Sentencia CIVIL Nº 595/2018, Audiencia Provincial de Navarra, Sección 3, Rec 448/2017 de 05 de Diciembre de 2018

Encabezamiento

S E N T E N C I A Nº 000595/2018
.
Ilmo. Sr. Presidente
D. AURELIO HERMINIO VILA DUPLÁ
Ilmos. Sres. Magistrados
D. ILDEFONSO PRIETO GARCÍA NIETO
D. EDORTA JOSU ECHARANDIO HERRERA
En Pamplona/Iruña, a 05 de diciembre del 2018.
La Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Navarra, compuesta por los Ilmos. Sres. Magistrados
que al margen se expresan, ha visto en grado de apelación el Rollo Civil de Sala nº 448/2017 , derivado
del Procedimiento Ordinario nº 1108/2016, del Juzgado de Primera Instancia Nº 2 de Pamplona/Iruña; siendo
parte apelante , la demandada , COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DIRECCION000 DE PAMPLONA,
representada por el Procurador D. Rafael Ortega Yagüe y asistida por el Letrado D. Rodolfo Jareño Zuazu;
parte apelada , la demandante , MELCAJA CONSTRUCCIÓN Y REHABILITACIÓN S.L., representada por
la Procuradora Dª Ana Gurbindo Gortari y asistida por la Letrada D.ª María Inmaculada Mendive Urtasun.
Siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. EDORTA JOSU ECHARANDIO HERRERA .

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los de la sentencia apelada.



SEGUNDO .- Con fecha 08 de marzo del 2017, el referido Juzgado de Primera Instancia Nº 2 de Pamplona/Iruña dictó Sentencia en Procedimiento Ordinario nº 1108/2016, cuyo fallo es del siguiente tenor literal: 'Que debo estimar y estimo la demanda interpuesta por la Procuradora Dª ANA GURBINDO GORTARI en nombre y representación de MELCAJA CONSTRUCCION Y REHABILITACIÓN, S.L. y debo declarar y declaro nulo y sin efecto el acuerdo de la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DIRECCION000 DE PAMPLONA, representada por el Procurador D. RAFAEL ORTEGA YAGUE, de 4 de Abril de 2016, relativo al local de la demandante, pudiendo esta realizar las obras proyectadas objeto de autos, con condena en costas de la demandada.'

TERCERO .- Notificada dicha resolución, fue apelada en tiempo y forma por la representación procesal de la parte demandada, COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DIRECCION000 DE PAMPLONA.



CUARTO.- La parte apelada, MELCAJA CONSTRUCCIÓN Y REHABILITACIÓN S.L., evacuó el traslado para alegaciones, oponiéndose al recurso de apelación y solicitando su desestimación, interesando la confirmación de la sentencia de instancia.



QUINTO .- Admitida dicha apelación en ambos efectos y remitidos los autos a la Audiencia Provincial, previo reparto, correspondieron a esta Sección Tercera, en donde se formó el Rollo de Apelación Civil nº 448/2017, habiéndose señalado el día 28 de noviembre de 2018 para su deliberación y fallo, con observancia de las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Planteamiento La mercantil Melcaja Construcción y Rehabilitación S.L., en adelante Melcaja, formuló demanda de juicio ordinario en reclamación de la nulidad y/o anulación del acuerdo quinto de la junta general extraordinaria de 4 de abril de 2016 de la Comunidad de propietarios DIRECCION000 de Pamplona, entidad a la que demandaba, por ser contrario a la ley y a los estatutos de la propiedad horizontal. La Comunidad se opuso al sostener que el acuerdo es válido, al rechazar la autorización a la demandante para realizar las obras que comunicó en la fachada del edificio de la Comunidad.

El Juzgado de Primera Instancia núm. 2 de Iruña/Pamplona ha dictado sentencia íntegramente estimatoria de la demanda, declarando nulo y sin efecto el acuerdo comunitario impugnado, con condena en costas a la entidad demandada.

La Comunidad ha interpuesto recurso de apelación, y Melcaja formula escrito de oposición.



SEGUNDO.- Fáctico La relación de hechos de la sentencia, que se aceptan en lo que son relevantes para resolver la apelación, aunque no se consignen expresamente, pueden ser resumidos en: 1.- Melcaja es titular del local de uso comercial en planta baja núm. 8 de la casa de calle Ruiz de Alda, 2, de la Comunidad demandada, y proyecta una obra en la fachada trasera que da a la calle Ruiz de Alda, consistente en rasgar el zócalo de dos ventanas existentes para dejar hueco hasta el suelo, y convertir la tercera ventana en puerta, sin mayor anchura ni altura de los huecos.

