Sentencia CIVIL Nº 595/2019, Audiencia Provincial de Malaga, Sección 4, Rec 965/2018 de 15 de Octubre de 2019

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MÁLAGA.

SECCIÓN CUARTA.

PRESIDENTE ILMO. SR.

D. MANUEL TORRES VELA.

MAGISTRADOS, ILMOS. SRES.

D. FRANCISCO SÁNCHEZ GÁLVEZ.

D. JAIME NOGUÉS GARCÍA.

RECURSO DE APELACIÓN 965/2018.

PROCEDENCIA: JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NÚMERO 1 DE FUENGIROLA.

PROCEDIMIENTO ORDINARIO 1.289/2017.

S E N T E N C I A Nº 595/2019

En la ciudad de Málaga a quince de octubre de dos mil diecinueve.

La Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Málaga ha visto el recurso de apelación interpuesto por don Jeronimo y doña Leocadia, representados por la procuradora doña Esther Jiménez Millán, defendidos por el letrado don José Alberto González Hidalgo, frente a la sentencia dictada en el procedimiento ordinario 1.289/2017, tramitado por el juzgado de Primera Instancia número 1 de Fuengirola. Son parte recurrida don Luciano y doña Micaela, representados por el procurador don José Luís Rey Val, defendidos por el letrado don Teodoro García Tentor.

Antecedentes

PRIMERO.- La Magistrada-juez del juzgado de Primera Instancia número 1 de Fuengirola dictó sentencia el 29 de mayo de 2018, en el procedimiento ordinario 1.289/2017, cuyo fallo es del tenor literal siguiente:

' Que desestimando como desestimo la demanda formulada por D. Jeronimo y Dª Leocadia frente a D. Luciano y Dª Micaela , debo declarar y declaro no haber lugar a las pretensiones en su contra formuladas, con imposición a la parte actora de las costas procesales causadas'.

SEGUNDO.- Interpuesto recurso de apelación por la parte demandante, se remitieron las actuaciones a esta Sección de la Audiencia, celebrándose la deliberación el 30 de septiembre de 2019.

TERCERO.- En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales.

Es ponente el Magistrado don Jaime Nogués García.

Fundamentos

PRIMERO.- La sentencia dictada en la instancia ha desestimado la demanda interpuesta por don Jeronimo y doña Leocadia frente a don Luciano y doña Micaela, sobre resolución del contrato de opción de compra concertado en su día, con imposición de costas a los demandantes, pronunciamiento con el que discrepan estos últimos mediante el recurso que someten a consideración de la Sala, alegando infracción del principio de congruencia, al no valorar la magistrada de instancia el incumplimiento contractual de los demandados como presupuesto de la acción resolutoria ejercitada, insistiendo en los motivos que esgrimió en la demanda y que debieron motivar su estimación.

Los demandados se oponen al recurso, solicitando la confirmación de la sentencia recurrida por ser ajustada a derecho.

SEGUNDO.- Los antecedentes necesarios para la resolución del recurso se resumen del modo siguiente:

I.- Don Jeronimo y doña Leocadia formularpn demanda de procedimiento ordinario frente a don Luciano y doña Micaela, alegando en síntesis que, mediante contrato privado de fecha 11 de abril de 2017, los demandados, propietarios del apartamento número NUM000, planta NUM001, del edificio DIRECCION000, PASEO000, de Fuengirola, les concedieron un derecho de opción de compra sobre dicho inmueble, con vigencia hasta las 14:00 horas del día 19 de mayo de 2017, por precio de 24.000 euros, que en caso de ejercicio de la opción sería descontado del precio de venta (240.000 euros).

En el contrato la parte condenente hizo constar que el inmueble cumplía la legalidad urbanística, contando con Licencia de primera ocupación, sin que se encontrara en situación asimilada a fuera de ordenación u otra análoga, sujeta al régimen de aprovechamiento por turnos o de explotación turística o afectada por expediente de restauración de la legalidad o regularizado por alguno por motivos urbanísticos, comprometiéndose a proporcionar a la parte compradora copia de la referida Licencia de primera ocupación o documento equivalente con anterioridad de la firma de la escritura de compraventa, requisito esencial para el buen fin de la operación, teniendo conocimiento, antes de ejercitar el derecho de opción, que el inmueble no contaba con la Licencia de primera ocupación, hallándose sometido al régimen de explotación turística, por lo que solicitaba el dictado de sentencia que declarara resuelto el contrato de opción de compra por incumplimiento de los demandados, condenando a estos a abonar, solidariamente, la cantidad de 24.000 euros, más intereses legales desde el 18 de abril de 2017, con imposición de costas.

