Sentencia Civil Nº 596/2011, Audiencia Provincial de Murcia, Sección 1, Rec 518/2011 de 20 de Diciembre de 2011

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

MURCIA

SENTENCIA: 00596/2011

SENTENCIA Nº 596/11

ILMOS SRES

D. Andrés Pacheco Guevara

Presidente

D. Cayetano Blasco Ramón

Dª. Mª Carmen Plana Arnaldos

Magistrados

En la Ciudad de Murcia a veinte de diciembre de dos mil once.

Habiendo visto en grado de apelación la Sección Primera de esta Ilustrísima Audiencia Provincial los autos de juicio Ordinario núm. 243/2008, que en primera instancia se han seguido en el Juzgado de Primera Instancia núm. dos de Caravaca de la Cruz, entre las partes, como actores, y en esta alzada apelados, Joaquín y otros, representados por la Procuradora Sra. Meroño Sabater y defendidos por el Letrado Sr. López García, y como demandada, y en esta alzada apelante, Voar Inversiones S.L., representada por el Procurador Sr. Navarro López, y defendida por el Letrado Sr. Sánchez Cantos, siendo Ponente el Ilmo. Sr. D. Cayetano Blasco Ramón, que expresa la convicción del Tribunal.

Antecedentes

PRIMERO .- El Juzgado de instancia citado, con fecha 3 de febrero de 2011, dictó en los autos principales de los que dimana el presente rollo la sentencia cuya parte dispositiva dice así: "FALLO: "que debo estimar y estimo sustancialmente la demanda interpuesta por la Procuradora Dª. Ángeles Meroño Sabater, en nombre y representación de D. Joaquín Dª. María Purificación , Dª. Antonieta , D. Jose María y D. Luis María (herederos de D. Abel ) y D. Aurelio , y en consecuencia debo:

1. Declarar y declaro la validez de los contratos causa de la presente demanda.

2. Y en consecuencia se condena a la demandada a pagar en la forma contractualmente pactada las siguientes cantidades: a D. Joaquín , Dª. María Purificación , Dª. Antonieta , D. Jose María y D. Luis María (herederos de D. Abel ) la cantidad de tres millones cuatrocientos veintisiete mil seiscientos treinta y nueve euros (3.427.639); y a Dª. María Purificación y D. Aurelio la cantidad de setecientos ochenta y un mil cuatrocientos setenta euros (781.470). (Siendo verificado el pago, los actores de forma simultánea, realizarán las correspondientes escrituras a favor de la demandada).

3. Igualmente debo condenar y condeno a la demandada al pago de los intereses legales moratorios de las cantidades impagadas arriba dichas, desde la fecha de interposición de la demanda, (desde el día 6 de junio de 2008).

Con imposición de costas a la parte demandada".

SEGUNDO .- Que contra la anterior sentencia y en tiempo y forma se interpuso recurso de apelación por la parte demandada, siéndole admitido, y tras los trámites previsto en la L.E. Civil, se remitieron los autos a esta Audiencia, formándose el presente Rollo por la Sección Primera con el núm. 518/2011, designándose Magistrado Ponente por turno y señalándose deliberación y votación para el día diecinueve de diciembre de 2011.

