Sentencia Civil Nº 594/2010, Audiencia Provincial de Malaga, Sección 6, Rec 321/2010 de 16 de Noviembre de 2010

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MÁLAGA. SECCIÓN SEXTA.

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA N.º TRES DE ESTEPONA

JUICIO ORDINARIO N.º 300/08

ROLLO DE APELACIÓN CIVIL N.º 321/10

S E N T E N C I A N.º 5 9 4 / 1 0.

Ilmos. Sres.

Presidente

D. Antonio Alcalá Navarro.

Magistradas

D.ª Inmaculada Suárez Bárcena Florencio

D.ª Soledad Jurado Rodríguez.

En Málaga, a dieciséis de noviembre de dos mil diez.

Vistos en grado de apelación, ante la Sección Sexta de esta Audiencia Provincial, los autos de juicio ordinario N.º 300/08 , procedentes del Juzgado de Primera Instancia N.º 3 de Estepona , sobre resolución de contrato, seguidos a instancias de Don Hernan y Doña Regina , representados en el recurso por el Procurador Don Carlos Buxó Narváez y defendidos por el Letrado Don Juan Espejo Vergara, contra La Reserva de Selwo Golf, S.L., representada en el recurso por la Procuradora Doña M.ª Pía Torres Chaneta y defendida por el Letrado Don Luis Miguel Sánchez Pérez, pendientes ante esta Audiencia en virtud de recurso de apelación interpuesto por la demandada contra la sentencia dictada en el citado juicio, que también fue impugnada por los actores.

Antecedentes

PRIMERO.- El Juzgado de Primera Instancia N.º 3 de Estepona dictó Sentencia de fecha 19 de mayo de 2009 en el juicio ordinario N.º 300/08 del que este rollo dimana, cuya parte dispositiva dice así: "FALLO.- QUE DEBO ESTIMAR Y ESTIMO PARCIALMENTE LA DEMANDA interpuesta por el Procurador de los Tribunales Dª. Presentación Garijo Belda, en nombre y representación de D. Hernan y Dª Regina contra la entidad La Reserva de Selwo Golf, S.L., declarando resueltos los contratos de compraventa de 30 de diciembre de 2004 suscritos entre las partes y condenando a la demandada a restituir a favor de los demandantes las cantidades de 92.448 euros, 91.806 euros y 92.448 euros entregadas, así como los intereses legales devengados desde la reclamación extrajudicial efectuada en fecha 6 de julio de 2007. Sin pronunciamiento en materia de costas" (sic).

SEGUNDO .- Contra la expresada Sentencia interpuso, en tiempo y forma, recurso de apelación la parte demandada, siendo impugnada por los actores, los cuales fueron admitidos a trámite y sus fundamentaciones impugnadas de contrario, remitiéndose los autos a esta Audiencia Provincial, donde, al no haberse propuesto prueba ni estimarse necesaria la celebración de vista, previa deliberación de la Sala, que tuvo lugar el día 16 de noviembre de 2010, quedaron las actuaciones conclusas para Sentencia.

TERCERO.- En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales, siendo Ponente la Ilma. Sra. D.ª Inmaculada Suárez Bárcena Florencio.

Fundamentos

PRIMERO .- Frente a la Sentencia dictada en la anterior instancia cuyo Fallo estima en parte la demanda formulada por la representación procesal de Don Hernan y D.ª Regina , y en su virtud declara resueltos los contratos celebrados entre los mismos y la Entidad La Reserva de Selwo Golf, S.L. en 30 de diciembre de 2004, sobre los inmuebles descritos en el hecho primero de la demanda, condenando a la demandada a restituir a los actores las sumas de 92.448 euros, 91.806 euros y 92.448 euros, en su día entregadas como parte del precio, así como los intereses legales devengados desde la reclamación judicial (6 de julio de 2007), sin especial imposición de costas y se desestima la reconvención, con imposición, a la reconviniente de las costas causadas, se alza en apelación la Entidad demandada, siendo también impugnada por los actores.

