Sentencia Civil Nº 595/2010, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 860/2009 de 27 de Octubre de 2010

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN DÉCIMOTERCERA

ROLLO Nº 860/2009-C4

JUICIO ORDINARIO NÚM. 1108/2008

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 5 DE LOS DE MATARÓ

S E N T E N C I A Nº 595

Ilmos. Sres.

D. JOAN CREMADES MORANT

Dª. ISABEL CARRIEDO MOMPÍN

Dª. Mª DELS ÀNGELS GOMIS MASQUÉ

D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL

En la ciudad de Barcelona, a 27 de Octubre de 2010.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Décimotercera de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio Ordinario nº 1108/2008, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 5 de los de Mataró, a instancia de Dª. Estrella , contra D. Cesareo ; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte DEMANDADA contra la Sentencia dictada en los mismos el día 3 de Julio de 2009, por la Sra. Magistrada-Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO: QUE ESTIMANDO la demanda interpuesta por Estrella contra Cesareo , DEBO DECLARAR Y DECLARO la resolución del contrato suscrito entre las partes de fecha 1-7-2006 y DEBO CONDENAR Y CONDENO al demandado al pago a la actora de la cantidad de 64.000 euros.

Todo ello con expresa imposición de las costas procesales causadas en esta instancia a la parte demandada".

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte DEMANDADA mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria que SE OPUSO en tiempo y forma mediante el oportuno escrito; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para la deliberación, votación y fallo el día 5 de Octubre de 2010.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente la Ilma. Sra. Magistrada Dª. ISABEL CARRIEDO MOMPÍN.

Fundamentos

PRIMERO.- La sentencia de primer grado, tras estimar la demanda, declaró la resolución del contrato de compraventa suscrito entre las partes en fecha 1 de julio de 2006, y condenó al demandado a abonar a la actora la suma de 60.000 €. Y frente a dicha resolución se alza la parte demandada a medio del recurso que ahora se conoce en el que se aducen como motivos del mismo infracción del derecho y error en la valoración de la prueba.

SEGUNDO.- Aduce el recurrente en primer lugar error en la apreciación del derecho en cuanto que el contrato litigioso no contenía más condición que la recogida en su clausula quinta , consistente en que la escritura de compraventa y el pago del precio aplazado se realizaría una vez otorgada la escritura de división horizontal del inmueble, sin que para ello fuera necesaria su inscripción en el Registro de la Propiedad, por lo que una vez otorgada dicha escritura de división horizontal en fecha 15 de junio de 2007, se podía haber formalizado la escritura de compraventa, siendo irrelevante que la misma no constara inscrita.

No se comparte el criterio del recurrente en cuanto a que el contrato no fijaba una fecha limite al otorgamiento de la escritura de compraventa pues la mencionada clausula es clara y concreta al señalar "que para la formalización de la correspondiente escritura pública de compraventa se establece como fecha máxima el día 30 de noviembre de 2006, pudiendo las partes por muto acuerdo acordar la prorroga de dicho plazo", estando acreditado que dicha fecha máxima fue prorrogada por escrito en dos ocasiones, la primera hasta el día 30 de enero de 2007 y la segunda y última hasta el 27 de marzo de 2007, no constando acreditada ninguna otra prorroga verbal pactada de común acuerdo, como afirma el recurrente en su escrito de contestación a la demanda.

Si la fecha máxima que establecía el contrato para otorgar la escritura de compraventa y entrega de la finca no era una condición esencial, pues lo realmente importante era el otorgamiento de la escritura de división horizontal que debía hacer la promotora Otejo S. L., no tiene sentido el documento suscrito entre el demandado y la citada inmobiliaria (documento 3 de la demanda, folio 18) ni menos las prórrogas pactadas por ambas partes que ampliaban la fecha inicial hasta el 27 de marzo de 2007, pues habría bastado esperar hasta el otorgamiento de dicha escritura de división.

