Sentencia CIVIL Nº 595/2019, Audiencia Provincial de Navarra, Sección 3, Rec 878/2018 de 22 de Noviembre de 2019

Encabezamiento

S E N T E N C I A Nº 000595/2019

Ilmos. Sr. Presidente

D. AURELIO HERMINIO VILA DUPLÁ

Ilmos. Sres. Magistrados

D. ILDEFONSO PRIETO GARCÍA-NIETO

D. DANIEL RODRIGUEZ ANTUNEZ

En Pamplona/Iruña, a 22 de noviembre del 2019.

La Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Navarra, compuesta por los Ilmos. Sres. Magistrados que al margen se expresan, ha visto en grado de apelación el Rollo Civil de Sala nº 878/2018, derivado del Procedimiento Ordinario (LPH - 249.1.8) nº 307/2017 - 00, del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción Nº 2 de Estella/Lizarra ; siendo parte apelante, la demanda, Dª Martina,representada por la Procuradora Dª Isabel Méndez Guzmán y asistida por el Letrado D. Fernando Areopagita Martínez; parte apelada, la demandante, COPROPIETARIOS CL DIRECCION000 NUM000 CS EZTANDETA,representada por el Procurador D. Pedro Barno Urdiain y asistida por la Letrada Dª Teresa Orzaez Joly.

Siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. DANIEL RODRÍGUEZ ANTUNEZ.

Antecedentes

PRIMERO.-Se aceptan los de la sentencia apelada.

SEGUNDO.- Con fecha 23 de mayo del 2018, el referido Juzgado de Primera Instancia e Instrucción Nº 2 de Estella/Lizarra dictó Sentencia en Procedimiento Ordinario (LPH - 249.1.8) nº 307/2017 - 00, cuyo fallo es del siguiente tenor literal:

'Que estimando íntegramente la demanda formulada por el Procurador de los Tribunales D. Pedro Barnó Urdiain en nombre y representación de la Comunidad de Propietarios de la DIRECCION000 número 3 de Estella contra Dña. Martina, debo condenar y condeno a Dña. Martina al pago de la cantidad de NUEVE MIL CUATROCIENTOS TREINTA Y NUEVE EUROS Y VEINTISIETE CÉNTIMOS (9.439Ž27 €) más intereses en la forma establecida en la presente resolución, con expresa imposición de costas a Dña. Martina.'

TERCERO.- Notificada dicha resolución, fue apelada en tiempo y forma por la representación procesal de la parte demandada, Dª Martina.

CUARTO.-La parte apelada, COPROPIETARIOS CL DIRECCION000 NUM000 CS EZTANDETA, evacuó el traslado para alegaciones, oponiéndose al recurso de apelación y solicitando su desestimación, interesando la confirmación de la sentencia de instancia.

QUINTO.- Admitida dicha apelación en ambos efectos y remitidos los autos a la Audiencia Provincial, previo reparto, correspondieron a esta Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Navarra, en donde se formó el Rollo de Apelación Civil nº 878/2018, habiéndose señalado el día 14 de noviembre de para su deliberación y fallo, con observancia de las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.-La sentencia apelada estimó íntegramente la demanda interpuesta por la Comunidad de Propietarios de la DIRECCION000 nº NUM000 de Estella contra Dª Martina, condenando a la demandada al pago de las cuotas extraordinarias de los meses de agosto, septiembre y octubre de 2015, aprobadas en Junta de 20 de julio de 2015 para sufragar obras de restauración del edificio aprobadas en Junta anterior de 23 de marzo de 2015. La sentencia tiene en cuenta que en fecha 7 de septiembre de 2015 la Sra. Martina transmitió la titularidad de sus locales, integrados en la Comunidad demandante, a un tercero, pero le imputa responsabilidad solidaria por los impagos de conformidad con lo dispuesto en el artículo 9.1.i) de la LPH, al no constar comunicada esa transmisión del dominio de los locales a la Comunidad.

