Sentencia Civil Nº 594/2008, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 11, Rec 79/2007 de 03 de Noviembre de 2008

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN UNDÉCIMA

ROLLO Nº 79/2007

JUICIO ORDINARIO Nº 657/2005

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 2 DE TERRASSA

S E N T E N C I A nº 594

Ilmos. Sres.

D. JOSEP MARIA BACHS ESTANY

D. RAMÓN FONCILLAS SOPENA

Dª. Mª DEL MAR ALONSO MARTÍNEZ

En la ciudad de Barcelona, a 3 de noviembre de 2008.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Undécima de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio Ordinario nº 657/05, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Terrassa, a instancia de Dª. Marí Jose y D. Alejandro , contra Dª. Lidia ; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la DEMANDADA contra la Sentencia dictada en los mismos el día 6 de julio de 2006, por el Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que estimando la demanda interpuesta por don Alejandro y doña Marí Jose , representados por el Procurador de los Tribunales don Alejandro y doña Marí Jose , representados por el Procurador de los Tribunales don Raúl Rodríguez Nieto, contra doña Lidia , representada por el Procurador de los Tribunales don Jaime Galí Castín, debo declarar y declaro la rescisión por lesión de la compraventa otorgada en escritura pública de 20 de febrero de 2003, referente a la finca urbana sita en el Passeig DIRECCION000 , núm. NUM000 , de Tarrasa, inscrita en el Registro de la Propiedad núm. 1 de Tarrasa al tomo NUM001 , libro NUM002 , folio NUM003 , finca NUM004 , inscripción NUM005 , y, en consecuencia, debo condenar y condeno a la demandada a otorgar a favor de los demandantes la correspondiente escritura de retroventa de la finca descrita, con expresa imposición de las costas de esta primera instancia a doña Lidia .".

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte DEMANDADA mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria que se opuso en tiempo y forma legal; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 22 de octubre de 2008.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente la Ilma. Sra. Magistrada Dª. Mª DEL MAR ALONSO MARTÍNEZ.

Fundamentos

Se aceptan los fundamentos de derecho de la sentencia apelada.

PRIMERO.- La Sentencia dictada en la Primera Instancia estimó la demanda interpuesta por el Sr. Alejandro y la Sra. Marí Jose , contra Dña. Lidia , declarando la rescisión de la compraventa otorgada en escritura pública de 20 de febrero de 2003, referente a la finca urbana sita en Passeig de DIRECCION000 , nº NUM000 de Tarrasa, inscrita en el Registro de la Propiedad nº 1 de Tarrasa, al tomo NUM001 , libro NUM002 , folio NUM003 , finca NUM004 , inscripción NUM005 , condenando a la demandada a otorgar a favor de los demandantes escritura de retroventa de la finca referida, con imposición de las costas a la demandada.

Por la representación de la Sra. Lidia , demandada en autos, se presentó recurso de apelación, considerando el carácter aleatorio o litigioso de lo adquirido, y que si existe un factor de riesgo o inseguridad, fuera cual fuera el valor de la finca es absolutamente incierto, en función de la dependencia total de factores externos. Además refiere, caso de entender que la finca no merece la consideración de problemática y litigiosa, que deberá establecerse que el precio justo de la finca era el señalado por el perito Sr. Antonio , de 67.930 euros o alternativamente acoger el valor de 78.550 euros fijado por el Perito Sr. Mariano como precio o valor final de su dictamen, más no el fijado en la sentencia .Asimismo refiere, en el cuerpo de su recurso, que la sentencia recurrida no fija el valor del precio justo, de forma categórica, lo que resulta preciso a fin de no conculcar lo establecido en el art. 325 de la Compilación, considerando que tanto dicho precio, como la posibilidad de evitar la rescisión mediante el complemento del precio y pago de intereses deberían reflejarse en la sentencia de instancia. Finalmente impugna la imposición en costas, considerando que si se estimara la demanda y se fijara un complemento distinto de 105.898,34 euros, determinado en demanda, no procedería la condena en costas a ninguna de las partes, al no estimarse íntegramente la pretensión de la actora.

Por la representación de los actores se presentó escrito de oposición al recurso de apelación.

SEGUNDO.- Consta en autos escritura pública de 20 de febrero de 2003, en la que los actores vendieron a la demandada la finca objeto de autos, por precio de 17.429,35 euros.La sentencia de instancia considera que la compraventa lesiona en más de la mitad del justo precio el precio de la finca adquirida.

