Sentencia Civil Nº 597/2011, Audiencia Provincial de Tenerife, Sección 3, Rec 804/2011 de 13 de Diciembre de 2011

Encabezamiento

SENTENCIA

Ilmas. Sras.

Presidenta (por sustitución)

Da. Macarena González Delgado

Magistradas

Da. Carmen Padilla Márquez (Ponente)

Da. María Luisa Santos Sánchez

En Santa Cruz de Tenerife, a trece de diciembre de dos mil once.

Visto por las Ilmas. Sras. Magistradas arriba expresadas, en grado de apelación, el recurso interpuesto por la parte demandante, contra la Sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia núm. 1 de Santa Cruz de Tenerife, en autos de Juicio Ordinario no 759/2007, seguidos a instancias del Procurador D. Alejandro Obón Rodríguez, bajo la dirección de la Letrada Da. Rosa Lilia González Álvarez, actualmente sustituídos por la Procuradora Da. Montserrat Espinilla Yagüe, bajo la dirección del Letrado D. Felipe Campos Miranda en nombre y representación de la Comunidad de Propietarios Apartamentos PLAYA000 , contra D. Lucio y D. Ruperto , representados por la Procuradora Da. Raquel Guerra López, bajo la dirección del Letrado D. José Luis Sánchez-Parodi Pascua, D. Adriano , representado por la Procuradora Da. Carmen Guadalupe García, bajo la dirección del Letrado D. Juan F. López Montero Velasco, y la entidad mercantil Construcciones y Reformas Turquesa S.L., declarada en rebeldía; han pronunciado, en nombre de S.M. el Rey, la presente Sentencia, siendo Ponente la Ilma. Sra. Da. Carmen Padilla Márquez, Magistrada de esta Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Santa Cruz de Tenerife, con base en los siguientes,

Antecedentes

PRIMERO.- En los autos y por el referido Juzgado se dictó Sentencia de fecha nueve de junio de dos mil once , cuya parte dispositiva, -literalmente copiada-, dice así: "Que desestimando íntegramente la demanda interpuesta por el Procurador D. Alejandro Frutos Obón Rodríguez en nombre de la Comunidad de Propietarios Apartamentos PLAYA000 , debo absolver y absuelvo a los demandados D. Lucio , D. Ruperto , D. Adriano y la mercantil Construcciones y Reformas Turquesa S.L., de las pretensiones formuladas en su contra y con condena en costas a la actora.".

SEGUNDO.- Notificada la sentencia a las partes en legal forma, se interpuso recurso de apelación por la representación de la parte demandante; tramitándose conforme a lo previsto en los artículos 457 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil , presentando escritos de oposición los contrarios personados, remitiéndose con posterioridad los autos a esta Audiencia Provincial, con emplazamiento de las partes por término de treinta días.

TERCERO.- Que recibidos los autos en esta Sección Tercera se acordó formar el correspondiente Rollo, y se designó como Ponente a la Ilma. Sra. Magistrada Da. Carmen Padilla Márquez; personándose oportunamente la parte apelante por medio de la Procuradora Da. Montserrat Espinilla Yagüe, bajo la dirección del Letrado D. Felipe Campos Miranda, los apelados D. Adriano , se personó por medio de la Procuradora Da. Carmen Guadalupe García, bajo la dirección del Letrado D. Juan F. López Montero Velasco, D. Ruperto y D. Lucio , se personaron por medio de la Procuradora Da. Raquel Guerra López, bajo la dirección del Letrado D. José Luis Sánchez-Parodi Pascua; senalándose para votación y fallo el día doce de diciembre del corriente ano.

Fundamentos

PRIMERO.- En la demanda la actora, comunidad de propietarios, ejercita, frente a los arquitectos, proyectistas y directores de obra, al aparejador, director de la ejecución, y a la empresa constructora, acción de responsabilidad contractual por vicios en la edificación y por incumplimiento de contrato, a fin de obtener la condena solidaria de todos ellos a la reparación del edificio o, subsidiariamente, al pago de una indemnización por danos y perjuicios que cifra en el valor actualizado de las obras proyectadas mal ejecutadas y de las que debieron proyectarse, ello conforme a un informe técnico que aporta con su demanda.

La sentencia desestimatoria de la demanda se fundamenta en que no se ha acreditado que los defectos que se aprecian en el edificio, tengan su causa en la conducta de los demandados, por el contrario, estima probado que ha sido la conducta de la comunidad, en orden al mantenimiento del edificio, y tanto por su inactividad en la conservación, como por el indebido uso de algunos elementos , la que ha determinado el deterioro que presenta el inmueble.

Recurre la actora quien reitera su pretensión y, tras formular una cuestión procesal previa sobre un informe analizado en la sentencia, mantiene que el fallo recurrido es irrazonable y desordenado, para, en definitiva, fundar su recurso en una indebida apreciación y valoración de la prueba, destacándose en el escrito de formalización del recurso alguna imprecisión en los términos, tal cual son confundir fallo con fundamentos de derechos o error en la apreciación de la prueba con falsedad. Los apelados que se oponen al recurso solicitan la desestimación del mismo y la confirmación de la sentencia. La constructora se ha mantenido en situación de rebeldía durante todo el procedimiento.