La demandada se aquieta al pago de la mensualidad de agosto, pero recurre en apelación la condena al pago de las mensualidades de septiembre y de octubre. Argumenta para ello que ya no era propietaria de los locales integrados en la Comunidad a partir de septiembre de 2015, por su venta y transmisión a tercero. La apelante denuncia que se produce una modificación con respecto de la causa de pedir esgrimida por la parte demandante. Afirma que en la demanda se plantea la exigibilidad de la deuda contra su persona por la exclusiva razón de ser la propietaria de los locales a la fecha en que se adoptó el acuerdo de aprobación del coste de la obra (julio de 2015), acuerdo en el que se convino la exacción del importe en tres derramas mensuales; mientras que por el contrario la demandante no sustentó su reclamación en la responsabilidad solidaria del art. 9.1.i) LPH ni en la falta de comunicación a la Comunidad de la transmisión de los locales a un tercero. De este modo la demandada apelante defiende que, conforme a lo acordado en la Junta, el devengo de cada una de las mensualidades para el cobro de las tres derramas se producía el día 15 de cada mes, por lo que las derramas correspondientes a septiembre y octubre no son exigibles contra su persona porque no era la propietaria en el momento de producirse el devengo de tales deudas. Destaca además que la demandante conocía este motivo de oposición, al ser esgrimido en la previa reclamación de la deuda por vía monitoria, y alega la concurrencia de actos propios imputables a la Comunidad de Propietarios porque en la vía extrajudicial siempre interpretó que la reclamación de la deuda procedía por la condición de propietaria de la demandada al tiempo de aprobarse el acuerdo aprobando el coste de la obra y sus derramas, no por responsabilidad solidaria con el nuevo adquirente.

La Comunidad de Propietarios demandante se opone al recurso argumentando que sustentó su demanda en la obligación exclusiva de la demandada para el pago de la mensualidad de agosto y en su responsabilidad solidaria para el pago de las derramas de septiembre y de octubre, defendiendo en cualquier caso que resulta enteramente aplicable la responsabilidad solidaria regulada en el art. 9.1.i) de la LPH conforme al cual es carga del propietario demandado demostrar que notificó a la Comunidad la transmisión de su piso o local a tercero.

SEGUNDO.-Son hechos incontrovertidos en la presente alzada tanto la aprobación por la Comunidad de Propietarios de la DIRECCION000 nº NUM000 de Estella, en Junta de 20 de julio de 2015, del presupuesto de gastos para la ejecución de obras de restauración del edificio así como del reparto de dichos gastos entre los comuneros y la forma de pago mediante tres derramas extraordinarias a emitir en los meses de agosto, septiembre y octubre; como la transmisión por parte de la demandada Sra. Martina, a un tercero, en fecha 7 de septiembre de 2015, de la propiedad de sus dos locales integrados en la comunidad.

La lectura de la demanda de juicio ordinario interpuesta por la Comunidad de Propietarios de la DIRECCION000 nº NUM000 de Estella contra Dª Martina, en reclamación del impago de las referidas cuotas extraordinarias de agosto, septiembre y octubre de 2015, revela una diferenciación en lo relativo a la causa de exigibilidad de las mismas. La demanda alude en su fundamento jurídico IV, apartado 1º, por un lado a que 'En esa fecha, 15 de agosto de 2015, la Sra. Martina seguía siendo propietaria de la vivienda, por lo que conforme a lo dispuesto en el art. 17.11 LPH esa derrama la tenía que abonar ella sí o sí, porque ella dejó de ser propietaria el 7 de septiembre de 2015, como dice la norma, eran en ese momento a su 'cargo', a quien se tenían que cargar, a quien se tenían que exigir'; y por otro lado, y a continuación de lo anterior, la demanda refiere que 'Y las otras dos derramas las tenía que abonar también porque ella era la propietaria cuando se adoptó el acuerdo, solidariamente con el nuevo propietario'.

No se observa, en consecuencia, una modificación en la causa de pedir en los términos planteados por la parte apelante, puesto que la demanda alude tanto a la condición de propietaria de la demandada al tiempo de adoptarse el acuerdo que aprobó el coste de la obra y su reparto, como a la solidaridad de su responsabilidad junto con el nuevo propietario, y ello además diferenciando unas cuotas y otras (pues no se alude a la solidaridad respecto de la cuota anterior a la transmisión del local a un nuevo dueño -la de agosto de 2015-).

Esa responsabilidad solidaria de la demandada junto con el nuevo propietario, por las cuotas de septiembre y octubre de 2015 (que son las recurridas en apelación) deriva de lo dispuesto en el art. 9.1.i) LPH, aplicado correctamente por la sentencia recurrida. Esta norma impone a todo comunero la obligación siguiente: 'Comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el cambio de titularidad de la vivienda o local'. Pero además el precepto regula las consecuencias concretas del incumplimiento de tal obligación, al añadir que 'Quien incumpliere esta obligación seguirá respondiendo de las deudas con la comunidad devengadas con posterioridad a la transmisión de forma solidaria con el nuevo titular, sin perjuicio del derecho de aquél a repetir sobre éste'.