II.- Los demandados se opusieron a dichas pretensiones, alegando que el destino del apartamento es el de vivienda o residencia, sujeto al régimen de propiedad horizontal, tributando el correspondiente IBI, contando además con las autorizaciones administrativas necesarias para su habitabilidad y uso como vivienda, sin que sea obstáculo el que carezca de la denominada Licencia de primera ocupación, que debido a su antigüedad (más de 40 años) se obtenía por silencio administrativo positivo, hasta que en el año 2011 la situación varió, pasando a ser negativo, si bien cuenta con un certificado del Ayuntamiento en que se especifica que reúne las condiciones necesarias para su habitabilidad.

III.- La sentencia ha desestimado la demanda. La magistrada de instancia, tras realizar una serie de consideraciones doctrinales sobre el contrato de opción de compra (fundamento de derecho segundo), y reseñar la prueba practicada (fundamentos de derecho tercero y cuarto), concluye, en el último párrafo del fundamento de derecho quinto, que ' En el contrato de opción de compra se estableció que en el caso de ejercitarse la opción, la prima de la opción satisfecha se imputaría al precio de la compraventa, y que en el caso de no ejercitarse la opción, la prima, sin necesidad de actuación judicial o extrajudicial de clase alguna, quedaría en poder y propiedad de los concedentes. En la opción se atribuyó por una parte a la otra un derecho que permitía a ésta última decidir, dentro de un período de tiempo, y unilateralmente, la puesta en vigor de un concreto contrato. Ejercitada la opción de compra, aparece la compraventa, pero si no es así, dentro del plazo establecido, el derecho de opción caduca. No consta ejercitado el derecho de opción dentro de plazo, por lo que al no haber expresado el optante la voluntad de que el contrato de compraventa quedase firme, perfecto y en estado de ejecución, obligatorio para el cedente, no entró en vigor la compraventa. Lo concertado fue un contrato de opción de compra, que por su propia naturaleza perseguía la celebración de un contrato de compraventa, que quedaba para un momento posterior, aunque en el ya se indicaba que en la escritura pública referida esa compraventa futura, debía contenerse una serie de circunstancias. Transcurrió el plazo, se perdió el derecho a la opción y, en consecuencia se perdió la cantidad entregada por el contrato de opción, cantidad que, de haberse celebrado el contrato de compraventa, hubiera sido parte del precio. La opción únicamente aparecía condicionada a un plazo de ejercicio, dentro del cual no se llevó a cabo. De haberse ejercitado el derecho de opción en tiempo y forma por la parte optante, hubiera quedado perfeccionado el contrato de compraventa, naciendo a la vida jurídica por la concurrencia de los requisitos esenciales para su generación, con sujeción a la regulación jurídica prevista en el contrato de opción, y sin que el concedente pudiera hacer nada para frustrar su efectividad. Aparecen ligados o vinculados el contrato de opción de compra y el de compraventa, aunque son diferentes, y no se condicionó la opción a que el incumplimiento de alguna de las obligaciones del vendedor repercutiera en ella. No se supeditó el ejercicio del derecho de opción a condicionante alguno. Caso de haberse ejercitado y de interesarse la resolución de la compraventa entonces sí, al amparo del artículo 1124 del código civil , si en su caso, hubiera tenido lugar la resolución del contrato, hubiera debido haberse devuelto la cantidad satisfecha como prima de la opción pero no por ese concepto, sino por formar parte del precio'.

TERCERO.- El recurso interpuesto por los demandantes se articula en dos motivos, uno de índole procesal, que denuncia la incongruencia en que incurre la sentencia, y otro sustantivo, insistiendo en el incumplimiento de los demandados de las obligaciones asumidas, que justifica la resolución del contrato de opción.

Damos respuesta por separado a los dos motivos.