SEGUNDO.- En el inicio del escrito de formalización del recurso de apelación, el recurrente plantea una cuestión procesal previa que deriva de que por la Juzgadora a quo se ha tenido en cuenta el informe técnico redactado el 10 de junio de 1987 por el arquitecto D. Hernan a instancias de la comunidad de propietarios, cuyo objeto era informar sobre el estado del edificio. Alega el recurrente que dicho informe fue presentado, como prueba, en la audiencia previa y la juzgadora proveyó su inadmisión, habiendo sido aportado al proceso indebidamente con posterioridad, el 4 de enero de 2010, por la defensa del aparejador a través del dictamen pericial emitido por el arquitecto técnico, D. Porfirio , al que se acompanó.

De lo actuado se desprende que : la defensa del aparejador, tras haber presentado dictamen pericial, realizado por el Sr. Porfirio , junto a su contestación a la demanda, y a la vista del contenido del citado documento -concretamente de la manifestación realizada por su emisor sobre la imposibilidad de acceder al edificio para practicar un reconocimiento en forma del mismo-, en la audiencia previa, solicitó prueba pericial a practicar por el mencionado perito debidamente instruido. En el mismo acto consta que la citada prueba fue denegada a priori, reservándose la juzgadora la facultad de admitirla como diligencia final si apreciara su necesidad. Posteriormente, iniciado el juicio oral, durante el interrogatorio de los demandados, de la testigo, Sra. Catalina , y del perito arquitecto Sr. Juan Alberto , se hacen referencias al controvertido informe y su contenido. Finalmente, es en el transcurso del interrogatorio del perito, Sr. Porfirio , cuando éste pone de relieve que en el análisis de la edificación y para detectar sus defectos, así como el origen y causa de estos, es necesario y conveniente tener toda la documentación que se refiera al edificio y de ahí que él haya tenido en cuenta el informe de 1.987, además, vuelve a poner de relieve la necesidad de nuevas catas sobre la superficie de la cubierta. En tal momento, por la juez de instancia se acuerda admitir como prueba la ampliación de la pericial del Sr. Porfirio , otorgándole plazo para realizarla. Por la defensa de la actora no se formuló impugnación o limitación alguna a la citada ampliación, solicitando sólo que pudiera acudir a la práctica de las catas el aparejador, emisor del informe técnico que acompana a la demanda, Sr. Eloy . Realizada la ampliación al dictamen por el Sr. Porfirio , fue aportado a los autos con toda la documental que ya había anunciado el dicho perito, y el letrado de la actora, lejos de oponerse a la unión del informe o de algún documento de los que lo acompanaban o impugnar su admisión, en la sesión sexta del acto del juicio formuló diversas preguntas al Sr. Porfirio referidas, en concreto, al informe del Sr. Hernan .

A tenor de lo anterior, no cabe apreciar anomalía procesal alguna, ni es un exceso del juzgador el que en la sentencia se haga referencia al informe técnico que, sobre el estado del edificio, objeto de autos, se hizo en 1989. En todo caso debe afirmarse que en el escrito de formalización del recurso el recurrente tampoco insta efecto alguno a la cuestión procesal previa que plantea, y, sin embargo, hace sucesivas referencias al informe, respecto del que mantiene que ninguna trascendencia negativa tiene a los efectos de la prosperidad de sus pretensiones.

TERCERO.- El segundo apartado del escrito de formalización de la apelación contiene la precisión de una serie de cuestiones para fijar el objeto del recurso, antes de entrar en el examen crítico de la sentencia. Como quiera que el objeto del recurso no puede ser otro que la sentencia, y visto que las consideraciones, recogidas en este apartado segundo, se van reiterando durante el examen crítico de la sentencia, procede, para evitar reiteraciones, entrar a analizar el examen crítico de la sentencia que debe contener los motivos del recurso.

CUARTO.- El primer motivo del recurso se refiere al fundamento de derecho primero de la sentencia. Tal como indica expresamente el recurrente, y tal como se expresa por el juzgador, el mismo contiene una descripción de la historia del edificio. Los datos y documentos que la relatan, obran en autos: proyecto inicial de 1968, reformado de 1972, normativa básica empleada, informe del estado del edificio en 1987 (cuya admisión ya ha sido examinada), efectos de la Ley de Costas de 1988, anteproyecto de 1997 realizado por los arquitectos demandados, y junta de la comunidad actora de 23 de abril de 1.998 en la que se acuerda aprobar el proyecto de 1998 elaborado por los arquitectos demandados.

