Sentencia Civil Nº 591/2009, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 16, Rec 833/2008 de 18 de Noviembre de 2009

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN DECIMOSEXTA

ROLLO Nº 833/2008-C

JUICIO ORDINARIO Nº 829/2007

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 2 DE BARCELONA

S E N T E N C I A Nº 591/2009

Ilmos. Sres.

D. AGUSTÍN FERRER BARRIENDOS

Dª. INMACULADA ZAPATA CAMACHO

D. JOSÉ LUIS VALDIVIESO POLAINO

En la ciudad de Barcelona, a dieciocho de noviembre de dos mil nueve.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimosexta de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio Ordinario nº 829/2007, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Barcelona, a instancia de Dª. Remedios representada por el procurador D. Alejandro Font Escofet, contra FINCAS AMBIENT, S.L. representada por la procuradoraDª. Mª. Isabel Pereira Mañas; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte actora y la impugnación de la demandada contra la Sentencia dictada en los mismos el día 23 de Abril de 2.008, por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO:/ Que ESTIMANDO PARCIALMENTE la demanda interpuesta por D. Remedios , representado por el procurador Sr. Font Escofet y asistido por el letrado Sr. Ontañón Mur, contra la entidad FINCAS AMBIENT SL, representada por el procurador Sra. Pereira mañas y asistida por el letrado Sr. Stevens March, DEBO CONDENAR Y CONDENO a la entidad demandada a abonar al actor la cantidad de 46.000 euros con los intereses desde la fecha de la entrega./ Sin especial pronunciamiento en cuanto a las cosas procesales.".

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte actora mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria que se opuso al mismo y en el mismo escrito impugnó también la sentencia, impugnación a la que se opuso la actora; elevándose finalmente las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 20 de Octubre de 2.009.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. JOSÉ LUIS VALDIVIESO POLAINO.

Fundamentos

PRIMERO.- En el contrato de compraventa con pacto de arras que las partes suscribieron en fecha 23 de noviembre de 2.006, referido al piso de calle DIRECCION000 número NUM000 , principal primera, de esta ciudad, se estableció que en caso de que el comprador o la vendedora no otorgasen la escritura de compraventa en el plazo fijado en el contrato, éste se resolvería, perdiendo las arras el comprador o devolviéndolas dobladas la vendedora. El plazo para el otorgamiento de la escritura pública finalizaba el 28 de febrero de 2.007, aunque posteriormente se amplió, primero hasta el 23 de marzo y después hasta el 20 de abril, siempre de 2.007, sin que finalmente se llegase a formalizar la escritura, de manera que la operación resultó frustrada. El total inmueble del que formaba parte el piso fue hipotecado y la distribución de las responsabilidades entre sus distintos departamentos no fue inscrita en el registro de la propiedad hasta el 7 de mayo de 2.007, de manera que antes de esa fecha la vendedora no podía otorgar la escritura de compraventa porque la carga sobre el piso vendido debía ser cancelada antes o al tiempo del otorgamiento, lo cual, evidentemente, no podía ser hecho si la vivienda continuaba respondiendo de la cantidad garantizada por todo el edificio, como ocurría antes de procederse a la división mencionada.

El comprador demandante, D. Remedios , no requirió por escrito a la vendedora demandada, Fincas Ambient, S.L., para el otorgamiento de escritura pública ni antes del 7 de mayo ni después. Las partes celebraron una reunión el 11 de mayo, en la que no llegaron a un acuerdo y el mismo día la vendedora envió un burofax al comprador en el que le requería para que señalase notaría y fecha para formalizar la escritura, bajo apercibiendo de pérdida de las arras. El 14 de mayo el comprador remitió a su vez un burofax a la vendedora en la que la acusaba de incumplimiento y de ser responsable de los retrasos producidos, requiriéndola para que devolviese dobladas las arras. No atendidos dichos requerimientos, el comprador formuló demanda reclamando las arras duplicadas.