1.- Vicio de incongruencia.

Denuncian los recurrentes que la sentencia infringe el principio de congruencia consagrado en el art. 218 LEC, ya que la magistrada desestima la demanda por un motivo que no fue alegado por los demandados ni, por tanto, controvertido: que el contrato de opción de compra no es susceptible de resolución al no ser aplicable el art. 1.124 CC, extralimitación que les ocasiona indefensión material.

El motivo ha de ser desestimado.

El apartado 1 del art. 218 LEC dispone que: 'Las sentencias deben ser claras, precisas y congruentes con las demandas y con las demás pretensiones de las partes, deducidas oportunamente en el pleito', añadiendo en el párrafo segundo que 'El tribunal, sin apartarse de la causa de pedir acudiendo a fundamentos de hecho o de Derecho distintos de los que las partes hayan querido hacer valer, resolverá conforme a las normas aplicables al caso, aunque no hayan sido acertadamente citadas o alegadas por los litigantes'.

Indica la sentencia del Tribunal Supremo de 25 de septiembre de 2002 que es doctrina reiterada, y absolutamente constante, que la congruencia no tiene otra exigencia que la necesaria conformidad entre el contenido de la sentencia y la pretensión o las pretensiones que constituyen el objeto del proceso, de manera que es congruente cuando la relación entre el fallo y las pretensiones procesales no está sustancialmente alterada, entendiéndose por estas las deducidas en los suplicos de los escritos rectores del proceso, no en los razonamientos o argumentaciones que se hagan en los mismos (por todas, sentencia de 26 de junio de 1996). Además, dicha doctrina exige que los pronunciamientos del fallo dejen resueltos todos los extremos debatidos, pues la congruencia va referida a la necesidad de que entre la parte dispositiva de la resolución judicial -no entre sus fundamentos- y las pretensiones oportunamente deducidas en la demanda, exista la máxima concordancia y relación, y que la contradicción que revela incongruencia ha de resultar de los términos del fallo, no entre los hechos aceptados por la existencia y el fallo, ni entre las alegaciones que le preceden o que hagan las partes y el fallo mismo, pero sin que pueda apoyarse la alegada incongruencia en la fundamentación del referido fallo (por todas, sentencia de 5 de junio de 1989).

Para determinar si una sentencia es incongruente o no, ha de atenderse a si concede más de lo pedido (ultra petita), se pronuncia sobre determinados extremos al margen de lo suplicado por las partes (extra petita) o si se dejan incontestadas y sin resolver algunas de las pretensiones sostenidas por las partes (citra petita), siempre y cuando el silencio judicial no puede razonablemente interpretarse como desestimación tácita. Se exige para ello un proceso comparativo entre el suplico integrado en el escrito de demanda y, en su caso, de contestación, y la parte resolutiva de las sentencias que deciden el pleito. También puede apreciarse vicio de incongruencia en aquellas sentencias que prescinden de la causa de pedir y fallan conforme a otra distinta, al causar indudable indefensión, que no ampara el principio 'iura novit curia'.

Proyectando dicha doctrina sobre el supuesto analizado, la magistrada de instancia ha dado respuesta a la cuestión planteada, y como presupuesto previo a la resolución contractual analiza si concurren los requisitos exigidos a tal efecto por el art. 1.124 CC, por lo que el pronunciamiento que rechaza tal posibilidad no puede tildarse de incongruente, con independencia de que se discrepe de tal razonamiento, como hacen los recurrentes a través del segundo motivo del recurso, que seguidamente se analiza.

2.- Resolución del contrato de opción de compra. Incumplimiento por parte de los concedentes.

