Sentencia CIVIL Nº 594/2018, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4, Rec 1228/2017 de 14 de Septiembre de 2018

Encabezamiento

Sección nº 04 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil
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Recurso de apelación 1228/2017 -J
Materia: Juicio verbal desahucio
Órgano de origen:Juzgado de Primera Instancia nº 46 de Barcelona
Procedimiento de origen:Juicio verbal (Desahucio por falta de pago art. 250.1.1) 651/2016
Parte recurrente/Solicitante: Carlos Ramón
Procurador/a: Alejandro Font Escofet
Abogado/a: MARINA MENÉNDEZ VILÀ
Parte recurrida: Lina
Procurador/a: Mª Francesca Bordell Sarro
Abogado/a: JAIME-GASTON GODOY TORRES
SENTENCIA Nº 594/2018
Magistrados:
Vicente Conca Perez
Marta Dolores del Valle Garcia
Mireia Rios Enrich
Barcelona, 14 de septiembre de 2018

Antecedentes

Primero . En fecha 22 de septiembre de 2017 se han recibido los autos de Juicio verbal (Desahucio por falta de pago art. 250.1.1) 651/2016 remitidos por Juzgado de Primera Instancia nº 46 de Barcelona a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por e/la Procurador/a Alejandro Font Escofet, en nombre y representación de Carlos Ramón contra Sentencia - 15/12/2016 y en el que consta como parte apelada el/la Procurador/a Mª Francesca Bordell Sarro, en nombre y representación de Lina .

Segundo . El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente: Que dando lugar al desahucio solicitado en la demanda, resuelvo por falta de pago el contrato de arrendamiento de 20 de mayo de 2015 condenando al demandad a que desaloje la finca sita en Barcelona, c/ Torrent de les Flors 22, Tda. Izq., dejándola libre, vacua y expedita a disposición del demandante, fijándose el lanzamiento para el día 12 de enero de 2017 a partir de las 9:00 horas, procediéndose en su caso al descerrajamiento de la puerta y se considerarán abandonados los bienes que se encuentren en el interior del inmueble, declarando no haber lugar a la posibilidad de rehabilitar el contrato de arrendamiento objeto de este proceso.

Y debo condenar y condeno a D. Carlos Ramón a que abonen a Dª Lina la suma de 13.780 € más las cantidades que en su caso venzan hasta el desalojo del inmueble.

Con imposición de costas e intereses a la parte demandada.

Tercero. El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.

Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo, que ha tenido lugar el día 12/09/2018.

Cuarto. En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Se designó ponente a la Magistrada Mireia Rios Enrich .

Fundamentos

PRIMERO.- Posiciones de las partes, decisión del juez y recurso.

El día 8 de julio de 2016, DOÑA Lina presenta demanda de juicio verbal de desahucio por falta de pago y reclamación de cantidad acumulada al anterior, en relación al local de negocio sito en la calle Torrent de les Flors, número 22, tienda izquierda, de BARCELONA, contra DON Carlos Ramón .

Alega que, en fecha 20 de mayo de 2015, suscribió un contrato de arrendamiento con DON Carlos Ramón pactando una renta de 1.000 euros al mes, con una bonificación de 500 euros mensuales en el periodo comprendido de 1 de junio a 30 de septiembre de 2015, y que el arrendatario ha dejado de pagar las rentas de 1 de noviembre de 2015 a 1 de julio de 2016, con un total de 8.680 euros.

En el acto de la vista, la parte demandante actualiza la cantidad reclamada a la suma de 13.780 euros, más intereses y costas, más las que se generen hasta el momento de la recuperación de la posesión.

DON Carlos Ramón se opone a la demanda.

