Sentencia Civil Nº 592/2013, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 800/2012 de 06 de Noviembre de 2013

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE

BARCELONA

SECCION Decimotercera

ROLLO Nº 800/2012 - 5ª

PROCEDIMIENTO ORDINARIO NÚM. 767/2011

JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 53 BARCELONA

S E N T E N C I A N ú m. 592

Ilmos. Sres.

D. JOAN CREMADES MORANT

Dª. ISABEL CARRIEDO MOMPIN

Dª. M. ANGELS GOMIS MASQUE

D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL

En la ciudad de Barcelona, a seis de noviembre de dos mil trece.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimotercera de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Procedimiento ordinario, número 767/2011 seguidos por el Juzgado Primera Instancia 53 Barcelona, a instancia de GARCIA FINCAS GESTION contra CP C/ DIRECCION000 NUM000 , los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte actora contra la Sentencia dictada en los mismos el día 18 de julio de 2012 por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.-La parte dispositiva de la Sentencia apelada , es del tenor literal siguiente:

'FALLO: Que debo desestimar íntegramente la demanda interpuesta a instancia de la entidad 'RIVA Y GARCIA FINCAS GESTION, SLU', representada por la procuradora de los Tribunales Dª. Nayra Marchán Hernández, contra Comunidad, representada por el procurador d. Manuel Sugrañes Perotes y asistida por el letrado D. Antoni Gassó Ariño y, en consecuencia, absuelvo a la parte demandada de todas las pretensiones frente a la misma deducidas, con condena en costas a la parte actora'

SEGUNDO.-Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte actora mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria que se opuso en tiempo y forma, elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial, .

TERCERO.-Se señaló para votación y fallo el día 23 de octubre de 2013 .

CUARTO.-En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. JOAN CREMADES MORANT.

Fundamentos

PRIMERA.- La demanda rectora va encaminada a la obtención de un pronunciamiento por el que se condene a la Comunidad de Propietarios de la C/ DIRECCION000 , NUM000 de Barcelona a abonar a RIVA Y GARCIA FINCAS GESTION SLU la suma de 7769'24 €, más los intereses, en concepto de honorarios por la administración y de cantidades anticipadas por la actora para pagar gastos relativos a servicios y suministros de la Comunidad. A dicha pretensión se opuso la Comunidad demandada en base a que (1) la actora ha hecho absoluta dejadez de sus funciones como administradora, hasta el punto en que fue cesada en Junta de Propietarios de 29.7.2010.....

La sentencia de instancia desestima la demandada sus funciones como Administradora de Fincas, ex art. 553-18 CCC) (considerando acreditado el incumplimiento por la actora, y revelándose improcedente la reclamación, ante la falta de prueba de los hechos constitutivos) , con expresa imposición de las costas a la actora. Frente a dicha resolución se alza ésta pues, en todo caso proceden las cantidades desembolsadas en concepto de gastos adelantados por servicios y suministros, no se trataría de un incumplimiento total, sino parcial o defectuoso, de un contrato de mandato, que conllevaría una reducción de la reclamación; error en la apreciación de la prueba (singularmente respecto de la testifical (singularmente de la Sra. Delia , auditora, que no se ha tenido en cuenta, frente a la de la actual administradora); infracción del art. 553-5 CCC, reiterando el enriquecimiento injusto de la demandada, aparte de que se ha procedido a una compensacion que no cumplía los requisitos del art. 1196 CC . Prácticamente, se reproduce en esta alzada el debate planteado en la instancia, para cuya resolución se dispone del mismo material instructorio.