El Artículo 321 . de la Compilación de Derecho civil de Cataluña, determina que "Los contratos de compraventa, permuta y demás de carácter onerosos, relativos a bienes inmuebles, en que el enajenante haya sufrido lesión en más de la mitad del justo precio, serán rescindibles a su instancia, aunque en el contrato concurran todos los requisitos necesarios para su validez." Ahora bien, en su segundo párrafo determina que no procederá dicha acción, dada la alegación de la apelante, en aquellos contratos en los que el precio o la contraprestación haya sido decisivamente determinado por el carácter aleatorio o litigioso de los adquirido.

El art. 323 del mismo cuerpo legal, dispone que enajenadas varias cosas en el mismo contrato, solamente procederá la rescisión tomándolas en conjunto y por su valor total, aunque se especificare el precio o valor de cada una de ellas y que para apreciar la existencia de la lesión se atenderá al justo precio, o sea, el valor en venta que las costas tuvieran al tiempo de otorgarse el contrato en relación a otras de igual o análogas circunstancias en la respectiva localidad aunque el contrato se consumare después.

Por su parte conforme prevé el art.325 . de la Compilación el comprador o adquirente demandado podrá evitar la rescisión mediante el pago en dinero al vendedor o enajenante del complemento del precio o valor lesivos, con los intereses, a contar de la consumación del contrato.

TERCERO.-La primera de las alegaciones aducidas por el apelante alude a la naturaleza aleatoria de lo adquirido.

Debe referirse al respecto que tal cuestión ha sido analizada por el Tribunal Superior de Justicia de Cataluña, en Sentencia de fecha 4 de diciembre de 2003 , en la que ya se declaraba que "..., en Cataluña, a diferencia de lo que ocurre en otros ordenamientos jurídicos, la ley, con enunciación abierta, no excluye de la rescisión los contratos aleatorios, sino aquellos contratos -aleatorios o conmutativos- en los que el precio se haya fijado en relación al carácter aleatorio del bien que se transmite; aleatoriedad del bien que no se centra exclusivamente en su existencia física o jurídica, sino también en la existencia de determinadas condiciones, fundamentalmente jurídicas, que influyen en su determinación y respecto de las cuales descansa la especificación del precio. En sentencia de 18 de septiembre del 2006 , expresamente se declara que "...A diferencia de lo que se indica en la Ley 503 , de la compilación de derecho foral de Navarra, en el que expresamente se excluye la acción de rescisión en los contratos aleatorios, el párrafo segundo de nuestro artículo 321 no los menciona aludiendo únicamente a la imposibilidad de la acción de rescisión de aquellos contratos en los que el precio o contraprestación haya sido decisivamente determinado por el carácter aleatorio o litigioso de lo que se adquiere,....

En el supuesto de autos no se acepta que nos hallemos ante una situación de aleatoriedad o litigiosidad, pues el inmueble objeto de la controversia ni tiene el carácter de litigioso ni de aleatorio, no respondiendo tales conceptos a que una de las parcelas vendidas, según la apelante no sea edificable o que mediante la compra de otra parcela a tercero ajeno a autos, mejoraría la situación de la finca, pues la venta del inmueble se produjo en función del estado del mismo, en el momento de su venta, sin litigio ni aleatoriedad alguna o con la misma litigiosidad o aleatoriedad que cualquier bien, que está sujeto al acontecimiento de hechos futuros e inciertos de los que puede depender su valor.

En consecuencia con lo expuesto no puede apreciarse la pretendida aleatoriedad o inseguridad de los bienes adquiridos, alegada por la apelante.

CUARTO.- Sentado lo anterior y por lo que respecta al "precio justo" de la finca objeto de la compraventa, del que dependerá el éxito de la acción de rescisión, ha de partirse que se precisará la acreditación de la desproporción a que se refiere el precepto y, por tanto, y en primer lugar, del valor del inmueble de que se trata a la fecha del contrato (20 de febrero de 2003).

A tal respecto obran en autos tres informes periciales, a saber, el suscrito por el Sr. Fernando , aportado por la actora, que concluye un valor de tasación, valor de mercado, en la suma de 123.327,69 euros, el informe realizado por el Sr. Antonio , a instancia de la demandada que determina que el precio de la finca, si no se otorga licencia de edificación, es de 17.429,35 euros, y sí se otorgara la misma de 67.932 euros. Finalmente el informe pericial judicial, realizado por el Sr. Mariano , en el que se determina un valor de mercado, a fecha febrero de 2003 de 92.650 euros y un valor mínimo de mercado a la misma fecha, de 78.550 euros. En su declaración en primera instancia aclaró que el valor de mercado de la finca, alude al valor de la finca en la situación en que se encuentra, y que el valor mínimo de mercado de la finca responde al cálculo preciso para el supuesto de que se pusieran de acuerdo con el tercero ajeno a autos, propietario de entidad denominada B, contado con el solar completo y construir con toda su anchura. Además refirió que en suelo urbano ninguna parcela o entidad, tiene un valor de 0 euros y que la entidad C, está construida y en modo alguno su valor es el de 0 euros, contando con agua y luz, abonándose IBI y cabiendo la posibilidad de rehabilitarla.