La discrepancia del recurrente con la sentencia se cine a que considera aquél que ni la época de construcción del edificio, ni la edad del mismo, ni su proximidad al mar, ni su estado de conservación, limitan la responsabilidad de los arquitectos proyectistas, sino que, por el contrario, son las circunstancias que ellos debieron tener en cuenta para realizar el proyecto que tenía como fin las obras de conservación del edificio. Igualmente muestra su discrepancia con el número de plazas de aparcamiento que, se estima, tenía previstas el inmueble. Dado que lo que es objeto del proyecto se analiza en el fundamento de derecho segundo, procede analizar en este punto las consecuencias que se derivan de la historia del edificio, y su situación.

Queda acreditado, y no son hechos ni cuestiones controvertidas: 1a) que el edificio se terminó en 1972( proyecto de 1972 folios 1460 a 1486) , por lo que su ejecución data de tales anos, finales de los sesenta y principio de los setenta, época en la que tanto la normativa técnica de la edificación como los medios técnicos y los materiales, no eran tan rigurosos, garantistas, ni precisos como los de hoy en día ( dictamen Don. Juan Alberto folios 753 a755). En todo caso el edificio en el ano 1999 tenía ya 27 anos, y en el 2007, 35 anos.

2a) que la edificación se ejecuta sin junta estructural, que divida y dé estabilidad al edificio dado su anchura y altura, ( hecho ratificado por todos los técnicos que intervienen), además se asienta, una parte, en roca, terreno duro, y, otra parte, en arena, terreno blando. De ello se deriva una inestabilidad de la estructura, que a través del tiempo genera fisuras y grietas en los diversos elementos del edificio ( proyecto de 1998).

3a) que parte del edificio se asienta sobre terreno arenoso y que incluso, cuando sube la marea, el mar llega a sus pilares ( folio 754). De ello se deriva que el edificio esta sometido a una gran influencia del mar que le genera humedad por capilaridad, y humedad ambiental, y de igual forma le aporta sales, el conocido comúnmente salitre o la maresía, que afecta a todo lo edificado y que es un elemento fuertemente corrosivo (proyecto de 1998).

4a) que desde la Ley de Costas el edificio está fuera de ordenación (orden de ejecución folio 297).

5a) que ' la parte trasera, opuesta al frente del mar, fue objeto de un gran desmonte que se dejó en su estado natural, apoyándose la estructura parcialmente en los estratos de terreno excavados' ( folio 755). De ello se deriva que quedó expuesto a las escorrentías y desprendimientos del terreno.

6a) que el edificio en su cubierta carecía de impermeabilización y de juntas de dilatación ( lo reconocen todos los técnicos que interviene). De ello se deriva la falta de protección del edificio frente a las lluvias y las consecuentes humedades en la planta superior.

7a) que la planta de cubierta sirve de entrada al edificio tanto peatonal como de vehículos, y que además sirve de aparcamiento. De ello se derivan las cargas y sobrecargas que pese a las deficiencias de la estructura y de la ejecución ha soportado el edificio ( informe Sr. Hernan ).

Pues bien, todos estos hechos acreditados, tal como manifiesta el recurrente, no pudieron ser ajenos, y de hecho, conforme al proyecto no lo fueron, para los arquitectos proyectistas a la hora de elaborar el proyecto, pero, obviamente, tampoco pueden ser ajenos para un perito que emite un dictamen, ( y ya aquí cabe hacer constar que el técnico que elabora el informe que acompana a la demanda se limita a actuar como tal, y no como perito), ni para la comunidad de propietarios que se constituye en el edificio, quien por su propia esencia y finalidad tiene como deber primordial mantener y conservar la edificación, tal como se deriva de la Ley de Propiedad Horizontal, en cuya exposición de motivos se mantiene que el ' interés general' de la comunidad, límite de los derechos individuales, ' se encarna en la conservación del edificio y en la subsistencia del régimen de propiedad horizontal, que requiere una base material y objetiva'.

Por otra parte, los citados hechos, acreditados y no controvertidos, son y determinan, conforme al proyecto de 1998 las causas o el origen de las patologías que el edificio presentaba en 1987, y en 1998, pero, también, en el 2007, ya que, tales causas, más aún desde 1988, tras la entrada en vigor de la Ley de Costas, no son susceptibles de eliminación. Unas, porque son puramente naturales: el tiempo, que determina inexorablemente el desgaste de todo material; la situación geográfica donde se ubica el inmueble, rodeado, en su parte trasera, por una zona rocosa de la que se derivan los embates de las escorrentías y los desprendimientos de rocas, y en su frente y en parte en su zona baja por el mar, recibiendo el impacto de las aguas y afectando a todo el edificio la humedad y la maresía. Otras, porque la estructura de la edificación, actualmente, y al margen del coste que ello pudiera determinar, resulta inamovible, el edificio, aún pendiente de deslinde, tiene restringidas las actuaciones que sobre el mismo puedan realizarse según los dispuesto en la Disposición transitoria 4.2 de la Ley de Costas reguladora de ' las obras e instalaciones legalizadas conforme a lo previsto en el apartado anterior, así como en las construidas o que puedan construirse al amparo de licencia municipal y, cuando fuera exigible, autorización de la Administración del Estado otorgada con anterioridad a la entrada en vigor de esta Ley, que resulten contrarias a lo establecido en la misma'. Y otras, porque, aún sí rectificadas, como la impermeabilización, al ser un mero elemento de la construcción se mantiene afectado por el uso de la cubierta y los restantes hechos acreditados ( tiempo, situación geográfica y estructura). Siendo que sólo un uso racional y un mantenimiento puntual y permanente de los materiales controlan el desgaste de estos y su efectividad.