Expone que, en fecha 20 de mayo de 2015, suscribió un contrato de arrendamiento con la demandante pero que la relación se venía manteniendo con anterioridad pues el día 16 de abril de 2009 el demandado, junto con dos socios más (DON Javier y DON Julio ), decidió alquilar dicho inmueble para instalar un restaurante, haciendo constar como arrendatario al SR. Javier y a los otros dos socios como fiadores solidarios; tras varios años de funcionamiento del local, el arrendatario SR. Javier dejó una deuda de 10.000 euros, lo que conllevó la resolución del contrato y la entrega de las llaves; DON Carlos Ramón y su socio DON Julio decidieron abonar la cantidad reclamada de 10.000 euros y proceder al arrendamiento del local por parte del SR. Carlos Ramón y al cambio de titularidad de la licencia de actividad; al mismo tiempo, el Ayuntamiento de Barcelona abrió un expediente sancionador por exceso de ruidos; la propiedad, tras la firma del contrato el día 20 de mayo de 2015, procedió a vaciar y desinstalar todos los elementos necesarios para llevar a cabo la actividad de restauración; el SR. Carlos Ramón solicitó el cambio de titularidad de la licencia de actividad de restauración pero carecía de dinero para volver a instalar todos los elementos que la propiedad había arrancado, por lo que, tras la realización de una inspección por parte del Ayuntamiento, le fue denegada la licencia solicitada; en consecuencia, concurre vicio de consentimiento otorgado en el momento de perfeccionamiento del contrato, ya que si DON Carlos Ramón hubiera tenido conocimiento de la desnaturalización de un elemento esencial del contrato, sin duda, no hubiera suscrito ningún contrato de arrendamiento.

Por todo ello, DON Carlos Ramón no adeuda la cantidad reclamada.

Al mismo tiempo, formula demanda reconvencional en la que insta la nulidad del contrato de arrendamiento del local, de 20 de mayo de 2015, por vicio de consentimiento prestado por el demandado por dolo y error y, subsidiariamente por incumplimiento de la demandante.

Y solicita: 1.- La nulidad del contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda de fecha 20 de mayo de 2015, y se condene a la demandada reconvencional a restituir a DON Carlos Ramón el importe de 5.525 euros abonados en virtud de dicho contrato de arrendamiento, con los intereses legales, debiendo el demandado dejar libre, vacuo y expedito el local, con entrega de las llaves a la propiedad.

2.- Subsidiariamente, se resuelva el contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda de 20 de mayo de 2015, por incumplimiento contractual de DOÑA Lina , condenando a la misma al pago de 5.525 euros con los intereses legales, debiendo el demandado dejar libre, vacuo y expedito el local, con entrega de las llaves a la propiedad.

3.- En cualquiera de los casos, con condena en costas a la demandante.

DOÑA Lina se opone a la demanda reconvencional.

La sentencia de primera instancia estima la demanda deducida por DOÑA Lina contra DON Carlos Ramón , resuelve el contrato de arrendamiento de 20 de mayo de 2015 por falta de pago de la renta, condenando a DON Carlos Ramón a que desaloje la finca sita en la calle Torrent de les Flors, número 22, tienda izquierda, de BARCELONA, con apercibimiento de lanzamiento, y condena a DON Carlos Ramón al pago de la suma de 13.780 euros, más las cantidades que, en su caso, venzan hasta el desalojo del inmueble, imponiendo a la parte demandada las costas del procedimiento.

Frente a dicha resolución, la representación procesal de DON Carlos Ramón interpone recurso de apelación en el que alega, en síntesis: 1) No se recurre el pronunciamiento sobre el desahucio acordado pues el demandado ha entregado las llaves el día 30 de diciembre de 2016. Sólo se presenta el recurso respecto de la reclamación de cantidad acumulada a la desahucio.

2) El demandado debía asumir el riesgo del mantenimiento o no de la licencia de actividad que ostentaba hasta el momento el local, pero la pérdida de la licencia de actividad es consecuencia directa de la actuación de la propiedad que realizó obras en el local, a espaldas del demandado, y mientras duraban las negociaciones del contrato de arrendamiento suscrito finalmente, dejándolo en un estado totalmente diferente a aquél que pensaba que tenía el arrendatario; el Ayuntamiento revoca la licencia de actividad porque el local está desmantelado; el demandado desconocía que estaba negociando el alquiler de un local en un estado diferente al que él había visto unos meses antes, por lo que es evidente que existe un vicio en el consentimiento, lo que evidencia que si hubiera tenido conocimiento del estado real del local en el momento de la firma de contrato, no lo hubiera suscrito; el local no cumplía las condiciones mínimas requeridas; en consecuencia, existe un error en el consentimiento otorgado por el arrendatario en el momento del perfeccionamiento del contrato, ya que el demandado pensaba que alquilaba un local en estado óptimo para iniciar la explotación del negocio con unas pocas reparaciones, pero el estado real es que el local estaba totalmente desmantelado y sin ninguna instalación, y en segundo lugar, el arrendatario tenía el pleno convencimiento de poder explotar un negocio y en cambio, a consecuencia del estado del mismo, le fue retirada la licencia municipal; el arrendatario desconocía, en el momento de la firma del contrato, el estado real del inmueble y, por lo tanto, existe un vicio en el consentimiento que es consecuencia directa de la actuación de la arrendadora; en consecuencia, el arrendatario no debe en todo o en parte las cantidades reclamadas, por cuanto el contrato debe considerarse plenamente anulable.

