabilidad de carácter extracontractual derivada de la apariencia jurídica creada frente al cliente del franquiciado, quien contrata en la creencia de que lo hace directamente con el franquiciante, dada esa apariencia creada y derivado del deber de control o vigilancia que dimana del propio contrato de franquicia'. Añade el juzgador que en el presente caso se creó la apariencia de que quien intervenía en el contrato era la hoy demanda, ya que el contrato de encargo de compra expresamente se hace constar que Doña Gracia intervenía 'en representación de la inmobiliaria TORÉ', y el resto de referencias que se contienen en el contrato están hechas a 'la agencia inmobiliaria' y no a la Sra. Gracia ; a lo que se añaden los logotipos del documento y el sello estampado con la firma de la Sra. Gracia . Además, del contrato de franquicia aportado con la contestación se desprende que, 'aunque las partes son independientes y su relación es de cooperación, la franquiciante tiene una posición de predominio que se evidencia en el grado de supervisión y directrices que le competen hacia su franquiciada, en particular en materia de publicidad'. Por ello el Juez rechaza la excepción de falta de legitimación pasiva 'ad causam' opuesta por la demandada. Y al no ser recurrido dicho pronunciamiento por la representación de la parte que propuso la excepción y tampoco, lógicamente, por los demandantes, dicho pronunciamiento pasa en autoridad de cosa juzgada a esta alzada.



CUARTO.- Considerando que sobre el fondo de la cuestión el Juez parte del contrato de encargo de la compra de una vivienda, fechado el 12 de diciembre de 2007, en el que los demandantes solicitaron a la agencia dependiente de la demandada la gestión de la compra de una determinada vivienda. En su estipulación primera las partes pactaron que los actores entregaban en el acto 600 euros y que entregarían la cantidad de 5.400 euros (hasta completar 6.000 euros) antes del día 15 de diciembre de 2007. Ambas cantidades - es decir, la suma de las mismas, que es el principal reclamado en la demanda - se entregaron, conforme consta en la estipulación segunda, a cuenta del precio de la compraventa y no como comisión para la mediadora. Los hoy demandantes efectuaron con fecha 14 de diciembre de 2007 una transferencia a la demandada por importe de 5.400 euros que completaba los 600 euros entregados en mano a la firma del encargo; y luego revocaron el encargo de compra mediante un burofax remitido el día 15 de enero de 2008.

También aparece probado en autos que en la estipulación cuarta del contrato se estableció la posibilidad de que los compradores desistiesen del contrato, lo que sólo podrían hacer antes de que la agencia inmobiliaria formalizase la venta con el propietario de la finca buscada, que sería el objeto del contrato de compraventa que luego se formalizaría. Centrados los términos del debate en esta alzada sobre los referidos hechos probados, es de ver que la calificación jurídica que debe merecer el contrato 'de encargo de compra de una vivienda', firmado el 12 de diciembre de 2007, es la de mediación o corretaje, aunque no se discute en este proceso sobre los honorarios que en su caso correspondiesen a la entidad mediadora, sino si la cantidad entregada por los futuros compradores ha de ser calificada de señal en cuanto entregada a los futuros vendedores.