En consecuencia, ninguno de los hechos acreditados puede ser obviado en la resolución de esta litis a efectos de determinar quien sea el responsable del estado actual del edificio.

QUINTO.- En el segundo fundamento de la sentencia, objeto del recurso y de su examen crítico, se desarrolla el contenido del proyecto elaborado por los arquitectos superiores demandados. El recurrente mantiene que, frente a lo apreciado por la juzgadora de instancia, el proyecto estaba encaminado a la conservación o reparación sin límites del edificio. Este motivo no puede ser estimado. Tres son los límites que tenía el proyecto:

I) Como ya se ha expuesto en el fundamento anterior, el edificio tenía unas características propias y una circunstancias determinadas, causa y origen de los desperfectos detectados en 1987, en 1998 y en 2007, sobre los que no se puede intervenir. De donde el primer límite es que no se trata de suprimir, porque no se puede, las causas últimas, o el real y natural origen de los desperfectos, se trata solo de reparar los defectos derivados de dichas causas, que, necesariamente y pese al proyecto y su ejecución, seguirán perjudicando al edificio, y aquí ya nos encontramos con la necesidad de que la comunidad actúe conforme a la protección de los intereses generales para cuyo fin se constituye, el mantenimiento del edificio, pues, obviamente, si después de reparado, el edificio vuelve a abandonarse y no se cuida, con el tiempo los desperfectos vuelven a aparecer.

II) El edificio, como también queda dicho, desde la Ley de Costas, está fuera de ordenación, y, al margen del deslinde del que, al parecer, esta pendiente, conforme a la ' Resolución del Sr. Consejero Director de Gerencia Municipal de Urbanismo, D. Juan María , de fecha 4 de Noviembre de 1998, relativa a orden de ejecución para edificación sita en PLAYA001 propiedad de la comunidad de propietarios PLAYA000 ' , la edificación está sometida a los límites que marca el artículo 60 del Real Decreto 1346/1976, de 9 de abril de la Ley del suelo y Ordenación Urbana, y cita la resolución los apartados 1 y 2 de la norma, cuyo texto literal dice: 'Los edificios e instalaciones erigidos con anterioridad a la aprobación del Plan General o Parcial que resultaren disconformes con el mismo serán calificados como fuera de ordenación.

2. No podrán realizarse en ellos obras de consolidación, aumento de volumen, modernización o incremento de su valor de expropiación, pero sí las pequenas reparaciones que exigieren la higiene, ornato y conservación del inmueble'.

Así pues, el segundo límite a las obras proyectadas es legal, no admitiéndose sino pequenas reparaciones que exijan la higiene, ornato y conservación del edificio.

III) De acuerdo a lo anterior el proyecto realizado se denomina de conservación, término que se describe, en su acepción referida a las cosas, como la acción de mantener algo, cuidar de su permanencia (también, guardar con cuidado algo).

Mantiene el recurrente, la actora, que ella no puso límite alguno ni a las obras a ejecutar ni al presupuesto económico, ni tan si quiera se previó un plan por fases. Lo cierto es que tal afirmación no puede tenerse por acreditada. Dos son las pruebas que practica a tal efecto, y ninguna es acreditativa de ello:

Testifical.- Del técnico que elabora el informe que acompana a la demanda, quien mantiene tal afirmación porque así se lo han dicho los vecinos del inmueble. Debe precisarse, en este apartado, que D. Eloy , arquitecto técnico, elaboró instancias de la Comunidad un informe cuyo objeto es tratar de establecer cuales son los problemas que afectan al edificio PLAYA000 , como consecuencia de las obras que se desarrollaron en el mismo, a petición de los propietarios, encargándose el correspondiente proyecto a los Arquitectos D. Lucio y D. Ruperto . Y tal informe, que se presenta con la demanda a fin de establecer los danos del edificio y sus causas, no ha sido elaborado como dictamen pericial. Ello conlleva, pues así consta expresamente, que el técnico haya elaborado su informe sin más datos que el proyecto de conservación del ano 1998 y las manifestaciones de los copropietarios, siendo por ello que al valorar el informe y las manifestaciones del Sr. Eloy , no pueda dársele más alcance que el que por él ha sido asumido, de forma que debe considerársele técnico en la materia en que lo es, aparejador o arquitecto técnico, y mero testigo de referencia cuando refiere lo que los vecinos le han dicho.