El hecho de que en la meritada clausula también se diga que la escritura de compraventa se otorgará en el momento de proceder a la división horizontal del bloque donde se ubica dicha vivienda es lógico y no contradice el que se haya pactado una fecha máxima, ya que por un lado, la interpretación conjunta de la meritada clausula permite concluir que dicha escritura de división horizontal debía realizarse antes de la fecha límite pactada y por ello se dice a continuación que si tal división se realiza con anterioridad a la fecha estipulada se mantendría lo expuesto en dicho contrato, esto es, que si la división horizontal se realizaba antes de la fecha límite podía esperarse a ésta para el otorgamiento de la escritura de compraventa. Y por otro, es claro, aún cuando nada dijera el contrato al respecto, que previo al otorgamiento de la escritura de compraventa del inmueble litigioso, era absolutamente necesario proceder a la división horizontal del edificio en las distintas entidades registrales que lo integran, pues la obligación contractual del vendedor era la de entregar la vivienda descrita en el contrato, planta baja con puerta única de la calle DIRECCION000 nº NUM000 de Pineda de Mar, esto es una entidad concreta, independiente e inscribible como tal en el Registro de la Propiedad como garantía del título de propiedad de la compradora. En el caso el contrato se suscribió con el demandado, no con la inmobiliaria citada, y conforme al principio de relatividad contractual que proclama el artículo 1.257 del Código Civil , únicamente a ellos quedan limitadas sus obligaciones ( SS. del T.S. de 15 de noviembre de 2002 , 31 de enero de 2003 , 1 de marzo de 2003 y 25 de febrero de 2004 , entre otras).

Tampoco puede sostenerse que el contrato condicionaba la escritura pública de compraventa al otorgamiento de la de división horizontal y no su inscripción en el Registro de la Propiedad, pues por mucho que se otorgara dicha escritura de división, en tanto no se inscribiera en el Registro, tampoco podría inscribirse la de compraventa y el derecho de propiedad de la compradora, quedando desprovista, como bien dice la parte apelada, de la garantía que ofrece el Registro en cuanto asegura la existencia y el contenido de los derechos inscritos frente a terceros y de la posibilidad de obtener un préstamo hipotecario.

Por tanto, es de concluir en el mismo sentido que la sentencia apelada de que existía una fecha límite para el otorgamiento de la escritura de compraventa y que la misma era condición esencial del contrato.

El motivo se desestima.

TERCERO.- Para la adecuada resolución de los restantes motivos del recurso ha de hacerse referencia a la situación de hecho ante la que nos encontramos. Se firma un contrato privado de compraventa en el que se establece un plazo límite para la elevación a escritura pública, y una cláusula penal en la que se establece la aplicación del art. 1454 CC . La parte actora alega que resolvió el contrato ante el incumplimiento del vendedor, pues el aplazamiento en la elevación a público del contrato tenía por objeto la solución de los trámites relativos a la declaración de obra nueva y división en propiedad horizontal por la antedicha inmobiliaria, que afectaban a la finca y la anotación registral de los nuevos titulares y la nueva finca resultante. Por su parte el demandado contrapone que él no incumplió el contrato sino que fue la parte actora la que se negó a elevarlo a escritura pública por tener problemas de financiación.

Nos encontramos, pues, ante el ejercicio por la parte actora de una acción resolutoria por incumplimiento de la parte demandada, y no ante un desistimiento voluntario. En este caso, el actor entiende que la parte demandada incumplió una obligación esencial del contrato y por lo tanto insta se deje sin efecto, esto es que se resuelva, sin perjuicio de interesar la aplicación de la cláusula penal fijada en el contrato. No nos hallamos, por tanto, ante la petición de desistimiento voluntario en el contrato por parte del actor, que es lo que significaría el derecho de rescisión del art. 1454 CC , supuesto en que sería él quien debería sufrir las consecuencias negativas de las arras entregadas.

Entiende, pues la Sala que aquí no se trata de determinar si el vendedor puede desligarse del contrato devolviendo las arras duplicadas, porque quien pretende liberarse del mismo y resolverlo es el comprador. Por tanto si el comprador logra demostrar que el vendedor incumplió su obligación y resuelve el contrato, haría suyas las arras tanto si fueran penales como si fueran penitenciales.