El Juzgado estima en parte la demanda, en el sentido de condenar a la vendedora a devolver sólo las arras entregadas. Considera que Fincas Ambient, S.L., incurrió en negligencia respecto al cumplimiento de su obligación de escriturar, pero ello no había frustrado el fin del contrato, pues sólo había producido un retraso, ya que a partir del 7 de mayo pudo escriturarse. No había habido de parte de la demandada una voluntad deliberadamente rebelde al cumplimiento de lo pactado, de modo que no procedía condenarla a devolver dobladas las arras, pero sí las arras simples, como era propio de los supuestos de resolución de los contratos.

Interpuso recurso de apelación el actor insistiendo en sus planteamientos y la demandada impugnó la sentencia, pretendiendo su íntegra desestimación.

SEGUNDO.- En su recurso hace referencia el demandante a una supuesta incongruencia de la sentencia recurrida, pero no en el sentido técnico que tiene dicho fenómeno en el derecho procesal, sino en cuanto a desajuste entre lo que se razona y lo que se resuelve por el Juzgado. Porque es claro que incongruencia en sentido técnico no existe en la sentencia apelada, que dio menos de lo pedido. No son admisibles las imputaciones que en tal sentido le formula la parte demandada en su escrito de oposición e impugnación. Se invocó la norma sobre arras penitenciales, cierto, y el Juzgado no la aplicó. Pero estaba autorizado a dar menos de lo pedido, es decir, a disponer la devolución de las arras entregadas, en vez del doble como se pretendía. Constató la juez que no había habido voluntad de incumplimiento y no aplicó el artículo 1.454 del Código Civil . Pero, como el contrato había devenido a la postre completamente ineficaz, acordó aplicar las consecuencias jurídicas correspondientes, que consisten en devolver las prestaciones. Ninguna incongruencia hay en ello.

Es verdad que no se solicitó la devolución simple. Pero sí se pidió el doble, es decir, más de lo concedido, de manera que, como decimos, no infringió norma procesal alguna el Juzgado al actuar de ese modo.

Tampoco fue incorrecto en absoluto que ponderase la sentencia recurrida la falta de diligencia de la demandada. El actor hablaba de incumplimiento sin más y, evidentemente, partiendo de esa afirmación, el Juzgado podía considerar si ese incumplimiento fue por negligencia o por intención de incumplir. Y eso es lo que hizo, llegando a una conclusión al respecto.

TERCERO.- La postura del demandante se resume en la afirmación de que la demandada incumplió en las tres fechas que se fijaron para escriturar, por lo que procede la aplicación del pacto de arras penitenciales. El contrato, como hemos visto, establecía que si alguna de las partes no otorgaba la escritura en el plazo previsto, perdería las arras. Evidentemente, el documento se refiere a quien hiciese imposible el otorgamiento, pues es obvio que, en cualquier caso, si uno no otorgaba la escritura tampoco podía otorgarla el otro.

Esa disposición del contrato no es exactamente coincidente con lo que establece el artículo 1.454 del Código Civil , el cual no se refiere al puro incumplimiento de una parte como condición para la pérdida de las arras, sino al desistimiento o renuncia al contrato. Quien desiste del contrato, establece el precepto legal, pierde lo entregado en concepto de arras penitenciales.

Sin embargo, en la práctica, las arras que regula el artículo 1.454 funcionan como establece nuestro contrato, de manera que se pierden tanto si se desiste como si se incumple. El desistimiento puede formalizarse como simple incumplimiento, revestirse de incumplimiento y, por consiguiente, es lógico que se produzca la misma consecuencia en ambos casos. De no ser así, la sanción de las arras desaparecería en la práctica. Desistir se confunde con incumplir y pocas veces lo primero se hace de manera expresa, de modo que casi siempre la renuncia se realiza por vías de hecho, dejando de hacer lo necesario para consumar el contrato, tácitamente si se quiere.

Se observa, por tanto, que las arras penitenciales funcionan, también, como arras penales, o de sanción por el incumplimiento. Esta característica penal se observa bien en nuestro caso, en el que el contrato es categórico: quien no otorga la escritura, pierde las arras. No habla el contrato de quien desiste, sino de quien, pura y simplemente, se abstiene de escriturar, lo que tanto puede ocurrir porque se desiste como porque, por lo que sea, simplemente no se cumple.