2.- Las obras se comunicaron a la Comunidad, se ajustan a las Ordenanzas municipales y el planeamiento, están suscritas por el arquitecto Cipriano , y no comprometen la seguridad ni la estabilidad del edificio, ni afectan a ningún otro copropietario, estando descritas en el documento técnico que es el núm.

5 de los acompañados con la demanda.

3.- El capítulo XVIII de los estatutos de la Comunidad DIRECCION000 jurídico de los locales comerciales, en su párrafo segundo, punto 1º, dice: 'Además, respecto de los locales comerciales de planta baja, los dueños de los mismos -así actuales, como futuros- podrán por sí solos ejercer los derechos siguientes: 1º.- Hacer en la fachada de su respectivo local o bajera y hasta la altura de la rasante del suelo de la entreplanta, obras de ornamentación y alteración de huecos, construcción de marquesinas, instalación de rótulos o letreros y, en general, cuantas obras se requieran para acondicionar los locales al fin comercial o al uso a que cada momento se destinen' .

4.- La junta general extraordinaria de propietarios de 4 de abril de 2016 rechazó con dos votos en contra (de Melcaja y otro propietario de local) la autorización de las obras de modificación de huecos que dan a la calle Ruiz de Alda.

5. El edificio de la Comunidad, y así consignado en los estatutos (artículo 6º), cuenta con tres clases de fachadas, principal, posterior e interior. Una de las primeras es por la que se accede al local de la demandante -como a todos los demás- desde la calle pública -calle Pascual Madoz, en su caso-, y la posterior -no tiene interior, a patio cerrado, se supone- es la que da a un espacio interior de la manzana, desde donde se accede a las viviendas del edificio.

6.- El indicado espacio interior de la manzana es de propiedad privada pero de uso público, con servicios y mobiliario municipales, y se denomina calle Ruiz de Alda.

7.- En el espacio interior de la manzana tiene acceso, además de las viviendas, una agrupación de vecinos para la instalación central de calefacción, en local de planta baja que tiene una puerta en su fachada a la calle Ruiz de Alda.

El tribunal de la apelación puede valorar el material probatorio de forma distinta a como lo hizo el de primera instancia, revisar el proceso y llegar a conclusiones concordantes o discrepantes, total o parcialmente, pues su posición frente a los litigantes es la misma que ocupó el inferior en el momento de decidir ( STS de 3 de julio de 1997 ). Aunque en sistema de apelación limitada, supone que la revisión de un error valorativo se circunscribe al que sea denunciado expresamente en el recurso de apelación, sin introducción de cuestiones nuevas, y dentro de los términos fijados por el apelante. Y uno de los condicionantes generales de estos términos consiste en la relevancia o transcendencia de un relato de hechos para la decisión del litigio.

La Comunidad recurrente plantea como hechos probados toda una serie de detalles históricos de la concepción original, arquitectónica y funcional, del Grupo Ruiz de Alda, con base en el proyecto y en las parcelas catastrales, por un lado, y de las razones por las que en un local tiene acceso por la calle Ruiz de Alda.

En definitiva, tanto da considerar que la versión judicial de los hechos admite esta prolijidad de hechos, como quiere el recurso, como no incluirlos, toda vez que no encierran una relevancia definida para el fallo.

Acaso la tengan para el planteamiento de la oposición a la demanda, y sostén del acuerdo comunitario, pero en el momento en que se revisa la sentencia y no el acervo probatorio de las partes, no la tiene.

Por lo demás, los recurrentes no exponen a la Sala específicas discrepancias respecto de los hechos que se han explicitado y ordenado, los cuales, bien son incontrovertidos, bien proceden de documentos, o la prueba del perito arquitecto Sr. Cipriano , sin impugnación concreta de contrario.



TERCERO.- La interpretación del régimen de locales en los estatutos de la propiedad horizontal El preciso punto objeto de litigio se fija en la posición de la Comunidad de propietarios demandada, que considera que los estatutos de la propiedad horizontal, y que en general prohíben modificaciones de la fachadas de las casas y de las puertas de los portales de entrada, sin el consentimiento unánime de la junta de propietarios, no salva en el régimen jurídicos de los locales comerciales más que dichas modificaciones en las fachadas de los locales que dan a la calle, y no en la que da al espacio común privado interior destinado a acceder a las viviendas.