Documental.- la literalidad del proyecto de conservación elaborado por los demandados en 1998, pero lo cierto es que, precisamente, el proyecto contiene unas partidas concretas y determinadas, sin que, en ningún caso, quepa admitir que se proyectó más de lo que en el mismo se indica. Y efectivamente se trata de un proyecto de conservación cuyo objeto, según la Memoria ( folio 148) es ' facilitar a la Comunidad de Propietarios una definición técnica de las operaciones que precisa el edificio para corregir los defectos que presentan sus elementos comunes, circunscribiéndose el ámbito de actuación a la estricta relación de unidades recogidas en el documento presupuesto'. Se trata pues de las operaciones que ' precisa' ( es decir, que son necesarias, indispensables o que son menester) el edificio para 'corregir (es decir, enmendar, disminuir, templar, moderar) los defectos que presentan (obvia indicar que en el momento en que se hizo el proyecto) sus elementos comunes', y 'circunscrito (es decir, reducido a) a las unidades que se recogen'.

Frente a ello, los demandados, arquitectos superiores, mantienen que el proyecto estaba limitado básicamente a las obras de reparación más indispensables y urgentes, en sus elementos comunes. Y al margen de que así se deduce de la memoria del proyecto, y más aún de sus partidas, si bien hubo alguna de éstas, que se realizan para aprovechar el andamiaje, también se deriva de las siguientes pruebas:

Documental.- La carta que los arquitectos superiores demandados remitieron a la Sra. D.a Jacinta , presidenta de la comunidad de propietarios PLAYA000 , la actora, el 18 de diciembre de 1997, documento obrante al folio 942 de las actuaciones, aportado por la actora con el escrito en el que impugnaban la admisión de parte de la prueba documental solicitada por los demandados en la audiencia previa, y que no fue rechazado ni impugnado por los demandados. Documento al que se le dio pleno valor probatorio por la demandante citándolo en varias ocasiones durante el acto del juicio oral.

En este punto, cabe poner de relieve la limitación que para el conocimiento de lo sucedido determina el hecho de que no se hayan aportado las actas de las juntas de la comunidad previas a 10 de febrero de 1998, debiendo indicarse que tal acta se incorpora (según se deriva de los folios 959 y 960 de las actuaciones) al libro abierto el 12 de marzo de 1998. Ello pone de relieve, y así se detecta también del acta primera citada, la existencia de efectivos conflictos y discrepancias entre los copropietarios, lo que naturalmente incide en la buena marcha de la comunidad. Los problemas con el libros de acta, no obstante tampoco acabaron en el ano 1998, pues al parecer y conforme a lo recogido en el acta de mayo del 2008 (folio 1056), tampoco se recogieron en el libro todas las de 1999.

Hecho el inciso anterior, y siguiendo con el estudio de las limitaciones del proyecto, lo cierto es que, pese a que no se tienen las actas anteriores a febrero 1998, la comunidad sí tiene la carta ya citada, que aporta a este litigio (folio 942) y que se procede a trascribir para estudiar y analizar:

-' A) en la Junta de Comunidad antepenúltima, se acordó solicitarlos la redacción de un anteproyecto de reparación del edificio PLAYA000 , que recogiera, de forma más concreta, los aspectos planteados en nuestro informe previo, como paso previo a la redacción del proyecto definitivo de reparación. Tal anteproyecto serviría para conocer la naturaleza y alcance económico estimado de cada uno de los capítulos en los que se podría dividir la futura ejecución de obra'. De dicho texto se extrae que incluso antes del anteproyecto, hubo un informe previo de los arquitectos, y se hace referencia a la posibilidad de dividir en capítulos la ejecución de obra.

-' B) El anteproyecto se presentó a la Junta Directiva y se explicó con ocasión de la penúltima Junta General. En tal ocasión se nos manifestó la reticencia a acometer la solución propuesta para la reparación de la cubierta del edificio, habida cuenta del montante económico que ésta suponía, por lo que se pospuso proponer la ejecución de ésta, y acometer aquéllas partidas que se juzgaban por los propietarios como más perentorias' . Del párrafo se deriva que el anteproyecto fue personalmente explicado por los arquitectos a los copropietarios, no cabe así pensar ni poner en duda el objeto de lo que se contrató cuando se contrata el proyecto, las partidas del anteproyecto explicado en Junta, con la variación, que consta referida a la cubierta, que no es controvertida.

-' Por un comunero se presentó en sala otra posible propuesta para la cubierta, al parecer más económica, con cuyos planteamientos técnicos éste equipo redactor no estaba de acuerdo, si bien manifestamos nuestra predisposición a que se solventaran los defectos de cubierta por otro sistema que la Comunidad estimara adecuado y por otros técnicos o empresa especializada, ajenos a nosotros con tal que, una vez subsanada, pudiéramos acometer con cierta fiabilidad el resto de las partidas. La cubierta, pues quedaría fuera del proyecto, y de nuestra responsabilidad, ya que únicamente de nuestra solución, elegida tras un amplio contraste, nos haríamos responsables.

