Sentencia Civil Nº 596/2012, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 21, Rec 148/2011 de 13 de Diciembre de 2012

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 21

MADRID

SENTENCIA:00596/2012

AUDIENCIA PROVINCIAL DEMADRID

Sección21

1280A

C/ FERRAZ, 41

Tfno.: 914933872-73-06-07 Fax: 914933874

N.I.G. 28000 1 7002495 /2011

Rollo:RECURSO DE APELACION 148 /2011

Proc. Origen: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 1161 /2009

Órgano Procedencia: JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 57 de MADRID

Ponente: ILMA. SRA. Dª Mª ALMUDENA CANOVAS DEL CASTILLO PASCUAL

MC

De: COMPAÑIA INMOBILIARIA ORGANIZADORA DEL HOGAR SOCIEDAD LIMITADA

Procurador: CESAREO HIDALGO SENEN

Contra: CENTRO MEDICO BRUSELAS,S.L.

Procurador: CELIA LOPEZ ARIZA

SENTENCIA

MAGISTRADOS Ilmos Sres.:

D. GUILLERMO RIPOLL OLAZABAL

Dª ROSA MARIA CARRASCO LOPEZ

Dª Mª ALMUDENA CANOVAS DEL CASTILLO PASCUAL

En Madrid, a trece de diciembre de dos mil doce. La Sección Vigésimoprimera de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Señores Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos de juicio ordinario número 1161/2009, procedentes del Juzgado de 1ª Instancia nº 57 de Madrid, seguidos entre partes, de una, como Apelante- Demandada: Compañía Inmobiliaria Organizadora del Hogar S.L., y de otra, como Apelado-Demandante: Centro Clínico Bruselas S.L.

VISTO,siendo Magistrado Ponente la Ilma. Sra. Dª Mª ALMUDENA CANOVAS DEL CASTILLO PASCUAL.

Antecedentes

La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.

PRIMERO.-Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 57 de Madrid, en fecha 15 de noviembre de 2010, se dictó sentencia , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: 'FALLO: Que estimando parcialmente la demanda presentada por la Procuradora de los Tribunales Sra. López Ariza, en nombre y representación de CENTRO CLINICO BRUSELAS S.L. contra la COMPAÑÍA INMOBILIARIA ORGANIZADORA DEL HOGAR, S.A., representada por el Procurador Sr. Hidalgo Senén, debo CONDENAR Y CONDENO a que dicha demandada a que abone a la actora la cantidad de VEINTICINCO MIL QUINCE EUROS CON VEINTIOCHO CENTIMOS (25.015,28 euros), que devengará el interés legal del dinero desde la fecha de interposición de la demanda, ABSOLVIENDO a dicha demandada del resto de las pretensiones deducidas en su contra.

No se hace especial pronunciamiento sobre las costas procesales.'

SEGUNDO.-Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandada, admitido en ambos efectos, se dio traslado del mismo a la parte apelada, quién se opuso en tiempo y forma. Elevándose los autos junto con oficio ante esta Sección, para resolver el recurso.

TERCERO.-Por providencia de esta Sección, de 11 de junio de 2012, se acordó que no era necesaria la celebración de vista pública, señalándose para deliberación, votación y fallo el día 11 de diciembre de 2012.

CUARTO.-En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan los fundamentos jurídicos de la resolución recurrida.

PRIMRO.- La representación de la entidad Centro Clínico Bruselas S.L formuló demanda de juicio ordinario contra Compañía Inmobiliaria Organizadora del Hogar S.L, interesando se condenara a la misma a reintegrarle la suma por ella abonada por las obras necesarias que se vio obligada a realizar en el local que le había arrendado, sito en la Avenida de Bruselas número 73, para el arreglo y reparación de un elemento común del inmueble, al existir un agujero en una bajante del mismo por el que entraban roedores que, al margen de dañar determinados elementos, eran la causa de los malos olores existentes en el local referido al haberse encontrado algunos de ellos de gran tamaño muertos, en el hueco existente entre dicha bajante y el muro que la tapaba, reclamando a su vez cierta cantidad, en concepto de indemnización, solicitando se disminuyera el precio del arriendo que venía abonando en proporción al tiempo y parte del local del que se vio privada durante el tiempo en que duraron las obras de reparación cuyo coste reclamaba.