Comoquiera que la obra comunicada por Melcaja consiste en la apertura de una puerta y el aumento de dimensiones del resto de huecos en la fachada de su local que da a ese espacio común, se acordó en la junta de propietarios de 4 de abril de 2016 no autorizarla, de tal manera que si la interpretación de la excepción estatutaria es la proporcionada por la Comunidad el acuerdo es válido y eficaz, mientras que si la excepción ha de entenderse que arropa dicha obra, según sostiene la propietaria actual del local y corrobora la sentencia de instancia, tiene que anularse como antiestatutario.

El mérito de la litis , pues, consiste en comparar la obra que se prueba tiene proyectada la sociedad demandante y comunicó a la Comunidad y lo previsto en el punto 1º del párrafo segundo del capítulo XVIII de los estatutos, según se ha recogido en el fáctico.

La obra no menoscaba la seguridad del edificio sino su configuración exterior, ni ha sido denegada en junta por dicho posible menoscabo, por lo que todo queda a la interpretación del régimen de modificaciones de este elemento común (fachada) para los locales comerciales, discriminándolos respecto de las viviendas, explícitamente regulado en los estatutos.

La exégesis del juzgador a quo parte de utilizar los cánones exegéticos para los contratos, de arts.

1.281 y ss. CCiv, puesto que los estatutos pertenecen al negocio jurídico constitutivo de la Comunidad, y para las normas, de art. 3 CCiv, en tanto que los estatutos tienen una eficacia normativa, según trasluce el propio régimen de impugnación de los acuerdos, por su alineación con la ley y tales estatutos. Planteamiento que no discuten las partes y es correcto, como ratifica la Sala.

Considera dicho juzgador que la fachada trasera del local da un espacio privado de uso público, sin restricción que conste, siendo que la norma estatutaria no tiene por relevante por dónde tenga el local su acceso en un momento dado, si tiene uno o varios, y por dónde había puerta, ya que alterar un hueco puede ser abrir en el mismo una nueva puerta.

Apunta que la inexistencia de precedentes carece de significado ante una facultad estatutaria de los propietarios de locales, que no merece una inteligencia restrictiva, ya que no es un régimen extraordinario sino el común para los locales, el cual no tiene condición ni plazo.

Aplica el canon hermenéutico gramatical conforme al brocardo quod lex non disntinguit nec nos distinguere habemus , y puesto que no se hace diferencia entre un tipo de fachadas u otra, concluye que la facultad de alteración para los locales, a sus fines comerciales, corresponde a cualquiera de las fachadas, principal, trasera o interior, si hubiere. El empleo del singular ' fachada ' no indica más que el cierre perimetral exterior del edificio, que puede ser en un único plano o plano diversos, y si sólo hay uno o son varios, todos son fachada.

En fin, reflexiona sobre la realidad social moderna de la desigualación positiva de los locales comerciales desde el título constitutivo, a fin de permitir una sintonía más ajustada de oferta y demanda de los mismos en la construcción urbana, por lo que no se trata del régimen estatutario del caso.

La Comunidad recurrente prefiere una interpretación desde los antecedentes de la promoción del DIRECCION000 , y sus argumentos contradictores se fundan en: Una consideración de la excepción de los locales comerciales como norma extraordinaria sujeta a interpretación restrictiva.

La exégesis historicista o contextual de antecedencia, conforme a la que la modificación de fachada para los locales está referida a la fachada del local propiamente tal, que es la del acceso desde calle pública, sin romper la idea y configuración del edificio.

La misma interpretación literal, ya que cuando los estatutos se refieren a las diferentes clases de fachadas utiliza el plural (artículos 6 y 23).

La doctrina de los actos propios de los propietarios de locales, que durante 40 años se han limitado a modificar las fachadas frontales o delanteras, por donde acceden.

Lo primero que ha de advertirse es que los razonamientos de la recurrente se basan en hechos parcialmente contradichos por la prueba.

Así, el espacio interior de la manzana no es un espacio privado, cualquiera que sea el número o la índole de las personas que lo usen habitualmente, sino que son patios interiores comunicados por una plaza en calle Ruiz de Alda, los cuales tienen uso público, servicios y mobiliario municipales.

Por otro lado, en ese espacio interior de uso público no sólo tienen acceso las viviendas, sino que lo tiene también una agrupación de vecinos, que no es la Comunidad, a un local que se utiliza para la instalación de calefacción central, y que tiene puerta a la fachada de la repetida calle Ruiz de Alda.

