Sentencia Civil Nº 595/2009, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 16, Rec 602/2008 de 19 de Noviembre de 2009

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN DECIMOSEXTA

ROLLO Nº 602/2008-C

JUICIO ORDINARIO Nº 403/2007

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 6 DE VILANOVA I LA GELTRÚ

S E N T E N C I A Nº 595/2009

Ilmos. Sres.

D. AGUSTÍN FERRER BARRIENDOS

D. JORDI SEGUÍ PUNTAS

Dª. INMACULADA ZAPATA CAMACHO

En la ciudad de Barcelona, a diecinueve de noviembre de dos mil nueve.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimosexta de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio Ordinario nº 403/2007, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Vilanova i la Geltrú, a instancia de Dª. Azucena representada por el procurador D. Antonio Cortada García, contra FINCAS PRIM, S.L. representada por el procurador D. Carlos Turrado Martín-Mora; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada contra la Sentencia dictada en los mismos el día 3 de Abril de 2.008, por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO:/ Que ESTIMANDO LA DEMANDA presentada por la representación procesal de Dª. Azucena frente a la mercantil FINCAS PRIM S.L.:/ 1.- Condeno a la mercantil FINCAS PRIM S.L. al pago a la actora de la cantidad de 20.347,59 euros./ 2.- Condeno a la mercantil FINCAS PRIM S.L. al abono de los intereses especificados en el Fundamento de Derecho Octavo de la presente resolución./ 3.- Condeno a la mercantil FINCAS PRIM S.L. al pago de las costas causadas por el presente procedimiento.".

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte demandada mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria que se opuso al mismo; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 27 de Octubre de 2009.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente la Ilma. Sra. Magistrada Dª. INMACULADA ZAPATA CAMACHO.

Fundamentos

PRIMERO.- Frente al pronunciamiento íntegramente estimatorio de la demanda origen de las presentes actuaciones formulada por Dª Azucena contenido en la sentencia apelada se alza Fincas Prim SL insistiendo en la improcedencia de la acción allí ejercitada con argumentos que, como se verá, no podemos compartir.

Recordemos que trae causa la controversia del contrato privado de compraventa concertado en fecha 3 de marzo de 1999 entre actora y demandada en relación al piso sito en la planta NUM000 de la C/ CARRETERA000 de Sitges, por precio de 18.000.000 ptas., contrato elevado a escritura pública el siguiente 30 de marzo (folios 32 a 42). Con fundamento en el incumplimiento esencial de la obligación de entrega, ejercitó la Sra. Azucena acción dirigida a obtener el reintegro de los pagos que, entre el 24 de octubre de 2003 y el 15 de septiembre de 2005 (por importe total de 20.347'59 euros), hubo de efectuar a la Comunidad de Propietarios del inmueble para acometer las obras de refuerzo de las vigas del edificio que se hallaban afectadas de aluminosis, circunstancia que, según allí se decía, era conocida por la demandada y se le ocultó al formalizar la operación.

SEGUNDO.- Sabido es que la doctrina del aliud pro alio ha sido desarrollada por la jurisprudencia con el fin de evitar las injustas consecuencias del corto plazo de caducidad (seis meses desde la entrega de la cosa) que para reclamar por vicios ocultos establece el art. 1.490 CC . Según dicha doctrina, la específica normativa sobre vicios ocultos en la compraventa no es aplicable cuando los defectos de la cosa vendida son tan importantes que la hacen inhábil para servir a la finalidad que le es propia; supuesto éste en el que, al amparo de las normas generales contenidas en los arts. 1101 y 1124 CC , puede optar el comprador bien por la resolución del contrato, bien por el cumplimiento, con indemnización, en su caso, de los perjuicios ocasionados (entre otras, SSTS de 28 de febrero de 1997, 27 de noviembre de 1999, 22 de abril de 2004 y 14 de febrero de 2007 ).

Es verdad que la simple presencia de cemento aluminoso en la estructura de un inmueble no lo hace inhábil para ser habitado (así lo ha reconocido esta propia Sala en sentencias de 22 de marzo de 2007 y 7 de mayo de 2009 ). Para que así se pueda entender, es preciso que se haya desencadenado la patología denominada aluminosis, calificada por la jurisprudencia como "vicio oculto grave" en la edificación (v. SSTS de 17 de octubre de 2005 y 2 de marzo de 2007 ). Sin embargo, es también indudable que, según se razona en la sentencia apelada, cuando adquirió su vivienda la Sra. Azucena ya se había desarrollado la aluminosis en la finca de autos. Nótese que a finales del año 1996 consta documentado el grave deterioro de las vigas de los forjados como consecuencia de la acción de la humedad sobre el cemento aluminoso. Así se deduce del test realizado en virtud de la inspección girada por el Ayuntamiento de la localidad a petición del entonces propietario del NUM000 D. Herminio , test que no solamente detectó corrosión en la armadura sino incluso una fisura en la vigueta analizada (folios 65 y 66).