Compañía Inmobiliaria Organizadora del Hogar S.L se opuso a las pretensiones frente a la misma deducidas, manteniendo haber entregado en perfecto estado de conservación el local por ella arrendado a la parte actora, quien además conocía que en el local existían bajantes, tuberías y arquetas de los servicios generales del inmueble, existiendo una servidumbre de paso a través del local a las referidas instalaciones, aceptando como cierta la rotura de la bajante a que la representación de Centro Clínico Bruselas S.L se refería en su demanda, y la existencia de roedores muertos, habiendo desaparecido los malos olores existentes en el local de su propiedad desde el momento en que se habían retirado los mismos, habiéndose visto en todo caso agravado el problema de la rotura de la bajante al haber tapado o cubierto Centro Clínico Bruselas S.L con pladur la misma, negando que desde luego las obras de reparación de dicha bajante hubieran durado tanto tiempo como aquélla decía en su demanda, discrepando en lo referente al cuantum de las facturas que se le reclamaban, habiéndose comportado ella en cualquier caso con honestidad y diligencia, siendo la entidad actora quien le exigía una cantidad desorbitada.

La Juzgadora de instancia dictó sentencia en la que vino a estimar parcialmente las pretensiones deducidas por la parte actora en su demanda, condenando a la entidad demandada a que abonara a la misma el cierto coste de reparación por ella abonado respecto de las obras de reparación de la bajante general de la finca en la que se encontraba el local por ella arrendado, siendo contra esta resolución frente a la que ha venido a mostrar su disconformidad la representación de Compañía Inmobiliaria Organizadora del Hogar S.L, por considerar que la Juzgadora no había valorado correctamente la prueba en las actuaciones practicada al haber contribuido la parte actora con su conducta a originar los daños a que se refería en su demanda, no respetando la obligación que había asumido de facilitar el acceso a las bajantes del inmueble, habiendo debido diseñar al realizar las obras en el local que le había arrendado unos registros que hicieran accesibles las bajantes, existiendo una concurrencia de culpas en cualquier caso en los posibles perjuicios reclamados que debía valorarse en un 50%, considerando igualmente que la Juzgadora de instancia había errado en la valoración de la prueba y ello porque no había acreditado Centro Clínico Bruselas S.L que las cantidades por ella pagadas por las obras realizadas fuera la que realmente reclamaba, existiendo a su entender errores en las mismas, no habiendo comparecido a declarar en la litis Manuel , cuya declaración había solicitado y que entendía esencial para el reconocimiento de las facturas a cuyo reintegro había sido condenada.

Ha devenido en cualquier caso firme el pronunciamiento desestimatorio de las pretensiones deducidas por Centro Clínica Bruselas S.L en cuanto a que se disminuyera el importe que en concepto de renta venía satisfaciendo, teniendo en cuenta el tiempo durante el que se vió privada de una parte del local por ella arrendado para la ejecución de las obras a que se había referido en su demanda, y el espacio a que afectaron tales obras.

SEGUNDO.- Centro Clínico Bruselas S.L ocupa como arrendataria el local sito en la Avenida de Bruselas número 73, en virtud de contrato de arrendamiento concertado con Compañía Inmobiliaria Organizadora del Hogar S.L, que obra unido al folio 23 de las actuaciones, figurando en este contrato, en su estipulación novena, que la arrendataria reconocía recibir el local referido en buen estado y con todas las instalaciones y servicios en perfecto funcionamiento, constando expresamente en dicho contrato que por el local pasaban una serie de tuberías de los servicios generales del edificio, existiendo una servidumbre de paso a las mismas a través del referido local.