SEGUNDO .- La primera cuestión a resolver en esta alzada es la referida a la cuantía del procedimiento que nos ocupa, cuantía que la parte actora, en la demanda, fijó en 92.448 euros, conforme al artículo 252.1 de la LEC , al haberse acumulado varias acciones de resolución contractual, siendo dicha suma la mayor de las que se reclaman y a cuya fijación se opuso la demandada, no propiamente con la contestación-reconvención, sino suscitando dicha cuestión en la Audiencia Previa, en cuyo acto alegó que la cuantía del procedimiento, por aplicación del artículo 252.1 y 251.8º de la LEC, debería ser la correspondiente al mayor precio de las compraventas cuya resolución se pretende, esto es 308.160 euros, a que asciende el precio del contrato de mayor importe, que corresponde a la vivienda 1-D del bloque 5. La juzgadora a quo, con poca ortodoxia procesal y obviando el contenido del artículo 255 de la LEC , dejó la resolución de dicha cuestión para el dictado de la Sentencia y en dicha resolución, y concretamente en el fundamento de derecho primero, y sin reflejo en el Fallo, viene a considerar que se debe mantener la cuantía fijada por el actor en la demanda, por resultar de aplicación los artículos 252.1º y 5º y el artículo 251.1 LEC , sin que a tales efectos pueda tenerse en cuenta la reconvención, frente a lo cual se ha alzado en apelación la demandada. Alegan, al hilo de ello, los actores, en el escrito de oposición a la apelación formulada de adverso, que la cuestión fue planteada de forma extemporánea por la demandada y que, por ello, debió y debe ser rechazada de plano, y ciertamente el examen de íter procesal habido permite concluir que así ha sido, en la medida que dicha cuestión no fue suscitada en la contestación, sino en la Audiencia Previa, en cuyo acto debió proceder la juzgadora a quo a rechazarla de plano por extemporánea, pues, como resulta de la literalidad del artículo 255 de la LEC , el demandado podrá impugnar la cuantía de la demanda cuando entienda que, de haberse determinado correctamente, el procedimiento sería otro, que no es el caso, pues la tramitación que nos ocupa, en todo caso, habría sido la correspondiente al juicio ordinario, o que resultaría procedente el recurso de casación, que es el único ánimo que parece guiar al demandado hoy recurrente al suscitarla, y ello en la contestación, para ser resuelta en la Audiencia Previa, y en el caso de autos la demandada, en la contestación, no hizo impugnación de la cuantía fijada en la demanda , admitida , en el Auto de admisión a trámite, por lo que, al plantear tal cuestión en la Audiencia Previa, lo hizo de forma extemporánea, siendo por pues rechazable, y ello con independencia de que pueda asistir o no la razón , a la juzgadora a quo , al resolverla, por lo que respecto de este particular, y con independencia de los criterios sostenidos por la juzgadora a quo al respecto, esta Sala ha de, en definitiva, confirmar lo resuelto, pero por haber sido suscitada la cuestión por la parte demandada de forma extemporánea, procediendo así rechazar el motivo de apelación.