En base a lo anterior, solicita se dicte sentencia por la que se revoque la sentencia dictada en primera instancia y, en su lugar, se absuelva al demandado de la condena al pago de la cantidad de 13.780 euros, más las cantidades vencidas en el momento del desalojo del inmueble, así como de la imposición de costas e intereses.

La parte demandante impugna el recurso y solicita la confirmación íntegra de la resolución recurrida, con imposición de costas a la parte apelante.



SEGUNDO .- Valoración de la prueba. Decisión del tribunal .

Con la demanda inicial la actora ejercita una acción de desahucio de local de negocio por falta de pago de la renta a la que acumula la de reclamación de rentas.

En segunda instancia la parte apelante no reproduce la demanda reconvencional instada en la primera instancia.

Se limita a pedir la absolución del demandado de la condena al pago de la cantidad de 13.780 euros, más las cantidades vencidas en el momento del desalojo del inmueble, así como de la imposición de costas e intereses, alegando que el arrendatario desconocía, en el momento de la firma del contrato, el estado real del local y que, por lo tanto, existe un vicio en el consentimiento que es consecuencia directa de la actuación de la arrendadora.

Debemos recordar que nos encontramos en un juicio de desahucio por falta de pago ( artículo 250.1.1º de la LEC ), procedimiento especial y sumario ( artículos 444.1 y 447.2 de la LEC ), cuyo objeto del proceso se centra únicamente en determinar si la conducta del arrendatario es encuadrable en la causa de resolución prevenida en el artículo 27.2.a), es decir, si el arrendatario en el momento de la presentación de la demanda ha incumplido el contrato por impago de la renta o de las cantidades cuyo pago haya asumido o le corresponda.

No obstante, si bien en el juicio de desahucio los motivos de oposición están limitados, no lo están respecto de la reclamación de rentas, que tiene carácter plenario, ya que a pesar de la acumulación cada acción mantiene sus peculiaridades, con lo cual el arrendatario puede oponer el incumplimiento de la arrendadora y que no adeuda las cantidades reclamadas.

En este caso, la parte demandada atribuye a la arrendadora, en concreto, problemas sobre la licencia de actividad y obras a efectuar en el local arrendado para el desarrollo de la actividad.

Debemos partir de los siguientes hechos: 1) El día 16 de abril de 2009, DON Javier suscribió un contrato de arrendamiento del local de negocio sito en la calle Torrent de les Flors, número 22, tienda izquierda, de BARCELONA, constando como fiadores solidarios DON Carlos Ramón y DON Julio .

Seguido juicio de desahucio por falta de pago de la renta, que finalizó por sentencia de 22 de enero de 2015 , los fiadores solidarios abonaron a DOÑA Lina la suma de 10.000 euros, en concepto de rentas debidas del citado arrendamiento, y costas, dándose la arrendadora por saldada y finiquitada sin nada más que reclamar a los expresados avalistas, documento 1 de la oposición a la demanda, al folio 85.

2) Seguido expediente sancionador por molestias por ruidos, por parte del Ayuntamiento de Barcelona, el día 18 de marzo de 2015, se efectúa una inspección en el local en la que se constata que se está vaciando el local, la campana extractora, tubos de aluminio y hierros en general, proponiendo el inspector el archivo del expediente, documento 2 de la oposición a la demanda, al folio 86.

3) El día 20 de mayo de 2015, DON Carlos Ramón suscribe nuevo contrato de arrendamiento por un periodo de 10 años. Se pactan dos meses de carencia repartidos en cuatro meses por las obras a realizar en el local, documento 2 de la demanda, al folio 11.

4) El día 17 de julio de 2015, DON Carlos Ramón solicita la transmisión de la licencia de actividad a su nombre, documento 2 de la oposición a la demanda, al folio 87.