Vistos los términos en que se ha centrado la litis en esta alzada, y partiendo de la ocupación como arrendataria por parte de Centro Clínico Bruselas S.L del local a que antes nos hemos referido, no se discute entre las partes en litigio que en el año 2007 se produjo la rotura de una bajante del inmueble sito en la Avenida de Bruselas número 73, a la altura del local litigioso, rotura a través de la cual se fueron introduciendo roedores de un importante tamaño, resultando que algunos de ellos murieron quedando en el espacio existente entre esta bajante y la pared de pladur que la cubría, produciendo ello persistentes malos olores.

En ningún momento se ha planteado discusión alguna entre las partes en litigio ni en cuanto a la posibilidad de que un arrendatario de un local integrado en un inmueble en régimen de propiedad horizontal repare un elemento común del mismo, ni sobre posibilidad de reclamar su coste al propietario de dicho local, relaciones de aquél con la Comunidad de Propietarios, etc ..., por lo que ningún tipo de consideración efectuaremos sobre estos temas, teniendo en cuenta al efecto lo dispuesto en el art 465.5 de la LECv.

Partiendo pues de que el origen de los daños objeto de litigio, esto es la presencia de roedores muertos que causaban malos olores en el local arrendado por Centro Clínico Bruselas S.L, se encuentra en la existencia de un agujero en una bajante del inmueble de la casa sita en el número 73 de la Avenida de Bruselas, lo que como ya hemos reiterado se admite y no se discute en esta alzada, siendo que a través de esta rotura se introdujeron los mencionados roedores, la rotura de tal bajante alojada en el encuentro de dos muros de separación con otros locales, obedeció al mal estado de conservación de la misma, cuestión ésta que tampoco ha sido discutida por ninguna de las partes en litigio.

De la prueba en las actuaciones practicadas ha quedado desde luego acreditado que las obras que Centro Clínico Bruselas S.L realizó en el local por ella arrendado a la entidad ahora apelante para adecuarlo a las necesidades que su actividad negocial precisaba, en ningún momento afectaron a la bajante existente en dicho local, como se desprende del propio proyecto que de tales obras figura unido a las actuaciones, resultando que desde luego el ocultamiento de tal bajante mediante falso techo, pladur, trasdosados, etc ...., es algo no solo habitual sino aconsejable por razones de seguridad, conforme manifestaron el Sr Artemio al contestar a las preguntas que al efecto se les formularon, resultando, por otra parte, que la entidad Compañía Inmobiliaria Organizadora del Hogar S.L no solo conocía sino que consintió la realización de tales obras por la arrendataria del local de su propiedad

TERCERO.- Ciertamente la existencia de una servidumbre de paso a través del local litigioso para que se pudiera acceder a las tuberías de los servicios generales del inmueble, no conlleva para el arrendatario de un local gravado con tal servidumbre sino el que permita el paso a través del mismo para que por quien corresponda en su caso pueda mantener en buen estado de conservación dichos elementos comunes del inmueble en el que se ubica su local, sin que conlleve ninguna obligación para él diferente a la indicada, ni mucho menos obligación de vigilancia o de mantenimiento de aquéllos, ni de reparación de los mismos.

Consideramos que desde luego el hecho de que procediera a instalar Centro Clínico Bruselas S.L pladur recubriendo las bajantes y tuberías que pasaban por el local que había arrendado, no puede desde luego entenderse que fuera la causa de la rotura de una de tales bajantes, en tanto que como ya hemos señalado anteriormente dicha rotura se produjo debido al mal estado de conservación de la misma, y años después de que ella ejecutara dicha obras no siendo desde luego obligación del arrendatario de un local integrado en un inmueble en régimen de propiedad horizontal, como ya hemos indicado, la de mantener en buen estado de conservación los elementos comunes del mismo.