TERCERO .- En las alegaciones segunda, tercera y cuarta del recurso de apelación articulado por la Entidad demandada, viene esta parte a cuestionar el Fallo de la Sentencia desestimatorio de la reconvención por ella articulada, cuya estimación debería conducir a la desestimación de la demanda, y ello por entender que la juzgadora a quo ha errado a la hora de declarar abusivas, y por tanto nulas, conforme a la normativa de consumidores, determinadas cláusulas contractuales, en la medida en que los actores no son consumidores, sino meros especuladores, y por tanto no les resulta de aplicación la citada normativa , así como que concurre infracción del artículo 1.124 CC , pues requirió en plazo a los actores para el otorgamiento de las escrituras públicas y entrega de las viviendas, no habiéndose acreditado la frustración del fin del negocio y además, que la entrega de la vivienda no está, en cualquier caso, supeditada a la obtención de la cédula de primera ocupación, por todo lo cual entiende que debe ser estimada la reconvención y desestimada la demanda. Pues bien, tanto la acción ejercitada en la demanda como la ejercitada en la reconvención, la primera dirigida a obtener la resolución de los contratos concertados entre los litigantes en 30 de diciembre de 2004, por incumplimiento de la demandada, y la segunda dirigida a obtener el cumplimiento de los contratos, con otorgamiento de las correspondientes escrituras públicas y pago por parte de los actores reconvenidos, de la parte del precio que les resta por abonar, tienen su fundamento legal en el artículo 1.124 del Código Civil , y fáctico en los contratos de compraventa concertados. Pareciendo de evidencia incuestionable que las obligaciones recíprocas que surgen del contrato de compraventa son, a tenor de los artículos 1.445, 1.461 y 1.500, todos ellos del Código Civil , la entrega de la cosa por el vendedor y el pago del precio por el comprador, quedando posibilitados los contratantes, en uso de la libertad de pacto consagrado en el artículo 1255 del indicado Cuerpo legal, a establecer las obligaciones accesorias o complementarias que estimen conveniente a sus intereses, o sujetar el cumplimiento de sus obligaciones principales a términos o condiciones, exigiéndose para la viabilidad de la acción resolutoria, según reiterada doctrina jurisprudencial, conforme a lo dispuesto en el artículo 1124 del Código Civil , de la concurrencia de los siguientes requisitos: 1) La existencia de un vínculo contractual vigente entre quienes lo concertaron; 2) La reciprocidad en las prestaciones estipuladas en el mismo, así como su exigibilidad; 3) Que la parte demandada haya incumplido de forma grave las obligaciones que le incumbían, estando encomendada la apreciación de este comportamiento incumplidor al libre arbitrio judicial; 4) Que semejante resultado se haya producido como consecuencia de una conducta de este que de modo indubitado, definitorio e irreparable lo origine, conducta que tradicionalmente se definía como deliberadamente rebelde; 5) Que no se trate de obligaciones que, estando incorporadas a un contrato, tenga puro carácter accesorio o complementario, con relación a las prestaciones y contraprestaciones que constituyan el objeto principal del contrato, y 6) Que el accionante no haya incumplido las obligaciones que le concernían contractualmente, salvo si ello ocurriera como consecuencia del incumplimiento anterior de su contratante, pues la conducta de este es lo que motiva el derecho resolutorio de su adversario y lo libera de su compromiso - TS 1ª SS de 21 de marzo de 1986 , 29 de febrero de 1988 , 28 de febrero de 1989 , 16 de abril de 1991 , 4 de junio de 1992 , 22 de marzo y 3 de junio de 1993 , 21 de marzo de 1994 , 27 de diciembre de 1995 , 16 de mayo y 30 de octubre de 1996 , entre otras muchas-, de manera que caso de producirse la resolución contractual se debe volver al estado jurídico preexistente, retornando al estado anterior, con reintegro por cada parte contratante de las cosas y valor de las prestaciones que aportaron por razón del contrato, o lo que es lo mismo, los efectos de la resolución contractual se producen "ex tunc" - T.S. 1ª S. de 10 de julio de 1998 -, a todo lo cual debemos añadir como la resolución sólo puede solicitarla el que ha cumplido por su parte - TS 1ª SS. de 19 de febrero de 1969 , 3 de junio de 1970 , 5 de junio de 1981 , 22 de marzo , 25 de junio y 22 de octubre de 1985 , 17 y 31 de marzo , 14 de abril y 30 de junio de 1986 , 3 de febrero de 1989 , 20 de marzo y 20 de diciembre de 1993 , 10 de enero y 9 de mayo de 1994 , 24 de noviembre de 1995 , 24 de septiembre de 1997 y 6 de febrero y 5 de julio de 1999 -, debiendo