La única forma legal de que la Sra. Martina responda solidariamente -como se referencia en la demanda- junto con el nuevo propietario de los locales de las derramas de septiembre y octubre, es por incumplimiento de la imperativa obligación expuesta. Se trata de una obligación sustantiva impuesta en todo caso por ley, de manera que el argumento de oposición sostenido por la demandada para negarse al pago, consistente en no ser ya propietaria de los locales a la fecha de devengo de las cuotas de septiembre y de octubre, implica necesariamente contrastar el cumplimiento de tal obligación preceptiva, pues dicho incumplimiento es el elemento fáctico que hace nacer legalmente su responsabilidad solidaria precisamente en supuestos, como el alegado en oposición por la demandada, de transmisión de la propiedad a un tercero. Es decir, no basta con que la demandada oponga la transmisión de su local a tercero porque este solo hecho no le libera ante la Comunidad, sino que es una situación expresamente regulada en la ley en cuanto a las implicaciones que produce para con la Comunidad, exigiéndose la notificación a la misma de aquella transmisión so pena de no liberarse frente a la misma y seguir respondiendo solidariamente con el nuevo adquirente. Por tanto al oponer ese hecho la demandada introduce la necesidad de contrastar el cumplimiento de la obligación material legalmente impuesta para el mismo (esto es, la comunicación a la Comunidad de esa transmisión del bien a tercero).

A mayor abundamiento la demanda de juicio ordinario también hace expresa alusión a la canalización procedimental de esa responsabilidad solidaria de la demandada, al referirse al art. 21.4 LPH según el cual 'cuando el propietario anterior de la vivienda o local deba responder solidariamente del pago de la deuda, podrá dirigirse contra él la petición inicial, sin perjuicio de su derecho a repetir contra el actual propietario. Asimismo se podrá dirigir la reclamación contra el titular registral, que gozará del mismo derecho mencionado anteriormente. En todos estos casos, la petición inicial podrá formularse contra cualquiera de los obligados o contra todos ellos conjuntamente'.

Esa responsabilidad solidaria que fija el art. 9.1.i) LPH del propietario que no comunica a la Comunidad la transmisión de su piso o local a tercero constituye una garantía legal encaminada a tutelar y proteger a las Comunidades de Propietarios del riesgo de morosidad, según explica la STS nº 211/2015, de 22 de abril, conforme a la cual 'De las dos últimas garantías se desprende que, siendo responsable del pago de los gastos comunitarios el propietario de la vivienda que lo era en el momento de producirse la obligación de satisfacerlos, sin embargo se extiende tal responsabilidad a una serie de personas, sin perjuicio del derecho de repetición de éstas contra el obligado al pago. Tales personas son: (i) el propietario actual adquirente del bien por las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios por los anteriores titulares hasta el límite que ya hemos recogido, con afección real del piso o local al cumplimiento de la obligación, aunque el adquirente lo sea con título inscrito en el Registro de la Propiedad; (ii) el propietario anterior que omita la comunicación de cambio de titularidad'.

TERCERO.-No existe indefensión para la parte apelante porque la cuestión fáctica relativa a la efectiva notificación a la Comunidad de la transmisión de los locales a un tercero fue objeto de interrogatorio en juicio a los testigos, interrogatorio a través del cual la parte demandada pudo ejercitar su derecho de defensa. En este sentido, como apunta la sentencia apelada, tanto la administradora de fincas, Sra. Carolina, como el hijo de la demandada, Sr. Leovigildo, aludieron a la cuestión evidenciando sus testimonios que no se puso en conocimiento de la Comunidad la transmisión de los locales sino una vez que ya se había completado el plazo de abono de las tres cuotas extraordinarias.