Lo verdaderamente determinante es si el incumplimiento o los incumplimientos que el adquirente relata en su demanda, son de carácter esencial y permiten por tanto la resolución del contrato, pues como es sabido, no todo incumplimiento permite la resolución del contrato, sino que accionada la resolución del vínculo contractual a través del art. 1.124, CC ., lo que importa esencialmente ( STS. 20.6.80 , 10.10.82 , 18.11.83 , 31.5.85 , 28.2.86 , etc.), es la valoración de las conductas refractarias a la ejecución del negocio, estimándose que se patentiza ese incumplir cuando se frustra la legítima expectativa de la parte cumplidora, señalando la STS de 27 septiembre 2007 que es doctrina reiterada actualmente que el incumplimiento que da lugar a la resolución es la frustración del fin del contrato -sentido objetivo- tal como recuerdan las sentencias recientes de 13 de mayo de 2004 y 5 de abril de 2006 , entre otras muchísimas anteriores. Se exige, pues, para que haya un verdadero incumplimiento la frustración de la legítima expectativa de la parte cumplidora en cuanto al fin del contrato ínsito en la causa ( SS. 18 noviembre 1983 y 4 marzo 1986 ), o bien que no es preciso una tenaz y persistente resistencia al cumplimiento, bastando con que al incumplidor pueda atribuírsele una conducta voluntaria -no señalada por justa causa que la origine- obstativa al cumplimiento del contrato en los términos en que se pactó ( SS. 5 junio 1989 , 24 febrero 1990 y 7 junio 1991 ).

Es cierto también que el mero retraso no implica incumplimiento. En concreto, en relación al retraso en el cumplimiento de la obligación de entregar una vivienda, señala la STS de 5 diciembre 2002 , que tanto para los supuestos del ejercicio de la acción resolutoria de la compraventa contemplada en el artículo 1504 del Código Civil , en el supuesto de venta de bienes inmuebles, como el que con carácter genérico otorga el artículo 1124 del Código Civil , en el caso de obligaciones recíprocas, para que la resolución pueda ser acogida no es bastante un simple retraso en el incumplimiento de las obligaciones de una de las partes, sino que ha de patentizarse la existencia de una voluntad obstativa al cumplimiento de lo convenido, que por su trascendental importancia pueda justificar su resolución ( Sentencia de 20 de noviembre de 1984 ). También la STS Sala 1ª de 17 diciembre 2008 tras señalar, que no todo incumplimiento conlleva ni la resolución del contrato ni debe implicar automáticamente indemnización, resultando necesario examinar el valor del plazo en este tipo de contratos y si su inobservancia debe llevar indefectiblemente al incumplimiento definitivo del contrato, examina un supuesto en que no puede estimarse que el retraso sea irrelevante a efectos de resolución del contrato, pero ello es así porque la cláusula que establece el plazo de entrega aparece con carácter esencial y se ha excedido en el caso examinado en dicha sentencia en más del doble el plazo de entrega pactado por las partes.

Así el vendedor no es árbitro de cumplir un contrato cuando le convenga o interese o pueda, supuesto el cumplimiento del comprador de sus obligaciones, o su disposición seria y verdadera a cumplirlas, incumpliendo los plazos contractuales; el vendedor no puede escudarse en el incumplimiento de la inmobiliaria promotora respecto a él, porque le es imputable frente al comprador por haberla elegido, es un suceso que ocurre en el círculo de sus actividades sujetas a su control, no externo, imprevisible o inevitable (fuerza mayor). Así las cosas, el incumplimiento del recurrente del plazo esencial para el otorgamiento de la escritura de compraventa es patente y notorio. Varios meses después del vencimiento de la última prórroga pactada, 27 de marzo de 2007, el demandado no había cumplido con su obligación de entrega y de escrituración. Ni siquiera cuando se produce el requerimiento resolutorio en 17 de octubre del 2007 consta hecha la inscripción registral de la declaración de obra nueva y de división en propiedad horizontal. Tampoco consta la inscripción cuando el demandado contesta al requerimiento en 31 del mismo mes y año, y ni siquiera aparece hecha a la fecha de la presente demanda.

La conducta del comprador no tiene en modo alguno por qué ser la de aquietamiento a esa situación, pues ya ha esperado siete meses a que el vendedor cumpla, y ningún pacto contractual ni conducta propia le obligaba a un aplazamiento (que, por otra parte, ni siquiera el vendedor cumplió).