entenderse que el problema del cumplimiento o incumplimiento es de orden fáctico - T.S. 1ª SS. de 12 de junio de 1986 y 8 de noviembre de 1997 -, resaltándose por la reciente jurisprudencia que la resolución no requiere una actitud dolosa al incumplidor, bastando simplemente con que haya un incumplimiento inequívoco y persistente resistencia al cumplimiento, bastando con que al incumplidor pueda atribuírseles una conducta voluntaria obstativa al cumplimiento del contrato en los términos en que se pactó, siendo aconsejable la resolución cuando quede frustrado el fin económico-jurídico que implica el negocio de compraventa y las legítimas aspiraciones del interesado contratante, marcando el requerimiento practicado el momento en que nace la resolución - T.S. 1ª SS. de 7 de julio de 1987 , 3 de octubre y 20 de diciembre de 1989 , 21 de julio de 1990 y 15 de febrero , 11 de marzo , 7 de junio y 2 y 16 de julio de 1991 y 2 de junio de 1992 -. En el presente caso, nos encontramos ante tres contratos de compraventa de viviendas aún no construidas, es decir, de las denominadas sobre plano, contratos válidos dado que se trata de verdaderas compraventas del artículo 1.445 del Código Civil , en las cuales el vendedor-demandado se obliga a entregar a los actores, a la sazón compradores, unas viviendas terminadas a cambio de un precio cierto, siendo el objeto de estos contratos en el momento de contraerse la obligación un objeto futuro pues la vivienda aún debe ser construida , ejecutada y entregada por el vendedor. En este sentido el artículo 1.271 del Código Civil , concede validez a las cosas futuras para ser objeto de la contratación, permitiendo como objeto de contrato todas las cosas que no están fuera del comercio de los hombres, incluso las futuras. Se trata por tanto de una relación contractual con objeto futuro, pero no un objeto futuro indefinido amparado por el artículo 1.271 del Código Civil , ya que del artículo 1.091 del mismo texto legal se desprende que los contratos han de cumplirse a tenor de lo pactado y la compraventa de viviendas en construcción no es exactamente una compraventa de cosa futura incierta, sino de cosa futura determinada, por lo que siempre el vendedor-promotor ha de construir y entregar aquello a lo que se ha obligado y en las condiciones convenidas con respecto a lo pactado en el contrato. En tal sentido la Sentencia de Tribunal Supremo de 26 de mayo de 1994 destaca la especial naturaleza del objeto de este tipo de contrato -una vivienda- considerando que debe de tratarse de "un espacio construido habitable y seguro, para servir adecuada y dignamente de morada a sus habitantes" , por lo que la obligación de entrega implica que "la cosa que se vende esté perfectamente determinada e integrada con todos sus elementos necesarios para la utilidad y función con que se adquiere y ello, por tanto, estado físico como jurídico ha de ser conforme y coincidente con lo que se tuvo en cuenta al prestar el necesario consentimiento para otorgar el contrato de compra" . También señala la citada Sentencia que "la especialidad de la venta de viviendas de nueva construcción impone la mayor lealtad de los vendedores" . Asimismo el propio Código Civil exige la determinación de la fecha de la entrega. El artículo 1.271 C.C permite que sean objeto de contrato todas las cosas, aun las futuras, y debe entenderse como tales las que, si bien en el momento de la perfección no existen, las partes pactan sobre el contrato en la confianza de que llegará a tener existencia en un momento determinado. De ahí la importancia de la concreción de la fecha en la que ha de consumarse la obligación principal del contrato de compraventa para el vendedor. Llegados a este punto, resulta que del documento número uno de los acompañados con la demanda, se pone de manifiesto la existencia de tres contratos de compraventa concertados entre las partes, cuyos objetos son las viviendas descritas como: a) vivienda número 1-D, bloque 5 y aparcamiento-trastero número 4 en planta sótano de su mismo portal; b) vivienda número 2-E, bloque 8 y aparcamiento-trastero número 11, en planta sótano del mismo portal; y c) vivienda número 1-D, bloque 6 y aparcamiento-trastero número 4 en planta sótano del mismo portal. Todos en la promoción La Resina Golf. En la estipulación segunda se fija el precio, en la tercera la forma de pago y en la cuarta la entrega de las viviendas, en cuya clausula , la parte vendedora se obliga a hacer la entrega de los inmuebles objeto de los contratos antes del 30 de septiembre de 2006, concediéndose a la vendedora una posibilidad de prórroga del plazo de entrega, hasta el día 31 de diciembre de 2006. En dicha cláusula se