A fin de mostrar una actitud flexible ante los planteamientos de la Comunidad, le comunicamos a Vd. que aceptaríamos prescindir del proyecto y dirección de la reparación de la cubierta, si ésta se reparaba previo a la asunción, por nuestra parte, de los restantes trabajos de reparación. Y la razón de esta decisión estribaba en que considerábamos- y consideramos-prioritario a la reparación del techo de la 9a planta, así como de las filtraciones del muro que forra el frente rocoso, la subsanación de los defectos de estanqueidad y de recogida de aguas de la cubierta, entre otras cosas, para no trabajar en balde.

A ésta última junta del pasado martes, la Junta Directiva presentó, al parecer, propuesta de solución alternativa de reparación de cubierta, solicitada a empresa de Las Palmas, en base a lo expuesto por el Sr. Comunero, resultando, según nos informó Vd., un presupuesto mucho mayor que el contemplado en nuestro anteproyecto, sin recoger además, la totalidad del alcance de la reparación por nosotros propuesta.

Aún así, Vd. Nos comunica que ésta última Junta General decidió prescindir, entre otras partidas, de la reparación de cubierta, y proponer la redacción de proyecto que contemplara únicamente las partidas no 2(chimeneas), 3(viguetas), 4 ( desconchones en zonas comunes), 5 (pilares afectados de corrosión), 6 ( desperfectos en fábrica de bloques), 10 (muros de bunkers) y 11 ( depósito de agua). Se prescinde, pues, de la reparación íntegra de fachada y de la cubierta. Y esto no es, a nuestro juicio, un plan de etapas, sino una reducción del alcance de la intervención

Si bien comprendemos que un proyecto puede acometerse según un plan de etapas, acomodado a las disponibilidades económicas de los comuneros, no consideramos razonable repara defectos sin entrar en las causas que los producen. Por ello, dentro de un orden de prioridades se encontrarían en primer lugar la cubierta-fuente de filtraciones del edificio- y los pilares de la planta baja-situación de riesgo para la integridad física del mismo- Si éstas dos partidas no se abordan prioritariamente -incluso aceptando que la cubierta la repare quien considere la Comunidad, ajeno a nuestro proyecto-, declinamos aceptar su amable oferta de redacción del proyecto. Esperamos que Vd. Comprenda que aun cirujano podrá proponerle que le extirpe el apéndice, pero no que le indique por donde ha de empezar a cortar, o más aún, qué es lo que ha de cortar y que dejar...'. Lo copiado es claro y pone de manifiesto: a) que sí existían discusiones presupuestarias, lo que, por otra parte, es lógico; b) que sí se habló de plan de etapas acorde a la disponibilidad económica; c) que sí se hablo de no ejecutar partidas por parte de la comunidad; y d) que los redactores fijaron cómo indispensables e ineludibles dos trabajos : la impermeabilización de la cubierta, con prioridad incluso al techo de la planta NUM002 y a las filtraciones del muro que forra el frente rocoso, y los pilares de la planta baja. Ambas partidas se consideran causa de los problemas, - para no generar dudas en la congruencia intrínseca de esta resolución baste decir, que el problema de los pilares era que, al estar corroídos, amenazaban la integridad del edificio, pero la corrosión que presentaban se debía a los otros factores ya senalados en un fundamento anterior, como causa no subsanable de los desperfectos-.

Testifical, de D.a Catalina , Presidente de la Comunidad desde el 10 febrero de 1998 hasta el 22 de Julio de 1999. Mantiene el recurrente, la actora, que la testigo miente. Pero tal afirmación, por mucho que se reitere en el recurso, ni se razona ni se explica. Efectivamente es testigo de los demandados, pero ello no resta certeza a sus manifestaciones, ni la exime del juramento o promesa prestado. En todo caso, es la representante de la comunidad que convocó la junta ordinaria de 23 de abril de 1998 ( folios 962 Vto. a 969) en cuyo punto tercero del orden del día se incluía ' Obra a realizar con carácter urgente para subsanar las deficiencias que padece el edificio. Propuesta de derramas'. Punto en el que ' se comenta la carta remitida junto a la convocatoria a esta reunión por la Sra. Presidenta acerca de las necesidades del edificio según los informes emitidos por distintos técnicos. Tras un largo debate....Y vista la necesidad de acometer las obras lo antes posible se plantea a la Junta General la siguiente propuesta, en la que figuran dos opciones: Opción 1a. Aprobar íntegramente el proyecto presentado por los arquitectos D. Lucio y D. Ruperto . Opción 2a. Aprobar el presupuesto de D. Lucio y D. Ruperto , a excepción del capítulo referente a la cubierta del edificio. Sometidas las propuestas a votación se aprueba por mayoría de votos la Opción 1a....A continuación se aprueba por unanimidad de los asistentes que la derrama correspondiente al proyecto aprobado, que asciende a 71.284.632 petas ( Anexo 4o)'. ( Esta cantidad no se corresponde con la que figura en el anteproyecto 64.017.121, ni con el proyecto 53.324.830, ni con el presupuesto de la contrata 64.640.056, quizás a la primera se sumaran honorarios).