El ya referido recubrimiento de las bajantes del inmueble con pladur desde luego tampoco entendemos que contribuyera a la agravación de la rotura de una de aquéllas, de forma que, no reclamándose ya en esta alzada cantidad alguna en concepto de indemnización de daños y perjuicios, poco importa si el hecho de que las bajantes no estuvieran a la vista pudiera haber agravado el perjuicio habido por la entidad en la litis actora, siendo significativo en todo caso que de la prueba practicada y obrante en las actuaciones, no ha quedado acreditada la necesidad de la existencia de registros o aperturas que debieran existir en los cubrimientos de las bajantes de un inmueble, partiendo de la conveniencia de ocultar tales elementos conforme ha quedado acreditado de la prueba testifical practicada, como ya indicamos en el fundamento jurídico anterior.

En base a lo expuesto, consideramos que desde luego no puede prosperar el primero de los motivos de impugnación alegados por la parte apelante contra la resolución adoptada por la Juzgadora de instancia, al no existir actuación imputable a la entidad actora que conlleve una cierta negligencia por su parte, en virtud de la cual pueda considerarse responsable de los daños cuyo coste de reparación reclamó y a cuyo pago fue condenada la demandada, sin que desde luego la misma agravara aquéllos.

CUARTO.- Por otra parte, y siguiendo con las alegaciones efectuadas por la parte apelante en el escrito formalizando su recurso de apelación, lo primero que debemos indicar es que si realmente consideraba esencial para sus intereses la declaración de D. Manuel , lo que debió hacer es al menos interesar su declaración en esta alzada, lo que no ha hecho, por lo que ningún tipo de consideración hemos de efectuar sobre este punto, en tanto que ninguna actuación ha realizado para intentar subsanar la falta de práctica de esta prueba, pese a lo alegado por la misma.

Examinados los documentos unidos a los folios 35 y 36 consideramos que la valoración que de ellos efectuó la Juzgadora de instancia fue plenamente acertada, no apreciándose en los mismos, y ello pese a las alegaciones efectuadas en este punto por la parte apelante, conceptos duplicados, obedeciendo los trabajos por cuyo coste se facturó a la necesidad de realizar las obras para la reparación de la bajante del inmueble de la Avenida de Bruselas número 73, no constando que ninguna de aquéllas no hubiera sido necesaria a tal fin, volviendo a dejar el local arrendado en el estado en que se encontraba con anterioridad a la apertura de los huecos y realización de los trabajos necesarios para la reparación de la bajante de la finca y retirada de los roedores muertos encontrados en la cámara de aire existente entre aquélla y el recubrimiento de la misma.

Teniendo en cuenta las consideraciones realizadas y haciendo nuestros en todo caso los acertados razonamientos expuestos por la Juzgadora de instancia en la resolución recurrida, no procede sino que desestimemos el recurso de apelación que nos ocupa, confirmando la sentencia dictada en instancia.

QUINTO.- Las costas procesales devengadas en esta alzada serán de cuenta de la parte apelante, conforme a lo dispuesto en los arts 394 y 398 de la LECv.

Vistoslos artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación formulado por el Procurador de los Tribunales Sr Hidalgo Senén, en nombre y representación de Compañía Inmobiliaria Organizadora del Hogar S.L, contra la sentencia dictada por la Ilma. Sra. Magistrado Juez del Juzgado de 1ª Instancia número 57 de los de Madrid, con fecha quince de Noviembre de dos mil diez , debemos confirmar y confirmamos la misma, con expresa imposición a la parte apelante de las costas procesales devengadas en esta alzada.

Contra la presente resolución cabe el Recurso de Casación por interés casacional y/o extraordinario por infracción procesal, en los términos previstos en el art 469 de la LECv, en relación con la Disposición Final Decimosexta de la misma, a interponer en el plazo de veinte días ante este Tribunal y del que conocerá la Sala Primera del Tribunal Supremo.

Asípor esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.-Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.