establece, igualmente, que "una vez finalizadas las obras la parte vendedora requerirá por telegrama u otro modo fehaciente a la parte compradora a fin de que ésta comparezca ante el notario que aquélla designe para el otorgamiento de la escritura pública de compraventa, indicando día y hora para dicho otorgamiento" y, en los apartados siguientes, que "las obras se entenderían finalizadas cuando por la dirección técnica se expida el correspondiente certificado de fin de obras. Si la parte compradora no compareciere al citado otorgamiento, la parte vendedora podrá optar entre resolver la compraventa o exigir su cumplimiento. En el supuesto de que la vendedora optare por la resolución del contrato, la compradora perderá el cincuenta por ciento de las cantidades que hasta ese momento debiera haber entregado a la vendedora, más los gastos que se hubiesen ocasionado a la vendedora en concepto de cláusula penal. Si la parte vendedora optare por el cumplimiento, podrá reclamar a la parte compradora los daños y perjuicios a que hubiere lugar" . Pues bien, con independencia de que ciertamente esta Sala considere cuestionable la aplicación de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, en la medida en que los indicios que concurren permiten presumir que los actores, matrimonio, que adquieren tres viviendas el mismo día, no son realmente los destinatarios finales de las mismas, la redacción de los párrafos tercero y cuarto de la cláusula que se examina y la posibilidad de nulidad de las mismas, más que cuestionables, insistimos, en nada influyen, a la hora de determinar si la parte vendedora ha incumplido o no su obligación principal, cual era la de hacer entrega de las viviendas a los compradores en el plazo pactado en el contrato, esto es antes del día 30 de septiembre de 2006 y, en todo caso, antes del 31 de diciembre de 2006, pues, contrariamente a lo que entiende la juzgadora a quo, no condicionan los contratos el plazo de entrega a la expedición del certificado de fin de obras, sino que lo que vienen a expresar es que las obras y la emisión del correspondiente certificado de fin de obras han de estar finalizadas antes del plazo de entrega comprometido en los dos primeros párrafos de la cláusula, pues, de otra manera, no pueden entenderse y carecerían de sentido los dos primeros apartados de la cláusula en cuestión, en los que la vendedora, como no podía ser de otra forma al tratarse de la venta de viviendas en construcción, asume la obligación de hacer entrega en un plazo concreto y determinado. Llegados a este punto es necesario determinar si la mercantil vendedora incumplió lo pactado. Alega que el plazo comprometido quedó prorrogado, no ya hasta el 31 de diciembre, prórroga contemplada en el contrato, sino hasta el día 30 de junio de 2007, y ello en virtud de la póliza contratada para garantizar la devolución de las cantidades entregadas a cuenta por los compradores, acompañando en justificación a ello, con la contestación, los documentos dos a cuatro, y que como en fecha 23 de octubre de 2006 se expidió el certificado de fin de obras, convenientemente visado (documento n.º 5), requiriéndose a los actores en 23 de octubre de 2006, en el domicilio indicando en el contrato (documento 6), para el otorgamiento de la escritura pública, al que los compradores hicieron caso omiso, entiende que son los compradores los que incumplieron el contrato y no la parte vendedora. Pues bien, aunque es cierto que en los documentos dos a cuatro de la contestación, corresponden a las condiciones particulares de una póliza de afianzamiento, que aparece firmada en 22 de febrero de 2006, figurando como asegurados los hoy actores, aparece , no obstante , una firma no identificada en el epígrafe del asegurado, y en dicha documental , inexplicablemente, aparece como fecha de entrega la de 30 de junio de 2007, siendo lo cierto que ello no puede entenderse como una prórroga del plazo comprometido para la entrega en los contratos, libremente consentida por los compradores, siendo buena prueba de ello, no ya el carácter adhesivo de las pólizas, sino el contenido del documento n.