Sentencia Civil Nº 597/2007, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 19, Rec 680/2007 de 15 de Noviembre de 2007

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 19

MADRID

SENTENCIA: 00597/2007

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID

SECCION 19

1280A

FERRAZ 41

Tfno.: 91 397 1861-2-3-4-0 Fax: 91 397 19 98

N.I.G. 28000 1 7037333 /2007

ROLLO: RECURSO DE APELACION 680 /2007

JUICIO VERBAL 438 /2005

JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 56 de MADRID

Apelante/s: C.P. AVDA. DIRECCION000 NUM000

Procurador: BLANCA BERRIATUA HORTA

Apelado/s: Cornelio

Procurador: IGNACIO AGUILAR FERNANDEZ

SENTENCIA Nº 597

Ponente: Ilmo. Sr. D. RAMÓN RUIZ JIMENEZ

Ilmos. Sres. Magistrados:

D. NICOLÁS DÍAZ MÉNDEZ

D. RAMÓN RUIZ JIMENEZ

D. MIGUEL ANGEL LOMBARDÍA DEL POZO

En MADRID a, quince de noviembre de dos mil siete .

La Sección Decimonovena de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Sres. Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos de Juicio Verbal nº 438/2005, provenientes del Juzgado de Primera Instancia nº 56 de Madrid y seguidos sobre reclamación de cantidad, que han dado lugar en esta alzada al rollo de Sala nº 680/07, en el que han sido partes, como apelante COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA AVENIDA DIRECCION000 nº NUM000 DE MADRID, que estuvo representada por la Procuradora Dª Blanca Berriatua Horta; y de otra, como apelado D. Cornelio , que vino al litigio representado por el Procurador D. Ignacio Aguilar Fernández.

VISTO, siendo Ponente el Magistrado Ilmo. Sr. D. RAMÓN RUIZ JIMENEZ, que expresa el común parecer de este Tribunal.

Antecedentes

Se dan por reproducidos los que contiene la sentencia apelada en cuanto se relacionen con esta resolución y

PRIMERO.- Con fecha 15 de Febrero de 2007, el Juzgado de 1ª Instancia nº 56 de Madrid, en los autos de que dimana este rollo de Sala, dictó sentencia cuyo fallo es del tenor literal siguiente: "FALLO: "Que estimando parcialmente la demanda formulada por la Procuradora Dª Blanca Berriatua Horta en nombre y representación de la C.P. de la Avda. DIRECCION000 nº NUM000 contra D. Cornelio representado por el Procurador Sr. Aguilar Fernández debo condenar y condeno al demandado: PRIMERO: A pagar a la actora la cantidad de CUATROCIENTOS CUARENTA Y SEIS EUROS CON SESENTA Y SEIS CÉNTIMOS (446,66 EUROS). SEGUNDO: Al interés legal de dicha cantidad desde la fecha de la presente resolución TERCERO: Cada parte abonará las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad".

SEGUNDO.- Notificada la sentencia a las partes se interpuso recurso de apelación por la representación procesal de la C.P. de la Avda. de DIRECCION000 nº NUM000 de Madrid, que formalizó adecuadamente y del que, tras ser admitido en ambos efectos, se dio traslado a la contraparte, que se opuso al mismo, remitiéndose luego los autos principales a este Tribunal, abriéndose, de inmediato, el correspondiente rollo de Sala.

TERCERO.- En esta alzada, para cuya deliberación, votación y fallo se señaló el pasado día trece de los corrientes, se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- A modo de resumen que refleje las bases del conflicto que ahora se suscita, ha de recordarse que la reclamación que se hace por la Comunidad de Propietarios de DIRECCION000 NUM000 , por importe de 2.794,02 euros lo era por impago de cuotas de octubre de 1998 a julio del 2000, de abril de 2001 a julio de 2002 y de julio de 2002 a diciembre del mismo año y partidas extraordinarias. El demandado, don Cornelio en calidad de propietario de la planta sótano, de la que había ido vendiendo determinadas plazas, orientaba su oposición en el escrito de contestación a la demanda, en los Estatutos, que no le exigen el pago de gastos de ascensor, y en los pagos hechos y justificados relativos a gastos ordinarios. La sentencia estima en parte la demanda y condena al demandado al pago de 446, 66 euros, y contra ella se alza la inicial demandante.

SEGUNDO.- Recuerda en su escrito de interposición el apelante, que la reclamación inicial lo era de 3.235, 11 euros de la que se dedujo la suma de 441, 09 euros que en el escrito de contestación de acreditaba haber satisfecho, y que la suma reclamada, derivada de cuotas ordinarias 955, 67 euros y cuotas de sustitución de ascensor, 1.838, 53 euros, de modo que entiende existe un error del juzgador en cuanto la suma de 411 euros estaba ya descontada, de modo que en todo caso la condena lo debería ser a 955, 67 euros.