Ciertamente, como con reiteración tiene declarado la jurisprudencia del Tribunal Supremo, la relación jurídica entre los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria, o entidades jurídicas del mismo carácter, y sus clientes es normalmente la propia de un contrato de corretaje, por el que, una de las partes (el comitente) encomienda a la otra (corredor o comisionista) la realización de gestiones dirigidas a facilitar la ulterior celebración con un tercero de un contrato en el que está interesado para que le indique la persona con la que pueda celebrarlo, quedando así configurado como un contrato atípico, consensual, oneroso y bilateral, perteneciente al grupo de los contratos de gestión y mediación, que debe regirse por las normas generales de los contratos, por las especiales de los tipos contractuales afines, de aplicación analógica, como las relativas al contrato de mandato, al arrendamiento de servicios y a la comisión mercantil. Sentado lo anterior, del mismo claramente se deduce que los apelantes - demandantes en la primera instancia - a la inmobiliaria filial de la apelada - demandada en la instancia - la gestión de compra de una vivienda, para lo que le dieron en concepto de señal o entrega a cuenta del precio - no como anticipo de sus posibles honorarios - la cantidad total de 6.000 euros. Consecuentemente no se trata del precio, o parte del mismo, del contrato preparatorio, sino de parte del precio de la compraventa a celebrar entre los compradores y los vendedores de una concreta vivienda una vez que negociase con ellos la demandada. Sentado lo anterior, es de ver que la cantidad entregada por los compradores debe ser calificada de arras o señal a cuenta de la compraventa futura, y que la demandada - su franquiciada o filial - entregó a los vendedores, Don Carlos Jesús y Doña Custodia (que no han sido traídos al pleito por la parte demandante), como éstos asumen al testificar, los 6.000 euros, de los que nada retuvo. Si consta que el encargo se realizó el 12 de diciembre de 2007, si en dicha fecha los demandantes entregaron 600 euros y el fecha 14 de diciembre siguiente hicieron una transferencia a la demandada por 5.400 euros, lo que sumaba los 6.000 pactados, si revocaron el encargo de compra por un burofax remitido el día 15 de enero de 2008, y si para entonces la demandada ya había entregado a los citados vendedores la totalidad del dinero recibido, pues la Sra. Custodia declara que recibieron el dinero 'sobre diciembre o enero' y que luego la agencia les dijo que los compradores habían revocado la compra, y el Sr. Carlos Jesús declaró que la inmobiliaria les informó de la revocación de los compradores y que 'antes les había dado 6.000 euros', así como que no los devolvieron porque los compradores no acudieron a escriturar, es lo cierto que no puede establecerse que al momento de la retirada del repetido encargo todavía no hubiera formalizado la venta la inmobiliaria con los vendedores. En consecuencia, el desistimiento del contrato (revocación del encargo) previsto en su estipulación cuarta no se hizo antes de que la agencia inmobiliaria formalizase la venta con los propietarios de la finca, con independencia de que los compradores se enteraran por la inmobiliaria al contestar ésta el 17 de enero a su fax del día anterior (16). Consta, pues que el dinero llegó íntegro a poder de los vendedores con anterioridad a que los compradores revocaran el encargo, razón por la cual con dificultad puede entenderse que la inmobiliaria sea la demandada como mediadora y no los vendedores en el seno de la compraventa que no se formalizó notarialmente en febrero de 2008. En este punto debe decirse que es correcta la conclusión del Juez 'a quo', que, en base a lo dispuesto en el artículo 1450 del Código Civil , se apoya para dar la razón a la demandada, no solo en las declaraciones de los vendedores, sino también en la de la Sra. Gracia que intervino como real intermediaria, declarando probado el acuerdo de voluntades - de los contratantes en la compraventa - sobre el precio y la vivienda objeto del contrato, antes de que en fecha 15 de enero de 2008 los compradores manifestasen su voluntad de desistir revocando por fax el encargo realizado a la mediadora. Por motivos distintos a los acogidos por el Juez entiende la Sala que concurre la excepción perentoria o de fondo - que no dilatoria o formal, no apreciable por el Tribunal si no se alega - de falta de legitimación pasiva de la demandada en tanto nada debe por el contrato en que intervino, el de encargo o corretaje, mientras que la reclamación de cantidad efectuada debió realizarse frente a los vendedores en el seno de la frustrada compraventa. Debe pues ratificarse la sentencia absolutoria dictada en la primera instancia, incluso en lo que dispone sobre las costas causadas, pues, conforme a lo dispuesto en el artículo 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , que consagra el principio objetivo del vencimiento, en los procesos declarativos las costas de la primera instancia se impondrán a la parte que haya visto rechazadas todas sus pretensiones.



QUINTO.- Considerando que, al no prosperar el recurso y ser de aplicación a esta alzada en materia de costas el artículo 398 de la Ley Procesal , debe condenarse a la parte apelante al abono de las causadas con la apelación.

Vistos los preceptos citados y demás de aplicación.

Fallo

Que, desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación de Don Arcadio y Doña Salvadora contra la sentencia dictada en fecha veintidós de mayo de 2011 por el Juzgado de Primera Instancia número Tres de los de Málaga en sus autos civiles 1441/2008, debemos confirmar y confirmamos íntegramente dicha resolución dando por reproducidos cuantos pronunciamientos contiene en su parte dispositiva y condenando expresamente a la parte apelante al abono de las costas causadas en esta alzada. Notifíquese esta resolución en legal forma haciendo saber a las partes que contra la misma no cabe recurso ordinario alguno.

Devuélvanse los autos originales, con testimonio de ella, al Juzgado de su procedencia a sus efectos.

Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior resolución por el Iltmo. Sr. Magistrado Ponente, celebrándose audiencia pública. Doy fe.