º 2 de los acompañados a la contestación a la reconvención, en el que los compradores muestran su disconformidad frente a lo que entienden , error cometido en las pólizas al señalar como fecha de entrega una distinta a la convenida en los contratos, no aceptando modificación novativa alguna de los contratos en base a ello. Pero es que, además, la fecha consignada en dichas condiciones particulares, en ningún caso podría tener el alcance pretendido por la recurrente, en el sentido de que, conforme al artículo 3º de la Ley 37/68 , cualquier prórroga del plazo pactado, para su eficacia, debe hacerse constar en una cláusula adicional del contrato otorgado, carácter que no puede predicarse respecto de la mención que se hace insertar en el condicionado particular de una póliza de aseguramiento que, en definitiva, ha sido impuesta por la aseguradora y la promotora, sin intervención alguna de los asegurados, sujetos a su simple adhesión, lo que en modo alguno puede favorecer a la parte que ocupa una posición de fuerza. Y así viene a establecerlo el artículo 3 L.C.S que impone la redacción de cláusulas limitativas, de forma destacada, lo que no acaece en la litis, de tal manera que, en caso de duda, la interpretación de las pólizas, ha de hacerse en la manera más favorable al asegurado. Así pues, el plazo al que hay que estar para determinar si la vendedora cumplió o no con la obligación de entrega, es el pactado en el contrato, esto es, 30 de septiembre de 2006, y todo lo más, y en virtud de la posibilidad de prórroga contemplada, 31 de diciembre de 2006, y así las cosas, debiendo las obras estar finalizadas antes del vencimiento del plazo comprometido para la entrega y emitido el correspondiente certificado de fin de obras, es lo cierto que éste se expidió el día 23 de octubre de 2006, es decir dentro del plazo de prórroga pactado en el contrato que finalizaba en 31 de diciembre de 2006, por ello, en principio, al haber procedido la vendedora a requerir a los compradores en 23 de octubre de 2006, por medio de burofax, remitido al domicilio fijado en el contrato (documento 6 de la contestación), la parte vendedora habría cumplido con su obligación de entrega dentro del plazo pactado, pero es lo cierto que el contrato preveía la entrega, previa finalización de las obras y, según resulta del contenido del documento n.º 4 de los acompañados con la demanda, y pese a que se hubiera expedido el certificado de fin de obras, a fecha 7 de agosto de 2007, la promotora-vendedora realmente no había finalizado las obras correctamente, habiendo observado los técnicos municipales determinadas deficiencias que habían de ser subsanadas, por lo que realmente, a la fecha del requerimiento, las viviendas no estaban en condiciones de ser entregadas. Como tampoco lo estaban a fecha 7 de agosto de 2007, entendiendo en tal sentido la más reciente doctrina jurisprudencial que la obligación de entrega implica que la cosa que se vende está perfectamente determinada e integrada con todos sus elementos, necesarios para su utilidad y función con que se adquiere y ello, por tanto, comporta que tanto el estado físico, como el jurídico haya de ser conforme y coincidente con lo que se tuvo en cuenta al prestar el consentimiento para otorgar el contrato y, aunque es verdad que el documento que evidencia la falta de terminación de las obras en la forma proyectada y las deficiencias existentes a 7 de agosto de 2007, es decir, rebasado el plazo de entrega comprometido , aún el prorrogado, se refiere a la licencia de primera ocupación, y que en los contratos que nos ocupan, las partes en momento alguno elevaron a la categoría de pacto contractual, la obtención de la licencia de primera ocupación, ni en los mismos la entrega quedaba subordinada al cumplimiento de tal requisito, de índole administrativa, teniendo declarado esta Sala que la falta de obtención de tal licencia no determina per se incumplimiento de la vendedora, es lo cierto que sí ha de ser tenida en cuenta la falta de la autorización administrativa en cuestión cuando ya había sido rebasado el plazo de entrega, aun el prorrogado, a fin de constituir un indicio de prueba de incumplimiento del vendedor en la medida de que las obras no habían concluido, pues presentaban deficiencias que había de subsanar la vendedora, y ello le impedía hacer entrega de las viviendas, en condiciones de ser aptas para su fin, más cuando la demandada es profesional del tráfico inmobiliario y por tanto sabedora de las exigencias legales y físicas de la administración en los procesos de edificación, por lo que, en previsión de posibles dificultades, pudo evitar el retraso, con la simple previsión y compromiso de un mayor plazo para verificar la entrega de los inmuebles , conforme a lo pactado . Por ello, siendo palmario el incumplimiento de la obligación de entrega de las viviendas, en el plazo comprometido y en condiciones aptas para el fin destinado, y frustradas, en consecuencia, las legítimas expectativas de los contratantes al prestar el consentimiento en los contratos, era de todo punto procedente estimar las acciones resolutorias ejercitadas en la demanda principal, con la lógica y consecuente desestimación de la reconvención, como con acierto resolvió la juzgadora a quo.