Aunque como hemos razonado al dar respuesta al primer motivo del recurso, el pronunciamiento desestimatorio de la demanda no es incongruente, la sala no lo comparte, y es que, es doctrina constante y reiterada del Tribunal Supremo (entre otras muchas, en la sentencia de 29 octubre 1993, que con cita las anteriores de 13 de noviembre de 1992, 24 de octubre de 1990, 4 de abril y 9 de octubre de 1987, y 16 de abril de 1979, la que establece que 'la opción de compra no aparece regulada suficientemente en el CC, aunque tenga reconocido su aspecto registral en el art. 14 RH, teniendo declarado esta Sala que debe entenderse como tal aquel convenio en virtud del cual una parte concede a otra la facultad exclusiva de decidir la celebración o no de otro contrato principal de compraventa, que habrá de realizarse en un plazo cierto, y en unas determinadas condiciones, pudiendo también ir acompañado del pago de una prima por parte del optante, así pues, constituyen sus elementos principales la concesión al optante del derecho a decidir unilateralmente respecto a la realización de una compra; la determinación del objeto, el señalamiento del precio estipulado para la futura adquisición y la concreción de un plazo para el ejercicio de la opción, siendo por el contrario elemento accesorio el pago de la prima; como tiene dicho esta Sala 'en el contrato de opción de compra, la compraventa futura está plenamente configurada, y depende del optante únicamente que se perfeccione o no''.

El contrato de opción de compra exige tres requisitos: 1) Concesión al optante de la decisión unilateral respecto a la realización de la compra; 2) Señalamiento del precio estipulado para la futura adquisición, y 3) Determinación de plazo para ejercitar la opción, siendo, por el contrario, elemento accesorio el pago de prima ( sentencias del Tribunal Supremo de 10 de julio de 1946, 24 de octubre de 1990, 24 de enero de 1991, 22 de diciembre de 1992 y 11 de marzo, 21 de julio y 15 de octubre de 1993), de manera que la compraventa futura queda prefigurada, dependiendo únicamente del optante el que se perfeccione, no autorizándose, por tratarse de una relación obligacional, en virtud de lo prevenido en el artículo 1.256 CC, que su validez y cumplimiento pueda quedar al arbitrio de uno de los contratantes, pues la facultad resolutoria se prorrogaría 'sine die', de manera que mientras se encuentre pendiente el ejercicio del derecho de opción, las partes concedente y optante quedan vinculadas por el acto y nada pueden hacer para frustrarlo, dependiendo la consumación de modo exclusivo de la decisión del optante ( sentencia del Tribunal Supremo de 10 de diciembre de 1982).

El derecho de opción queda supeditado al pago del precio de la compraventa dentro del plazo pactado para su ejercicio, de manera que transcurrido dicho plazo sin abonarse el precio, aunque hubieses llegado a conocimiento del concedente la declaración de voluntad del beneficiario optando a la compraventa, habría caducado el derecho de opción, sin que la compraventa se hubiese llevado a perfeccionarse ( sentencias del Tribunal Supremo de 8 de abril de 2001, 11 de abril de 2002, y 8 de abril de 2011, entre otras muchas).

Como relación obligatoria que es, de naturaleza recíproca, la opción de compra queda sometida al art. 1.124 CC, de manera que si uno de los obligados no cumple lo que le incumbe, puede el perjudicado optar entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, en ambos casos con indemnización de daños y perjuicios, como ha hecho el optante en el presente supuesto, instar la resolución ante el incumplimiento por parte del concedente de las obligaciones asumidas para hacer efectiva la compraventa proyectada.

La sala, revisando la prueba practicada en la instancia, en uso de la facultad que le confiere el art. 456 LEC, llega a la conclusión de que los demandados han incumplido las obligaciones asumida en el contrato de opción, incumplimiento previo y grave que justifica que los recurrentes no ejercitaran el derecho de opción e instasen la resolución del contrato, en el que se pactó, como requisito esencial para el buen fin del negocio jurídico, la entrega de copia de la Licencia de Primera ocupación, así como que el inmueble no estuviera sujeta al régimen de aprovechamiento por turnos o de explotación turística, afectado por expediente de restauración de la legalidad o regularizado por alguno por motivos urbanísticos, sin que sirva de excusa, como alegaron los demandados en la instancia e insisten al oponerse al recurso, que la vivienda esté integrada en un edificio que está sometido al régimen de propiedad horizontal, y que venga abonando el Impuesto sobre bienes inmuebles, pues lo decisivo, como se pactó expresamente, es que no esté destinado a apartamento, y que contara con Licencia de Primera Ocupación, requisitos que no se cumplen, encontrándonos ante un supuesto de 'aliud pro alio', caso claro de resolución contractual, pues como indica la sentencia del Tribunal Supremo de 21 de diciembre de 2012, que con cita en la anterior de 16 de noviembre de 2000, 'existe pleno incumplimiento del contrato de compraventa, por inhabilidad del objeto vendido para cumplir la finalidad para la que se vendió y consiguientemente se ha producido la insatisfacción del comprador, lo que en estos casos permite acudir a la protección que dispensan los artículos 1101 y 1124 del Código civil. Y precisa la de 31 julio 2002 recogiendo numerosa jurisprudencia anterior: la evidencia de la frustración del fin del contrato, eliminando las legítimas expectativas de la parte perjudicada desencadena la resolución... en definitiva, la inhabilidad del objeto. Lo acaba de aclarar la sentencia de 17 febrero 2010:... defectuoso cumplimiento al haber sido hecha la entrega de cosa distinta o con vicios que hagan impropio el objeto de la compraventa para el fin a que se destina. La de 25 febrero 2010 añade:... la doctrina de aliud pro alio que contempla una doble situación: que se haya entregado cosa distinta a lo pactado o que se haya entregado cosa que, por su inhabilidad, provoque una insatisfacción objetiva, es decir, una completa frustración del fin del contrato'.