El examen de la amplia prueba documental aportada y de las propias manifestaciones de las partes, revela la realidad de lo dicho, de modo que se la sentencia debió acoger, según la tesis de la misma de no incluir los gastos extraordinarios, debió ser la que dice el recurrente y se corresponde con las cuotas debidas, restadas las cantidades satisfechas.

La obligación que a los propietarios impone el art. 9 LPH y la prueba de la realidad de la deuda exigida por el concepto dicho, comportan la estimación de este aspecto del recurso.

TERCERO.- Se orienta luego el recurso a discrepar con la sentencia en cuanto a eximir del pago de los gastos de ascensor, infringiendo así los propios Estatutos, - art. 4 b- según los cuales, en lo que ahora interesa, "Los gastos de conservación, reparación, alumbrado, limpieza y consumo de los ascensores...correrán a cargo de los propietarios de los pisos...o sea con excepción de los propietarios de pisos y locales situados en las plantas de sótano, semisótano y baja..."

Las obras de reparación de ascensores se aprobaron en Junta General celebrada el 18.2. 1998 y 29.6. 1998, y no se trataba de obras de mera reparación, sino exigidas tras la Inspección llevada a cabo en 1998 para adaptarlo a la normativa vigente. Baste la lectura de las mismas, concretaras en dichos acuerdos para que no quepa cuestionar, más allá del nombre que se diera, que se trataba de auténtica sustitución.

Ante todo, se ha poner de relieve que la sentencia que cita la apelada, - AP Madrid 4.5. 2004 - no resulta de aplicación al caso, pues en aquel caso lo que se dispone es que "es posible el pacto de excluir de los gastos de mantenimiento a los locales, como es el caso de los estatutos de la comunidad demandante, por lo que no procede su cobro."

Son numerosas las sentencias de esta misma Audiencia, que en orden a los gastos de ascensor, distinguen, en función de lo establecido estatutariamente entre gastos de conservación o mantenimiento9 y de sustitución. La de 26.5. 2006, pone de relieve que la cuestión se centra en determinar en base a la cláusula de los estatutos que establece " los gastos de los ascensores se distribuirán entre los pisos vivienda que disfruten de tal servicio; excluyéndose expresamente de contribuir a los mismos a los locales de la planta baja y del sótano, así como el garaje del mismo sótano", debe entenderse sólo referida a los gastos ordinarios de conservación, como se recoge en la sentencia impugnada, o debe entenderse referida a todo tipo de gastos incluidos los extraordinarios, como se alega en la demanda y en el escrito de formalización del recurso de apelación." Como se advierte la cláusula citada coincide casi en la literalidad con la que se recogen en los estatutos de la Comunidad ahora apelante.

El art. 9.c de la Ley de Propiedad Horizontal , consagra el principio general de contribución de cada propietario al pago de los gastos generales, la obligación de cada propietario de contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidad que no sean susceptibles de individualización". Y su párrafo 2, aclara que para la aplicación de las reglas precedentes, se reputarán generales los gastos que no sean imputables a uno o varios pisos, sin que la no utilización de un servicio exima del cumplimiento de las obligaciones correspondientes". Siendo con relación a estos gastos elementos comunes del inmueble los ascensores.

La regla general expuesta, quiebra en pro de lo "especialmente establecido", en las normas estatutarias, cuando en ellas se haya previsto un sistema diverso de contribución a los gastos generales (como se deduce de lo prevenido en el art. 5, párrafos 3º y 9º, de la Ley de Propiedad Horizontal ), pero ello en el entendimiento de que, cualquier exoneración que pueda pactarse, desde luego perfectamente válida, habrá de ser interpretada y acogida restrictivamente, no solamente por la vigencia de aquel principio genérico, sino también y entre otras razones, porque el local viene a disfrutar de las ventajas aun indirectas de la existencia de la instalación, que implica un aumento de valor del edificio (sentencia de 12 de febrero de 1955 ), y toda vez que, ya se habrá tomado en consideración, al fijar la cuota o coeficiente, el uso o utilización que cada titular puede hacer de los servicios comunes del inmueble. Todo ello, claro es, sin perjuicio de que si el Título refleja con claridad, sin asomo de duda, que la exoneración es total y completa en todos los supuestos, hay que respetar lo querido por quien otorgó el Estatuto, que fue aceptado después por los propietarios a la firma de la escritura individual (sentencia de 3 de febrero de 1994 ). Y dicho ello, la cuestión se reduce a la interpretación, a partir de los parámetros apuntados, de la cláusula estatutaria del título constitutivo por el que se rige la comunidad de propietarios.