Valorando tales periciales, y considerando las alegaciones de la apelante, no puede sino significarse que merece una especial valoración la última de las referidas, atendiendo a los criterios de valoración objetivos empleados, las explicaciones y razonamientos contenidos, que resultan plausibles, las aclaraciones dadas en la vista y a la total aceptación de que el objeto de la compraventa, presentaba un valor como tal a la fecha de dicho contrato, independientemente de los acontecimientos futuros e inciertos que pudieran acontecer y repercutir en el mismo, o en su desconocido e hipotético valor, y ello frente a la pericial realizada el Sr. Antonio , no pudiéndose aceptar que la finca C, tenga un valor prácticamente nulo, siendo una vivienda construida que, además, puede ser objeto de rehabilitación y como tal tiene un valor propio.

Partiendo de lo expuesto valora ésta Sala que debe considerarse precio justo de la finca a febrero de 2003 , el de 92.650 euros, consignados en el informe pericial, atendiendo a que el mismo responde a las características del inmueble en el estado en que se halla y con independencia de otros condicionantes futuros, que no pueden ser atendidos, por su propio carácter de inciertos, coincidiendo así con lo resuelto en la resolución de instancia, que pese a lo que aduce la apelante, no omite su determinación, resultando clara del fundamento derecho segundo, lo no parece desconocer la misma, dado el contenido de la alegación segunda, in fine del cuerpo de su recurso de apelación.

QUINTO.- Sobre la alegación relativa a que la resolución de instancia no refleja el derecho de opción concedido al comprador por el art. 325 de la Compilación de Derecho civil de Calaluña, considera ésta Sala procedente referir que, como tiene dicho el TSJ en sentencia de 21 de diciembre de 1.992 , tal facultad "se entiende implícitamente incluída en la declaración rescisoria, pudiendo hacerse efectiva en ejecución de sentencia, en cuyo momento procesal, en el que en su caso habría de tener lugar la retroacción de prestaciones, el juzgado acordará lo procedente concediendo el plazo que, con plena libertad de criterio estime más oportuno". Se trata, por tanto, de una facultad del adquirente, legalmente prevista, de enervar la rescisión ya declarada; en ningún caso de un elemento a valorar para llegar a tal rescisión.

En consecuencia no resulta necesario que la resolución de instancia o ésta misma aludan a dicha posibilidad, lo que nuevamente conlleva a desestimar el recurso al respecto, resultando determinado el precio justo y por ende el valor de complemento.

SEXTO.- Partiendo de lo expuesto hasta este punto, resulta la procedencia de confirmar la resolución de instancia, pues considerando la cuantificación del precio justo y el de la compraventa realizada, es obvio que la enajenante ha sufrido lesión en más de la mitad del precio justo, lo que conlleva la acción de rescisión ejercitada, a su instancia, conforme al art. 321 de la Compilación de Derecho Civil de Cataluña.

SÉPTIMO.- Respecto al pronunciamiento relativo a la imposición de costas a la demandada, que se contiene en la resolución de instancia, que la apelante interesa se deje sin efecto, considerando que la misma no acoge el valor de complemento contenido en la demanda, únicamente cabe exponer que la demanda fijaba como complemento la suma de 105.898,34 euros o "la mayor o menor suma que resultare de la sentencia por tal complemento, que representaría la diferencia entre el precio de la compraventa y el precio justo de la finca en la fecha de la enajenación" de forma que el fallo de la sentencia apelada, estima la pretensión actora y resulta por ello procedente la imposición de las costas a la demandada, conforme al art. 394.1 de la L.E.C .. Igualmente las costas de ésta alzada deben imponerse a la apelante, al ser el recurso de apelación objeto de desestimación, considerando el contenido del art. 398.1 de dicho cuerpo legal en relación con el citado art. 394.1 .

Fallo

Que debemos desestimar y desestimamos el recurso de apelación interpuesto por el Procurador Sr. Galí Castín en representación de la Sra. Lidia , contra la Sentencia dictada en fecha 6 de julio de 2006, por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Terrassa , debemos confirmar y confirmamos la misma, imponiendo las costas de ésta alzada a la recurrente.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En Barcelona, a doce de noviembre de dos mil ocho y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.