SEGUNDO.- Conviene partir de una serie de hechos básicos, en los cuales se hallan contestes las partes o se consideran suficientemente acreditados: 1) El inmueble de la C/ DIRECCION000 , NUM000 fue adquirido por la sociedad VARAL REAL ESTATE SL, representada por D. Fructuoso (a su vez, persona física de INVERSIONES VARAL, administradora única de la sociedad adquirente), que la dividió en régimen de propiedad horizontal, para posteriormente vender los distintos departamentos de forma individualizada, redactando los estatutos de la Comunidad e inscribiéndolos en el Registro de la Comunidad (f. 80 y ss). 2) En 20.7.2007 , la referida entidad adquirente, entonces propietaria única, representada por D. Roberto constituyó la Comunidad de Propietarios (con 13 departamentos), designándose en el mismo acto como Secretario administrador, a la entidad actora RIVA Y GARCIA FINCAS GESTIÓN SL ( f. 85); el referido D. Roberto era hijo del citado D. Fructuoso y Dª Antonia , ésta administradora de la entidad actora. 3) Desde la referida fecha, 20.7.2007, no consta ninguna otra reunión de la Comunidad, convocada o celebrada, salvo la de 1.12.2007, en la que 'reunida' la Comunidad, integrada solo por VARAL REAL STATE SL, se acordó la instalación de ascensor en el inmueble. 4) Actualmente, esta entidad es propietaria de los departamentos local 1, principal 2ª, 1º-1ª, 2º-1ª, 3º-2ª, y áticos 1º y 2ª (7 departamentos), sin que haya pagado nunca nada por gastos comunitarios, ni haya sido requerido por la actora para ello; integran el resto de la Comunidad, otros 5 propietarios de los demás departamentos (seis), vendidos en su momento por VARAL REAL ESTATE SL, con la mediación de la hoy actora; dichos 5 propietarios abonaron (según la documentación aportada por la misma actora) la suma de 2.283'91 €, únicas aportaciones efectuadas a la Comunidad (antes del cese de la actora como administradora). 5) Según certificación del acta de 17.2.2011, VARAL REAL ESTATE SL, como propietaria de los referidos 7 departamentos, adeuda a la Comunidad, a 31.12.2010, la suma de 9.054'23 €, habiéndose acordado proceder a la reclamación judicial de dicho saldo (f. 86). 6) En 29.7.2010, se 'rescindió' el contrato con la actora, lo que se acordó en Junta Extraordinaria de Propietarios de 16.11.2010, ratificando el acuerdo de cese de la actora ya acordado en Junta de 29.7.2010, justificándose según el acta correspondiente en '...davant les reiterades mostres d'incompetència professional i mensypreu als copropietaris del immoble'; en dicha reunió se acordó asimismo el cese del Presidente de la Comunidad, D. Roberto (f. 77), lo que fue notificado a la actora por la nueva administradora, CARULLA&DÍAZ GESTIO I FINQUES SLP, representada por Dª Salome , por carta (f. 6 y ss). 7) Previamente, el 8.11.2010 , la actora entregó a la nueva administradora, la documentación relativa a la finca (hecho 2º contestación, donde se concreta en el libro de actas - en cuya recepción, la representante de la nueva administradora, Sra. Salome , hace constar que 'el llibre d'actes l'entreguen amb l'última acta de data 19.12.2007, d'aquesta data en endavant no hi ha res-, las pólizas de seguros y la liquidación, que se acompaña con el escrito inicial; sin aportarse otros documentos, como facturas, recibos, etc...), anunciándole que el saldo provisional de la demandada , a la espera de la auditoría que se hallaba en proceso, era de 8945'15 € a favor de la actora, por un período de tiempo comprendido entre el 1.2.2008 hasta el 18.2.2011, consignando la administradora receptora 'no conforme pendent acceptació comunitat i revisió', con su firma (f. 9 y ss y hecho 2º contestación). 8) En 15.3.2011 la entidad actora remitió a la nueva administradora de la Comunidad demandada correo electrónico con la 'liquidación definitiva' de la Comunidad demandada, con un saldo a favor de aquella de 7708'42 € (f. 23 y ss), remitiendo el mismo día reclamación (suscrita por D. Jacobo , hermano del representante de VARAL ESTATE SL), vía burofax, de la citada cantidad (f. 29 y ss en relación con el hecho 3º de la contestación), a la que se opuso la demandada, manifestando no tener deuda alguna con la actora y menos en concepto de honorarios (f. 78 y ss). 9) no se aporta ningún soporte documental (facturas, recibos,...) de las liquidaciones efectuadas y aportadas con el escrito inicial por la actora, de forma que se revelan como de elaboración meramente unilateral.,

TERCERO.- Si conforme con lo establecido en el art.553- 19.2.d)corresponde a la Junta de propietarios (y solo a ella), entre otras funciones (que se enumeran sin carácter exhaustivo y 'com a mínim', a no ser que se haya atribuido exclusivamente a otro órgano de la Comunidad), 'l'aprovació dels pressupostos i dels comptes anuals'(con arreglo al quorum establecido en el art. 553-25 CCC, siendo susceptibles de impugnación ex art. 553-31 CCC), y las únicas actas de las Juntas de Propietarios fueron, según se ha expuesto, las de 20.7.2007 y 10.12.2007, no constando ninguna otra, ni ordinaria ni extraordinaria con aquella finalidad, la reclamación se revela improcedente, al no existir ningún acuerdo de Junta sobre el pago de honorarios (fijados unilateralmente por la actora), ni sobre contratación de servicios (como el de limpieza de la finca), y menos aún amparados por facturas o recibos acreditativos de su pago.