Es evidente que, en caso de incumplimiento puro (o sea, cuando falta un acto expreso de desistimiento) no se produce la pérdida de las arras cuando aquel ocurre sin culpa, conforme establece el artículo 1.105 del Código Civil . Pero en nuestro caso la demandada no ha acreditado en absoluto que la imposibilidad de escriturar en que ella incurrió se debiese a caso fortuito o a fuerza mayor. Ha hablado de retraso del registro de la propiedad, pero es evidente que no hubo tal. Observada la nota simple informativa que aportó la demandada con la contestación a la demanda se aprecia que la distribución de la responsabilidad entre los distintos departamentos del edificio se produjo en virtud de dos instancias. Una fue suscrita en 27 de octubre de 2.006 y legitimadas las firmas el 30 del mismo mes. La otra se firmó en 27 de abril de 2.007 y se legitimó la firma el día 30. Luego si se practicó la inscripción al siguiente 7 de mayo, no se aprecia retraso registral alguno. De hecho, de la nota simple se desprende que quien incurrió en evidente retraso fue la demandada, pues el "respectivamente" que figura al final del párrafo tercero de la página 3 de la nota simple indica que la segunda instancia que se menciona en dicho párrafo, o sea, la que se firmó el 27 de abril, fue la de la representante de la aquí demandada.

Por tanto, fue la demandada quien hizo imposible que la escritura se otorgase en el plazo previsto y no ha acreditado que esa imposibilidad fuese fortuita. De hecho ni siquiera consta que fuese producto de negligencia, de manera que entender que hubo culpa en vez de intencionalidad no deja de ser una presunción a favor a la demandada. Pudo actuar de forma intencional, por la razón que fuese. No ha explicado la sociedad vendedora quien y por qué incurrió en retraso al formalizar la instancia y legitimar la firma, cuando ya hemos visto lo que dice la nota del registro. Fincas Ambient, S.L., en resumidas cuentas, no dejó de acudir a la notaría, a la que, ciertamente, no fue convocada por el señor Remedios . Pero sí se situó en una imposibilidad manifiesta de cumplir, ante la que cualquier convocatoria a una notaría no habría sido sino un mero formalismo, cuya falta no puede ocultar lo que era y es evidente: fue la demandada quien incumplió e hizo imposible la consumación del contrato en el plazo previsto.

CUARTO.- Es verdad que, a partir del 7 de mayo, la demandada estuvo en disposición de escriturar y el 11 de mayo exigió al comprador que hiciese lo necesario para otorgar la escritura, a lo que el señor Remedios se negó. Es por eso por lo que el Juzgado rehusó estimar íntegramente la demanda y en ello se funda la demandada para pretender que se desestime en su totalidad, es decir, que se impute al demandante el incumplimiento y la pérdida de las arras. Pero lo cierto es que en el plazo establecido en el contrato no era posible, por causa imputable a la demandada, el otorgamiento de la escritura pública. Había un plazo en el que ambas partes debían consumar el contrato y la demandada no cumplió con dicho deber, sin culpa alguna de la parte contraria. Hubo incumplimiento en el plazo señalado para cumplir y de ello se deduce, normalmente, la pérdida de las arras, o sea, tratándose de la vendedora, la devolución del doble de lo recibido. En este caso no es ya sólo que estemos en un caso de arras penitenciales típico, sino que el contrato regula la cuestión de un modo particularmente drástico, anudando la resolución y pérdida de las arras a la omisión del otorgamiento de la escritura, que en este caso es sólo imputable a la demandada, que no estaba en condiciones de hacerlo.