Por otro lado, cabe añadir en este punto, además, que en cualquier caso el devengo de la deuda por estas cuotas, en tanto que extraordinarias, se produjo a la fecha de aprobación del acuerdo de la Junta de julio de 2015, por cuanto ya en dicho acuerdo quedó calculado y liquidado el importe a abonar por cada uno de los comuneros, siendo cuestión diferente el aplazamiento concedido para su abono material. Como afirma la SAP Gipuzkoa 136/17, de 30 de junio, 'la deuda por derramas extraordinarias se constituye y se devenga cuando se adopta el acuerdo aprobando la realización de las obras y su importe, y su exigibilidad viene determinada en función de los acuerdos de la Junta de Propietarios en orden al tiempo ó fecha de pago, ya que la fecha de vencimiento supone para el deudor el momento en que ha de cumplir con su deber jurídico'. En consecuencia, la responsabilidad de la demandada nació con el devengo de la deuda en julio de 2015, y la exigibilidad de las cuotas de septiembre y octubre contra su persona es solidaria junto con el nuevo adquirente de los locales en función de lo dispuesto en el art. 9.1.i) LPH.

CUARTO.-Finalmente, debe negarse también que concurran actos propios imputables a la Comunidad de Propietarios que impidan ahora reclamar esa responsabilidad solidaria de la demandada. Alude la apelante a que ninguna Junta comunitaria decidió interponer la reclamación con base y fundamento en la falta de notificación de la transmisión de los locales a un tercero, sino que por el contrario siempre se planteó su responsabilidad por el hecho de ser propietaria al tiempo de aprobarse el acuerdo que fijó el importe de las obras.

En base al art. 7 del Código Civil el Tribunal Supremo ha desarrollado la doctrina de los actos propios como exigencia inherente a la buena fe en el ejercicio de los derechos, mediante un comportamiento coherente, de tal modo que 'se impone un deber de coherencia en el tráfico, sin que sea dable defraudar la confianza que fundadamente se crea en los demás, precisa para su aplicación la observancia de un comportamiento (hechos, actos) con plena conciencia de crear, definir, fijar, modificar, extinguir o esclarecer una determinada situación jurídica, para lo cual es insoslayable el carácter concluyente e indubitado, con plena significación inequívoca, del mismo, de tal modo que entre la conducta anterior y la pretensión actual exista una incompatibilidad o contradicción'(entre muchas, SSTS de 28 de enero y 9 de mayo de 2000; 7 de mayo de 2001; 25 de enero de 2002; 767/07 de 5 de julio; 162/09, de 10 de marzo; ó 790/11, de 27 de octubre).

No se observa tal situación en el caso que nos ocupa. Las cartas de reclamación extrajudicial (documentos núms. 13 y 14 de la demanda) contienen una reclamación de deuda, sin vincular ninguna causa concreta o excluyente de la misma; y las Juntas de la Comunidad de Propietarios de 3 de febrero de 2016 (documento nº 16) se limitan a aprobar la liquidación de la deuda, igualmente sin determinar una concreta causa de exigibilidad de la misma. En cualquier caso, aun en el supuesto de que esos puntuales actos extrajudiciales referenciasen una causa para reclamar, ello no imposibilitaría después interponer una demanda judicial con adición de cualesquiera otras causas de pedir, pues no es tal el alcance y trascendencia que la jurisprudencia expuesta otorga a los actos propios en el tráfico.

QUINTO.-En cuanto al pago de las costas procesales el art. 398 de la LEC determina que cuando sean desestimadas todas las pretensiones de un recurso de apelación se aplicará lo dispuesto en el art. 394, esto es, que se impondrán las costas a la parte que ha visto totalmente desestimadas sus pretensiones.

Fallo

DESESTIMAR el recurso de apelacióninterpuesto por la Procuradora Sra. Méndez Guzmán, en nombre y representación de Dª Martina, contra la sentencia de 23 de mayo de 2018 dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Estella en el procedimiento Juicio Ordinario nº 307/17.

Todo ello con imposición del pago de las costas procesales a la parte apelante.

Así por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

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La presente resolución, de concurrir los requisitos establecidos en los artículos 477 y 469, en relación con la disposición final 16ª de la vigente Ley de Enjuiciamiento Civil, es susceptible de recurso de casación y de recurso extraordinario por infracción procesal ante la Sala Primera del Tribunal Supremoo, en su caso, de recurso de casación ante la Sala de lo Civil y Penal del Tribunal Superior de Justicia de Navarra, debiendo presentar ante esta Sección el escrito de interposición en el plazo de losVEINTE DÍASsiguientes al de su notificación.

Debiendo acreditarse en el momento de la interposición del recurso haber consignado el depósito exigido para recurrir en la cuenta de depósitos y consignaciones de este órgano abierta en Banco Santander, con apercibimiento de que de no verificarlo no se admitirá a trámite el recurso pretendido.

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