TERCERO .- En la tramitación de ambas instancias se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO .- Alega la parte apelante, en primer lugar, el incumplimiento de los vendedores de no requerirle para la firma de la escritura pública, debiendo desestimarse la misma en base a los acertados razonamientos contenidos en la sentencia de instancia, pues el propio hecho de que los actores demanden en la vía judicial la validez del contrato y su cumplimiento con el consiguiente pago del precio aplazado, desacredita dicho argumento, siendo de señalar que ambas partes reconocen, y así lo expresa la sentencia en sus hechos probados, sobre los cuales muestra conformidad la apelante, que la compraventa se encuentra perfeccionada, con lo cual es de aplicar lo dispuesto en el art. 1450 C.c ., de modo que el documento público no tenía más valor que el ser constatación solemne de lo pactado y perfeccionado en documento privado. Ciertamente el momento de adquisición de lo comprado es cuando se consuma el mismo, y éste se produce en un momento posterior, y no se desconoce que el párrafo segundo del art. 1462 C.c . contempla la tradición instrumental, si bien es de decir que en este caso el contrato se hizo por documento privado y la entrega puede revestir muy diversas formas, tales como la entrega real y efectiva, pues la entrega, tal y como recoge la sentencia de instancia, está presidida por una progresiva espiritualización, y en este concreto caso el hecho de que se estipule expresamente sobre la posibilidad de que el comprador siga recogiendo las cosechas hasta el otorgamiento de escritura, permite inferir que ello se debía a que ya había perdido la posesión de la tierra, pues de lo contrario, por aplicación del artículo 451 del c.c ., hubiera tenido derecho a ellos, aparte de que el hecho de que el comprador presente proyectos y demás documentación en el Exmo. Ayuntamiento de Moratalla tendentes a conseguir una determinada declaración urbanística (de los contratos se desprende que la compradora tiene previsto presentar un programa de actuación ante el Ayuntamiento para su aprobación por la Comunidad antes del plazo del año que se fija para otorgar escritura), es porque la transmisión se consumó, y de hecho en el propio contrato se recoge la expresión "vende y transmiten". En cualquier caso, una vez perfeccionado el contrato, tal y como dispone el art. 1450 C.c ., aunque ni el precio ni la cosa se hayan entregado, la compraventa es válida y obliga a las partes, con independencia de la forma en que se hayan celebrado los pactos ( art. 1278 C.c .), y sin perjuicio de las acciones que asistan a las partes para compeler a la otra para su elevación a escritura pública. Es de señalar que todo incumplimiento que se alegue, para que tenga efectos resolutorios es necesario que sea verdadero, que frustre la economía del contrato, que no se trate de un simple retraso y que se aprecie una voluntad deliberada de no cumplir, sin que hasta este momento se haya patentizado una conducta por parte del vendedor dirigida a no otorgar dicha escritura, siendo muy revelador que a la fecha establecida de la firma de la escritura, el 4 de abril de 2008 tras el acuerdo de prórroga, la compradora remita un burofax a la vendedora, en fecha 7 abril del año 2008, en virtud del cual le comunica por escrito lo que dice haberle comunicado verbalmente sobre la existencia de una vía pecuaria, de lo cual se desprende que ya mostraba reticencias al otorgamiento de escritura, siendo de constatar que en esa comunicación no se esgrime como causa de resolución el incumplimiento relativo al otorgamiento de escritura, aparte de que por la fecha del burofax y sus términos es claro que la compradora ya buscaba resolver el contrato y hubiera sido estéril realizar requerimiento alguno en dicho sentido.

En cuanto al motivo relativo a la existencia de un "cordel pecuario" y el incumplimiento atribuido a la actora en base a ello, ha de correr idéntica suerte desestimatoria, pues si bien se acredita su existencia, no es menos cierto que dicha vía aparece visible y señalizada y así se acredita con el documento nº 11 traído con la demanda (folio 74), declarando el testigo Sr. Prudencio , vecino de la zona, que dicho cartel se encuentra colocado por lo menos desde 1982, y el Sr. Héctor dice que está desde siempre y que se halla a unos 20 m. de la carretera, con lo cual no cabe alegar ignorancia o que existió un ocultamiento de dicha realidad, aparte de que no es inteligible considerar que dicha vía pasara desapercibida para una mercantil dedicada a temas inmobiliarios y cuya finalidad adquisitiva iba encaminada en esa dirección, de manera que antes de lanzarse a una compra de un valor económico tan elevado, haría sus estudios, proyectos e informes, máxime cuando estos serían necesarios para instar la pretendida actuación urbanística, aparte de que el carácter público de la vía impide el que los vendedores puedan disponer de la misma, con lo cual no cabe ni tan siquiera considerar la aplicación del art. 1475 C.c . en cuanto que no se les priva de nada del objeto comprado ya que nunca podrían haberle vendido dicha vía, no siendo de aplicación tampoco el art. 1483 C.c ., no sólo porque no nos encontraríamos ante una servidumbre no aparente ( art. 532, párrafo último del C.c .), sino porque en todo caso nos hallaríamos ante una servidumbre legal ( artículo 549 C.c .) que se regiría por lo que dispone el art. 550 C.c ., sin que el hecho de que no constare en el registro inscrita afecte a lo razonado, pues si bien el art. 5 del R.H . podría dar a entender la posibilidad de su inscripción, ello viene referido a que lo inscriba el órgano público que fuese su titular, pero, en cualquier caso, la realidad constatada en el supuesto enjuiciado es que la parte conocía la existencia de dicha vía al comprar los inmuebles, no acreditándose los motivos por los que entiende que ello frustraría el fin económico del contrato.