No pueden escudarse los demandados en el hecho de que los optantes podían haber comprobado la situación urbanística del apartamento objeto del contrato de opción, pues el requisito esencial, expresamente asumido por los concedentes, era la entrega por parte de estos de la Licencia de Primera Ocupación, lo que no ha ocurrido, resultando intrascendente que el cambio en la legislación urbanística haya motivado que el silencio administrativo ya no es positivo, sino negativo, pues en definitiva concurre esa causa resolutoria, que no puede considerarse de carácter objetivo, pues los demandados eran conscientes de la situación urbanística del apartamento (no contaba con la Licencia de Primera Ocupación) y del destino turístico atribuido al edificio en que se integra (el administrador de la Comunidad de propietarios refiere, en prueba testifical, que los demandados son propietarios de otros apartamentos), circunstancias que debió comunicar a los hoy recurrentes para que, de aceptarlas, quedaran exonerados de responsabilidad.

En definitiva, procede estimar el motivo del recurso, revocando la sentencia recurrida, que queda sin efecto, y en su lugar, con estimación de la demanda, declarar resuelto el contrato de opción de compra suscrito entre las partes el 11 de abril de 2017, por incumplimiento de los demandados, condenando a estos a abonar solidariamente a los demandantes la cantidad de 24.000 euros, más intereses legales desde el 18 de abril de 2017, imponiendo a los demandados las costas procesales devengadas en la instancia ( art. 394 LEC).

CUARTO.- Estimado parcialmente el recurso de apelación, de conformidad con lo dispuesto en el art. 398 LEC, no procede hacer especial pronunciamiento respecto de las costas devengadas por el mismo, debiendo devolverse a los recurrentes el depósito constituido en su día para recurrir ( Disposición Adicional Decimoquinta LOPJ).

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación en derecho

Fallo

Estimando parcialmente el recurso de apelación interpuesto por la procuradora doña Esther Jiménez Millán, en representación de don Jeronimo y doña Leocadia, frente a la sentencia dictada por la Magistrada-juez del juzgado de Primera Instancia número 1 de Fuengirola el 29 de mayo de 2018, en el procedimiento ordinario 1.289/2017, debemos revocar dicha resolución, y en su lugar, estimar la demanda interpuesta por la representación procesal de don Jeronimo y doña Leocadia, frente a don Luciano y doña Micaela, declarando resuelto el contrato de opción concertado entre las partes el 11 de abril de 2017, condenando a los demandados a abonar solidariamente a los demandantes la cantidad de 24.000 euros, más intereses legales desde el 18 de abril de 2017, imponiendo a los demandados las costas procesales devengadas en la instancia, sin hacer especial pronunciamiento respecto de las costas devengadas por el recurso.

Devuélvase a los recurrentes el depósito constituido en su día para recurrir.

Remítanse los autos al juzgado de procedencia, con testimonio de la presente resolución.

Lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior resolución por el Magistrado Ponente, estando celebrando Audiencia Pública. Doy fe.

Los datos personales incluidos en esta resolución no podrán ser cedidos, ni comunicados con fines contrarios a las leyes.'