Por consiguiente, teniendo en cuenta los hechos probados y no las bases de partida del argumentario de la recurrente, la finalidad o espíritu del Grupo Ruiz de Alda, si fue el que describe la contestación de la demanda, y reproduce minuciosamente el recurso de apelación en la actualidad no lo es, y dejó prácticamente de serlo al no escindir una zona pública o principal y otra interior o privada. No hay portería de vigilancia, y los portales en calle Ruiz de Alda comparten el paso de cualquiera, sean de hecho muchos o pocos, desde calles Aralar y Media Luna. Y cualquiera que fueran las motivaciones o finalidades de su día, el caso es que hay un local, que no es comunitario, al que se accede desde la calle Ruiz de Alda.

Así, una interpretación histórica de los estatutos no conduce a la consecuencia de que la disposición estatutaria concernida deba venir referida a una determinada idea, finalidad o espíritu del edificio en su concepción primitiva, cuando dicha concepción no ha perseverado en el DIRECCION000 , que únicamente tiene un dominio de uso público en lo que acaso se pensara en un inicio iba a ser un espacio privado. Y cuando los estatutos, en contradicción con esa supuesta ideología originaria, claramente priman una posición de salida de mercado para los locales comerciales, muy precursora para la época.

En segundo término, el planteamiento del non venire contra propriae acta carece utilidad en los que corresponden al derecho de copropiedad y no a la generación de obligaciones personales. Cualquiera que sea el tiempo en que un propietario de locales ha dejado de actuar sobre su propiedad dentro de sus facultades ob rem no puede vincular en actuar futuro, cuando derivan del estatus jurídico de la cosa privativa en una comunidad de propiedad horizontal, tal y como se diseñó en título constitutivo y estatutos. El paso de tiempo, con silencio o respecto de una relación jurídica, afectará a los derechos sobre la cosa por el juego objetivo de la prescripción, adquisitiva o extintiva, pero no por la conducta informal vinculante del titular de cada momento. Y nada se alega sobre mala fe, abuso de derecho o retraso desleal en la conducta de Melcaja, actual propietario de un local comercial, para el ejercicio de su acción impugnatoria del acuerdo comunitario.

Y en tercer y último lugar, tan es claro que la norma estudiada de los estatutos no tiene por qué interpretarse ad restringenda , al pertenecer a un capítulo específico de los estatutos, ' Régimen jurídico de los locales comerciales ', separado del correspondiente a las reglas general o al régimen jurídico de las viviendas, como lo es que una interpretación literalista en absoluto beneficia la postura adoptada por la Comunidad. Lo gramatical basado en el singular del empleo de la dicción ' fachada ' no excluye ningún tipo de fachada, para lo cual tendría que adjetivarse, como se adjetiva, al querer distinguir en otros artículos de los estatutos, referidos a la casa o edificio, y no a sus elementos. Precisamente el acuerdo comunitario cuya nulidad se ha postulado lo que opera es eso, una adjetivación de la fachada, para considerar que sólo es fachada del respectivo local la principal, cuando el punto 1º del capítulo XVIII, no habla de fachada de la casa sino que la referencia no es geográfica sino de titularidad, 'de su respectivo local o bajera' . La casa tiene tres clases de fachadas, y este local de la parte actora tiene fachada y de dos clases, delantera y posterior.

La Sala comparte, pues, la hermeneusis de la sentencia de instancia, lo que determina no acoger el recurso de apelación, y corroborar la declaración de nulidad del acuerdo comunitario, según se pidiera.



CUARTO.- Costas Conforme a lo prevenido en el art. 398.1 LEC la desestimación del recurso de apelación interpuesto conlleva que se haga imposición de las costas causadas a la parte recurrente.

Vistas las normas y jurisprudencia citadas, y lo demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

SE DESESTIMA el recurso de apelación interpuesto por la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DIRECCION000 de PAMPLONA, representada por el Procurador de los Tribunales RAFAEL ORTEGA YAGÜE, siendo parte recurrida MELCAJA CONSTRUCCIÓN Y REHABILITACIÓN S.L., representada por la Procuradora de los Tribunales ANA GURBINDO GORTARI, contra la sentencia del Juzgado de Primera Instancia núm. 2 de Pamplona/Iruña de 8 de marzo de 2017 , la cual se confirma en todos los extremos de su fallo.

Se pronuncia la condena a la parte recurrente al reembolso de las costas de esta alzada.

Dese el destino legal al depósito constituido para recurrir.

Así por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos