Sentencia Civil Nº 596/2009, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 16, Rec 636/2008 de 19 de Noviembre de 2009

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN Decimosexta

ROLLO Nº. 636/2008-C

JUICIO ORDINARIO NÚM. 824/2007

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº. 13 DE BARCELONA

S E N T E N C I A Nº. 596/2009

Ilmos. Sres.

D. AGUSTÍN FERRER BARRIENDOS

D. JORDI SEGUÍ PUNTAS

Dª. INMACULADA ZAPATA CAMACHO

En la ciudad de Barcelona, a diecinueve de noviembre de dos mil nueve.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimosexta de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de juicio ordinario nº. 824/2007, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº. 13 de Barcelona, a instancia de Dª. Eulalia representada por la procuradora Dª. Yolanda Grosso González Albo, contra Dª. María Inés representada por el procurador D. Jesús Miguel Acín Biota; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada contra la Sentencia dictada en los mismos el día 14 de abril de 2008, por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que debo estimar y estimo parcialmente la demanda interpuesta por el Procurador de los Tribunales, Doña Yolanda Grosso González-Albo, en nombre y representación de DOÑA Eulalia , sobre reclamación de cantidad, contra DOÑA María Inés , condenando a DOÑA María Inés a pagar a la actora DOÑA Eulalia la cantidad de QUINCE MIL SETECIENTOS SETENTA Y SEIS EUROS CON CINCUENTA SEIS CÉNTIMOS (15.776'56 EUROS), más los intereses legales de la citada cantidad desde la interposición de la demanda, sin expresa condena en costas para ninguna de las partes, así que cada parte abonará sus costas y las comunes por mitad.".

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte demandada mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria que se opuso e impugnó la resolución en lo que la era desfavorable; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 3 de noviembre de 2009.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente la Ilma. Sra. Magistrada Dª. INMACULADA ZAPATA CAMACHO.

Fundamentos

PRIMERO.- Trae causa la presente controversia del encargo de mediación inmobiliaria concertado en fecha 26 de mayo de 2006 entre Dª. Eulalia y Dª. María Inés , contrato en virtud del cual esta última encomendó a la primera, en exclusiva y por tiempo indefinido, las gestiones de venta de la vivienda circunstanciada en autos por un precio de 1.100.000 euros, que sólo podría ser modificado "con el consentimiento previo de la parte vendedora" (v. documento unido a los folios 5 y 6).

Argumenta la intermediaria que, al haberse negado a formalizar la operación en principio convenida con Dª. Gracia (que se había comprometido a adquirir el inmueble por un precio de 1.051.771'18 euros), debe responder la demandada (que optó por vender la finca a tercero) del pago de la comisión pactada (36.601'63 euros).

El Juzgado consideró que si la discutida compraventa no se llegó a formalizar fue por las deficiencias del documento de encargo, deficiencias que imputó a tanto a la mandante como a la mandataria. Terminó aplicando por tanto la juez a quo una concurrencia de culpas y concluyendo la obligación de la Sra. María Inés de hacer efectivo el cincuenta por ciento de la comisión pactada (3% del precio de la operación que no llegó a consumarse), decisión que impugnan ambas partes en esta alzada.

SEGUNDO.- No discute ya la actora que, según se declaró en la sentencia apelada, la exclusiva otorgada no impedía a la contraparte hacer gestiones para vender por su cuenta el inmueble. Y, partiendo de tal premisa, nos parece clara la inviabilidad de la acción ejercitada en la demanda.

Argumenta la Sra. Eulalia que con el acuerdo verbal que afirma alcanzaron compradora y vendedora quedó perfeccionada la operación y, por tanto, cumplido el encargo recibido de la segunda, circunstancia que le facultaría para cobrar los honorarios correspondientes a los servicios prestados. De ninguna manera es así.

Es verdad que, salvo pacto en otro sentido, el derecho al cobro de los honorarios de intermediación surge con la perfección del negocio dispositivo proyectado, siempre que sea consecuencia de la gestión eficaz y diligente desarrollada dentro de los límites del mandato recibido (entre otras, SSTS de 14 de marzo de 2000 y 5 de noviembre de 2004 ). Ocurre que en el caso que nos ocupa desde luego nunca llegó a otorgarse la escritura (momento en el que se habían de hacer efectivos los honorarios según el documento de encargo) y, sobre todo, ha negado verosímilmente la vendedora haber alcanzado acuerdo firme alguno con la compradora que le presentó Dª. Eulalia , lo que impide entender perfeccionada la compraventa y devengados los honorarios que se reclaman en la demanda.

Según la demandada, el acuerdo vino imposibilitado por la insalvable discrepancia en cuanto al precio y al plazo para el otorgamiento de la escritura pública. El primero de los expresados obstáculos no nos parece definitivo. Porque, aunque es cierto que ofrecía la compradora únicamente 1.051.771'18 euros, por tanto, casi 50.000 euros menos de los fijados en la nota de encargo suscrita con la intermediaria, terminó vendiendo la Sra. María Inés el inmueble a tercero por 996.771 euros en fecha 11 de octubre de 2006 (v. nota del Registro de la Propiedad unida al folio 20), circunstancia que constituye un significativo indicio de que prestó su conformidad a aquella reducción.

Hay sin embargo base suficiente en los autos para concluir que no coincidían en absoluto los intereses de vendedora y compradora en cuanto a la fecha de otorgamiento de la escritura y consiguiente pago del precio. En efecto:

1/ Afirmando la demandada que con el precio obtenido por la venta del piso de autos tenía intención de adquirir un local, aportó el contrato privado concertado en fecha 27 de julio de 2006 en relación al sito en el núm. NUM000 de la C/ DIRECCION000 de Barcelona, por 528.981'74 euros, de los que 42.000 euros fueron entregados en el acto y el resto debían hacerse efectivos al otorgar la escritura pública como máximo el siguiente 15 de octubre (folios 48 a 50). Es indiscutible, pues, la alegada necesidad de la Sra. María Inés de formalizar la compraventa de la vivienda que aquí nos ocupa y percibir por tanto la totalidad del precio con anterioridad al expresado 15 de octubre para, de tal manera, poder hacer efectivo el del comprometido local, ya que en caso contrario perdería la suma entregada a cuenta de este último.

2/ Es un hecho admitido por las partes que el 26 de septiembre de 2006 tuvo lugar una reunión en el despacho del letrado de la demandada, letrado que había elaborado el borrador de contrato privado aportado a los folios 11 a 14 de los autos. Ello no significa sin embargo que en tal momento ya se hubiera alcanzado un definitivo acuerdo sobre la discutida venta a la Sra. Gracia . Nótese que en dicho documento, aportado por la actora, consta enmendada la fecha prevista en el pacto III para el otorgamiento de la escritura (26 de noviembre de 2006) y sustituida a mano por la de 31 de enero de 2007, fechas ambas posteriores al 15 de octubre y la segunda ya muy alejada de la que, como antes se ha dicho, hay base para concluir interesaba a la vendedora.

3/ Es verdad que la Sra. Gracia mantuvo en el acto del juicio que se había alcanzado el acuerdo que afirma la actora. No tenemos ningún motivo para dudar de la veracidad de dicha testigo. Pero, como reconoció también, su conocimiento al respecto procede únicamente de la información que le proporcionó la propia Sra. Eulalia . Admitió por lo demás la Sra. Gracia que en la reunión que tuvo lugar el 26 de septiembre surgió discrepancia sobre la fecha de escrituración. Nótese que, según dijo, ella no podía hacer efectivo "antes" el total precio. No sabemos si dicha imposibilidad se refería al 26 de noviembre del propio año 2006 o al 31 de enero de 2007 (nadie intentó aclarar la cuestión con la testigo). Pero en cualquier caso es claro que tan legítima discrepancia de vendedora y compradora constituyó un obstáculo insalvable para cerrar el definitivo acuerdo pues la Sra. María Inés tenía necesidad de disponer del precio el 15 de octubre.

TERCERO.- Habiéndose formalizado la venta definitiva del inmueble el 11 de octubre de 2006 a favor de persona reconocidamente ajena a las gestiones realizadas por la actora en cumplimiento del encargo recibido, es indiscutible por lo demás que no se aprovechó la demandada de la actividad de contrario desplegada. Tampoco por esta vía hay base, pues, para conceder a la intermediaria los honorarios que pretende.

Acogiendo en consecuencia el recurso formulado por la Sra. María Inés y rechazando el interpuesto por Dª. Eulalia , se desestimará en su integridad la demanda origen de las presentes actuaciones.

CUARTO.- Conforme al art. 394-1 LEC , dado que ha sido íntegramente desestimada la demanda, a la actora se impondrán las costas causadas en primera instancia. Deberá responder asimismo Dª. Eulalia de las costas motivadas por su recurso, sin que quepa efectuar especial pronunciamiento sobre el resto de las devengadas en esta alzada (art. 398-1 en relación con el 394-1 y 398-2 LEC).

VISTOS los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que con estimación del recurso de apelación interpuesto por Dª. María Inés y desestimación del formulado por Dª. Eulalia , revocamos la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº. 13 de Barcelona. En consecuencia, desestimando en su integridad la demanda origen de las presentes actuaciones interpuesta por Dª. Eulalia contra Dª. María Inés , absolvemos a esta última de la misma. Se imponen a Dª. Eulalia tanto las costas causadas en primera instancia como las motivadas por su recurso, sin que quepa efectuar especial pronunciamiento sobre el resto de las devengadas en esta alzada.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.