En este caso, la cláusula de los estatutos en que se pretende basar la exoneración de los demandados, se refiere a los de mantenimiento y conservación en tanto que en el caso presente se trataba de sustitución para adaptarlo a la normativa impuesta, lo que no hace sino reforzar la no exoneración en tales gastos del demandado, propietario de plazas de garaje.

En el mismo sentido esta misma Audiencia en sentencia de 14.6.2005 en la que Sala rechaza la pretensión de eximirse la demandante al pago de los gastos aprobados sobre los ascensores, ya que son gastos de sustitución de los mismos y no hay exención estatutaria para los locales comerciales que afecte a dicho concepto. Se dice respecto a una cláusula exonerativa similar a la ahora tratada, como todas las cláusulas estatutarias exonerativas, debe ser objeto de interpretación restrictiva, en cuanto supone una excepción a la regla general contenida en el art. 9 de la L. P. H . que establece, sin exclusiones, la obligación de contribuir todos los copropietarios a los gastos comunes en proporción a su cuota de participación. En la interpretación legal del régimen de la propiedad horizontal, se debe partir siempre de la onerosidad incuestionable en las relaciones que configuran el entramado de vínculos generados por su contenido auténtico, reclamada insistentemente por la realidad social, para que no se vean frustrados sus objetivos con un rigorismo formal exacerbado y del todo extraño a un núcleo social tan ajeno a toda idea de lucro, que debe regirse, ante todo, por las exigencias de la buena fe en orden a la pacífica convivencia de los participantes. Quien adquiere un inmueble en régimen de propiedad horizontal, no puede ignorar que su mantenimiento comporta gastos que se deben sufragar. La reflexión idónea en esta clase de conflictos no es la de si se usa o no un servicio comunitario, sino que para poder disfrutar de una vivienda o un local en cualquier localidad, no suele ser suficiente el patrimonio individual, que necesariamente ha de sumarse al de otros con el mismo designio, generándose de esta manera la comunidad de propietarios, cuyos integrantes, o en su caso, la ley, dispone las normas de funcionamiento, definiendo, con especial precisión cuales son los elementos comunes, una de cuyas características es equilibrar los derechos y las prestaciones que recíprocamente se reconocen. En efecto, la recurrente tiene su local en la planta baja del edificio, y, por tanto, no necesita ascensor; pero para abrir allí su establecimiento ha sido precisa la colaboración de los restantes vecinos que, con su cooperación y esfuerzo, contribuyen al mantenimiento económico de la Comunidad, y ello redunda en beneficio de la apelante. Se cita en la misma la STS 25.7. 1984 , por la que, distinguiendo entre los gastos de conservación y de sustitución, se establece que no cabe la exención respecto a estos últimos, pues la obligación se integra en el ejercicio del derecho, que conlleva la carga de soportar la renovación de elementos comunes; y no es ninguna interpretación absurda o ilógica de la prueba documental aportada, que se valora en la sentencia recurrida, deducir que, dada la envergadura y coste de las obras realizadas, aunque, evidentemente, permanezcan algunos elementos del antiguo aparato elevador, deba considerarse la reparación que se ha efectuado, como una sustitución del mismo.

La acogida del recurso en su totalidad comporta la estimación íntegra de la demanda, lo que habrá de tener su lógica repercusión en la condena en costas, imponiendo a la demandada las de primera instancia y sin hacer condena de las devengadas en esta alzada ( arts. 398 y 394 LEC ).

Fallo

ESTIMAR EL RECURSO INTERPUESTO POR LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA AVENIDA DIRECCION000 nº NUM000 DE MADRID CONTRA LA SENTENCIA DE FECHA 15 DE FEBRERO DE 2007 DICTADA POR EL JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 56 DE MADRID EN PROCEDIMIENTO DE JUICIO VERBAL nº 438/2005 SEGUIDO CONTRA D . Cornelio Y REVOCANDO AQUELLA, ESTIMAR INTEGRAMENTE LA DEMANDA CONDENANDO AL DEMANDADO A PAGAR LA SUMA DE 2.794,02 EUROS, E IMPONIENDO A LA CONDENADA LAS COSTAS DE LA PRIMERA INSTANCIA. NO SE HACE CONDENA DE LAS DEVENGADAS EN ESTA ALZADA A NINGUNA DE LAS PARTES.

Notifíquese esta sentencia a las partes y dése cumplimiento al art. 248.4 LOPJ .

Así por nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos los Ilmos. Sres. Magistrados de este Tribunal.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.