CUARTO.- Resta por resolver el motivo que por vía de impugnación introduce la parte demandante al mostrarse en disconformidad con el apartado relativo a los intereses legales a percibir, impuestos en el fallo a favor de los actores-compradores y a cargo de la demandada-vendedora, sobre las cantidades principales, a partir de la fecha de la reclamación extrajudicial, 6 de julio de 2007, entendiendo ser errónea la decisión adoptada al tener que computarse como "dies a quo" el de las entregas efectivas practicadas a cuenta de los precios por cada uno de los contratos , afirmando que la sentencia dictada infringía el artículo 3 de la Ley 57/1968, de 27 de julio , reguladora de las Percepciones de Cantidades Anticipadas en la Construcción y Venta de Viviendas, normativa legal especial que hacía innecesario acudir a la común contenida en el Código Civil, por lo que en ausencia de una solicitud de daños y perjuicios distinta al simple abono de los intereses legales correspondientes por parte de los demandantes, no resultaba de aplicación, lo que implicaba la devolución de los intereses desde que fueran entregadas las cantidades al promotor, no desde el requerimiento extrajudicial, como equivocadamente señala la Sentencia, pidiendo en tal sentido la revocación de dicha resolución. Planteada la cuestión en los estrictos términos indicados, esta Sala de Apelación viene manteniendo que en relación con la condena al abono de intereses legales impuesta a la vendedora sobre las cantidades entregadas a cuenta por los compradores demandantes desde la fecha de concertación de los contratos suscritos por cada uno de ellos, partiendo del incontrovertido pronunciamiento resolutorio de todos y cada uno de los contratos de compraventa objeto de litis, consecuencia inmediata de ello es el retornar las partes a un estado jurídico preexistente con reintegración por cada parte contratante de las cosas y valor de las prestaciones que aportaron por razón del contrato o, lo que es lo mismo, los efectos de toda resolución contractual se producen "ex tunc" , lo que implica la devolución por los compradores de lo adquirido y por la vendedora la también devolución del precio a cuenta recibido - T.S. 1ª SS. de 21 de noviembre de 1963 , 29 de abril y 10 de julio de 1998 y 24 de julio y 23 de diciembre de 1999 , entre otras muchas-, disponiendo sobre este particular el artículo 1.124, inciso segundo, del Código Civil , que en caso de que el perjudicado opte por la resolución contractual, en lugar de por exigir el cumplimiento del contrato, como así ha sido en el caso enjuiciado, podrá reclamar en ambos casos el resarcimiento de daños y "abono de intereses" , y así, ya se atienda al precedente legislativo de dicha norma sustantiva, según el cual el concepto que reflejan aquellas palabras consiste en la pérdida sufrida y en la ganancia que se ha dejado de obtener, concepto que concuerda con la definición de daños y perjuicios en el artículo 1.106 , ya se atienda al principio universal de derecho recogido por la legislación histórica y sancionado nuevamente por el artículo 1.101 , que sujeta a la indemnización expresada a los que en el cumplimiento de sus obligaciones incurren en dolo, negligencia o morosidad, y a los que de cualquier modo contravengan a tenor de aquélla, es inconcuso que los vocablos "resarcimiento de daños" y "abono de intereses" empleados en el artículo 1.124, equivalen, o son sinónimos en el espíritu de la ley a la indemnización de daños y perjuicios, porque de otra suerte, además de lo dicho, resultaría una diferencia inexplicable entre los artículos 1.101 y 1.124 , porque los intereses, en la acepción técnica de esta palabra, se deben, según el artículo 1.108 , como sustitución o equivalencia de daños y perjuicios, en las obligaciones sobre pago de cantidad de dinero, teniendo declarado al respecto el Tribunal Supremo en sentencia de 28 de enero de 1.961 , contenida posteriormente en la de 20 de junio de 1.980 , que "el texto del artículo 1.124 faculta a pedir por quien opta por la resolución de un contrato de que se resarzan los daños y se les abonen los intereses, frase que, sinónimas a la indemnización de daños y perjuicios, implican en cuanto a éstos, que son los discutidos, una falta de aumento del patrimonio de quien ha instado y obtenido la resolución contractual, que no se hubiere producido con el exacto cumplimiento de la obligación o sea un lucrum coscum, como ganancia que ha dejado de obtener" , lo que determina, ya de entrada la procedente exigibilidad de los intereses , cuyo abono debe retrotraerse al momento en que fueran entregadas las sumas por los compradores, dado que no de ser así se produciría un enriquecimiento ilícito en la parte vendedora al haber tenido a su plena disposición las sumas entregadas a cuenta por los adquirentes de los inmuebles, por cuanto que, en cierta medida, es de alcance y aplicación al caso la doctrina sentada por la Sala Primera del Tribunal Supremo, entre otras, en sentencias de 28 de noviembre de 1.997 , 21 de mayo de 1.998 , 11 de noviembre de 1.999 y 13 de julio de 2.000 , conforme a la cual cuando se trata de cumplimiento de obligaciones recíprocas y una de las partes ha cumplido convenientemente con lo que le incumbía, el pago, los intereses legales empiezan a correr desde entonces, ya que si "se pretende conceder al acreedor, a quien se debe una cantidad, una protección judicial completa en sus derechos, no basta con entregar aquello que en su día se le adeudaba, sino que debe compensarse con el pago de los intereses, no desde la interposición de la demanda, sino desde que debió hacer efectivo pago de lo adeudado" , lo que puesto en íntima relación con el caso que nos tratado, en el que el devengo de los intereses no es más que un efecto derivado de la resolución contractual y, consiguientemente con ello, no es factible entender ser interpretado como una cláusula penal, su pago no puede entenderse que se compute ni desde la interpelación judicial, ni desde que fuera requerido extrajudicialmente, sino desde que los compradores practicaran efectivo pago a la firma del contrato, consiguiéndose así la equivalencia de las prestaciones, atendiendo a las exigencias de la buena fe a la que expresamente remite el artículo 1.258 del Código Civil para determinar el alcance de las obligaciones de los contratantes, habida cuenta que volver a un estado jurídico preexistente por consecuencia de la resolución contractual debe implicar que tal resultado no pueda extenderse de modo que deje a beneficio de un contratante las prestaciones que del otro haya recibido antes de la resolución, pues ello equivaldría a proteger un enriquecimiento injusto, sino que, por el contrario, el retorno al estado anterior al vínculo contractual deshecho por modo resolutorio no quedaría logrado sin su consecuencia, natural y lógica, de reintegro, a cada uno de los interesados, en las cosas y valor de las prestaciones que aportaron por razón del contrato, siendo así que, en todo momento, los actores peticionaron en el escrito de demanda el pago de los intereses legales correspondientes desde las entregas, sin que ese resarcimiento por daños y perjuicios , que se corresponden con los intereses legales devengados de la parte del precio pagado desde la firma de los contratos carezcan de acreditación, pues se viene a hacer coincidir con las ganancias dejadas de obtener desde entonces, sin que suponga ello estar ante meras hipótesis o suposiciones o beneficios inseguros o desprovistos de certidumbre, dado que, como reiteradamente venimos expresando en la presente resolución, el "abono de intereses" a que alude el artículo 1.124.2 del Código Civil , no se refiere a la suma dineraria en concepto de fruto civil por disponer de dinero ajeno y como compensación por su disposición y disfrute, sino que la expresión "resarcimiento de daños y perjuicios y abono de intereses" es sinónima de indemnización de daños y perjuicios, refiriéndose el segundo concepto más bien a ganancias dejadas de obtener, todo ello en palabras del Tribunal Supremo contenidas entre otras en sentencias de 28 de enero de 1.961 , 17 de marzo de 1.964 y 10 de octubre de 1.980 , lo que excluye cualquier posibilidad de pretender que el devengo de los cuestionados intereses legales se produzca desde la práctica de los requerimientos extrajudiciales o desde la presentación de la demanda, sino desde el mismo momento en el que los compradores pusieran a disposición de la vendedora las sumas expresadas en la Sentencia de instancia, pues fue a partir de dicho momento en el que los interesados, ahora perjudicados dejaran de disponer de las mismas en claro y manifiesto perjuicio, todo ello en consonancia además con el contenido de los artículos 2 y 3 de la Ley 57/1968 , que es de aplicación en la medida en que las partes en los contratos, cláusula quinta in fine, pactaron expresamente la obligación del vendedor de garantizar a los compradores las cantidades percibidas conforme a lo establecido en la LOE, norma esta que, en la materia, nos remite a la Ley 57/68, a algunos de cuyos preceptos da nueva redacción, y por tanto fueron las partes las que pactaron la sumisión a las previsiones de dicha Ley, procediendo por ello estimar la impugnación.