En cuanto a la suspensión del pago del precio en base a lo dispuesto en el art. 1502 del C.c ., suscribimos los acertados razonamientos contenidos en la sentencia de instancia al respecto, añadiendo que este precepto ha de ser interpretado de forma restrictiva y no puede aplicarse a otras causas que las comprendidas en el mismo, aparte de que es inaplicable cuando se estime, tal y como hemos expuesto con anterioridad, que el comprador tuvo conocimiento de ello al celebrar el contrato, no considerándose, en cualquier caso, que la existencia de la vía pecuaria pueda originar la pérdida del objeto de la venta o que a partir de su existencia pueda albergarse un fundado temor de que ello pueda generar perturbación alguna, pues la vía pecuaria únicamente limita la propiedad.

Respecto a la imposibilidad sobrevenida de incumplimiento del contrato imputable a los actores Jose María y Luis María , al adjudicarse lo que ya no era propiedad de su causante, ha de desestimarse en cuanto que lo operado es una transmisión "mortis causa" tanto de los derechos como de las obligaciones, esto es, el derecho a cobrar el precio aún pendiente y a ejercitar las acciones judiciales tendentes a ello, y la obligación de otorgar escritura pública, y dicha obligación están dispuestos a cumplirla, y esto es a lo que debe constreñirse la controversia en el supuesto enjuiciado, de manera que no cabe considerar incumplimiento alguno por este motivo por parte de los vendedores.

En cuanto a la alegación relativa a la existencia del usufructo, ha quedado acreditado el fallecimiento de los usufructuarios (folios 278 y 283 y 48), y sabido es que el usufructo se extingue por la muerte ( art. 513 C.c .), y si bien la parte apelante argumenta sobre la vigencia de tales usufructos en el Registro, es de razonar que si estaban inscritos debía conocer su existencia el comprador, con lo cual es de inferir que de hecho conocía que estaban extinguidos y, en cualquier caso, la realidad acreditada del fallecimiento de los usufructuarios convierte en irrelevante su formalista alegación, pues probado el fallecimiento, la cancelación registral de ello no estimamos que hubiera creado problema alguno ni demora si la parte hubiera deseado constituir alguna hipoteca.

En lo relativo a la existencia de ocupantes o arrendatarios, hemos de remitirnos a lo razonado en la sentencia de instancia, debiendo hacer referencia al documento nº 2 traído con la contestación (folio 183) y a lo manifestado por el testigo Belarmino , que fue quien medió en la venta, como pruebas que vienen a poner de manifiesto que ello fue un tema tratado por las partes y que se solventó, pues así se deduce del hecho de que el pastor, Sr. Donato , firmara el documento en cuestión en el sentido de que acepta retirar el ganado, siendo de reflexionar que el propio hecho de que la apelante tuviera que recurrir a detectives privado para establecer la existencia de la ocupación o arrendamiento que afirma, y lo poco concluyentes que consideramos las manifestaciones de éste, viene a exponer la escasa solidez de este argumento. Cabría alegar que el pastor podría no cumplir con lo firmado, pero ello no es mas que una hipótesis, y desde luego tendría las acciones legales para ejercitar su derecho, siendo de subrayar al respecto que el propio Héctor negó en el acto del juicio que sus padres o él vivieran en el cortijo en el 2009, siendo muy claro al decir que su padre ya no tiene ganado puesto que está jubilado, y que hay dos partes donde esta ubicado el cortijo y que una es de un señor distinto de los demandantes.

En cuanto a la aplicación del art. 1.184 C.c ., relativo a la imposibilidad sobrevenida, y a la aplicación de la cláusula "rebus sic stantibus" en base a la crisis económica y financiera, ha de seguir idéntica suerte desestimatoria, pues no cabe la menor duda de que no nos hallamos ante una obligación de hacer, debiendo atenernos a lo dispuesto en el art. 1450 C.c . sobre el nacimiento de su obligación, sin que estimemos que las circunstancias económicas existentes constituyan causa de liberación de su obligación contraída, y en cuanto a la aplicabilidad de la cláusula citada hemos de traer a colación los acertados razonamientos contenidos en la sentencia de instancia en su fundamento de derecho VII y que no vamos a reiterar.

SEGUNDO .- Así pues, de acuerdo con lo expuesto y lo razonado en la sentencia de instancia, procede confirmar la misma, imponiéndole a la apelante las costas procesales de esta alzada ( art. 398 L.e.c .).

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por Voar Inversiones S.L., a través de su representación procesal, contra la sentencia dictada en fecha tres de febrero de 2011 por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Caravaca de la Cruz, en el juicio Ordinario núm. 243/2008 , debemos CONFIMAR la misma, imponiendo a la parte apelante las costas procesales de esta alzada.

Así por ésta nuestra sentencia, de la que se extenderán los oportu no s testimonios lo pronunciamos, mandamos y firmamos.