Sentencia Civil Nº 591/2007, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 14, Rec 564/2006 de 19 de Septiembre de 2007

Encabezamiento

AUD. PROVINCIAL SECCION N. 14

MADRID

SENTENCIA: 00591/2007

Rollo: RECURSO DE APELACION 564 /2006

SENTENCIA

Ilmos. Sres. Magistrados:

PABLO QUECEDO ARACIL

AMPARO CAMAZON LINACERO

JUAN UCEDA OJEDA

En MADRID, a diecinueve de septiembre de dos mil siete.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 14 de la Audiencia Provincial de MADRID, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 101 /2005, procedentes del JDO. 1A.INST.E INSTRUCCION N. 5 de TORREJON DE ARDOZ, a los que ha correspondido el Rollo 564 /2006, en los que aparece como parte apelante D. Miguel Ángel , D. Baltasar , Dª Alejandra , Dª Claudia , D. Felipe , y Dª Gema , representados por el procurador D. MIGUEL ANGEL HEREDERO SUERO, en esta alzada, y como apelado MANCOMUNIDAD DE PROPIETARIOS DIRECCION000 DE LAS CASAS Nº NUM000 , NUM001 , NUM002 y NUM003 DE LA C/ DIRECCION001 DE FUENTE EL SAZ, quien formuló oposición al recurso en base al escrito que a tal efecto presentó, representado por el procurador Dª MARIA ISABEL CAMPILLO GARCIA, en esta alzada; y por último también como apelados Dª Gabriela , y D. Alvaro , sobre nulidad de acuerdo adoptado en Junta de Propietarios, y siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. JUAN UCEDA OJEDA.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 5 de Torrejón de Ardoz, en fecha 21 de Febrero de 2006 se dictó sentencia, cuya parte dispositiva es de tenor literal siguiente: "Que ESTIMANDO como estimo la demanda interpuesta por la MANCOMUNIDAD DE PROPIETARIOS DIRECCION000 DE LA DIRECCION001 Nº NUM000 a NUM003 DE FUENTE EL SAZ, representada por el Procurador Sr. Reino, contra D. Felipe , Dª Gabriela , D. Alvaro , Dª Gema , D. Baltasar , Dª Alejandra Y D. Miguel Ángel , representados por el Procurador Sr. Montalvo, DEBO DECLARAR Y DECLARO: 1) la naturaleza de elemento de uso común de las zonas de acceso a las plazas de garaje de la mancomunidad actora y el resto de zonas que circundan los edificios, 2) la obligación que tiene todos los propietarios de usar y disfrutar esas zonas comunes conforme al destino designado en el título constitutivo y en los estatutos, 3) la validez del acuerdo adoptado por unanimidad en la Junta General Extraordinaria celebrada en fecha de 13 de noviembre de 2004 consistente en debatir la ocupación de zonas comunes por determinados vehículos para aparcar, 4) la validez del acuerdo adoptado por mayoría en dicha Junta de no utilizar las zonas comunes para el aparcamiento de vehículos, debiendo estar las mismas totalmente libres, y 5) la prohibición de estacionar vehículos en zonas de la mancomunidad distintas a las plazas de garaje privativas señaladas y destinadas a ello, CONDENANDO a los citados demandados a estar y pasar por tales declaraciones y a cumplir los acuerdos absteniéndose de estacionar vehículos en zonas comunes, así como a soportar las costas procesales causadas.

Que DESESTIMANDO como desestimo la demanda interpuesta por D. Miguel Ángel , D. Baltasar , Dª Alejandra , Dª Claudia , D. Felipe Y Dª Gema , representados por el Procurador Sr. Quevedo García, contra la MANCOMUNIDAD DE PROPIETARIOS DIRECCION000 DE LA DIRECCION001 Nº NUM000 a NUM003 DE FUENTE EL SAZ, representada por el Procurador Sr. Reino García, DEBO ABSOLVER Y ABSUELVO a la citada demandada de las peticiones efectuadas en su contra, con imposición a los demandantes de las costas causadas."

SEGUNDO.- Notificada la mencionada resolución, contra la misma se interpuso recurso de apelación por la parte D. Miguel Ángel , D. Baltasar , Dª Alejandra , Dª Claudia , D. Felipe , y Dª Gema , al que se opuso la parte apelada MANCOMUNIDAD DE PROPIETARIOS DIRECCION000 DE LAS CASAS Nº NUM000 , NUM001 , NUM002 y NUM003 DE LA C/ DIRECCION001 DE FUENTE EL SAZ, y tras dar cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 457 y siguientes de la LEC , se remitieron las actuaciones a esta sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.