La testigo, que es quien, como representante de la comunidad, tuvo que realizar la contratación del proyecto, porque lo que se había aprobado, en la Junta de abril de 1998, era el anteproyecto y su presupuesto, (que ella se los encontró hechos), lo que manifiesta es que efectivamente se aprobó hacer las obras más urgentes y que el proyecto se ajustara al presupuesto del anteproyecto, sobre el que se habían establecido las derramas. Contrastada su manifestación con el acta debe dársele total credibilidad a esa testigo quien, además, efectivamente también afirmó que el edificio no tenía ninguna conservación, que la comunidad conocía y había asumido, al menos en parte, el informe del Sr. Hernan , que desde 1987 a 1998 se había deteriorado más, que se hizo un parche, que se actuó dentro de las posibilidades económicas de la comunidad y que la comunidad sabía que en el futuro había que ejecutar más obras.

En cuanto a las manifestaciones Don. Juan Alberto , ya el mismo, en el momento procesal oportuno, en el acto del juicio, cuando fue llamado para aclarar su dictamen, reconoció que fue un exceso, personal y no técnico, la interpretación que hizo del objeto del proyecto. Ciertamente este hecho, lejos de desacreditar, avala la validez de la prueba practicada en el acto del juicio donde los peritos ratifican sus informes, rectificando o aclarando las imprecisiones o errores en que hubiesen podido incurrir.

Por último, destacar que no se acredita por el actor que efectivamente en un proyecto deban indicarse las partidas que no se van a realizar o las limitaciones que el mismo tenga. Al respecto senalar, además, que, por ejemplo, toda la red de aguas, tanto de abastecimiento como de evacuación, era una partida que se sabía muy deteriorada y sobre la que no se actuó, sin embargo son varias las roturas de las mismas que se refieren en el libro de actas y en las facturas que se aportan en archivo aparte, y que tiene incidencia como filtraciones de agua; de igual forma, es de apreciar que, si se arreglaron elementos comunes, como el techo de un pasillo, por ejemplo el de la planta NUM002 , por su notorio estado de deterioro derivado de problemas de la cubierta, los techos de las zonas privativas del ese pasillo, tenían que estar también notoriamente deteriorados, por lo que debían de precisar de arreglo, con el riesgo de que de no hacerlo el agua y la humedad tienden expandirse; y lo mismo ocurre con elementos privativos de fachada, que si no se arreglaban, deterioraban y afectaban a la eficacia de lo reparado (balcones, jardineras, desagües..). Además, consta que, en el supuesto de autos, el anteproyecto fue debidamente explicado por los arquitectos a la comunidad, y que la comunidad debatió el anteproyecto aprobado y otros informes recabados por algún comunero, por lo que las puntualizaciones sobre el anteproyecto, y sus pros y contras, al menos, pudieron ser advertidos por los vecinos, tal como se deduce tanto de la carta remitida por los arquitectos a la presidente de la comunidad como por el acta de la junta en que se aprobó el anteproyecto y su presupuesto.

En conclusión, el proyecto realizado en 1998 por los arquitectos demandados, contratado en base al anteproyecto y presupuesto aprobado por la comunidad, sí tenía límites derivados de la voluntad y situación económica de la comunidad, además de los derivados del propio edificio y de los legales.

SEXTO.- Determinado el objeto del proyecto y sus límites, procede realizar una precisión de derecho, y es que la actora en su demanda reclama por vicios y defectos de la construcción y por incumplimiento contractual, y además invoca los contratos de arrendamiento de servicio y de obra. Pues bien, aunque la solicitud de la responsabilidad solidaria frente a todos los intervinientes en el proceso de edificación avale que se reclama en base al contrato de arrendamiento de obra, lo cierto es que la insistencia en que el proyecto no cubría todas las reparaciones de todos los defectos y la reclamación de partidas no proyectadas determina que se esté reclamando también por un defecto en el proyecto en el sentido de que no se cumplió el encargo recibido por la comunidad - no debe olvidarse que es un proyecto de conservación en el que se pueden elegir partidas determinadas, y no de obra nueva en el que deben incluirse todas las necesarias para la edificación- esta responsabilidad a la que en todo caso no pueden contribuir ni el aparejador ni la contratista, no es apreciable pues queda claro de lo acreditado y recogido anteriormente que los redactores del proyecto, tras hacer un dictamen previo y un anteproyecto, sólo impusieron con carácter necesario e ineludible la necesidad de reparar la cubierta y los pilares, sometiendo el proyecto a las necesidades urgentes del edificio y a las posibilidades económicas de la comunidad, con arreglo a la legislación vigente.

Cabe así, desde este punto, desestimar las pretensiones referidas a las obras que el informe técnico que se aporta a la demanda considera como obras que debían haberse incluido en el proyecto, pues ninguna razón técnica ni legal avala tal reclamación ni frente a los arquitectos proyectistas ni menos aún frente al arquitecto técnico ni la contrata.