En suma, pues, la causa general que lleva al comprador a celebrar el contrato es la adquisición de la propiedad de la cosa, salvo que haya otra finalidad convenida entre comprador y vendedor (que en el caso litigioso no existe); el vendedor ha de cumplir conforme a lo pactado; sólo puede liberarse de las consecuencias del incumplimiento si prueba la concurrencia de causa a él no imputable (fuerza mayor), sin que sea necesario bucear en el interior de sus profundidades anímicas para ver por qué no cumple y sancionarlo si en ese viaje se observa que quería cumplir aunque no cumpliese; y que la falta de cumplimiento frustra «per se» las expectativas de la otra parte contratante, a menos que, tratándose de un incumplimiento afectante a la entrega de la cosa y su escrituración, se hubiese convenido por las partes, expresa o tácitamente, un nuevo término de cumplimiento, tras la última prórroga pactada, lo que, como antes se ha dicho no consta.

La parte vendedora, ante el requerimiento de resolución del contrato instado por el comprador, contestó que podía ya escriturar al haberse otorgado la escritura de división. Pero dicha escritura no se había inscrito registralmente y, por tanto tampoco podría inscribirse la compraventa litigiosa. El comprador esperó -y nada le obligaba- hasta el mes de octubre de 2007 para requerir.

Reiterando lo dicho el plazo establecido para escriturar era esencial; así lo habían convenido las partes al fijar una fecha concreta y determinada, y así se deduce de las prorrogas pactadas por escrito que carecerían de sentido de entenderse que dicho plazo no era esencial.

Por tanto, la conclusión a que llega la sentencia citada es que habiendo incumplimiento que se manifiesta en la no entrega de lo pactado dentro del plazo acordado por las partes, ha de ser considerado como esencial, por lo que es aplicable la regla del art. 1124. 2 CC .

Por último para concluir con el examen de la Jurisprudencia al respecto, es de citar la STS de 5 diciembre 2002 que señala que admitiendo que una primera y superficial lectura de los hechos acaecidos podría concluir en que se ha producido un mero retraso en la entrega de la vivienda no justificativo de la resolución por total incumplimiento a cargo del vendedor, también es cierto que es obligado hacer la lectura del contrato en todas sus circunstancias y cláusulas. De esta lectura o interpretación no puede estimarse que el retraso sea irrelevante a estos efectos, ya que la clausula quinta que establece el plazo de entrega aparece con carácter esencial, si se le relaciona con la previa recepción por el vendedor de una parte del importe del precio".

La alegación de que otros compradores escrituraron sin dificultad alguna, no pasa de ser meramente teórica, pero aun cuando hubiera resultado debidamente acreditada, no desvirtuaría la argumentación expuesta, por cuanto a juicio del Tribunal, no es posible compeler a los compradores, que han cumplido escrupulosamente sus obligaciones, a pagar el resto del precio y a recibir una vivienda que no podía inscribirse a su nombre en el Registro de la Propiedad.

CUARTO.- En consecuencia, como bien dice la sentencia apelada, si existió acuerdo en las condiciones esenciales del contrato y éstas son claras las partes vienen obligadas a su cumplimiento, y desde esta perspectiva el incumplimiento esencial del demandado como se ha visto, facultaba la compradora a desligarse del contrato, como así hizo mediante el requerimiento de fecha de 17 de octubre de 2007, y comporta la obligación del demandado de restituir duplicadamente la cantidad abonada anticipadamente, al haberse pactado en la clausula tercera del contrato de forma expresa e indubitada unas arras penitenciales, con transcripción literal del artículo 1454 del Código Civil .

Por todo lo cual procede la íntegra confirmación de la sentencia apelada.

QUINTO.- Dada la desestimación del recurso, las costas de esta alzada deben ser impuestas a la parte apelante art. 398 en relación con el 394 LEC .

VISTOS los preceptos legales citados y los demás de general y pertinente aplicación:

Fallo

DESESTIMANDO el recurso de apelación interpuesto por la representación de D. Cesareo , contra la sentencia dictada en fecha 3 de julio de 2009, por el Juzgado de Primera Instancia núm. 5 de Mataró , en los autos de juicio ordinario nº 1108/08 de los que el presente rollo dimana, debemos CONFIRMAR y CONFIRMAMOS íntegramente la misma, con expresa imposición a la recurrente de las costas de esta alzada.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En este día , y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.