TERCERO.- Por Providencia de esta Sección, se acordó para deliberación, votación y fallo el día 12 de Septiembre de 2007.

CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan y reproducen en su integridad los razonamientos jurídicos de la resolución apelada.

PRIMERO. Como el por impugnación de acuerdos sociales tenemos que comenzar indicando que el acuerdo que ha dado lugar al litigio que nos ocupa, donde se han acumulado dos procedimientos, se adoptó en la Junta de la Mancomunidad de Propietarios " DIRECCION000 " de la DIRECCION001 nº NUM000 , NUM001 , NUM002 y NUM003 de la localidad de Fuente el Saz de Jarama celebrada el día 13 de noviembre de 2004 y en mismo se acordaba "no utilizar las zonas comunes para el aparcamiento de vehículos, debiendo dejar totalmente libres dichas zonas y acordando al mismo tiempo que todos aquellos vecinos que incumplan el acuerdo alcanzado "podrán y deberán" ser denunciados en el Juzgado para que se les impida el acceso a dichas zonas".

Algunos de los miembros de la Mancomunidad, en concreto don Miguel Ángel , don Baltasar , doña Alejandra , doña Claudia , don Felipe y doña Gema , presentaron demanda de impugnación contra tal acuerdo indicando que debía declararse nulo ya que al constituir el acuerdo una modificación del uso de una zona común, con independencia de la titularidad de la misma, sería precisa la unanimidad de la Junta de Propietarios para que fuera válida, exigencia ésta que aquí no se ha producido, ya que al fin y al cabo se pretende alterar una zona común, en este caso concreto su uso y destino, con lo que se altera el título constitutivo, siendo necesario para que tenga validez la unanimidad( artículo 17.1 de la LPH ), contraviniendo, con ello, la Ley y los Estatutos de la Comunidad en cuyo artículo 31.2 se establece que, en todo caso, las innovaciones que hagan inservible alguna parte de la finca para el uso y disfrute de un propietario, requerirán el consentimiento de este o éstos, por lo que se ha adoptado en claro abuso de derecho y en perjuicio de los demandantes( artículo 18.1 de la LPH ).

Por su parte la Comunidad de Propietarios presentó demanda en la que, tras dar cuenta de los distintos esfuerzos por regular el uso de las zonas de acceso y circundantes a los edificios y la posibilidad de utilizarlo como aparcamiento, solicitó:

1º Que se declare:

La naturaleza de elemento común de las zonas de acceso a las plazas de garaje de la Mancomunidad y el resto de las zonas que circundan los edificios.

La obligación que tienen los comuneros de usar y disfrutar dichas zonas comunes conforme al destino asignado a las mismas en el título constitutivo y en los estatutos de la mancomunidad.

La validez del acuerdo adoptado por unanimidad en la Junta General Extraordinaria celebrada el día 13 de noviembre de 2004 consistente en debatir la ocupación de zonas comunes por determinados vehículos para aparcar.

La validez del acuerdo adoptado por mayoría en dicha Junta de no utilizar las zonas comunes para el aparcamiento de vehículos, debiendo estar las mismas totalmente libres.

La prohibición de estacionar vehículos en zonas de la Mancomunidad distintas de las plazas de garaje privativas señaladas y destinadas para ello,

2º Se condenase a los demandados a estar y pasar por tales declaraciones así como a cumplir los antedichos acuerdos, absteniéndose de estacionar los vehículos en zonas comunes, y

3º Se condenase a los demandados al pago de las costas procesales causadas.

SEGUNDO. La sentencia de instancia desestimó la demanda presentada por los copropietarios, estimando salvo que en vez de calificar esas zonas como un elemento común lo calificó como elemento de uso común, presentándose por los propietarios individuales el recurso de apelación que nos corresponde analizar en este momento en el que se denunció:

Incongruencia de la sentencia por extra petitum e infra petitum, ya que, a pesar que por la Mancomunidad se solicitó que se declarase el carácter de elemento común de las zonas circundantes a los edificios que eran utilizadas para aparcamiento se limita a indicar que las mismas son de uso común, por lo que se pronuncia sobre algo que nunca fue discutido por las partes (el uso común de las zonas controvertidas) y elude pronunciarse sobre lo solicitado por la Mancomunidad DIRECCION000 (declaración de elemento común).

Error en la apreciación de la prueba al pronunciarse sobre el carácter de la zona que es objeto del presente litigio y al no tener presente que el uso de estas zonas de aparcamiento era utilizado y es un derecho consolidado por todos los vecinos de la Mancomunidad y no solo por aquellos que tienen plaza de garaje privativa y pagan el correspondiente aumento de cuota por tal motivo.

Infracción del artículo 16.2 de la Ley de Propiedad Horizontal debido a que el asunto que nos ocupa no se encontraba en el orden del día de la convocatoria y fue introducido indebidamente en el turno de ruegos y preguntas.

Infracción del artículo 17.1 de la Ley de Propiedad Horizontal , en cuanto dado que el acuerdo adoptado supone la modificación de un derecho o uso común del que ha venido haciéndose uso desde hace más de 20 años los copropietarios de la mancomunidad debe entenderse que se trata de un acto propio, que causa estado y define jurídicamente la situación, por lo que para modificar el estado de hecho se exige la unanimidad.

Infracción del artículo 18.1.c) de la Ley de Propiedad Horizontal por suponer el acuerdo un grave perjuicio para los propietarios y haberse adoptado con abuso de derecho

TERCERO. Debemos rechazar que la sentencia haya pecado de incongruencia al no haberse pronunciado sobre el carácter de las zonas comunes objeto del conflicto, cuando ello no es verdad, ya que, tras examinar la documentación y las pruebas practicadas, ha declarado que no existe base suficiente para declarar que sea propiedad de la Mancomunidad o del Ayuntamiento y que simplemente puede afirmarse que es un elemento de uso común de la Mancomunidad.

Estimamos que el pronunciamiento que es exigible para analizar la congruencia de la resolución debe valorarse en función de los intereses y derechos en juego, siendo, por tanto, suficiente en este momento el pronunciamiento que se ha hecho en la sentencia sin necesidad de profundizar más en el carácter de la zona circundante de la edificaciones; obviamente si se tratase de una acción contra el Ayuntamiento de la localidad tal pronunciamiento sería insuficiente, pero, a nuestros efectos, tal omisión resulta irrelevante, ya que, claramente, se define que es un elemento del que disfruta la Mancomunidad cuyo uso debe determinarse en función del acuerdo mayoritario de los miembros de la misma, con lo que tenemos las bases necesarias para poder aplicar la legislación contenida en la Ley de Propiedad Horizontal a este conflicto.

CUARTO. No vemos irregularidad a la hora de valorar la prueba practicada, pues en una materia como la que nos ocupa no podemos dar relevancia a las declaraciones testificales, sino que debemos atender a la prueba documental y a los certificados del Ayuntamiento y la valoración que ha hecho la sentencia de las mismas, especialmente del certificado del vicesecretario- interventor del Ayuntamiento, se debe aceptar como correcta, pues el mismo no goza de la suficiente claridad al delimitar la zona que se extiende desde los 8 metros del eje de la carretera hasta los 14,60 de la línea de la edificación para que podamos adoptar otra decisión distinta de la que se recogió en la sentencia apelada, que, volvemos a repetir, a los efectos del conflicto ante el que nos encontramos es una decisión adecuada y suficiente.

No es cierto que el Juzgado de Instancia en su resolución haya tenido presente que el uso de estas zonas de aparcamiento era solo utilizada por los vecinos de la Mancomunidad que tienen plaza de garaje privativa y pagaban el correspondiente aumento de cuota por tal motivo, pues si analizamos el fundamento de derecho cuarto de la sentencia veremos que en la misma se hace un exhaustivo análisis de los distintos acuerdos adoptados al respecto y las situaciones conflictivas que se había producido, reconociendo, por tanto, que no solamente habían aparcado en esa zona los vecinos que tenían derecho a un plaza de aparcamiento en propiedad y pagaban una cuota por tal motivo sino el resto de los copropietarios . De todos modos resulta indiferente pues haya incurrido o no en error sobre este hecho ello no condiciona, en modo alguno, la correcta solución que se pueda adoptar sobre la materia,

QUINTO. Es evidente que las razones expuestas por la sentencia de instancia para declarar la validez del acuerdo adoptado sobre la utilización a las zonas comunes a pesar de no constar en el orden del día de la Junta que iba a celebrarse el día 13 de noviembre de 2004 deben ser reproducidas en este momento, pues el tema del uso del terreno circundante a los edificios, aunque no constaba en el orden del día, se introdujo en el trámite de ruegos y preguntas con la autorización unánime de todos los asistentes a la Junta de Propietarios, entre los que se encontraban los hoy apelantes sin que el acuerdo haya sido impugnado por ninguno de los mismos ni por los ausentes a quienes, en cumplimiento de la ley, se les notificó el acuerdo una vez adoptado, con lo que habría caducado la acción de impugnación que, como sabemos, es de un año cuando se vulnere la ley de Propiedad Horizontal, como se denuncia en este caso, o los Estatutos(artículo de la ).

A estos efectos simplemente debemos recordar que los apelantes presentaron su demanda impugnando el acuerdo que nos ocupa al considerar, simplemente, que no existía la unanimidad necesaria exigida por la ley en función del objeto del acuerdo y no por haber sido incluido indebidamente en la Junta de Propietarios sin constar en el orden del día, pues los mismos habían votado a favor de que se discutiese el tema en la misma.

SEXTO. No podemos aceptar que se trate de un acuerdo que necesite la unanimidad en función del artículo 17.1, ya que la ley en tal precepto se ocupa de los acuerdos que alteran el título constitutivo o los estatutos de la Comunidad. Lo que necesitaría la unanimidad es alterar un elemento común para hacerlo privativo, pero nunca alterar el uso o destino de los elementos comunes cuando ni los estatutos ni el título constitutivo le dan un destino determinado a la misma, ya que ello, conforme al artículo 14º de la LPH y al 15 de los Estatutos que indican que corresponde a la Junta de Propietarios "conocer y decidir en los asuntos de interés general para la Comunidad acordando las medidas necesarias o convenientes para el mejor servicio común y fijar las normas por las que deberá regirse el uso y disfrute de las instalaciones comunes en cada momento", es una facultad de la Comunidad de Propietarios que puede alterarlo en función de las necesidades de la misma y en protección de los intereses de la mayoría de los vecinos. Por ello una mayoría simple ( artículo ) será suficiente para adoptar el acuerdo que podrá ser alterado por la misma mayoría en futuras Juntas de Propietarios.

Bajo estas premisas hablar de ir o actuar contra los propios actos carece de sentido, pues de la actuación de la Comunidad simplemente se puede deducir que la misma reconoce su derecho a regular el uso de la zona común, cosa que sigue manteniendo, pero sin que se vea supeditada indefinidamente al destino marcado en un principio a la misma, ya que puede verse alterado por circunstancias futuras que puedan acontecer.

SEPTIMO. Tampoco podemos aceptar que se haya adoptado el acuerdo con abuso de derecho o en perjuicio de los propietarios, ya que en la sentencia apelada se han dado las explicaciones adecuadas de la finalidad del acuerdo que no era otro que eliminar tensiones en el seno de la Comunidad y conseguir que el terreno circundante pudiera ser utilizado por todos los propietarios y no solamente por unos pocos, incluso por personas ajenas a la Mancomunidad, sin perturbar las salidas de las viviendas y haciendo un aprovechamiento indebido de los elementos comunes, ya que los intentos de delimitar los aparcamientos, pintando las zonas destinadas para ello, para evitar que se entorpecen el deambular de los miembros de la Mancomunidad o la salida de sus domicilios, o de regular el uso del aparcamiento con tarjetas para evitar que terceros ajenos o que alguno de sus miembros se aproveche de la situación aparcando varios vehículos en perjuicio de los intereses del resto de los vecinos, o, por último, de limitar su utilización a los que pagan gastos especiales de aparcamiento, no han dado resultado positivo y se ha considerado, para mejorar la relación de la Comunidad, prohibir en ese espacio el aparcamiento y dejarlo como uno abierto que pueda ser utilizado por todos los miembros de la Comunidad en igualdad de condiciones.

OCTAVO. Las costas procesales de esta segunda instancia deben correr a cargo de la parte apelante al haberse desestimado el recurso de apelación y no apreciar la concurrencia de una dificultad fáctica o jurídica que aconseje abandonar el criterio objetivo del vencimiento (artículos 398 y 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ).

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por don Miguel Ángel , don Baltasar , doña Alejandra , doña Claudia , don Felipe y doña Gema , que vienen representados ante esta Audiencia Provincial por el procurador don Miguel Ángel Heredero Suero, contra la sentencia dictada el día 21 de febrero de 2006 por el Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Torrejón de Ardoz en el procedimiento ordinario 101/2005 al que se ha acumulado el ordinario tramitado ante el mismo Juzgado 208/2005 , debemos confirmar y confirmamos en su integridad la referida resolución, con expresa condena en costas a la parte apelante.

Hágase saber al notificar esta resolución las prevenciones del art. 248.4 de la LOPJ .

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaria para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.

PUBLICACIÓN: En la misma fecha fue leída y publicada la anterior resolución por el Ilmo. Sr/a. Magistrado que la dictó, celebrando Audiencia Pública. Doy fe.

DILIGENCIA: Seguidamente se procede a cumplimentar la notificación de la anterior resolución. Doy fe.