Partiendo de la base de que, como ratificó el testigo-perito D. Roman , aparejador autor del proyecto y director de la obra, la costosa rehabilitación acometida por la Comunidad de Propietarios era indispensable para solucionar la grave patología estructural que presentaba el inmueble, resulta irrelevante la circunstancia de que dieran resultado negativo algunos de los test de aluminosis que en enero de 2003 y junio de 2004 se realizaron sobre muestras de los pisos NUM000 , NUM001 - NUM001 y NUM001 - NUM002 (v. folios 69 a 71 y 96 a 103). Porque, como aquél declaró, el edificio se construyó por etapas y la propia demandada solucionó en una pequeña parte el problema por la admitida vía de doblar las vigas en la zona posterior de la vivienda transmitida a la Sra. Azucena .

Por lo demás, la importante proporción que, en relación al precio de la compra (18.000.000 ptas.), supuso para la compradora el gasto cuyo reembolso solicita (20.347'59 euros) corrobora la gravedad del incumplimiento de la vendedora y ratifica que nos encontramos ante un auténtico supuesto de inhabilidad que permite incardinar la acción ejercitada en los invocados arts. 1124 y 1101 CC .

A los fines de enervar la exigida responsabilidad, mal puede imputar por último Fincas Prim SL a la actora un incorrecto mantenimiento de la finca cuando la patología era anterior a su adquisición y cuando de ese incorrecto mantenimiento sería también proporcionalmente responsable la propia vendedora por razón del tiempo en que fue titular de la vivienda NUM000 .

TERCERO.- Aunque no se hace ya especial énfasis en esta alzada en la cuestión, conviene reiterar que la responsabilidad de la demandada no se puede limitar a los gastos precisos para la rehabilitación del departamento NUM000 propiamente dicho. Y es que, como se razonaba en la STS de 2 de marzo de 2007 (resolvía un supuesto en que el comprador, también por causa de aluminosis, pretendía la nulidad o la alternativa resolución de la compraventa de una vivienda), los elementos comunes de un inmueble dividido en propiedad horizontal, en la proporción correspondiente a su coeficiente de participación, forman parte esencial del contrato de compraventa de uno de sus departamentos. Porque constituyen dichos elementos comunes "anejos inseparables" de la propiedad particular (arts. 396 CC, 553-2 CCCat. y 3b / LPH estatal). Así pues, también el grave vicio que afectaba a la estructura de la finca de autos en su conjunto justifica la acción ejercitada en la demanda.

CUARTO.- Dando por reproducidos los acertados razonamientos contenidos en la sentencia apelada, debe hacerse hincapié por último en que la vendedora era consciente (o, al menos, con un mínimo de diligencia podía haberlo sido) de que la vivienda transmitida padecía aluminosis, circunstancia que no puso en conocimiento de la compradora. No otra conclusión cabe alcanzar a la vista de los hechos admitidos por la propia recurrente. Adviértase que, con la finalidad de revenderla, adquirió en fecha 3 de julio de 1998 el inmueble Fincas Prim SL de Caixa Penedés. Puesto que se encontraba en muy malas condiciones, procedió a realizar obras de rehabilitación cuyo total alcance se ha abstenido de documentar en los autos pero que, al menos, supusieron el reforzamiento de las vigas de toda la parte posterior de la vivienda, zona que reconocidamente se hallaba afectada por humedades. Tales obras, según se dice, fueron supervisadas por un aparejador que sin duda se hubo de apercibir de la gravedad del problema y, lógicamente, informar a su mandante. Cualquier otra hipótesis resulta en principio poco verosímil y desde luego no se ha acreditado en los autos.

Desde la perspectiva del art. 1101 CC concurre, pues, el requisito de la imputabilidad (por culpa o negligencia) que, según se declaró en la STS de 14 de febrero de 2007 sería preciso para la viabilidad de la acción resarcitoria de daños y perjuicios, como medio de reequilibrar la economía de la acreedora tras el quebranto patrimonial sufrido por causa del incumplimiento de la obligación contractualmente asumida por la vendedora.

Se desestimará en consecuencia el recurso formulado.

QUINTO.- La íntegra confirmación de la sentencia apelada conlleva la expresa imposición a la apelante de las costas devengadas en esta alzada (art. 398-1 en relación con el 394-1 LEC).

VISTOS los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que DESESTIMANDO el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal D FINCA PRIM, S.L., contra la Sentencia dictada en fecha 3 de Abril de 2.008 por el Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Vilanova i la Geltrú , en los autos de Juicio Ordinario nº 403/2007 de los que el presente rollo dimana, debemos CONFIRMAR y CONFIRMAMOS íntegramente la misma, con expresa imposición de las costas de la alzada a la apelante.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.