Asimismo, conforme al art. 553-18('Administració'), '1.La junta de propietaris designa un administrador o administradora, que gestiona els interessos ordinaris de la comunitat i té, com a mínim les funcions següents: a) Prendre les mesures convenients i fer els actes necessaris per a conservar els béns i el funcionament correcte dels serveis de la comunitat. b) Vetllar perquè els propietaris cumpleixin les obligacions i fer-los els advertiments pertinents. c) Preparar els comptes anuals de l'exercici presedent i el pressupost. d) Executar els acords de la Junta i fer els cobraments i els pagaments que corresponguin. e) Decidir l'execució de les obres de conservació i reparació de caràcter urgent, de la qual cosa ha de donar compte immediatament a la presidència, f) Pagar, amb autorització de la presidència, les despeses de caràcter urgent que poden ésser a càrrec del fons de reserva. 2.Els administradors són responsables de llur actuació davant la Junta'. Sin embargo, no constan ejercidas ninguna de esas funciones por la actora, desde la Constitución de la Comunidad(no consta la convocatoria de Juntas, ni siquiera para la aprobación de las cuentas anuales; no consta la elaboración de presupuesto alguno - entre ellos, de gastos, como los honorarios que se reclaman, ni rendición anual de cuentas, ni elaboración de presupuesto anual, ni liquidación al cierre de cada ejercicio anual; no consta reclamación alguna de las deudas a VARAN REAL ESTATE SL, propietaria de 7 departamentos, que también correspondía al presidente, ex art. 553-16.2 e CCC)

Enfín, y además, es manifiesta la vinculación entre la entidad, VARAL REAL ESTATE SL y la actora (relación familiar entre los cargos de ambas sociedades).

CUARTO.- Pero es que, además, las liquidaciones acompañadas con la demanda, no vienen amparadas documentalmente (facturas, recibos, etc...) lo que no puede ser sustituido por la testifical de quien manifiesta haber auditado las cuentas, Doña. Delia , , en tanto que, de un lado, la referida testigo manifiesta estar 'realizando la auditoría de Comunidades y alquileres de' la actora, y aunque ciertamente no ha sido objeto de tacha ello revela cierta comunidad de intereses con la actora, lo cual unido a que no constan facturas ni recibos correspondientes a las liquidaciones aportadas, son datos que cuestionan su imparcialidad e incluso afectan al efecto mismo de lo que se pretende con dicho testimonio (el 'objeto' sobre el que declara), compartiéndose la valoración efectuada en la resolución recurrida.

Pero, además, la desestimación de la pretensión deducida viene avalada por otras circunstancias: a) que la reclamación lo es por un período que va desde el 1.1.2008 hasta mediados de 2011, sin individualizar ejercicios: es decir, reclama a comuneros que en 2008, 2009 y 2010, aún no eran propietarios, sin perjuicio de su responsabilidad, a cuyo efecto no puede obviarse que la actora era la mediadora (y 'secretaria' que emitía las correspondientes certificaciones, en las respectivas compraventas); b) que la actora, nunca convocó ninguna Junta de Propietarios, para aprobación de presupuestos, para la aprobación de gastos, o de los resultados de ejercicios, o para la contratación de servicios de limpieza, e incluso para aprobar el pago de sus honorarios como administradora; c) que no es que se proceda a una 'compensación' por los los 22383'91 € abonados por los referidos 5 propietarios que no son VARAL según la misma actora, son más que suficientes para cubrir los importes de las únicas facturas que fueron entregadas a la nueva administradora, referidas a los seguros del inmueble (lo que, conforme a la sentencia, y se comparte, excluye el enriquecimiento de la demanda); ninguna compensación de créditos se efectúa en la sentencia, y ya la misma demandada se ofreció a pagarlas al contestar a la reclamación extrajudicial.

QUINTO.- Consecuentemente, con desestimación del recurso, procede la íntegra confirmación de la resolución recurrida, con expresa imposición de las costas de esta alzada a la apelante, al no apreciarse serias dudas de hecho ni de derecho sobre la cuestión debatida ( arts. 398.1 en relación con el 394.1 LEC ).

Fallo

FALLAMOS QUE DESESTIMANDO el recurso de apelación formulado por RIVA Y GARCIA FINCAS GESTION SLU contra la sentencia dictada en los autos de que este rollo dimana, CONFIRMAMOS dicha resolución, con expresa imposición de las costas de esta alzada a la apelante.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.-Leída y publicada ha sido la anterior sentencia en el mismo día de su fecha, por el Ilmo. Sr. Magistrado Ponente, celebrando audiencia pública. DOY FE.