5) El Ayuntamiento realiza una inspección del local, se comprueba que se han retirado las instalaciones y que no está en uso; el día 8 de febrero de 2016 se propone iniciar procedimiento de revocación de la licencia de actividad, documento 4 de la oposición a la demanda, al folio 88.

6) En fecha 3 de marzo de 2016 se incoa expediente de revocación de licencia de actividad y el día 30 de junio de 2016 se revoca la licencia de restauración, documento 5 de la oposición a la demanda, a los folios 90 y 91.

Valorando la documental obrante en autos, única prueba practicada en la primera instancia, se constata que el arrendatario era consciente de las obras que tenían que realizarse en el local arrendado. Prueba de ello es el correo electrónico remitido entre los letrados de ambas partes en fecha 20 de mayo de 2015, el mismo día en el que se suscribió el contrato de arrendamiento, por el que el Letrado del nuevo arrendatario solicita que el contrato se pacte con una duración de 10 años atendidas las obras que deben efectuarse en el local, al tiempo que solicita que se incluya una cláusula de rescisión para el supuesto de no conseguir la licencia de actividad, documento A, de los aportados por la parte actora como más documental, al folio 111.

Dicho documento es suficiente para desestimar el recurso de apelación por cuanto del mismo se desprende que el arrendatario conocía la naturaleza de las obras que debían acometerse en el local arrendado y que, en base a la entidad de las mismas, se pactó una duración de 10 años en el arriendo y, en segundo término, que se contemplaba la posibilidad de no obtener la licencia de actividad, si bien las partes no alcanzaron un acuerdo en orden a conseguir que se incluyera la cláusula de rescisión solicitada por el arrendatario.

Por su parte, la cláusula cuarta del contrato prevé que el arrendatario podrá practicar obras para adecuar el local a su negocio, y que, una vez obtenida la licencia, no podrá realizar obras de ninguna clase en el local, sin el previo permiso por escrito de la propiedad o de su administrador, así como que el permiso municipal será de cuenta y cargo del arrendatario.

Y la cláusula sexta del contrato recoge que el arrendatario declara conocer las características y estado de conservación del local y aceptarlas expresamente, su calificación urbanística y los usos administrativamente permitidos, así como que el arrendador no asume responsabilidad alguna si por los organismos competentes estatales o municipales no se concediera al arrendatario la apertura o se prohibiera la misma una vez autorizada.

Finalmente, se constata que el contrato se suscribe el día 20 de mayo de 2015, el día 17 de julio de 2015 se solicita la transmisión de la licencia de actividad, pero no se inicia obra alguna a los efectos de subsanar las deficiencias detectadas por el Ayuntamiento, según se dice, por falta de médicos económicos del arrendatario, y por abandono del proyecto por parte de sus socios, lo que es ajeno por completo a la arrendataria.

De todo lo anterior, se desprende que el arrendatario conocía el estado del local que arrendaba, la necesidad de acometer obras de importancia y la necesidad de obtener la licencia de actividad, por lo que no cabe imputar a la arrendadora responsabilidad alguna en la revocación de la licencia de restauración del local arrendado.

Por todo lo expuesto, y no cuestionándose el impago de las rentas reclamadas, debemos desestimar el recurso y confirmar íntegramente la sentencia del Juzgado de primera instancia.



TERCERO.- Costas .

Las costas de este recurso vienen impuestas a la parte apelante, en aplicación de lo dispuesto en el artículo 398.1 de la L.E.C .

Vistos los artículos citados, así como los de general y pertinente aplicación.

Fallo

Desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de DON Carlos Ramón , contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 46 de BARCELONA, en los autos de Juicio Verbal de desahucio por falta de pago y reclamación de cantidad acumulada al desahucio número 651/2016, de fecha 15 de diciembre de 2016, debemos CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS íntegramente dicha sentencia, con imposición a la parte apelante de las costas de este recurso.

Se declara la pérdida del depósito constituido por el recurrente, al que se dará el destino legal procedente de conformidad con lo dispuesto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial .

Esta resolución es susceptible de recurso extraordinario de infracción procesal y de recurso de casación por interés casacional, mediante escrito presentado ante este Tribunal en el plazo de veinte días desde su notificación, siempre que concurran los requisitos legales para su admisión, de acuerdo con la Disposición Final Decimosexta de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Notifíquese, y firme que sea esta resolución devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.