QUINTO.- Conforme a los artículos 398.1 y 394.1 ambos de la LEC, desestimado el recurso de apelación , las costas procesales devengadas en la alzada han de ser impuestas a la parte apelante y, por lo que respecta a las de la impugnación, conforme al artículo 398.2 de la LEC , no son objeto de especial imposición.

VISTOS los preceptos citados y los demás de legal y oportuna aplicación.

Fallo

Desestimar el recurso de apelación formulado por la representación procesal de La Reserva de Selwo Golf, S.L. y estimar la impugnación formulada por la representación procesal de D. Hernan y D.ª Regina , ambos frente a la Sentencia de fecha diecinueve de mayo de dos mil nueve , dictada por la Señora Jueza de Primera Instancia número Tres de Estepona, en los autos de Juicio Ordinario N.º 300/08 a que este Rollo se refiere, y en su virtud, debemos revocar y revocamos en parte dicha resolución, en el único sentido de imponer a la demandada la obligación de satisfacer los intereses legales de las sumas que viene obligada a restituir a los actores, desde las fechas de las respectivas entregas a la vendedora, confirmándose , en todo lo demás, la expresada Sentencia, no haciéndose especial imposición , a ninguno de los litigantes, de las costas procesales devengadas en esta alzada, correspondientes a la impugnación, imponiéndose a la parte apelante las correspondientes al recurso de apelación.

Devuélvanse los autos originales con certificación de esta Sentencia, al Juzgado del que dimanan para su ejecución y cumplimiento.

Así por esta nuestra Sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.