Puede argumentarse que es muy riguroso imponer la pérdida de las arras cuando tan pocos días después del vencimiento del plazo la demandada estaba en condiciones de cumplir y, de hecho, lo ofreció. Pero pasado el plazo el comprador tenía derecho a negarse a seguir con la operación y a desencadenar la consecuencia prevista para tal caso en el contrato. Era completamente legítimo que no quisiese, por la razón que fuese, seguir con la operación cuando había transcurrido ya el plazo que ambas partes establecieron, en beneficio de las dos, como presume la ley. Pudo ocurrir que el señor Remedios encontrase mientras tanto una vivienda que le interesase más, o que desease residir en otro lugar, o cualquier otra circunstancia que le hiciese perder interés en la operación. Era perfectamente legítimo que actuase conforme a sus particulares intereses, pues su sujeción al contrato terminaba el 20 de abril de 2.007.

En definitiva, lo único ortodoxo, al entender de la sala, es desencadenar las consecuencias establecidas en el contrato, cuyo cumplimiento era imperativo para ambas partes. Probablemente la demandada no tuviese voluntad de desistir de la operación. Pero lo cierto es que incumplió y que no efectuó a tiempo las operaciones necesarias para escriturar, sin que haya demostrado en absoluto que ese incumplimiento obedeciese a circunstancias que ella no podía controlar. Ella redactó el contrato, cuya cláusula de arras es especialmente rigurosa. A su contenido habrá de estarse por tanto.

Es irrelevante que el actor no haya probado que tenía concedida la financiación. No fue él quien incurrió en la situación de imposibilidad de cumplimiento. Se ha probado que la demandada no podía cumplir en el plazo pactado y no se ha acreditado nada parecido respecto al señor Remedios . Si éste hubiese sido convocado en tiempo oportuno a otorgar la escritura y no hubiese dispuesto de financiación suficiente, sin duda la parte contraria habría podido hacer suyas las arras, como ha intentado hacer al negarse a devolverlas. Pero no pudo llegarse a ese momento por el incumplimiento de la demandada y, por tanto, la insuficiencia de medios económicos del comprador no pasa de ser mera especulación.

QUINTO.- En consecuencia se estimará el recurso del demandante y se rechazará la impugnación de la demandada.

La estimación de la demanda comprenderá el pago de los 92.000 euros solicitados, sin más intereses que los procesales establecidos en el artículo 576 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, aplicados desde la sentencia de primera instancia respecto a la suma en ella reconocida y desde la presente respecto a la cantidad que ahora se adiciona.

La sentencia apelada impuso el pago de intereses de los 46.000 euros que reconoció desde la fecha de su entrega a la parte vendedora. Pero ahora se trata de estimar íntegramente la demanda y en ella no se hacía ninguna petición de intereses, de manera que no puede la sala reconocerlos. En su recurso el demandante no pide tampoco que se imponga condena al pago de intereses. Solicita se condene a la demandada al pago de 92.000 euros y las costas, sin mención alguna de intereses. Por tanto, como decimos, no procede reconocer más intereses que los establecidos en el repetido artículo 576 , que se devengan automáticamente.

Por lo que se refiere a las costas de la primera instancia, se impondrán a la demandada, en aplicación de lo dispuesto en el artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil . Por aplicación del mismo precepto se impondrán a la misma parte las costas de su impugnación y no se hará pronunciamiento respecto a las del recurso del demandante, al estimarse el mismo.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Que, estimando el recurso de apelación interpuesto por D. Remedios y desestimando la impugnación de FINCAS AMBIENT, S.L., contra la sentencia de fecha veintitrés de abril de dos mil ocho, dictada por el Juzgado de Primera Instancia número dos de Barcelona en el asunto mencionado en el encabezamiento, debemos revocar y revocamos dicha sentencia y, en su lugar, estimando íntegramente la demanda, condenamos a la citada sociedad a pagar al señor Remedios la cantidad de noventa y dos mil euros, con el interés legal incrementado en dos enteros, el cual se devengará desde la fecha de la sentencia apelada respecto a la cantidad que en ella se reconoció al demandante y desde la fecha de la presente respecto a la mayor cantidad cuyo pago ahora se impone. Condenamos a la sociedad demandada al pago de las costas de la primera instancia y de su impugnación y no hacemos especial pronunciamiento respecto a las ocasionadas por el recurso del demandante.

Devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de esta sentencia, para su cumplimiento.

Así, por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.