SEPTIMO.- El número de plazas de aparcamiento, objeto de análisis crítico en varios puntos del escrito de formalización del recurso, procede analizarlo ahora como contenido del proyecto. Mantiene el recurrente que son NUM004 desde la construcción del edificio y que los arquitectos han incumplido su proyecto, al realizar menos plazas.

Cabe apreciar que efectivamente de conformidad a la memoria del proyecto reformado de 1972 ( folio 1.453), el número de plazas previsto era el mismo que el de los departamentos NUM004 , sin embargo, conforme a los planos del citado proyecto (folio 1.484, planos de cubierta), y siguiendo la cuenta realizada por el Sr. Porfirio en el acto del juicio, el diseno era de 86 plazas, sin perjuicio de que se habilitaran otras zonas libres. Tal dato se corrobora con el informe del ano 1987 del Sr. Hernan ( folio 1.425), y, en la ejecución del proyecto de los demandados, pese a preverse 101 plazas, se acordó, conforme consta en el libro de órdenes (folio 596) que se pusieran el máximo posible, dentro del espacio a ello dedicado y siempre que tuvieran un ancho mínimo de 2,30 metros, dando como resultado 87.

En todo caso, debe apreciarse que tal actuación fue aceptada por la comunidad: primero, porque ya en el libro de órdenes se recoge (folio 596) que, a instancias de la propiedad, se ponga el mayor número posible, lo que determina que la propiedad no exigió un número determinado; segundo, porque ni en la recepción provisional ( folio 351), ni en el acta de junta de comunidad de julio de 1999 ( folio 976), ni en el requerimiento de diciembre de 1999 (folio 355), la comunidad pone de manifiesto ni su queja de la reducción del numero de plazas; sólo en el acta de julio sí se quejan de la estrechez de las plazas y ello porque al parecer durante la ejecución, y para conseguir un mayor número, no se respetó el ancho de 2,30 metros marcado en el libro de órdenes por el Sr. Lucio . En cualquier caso, huelga decir que el número de plazas de aparcamiento está en función del espacio que en la realidad exista, debiendo estimarse que deben tener prioridad las medidas de protección del edificio.

No pudiendo, en consecuencia, estimarse un incumplimiento del proyecto, ni apreciar la responsabilidad de los proyectistas en ' el dano' de haberse suprimido plazas de aparcamiento. Dano que no se valora expresamente, pero que tampoco se acredita pues ciertamente sólo podría estimarse el mismo si la comunidad, con los documentos que le son propios y a los que tiene natural acceso, división horizontal y estatutos, hubiese demostrado que efectivamente cada departamento tiene derecho a el uso de una plaza de aparcamiento.

OCTAVO.- En el examen crítico del fundamento segundo de la sentencia, también incide el recurrente en la recepción de la obra, y mantiene el incumplimiento de los demandados en sus funciones, haciendo expreso hincapié respecto de los arquitectos superiores. Incumplimiento del que deriva, según el recurrente, su obligación de reparar o indemnizar las obras que reclaman en la demanda, y tanto por no haberse concluido el proceso edificatorio con la entrega del acta de recepción definitiva, como por acreditarse ya, en 1999, la existencia de los desperfectos que en el 2007 son reflejados por el Sr. Eloy .

I.- Recepción provisional:- Conforme consta acreditado, el día 2 de junio de 1999 (folio 351) se procede a la recepción provisional de la obra sin indicación de que existiera defecto alguno, que firman por los arquitectos el Sr. Lucio , por la Comunidad la Sra. Catalina , el arquitecto técnico y la contrata. En el mismo día, en la última página del libro de órdenes, (folio 600 documento de la contestación a la demanda por el aparejador), se indica que: 'Revisado el final de la obra con la propiedad, administrador y contrata, se anota pormenorizadamente las obras que precisan remate, como las albardillas, panos de pintura y aglomerado asfáltico.- Con respecto de éste último, conviene disponer emulsión bituminosa y arena para cerrar el poro y evitar la disgregación superficial'. Considera el recurrente que el arquitecto incumplió el apartado e) del artículo 3 de las Condiciones Facultativas del pliego de las condiciones generales de la edificación, por no asesorar debidamente a la propiedad. Frente a ello, cabe mantener que D.a Catalina , representante de la comunidad en tal momento, recibió las obras, y en el acto del juicio manifestó que las mismas estaban debidamente terminadas. Es cierto que quedaban remates por hacer, pero precisamente al consignarse por el arquitecto en el libro de órdenes, los citados remates quedaban debidamente fijados como obra a realizar por la contrata, lo que excluye cualquier perjuicio por su no indicación en la recepción previa.

Con el acta de recepción previa se iniciaba el periodo de garantía de la obra por un plazo mínimo de nueve meses, que determinaba que la contrata se hacía responsable de las reparaciones por vicios de obra o por defectos en las instalaciones (art. 41 del citado pliego).

II.- Periodo de Garantía.- Destacan los siguientes hechos probados y sus consecuencias:

a) El día 10 de junio de 1999 (folios 343 a 346, documento de la demanda) , se realiza la certificación complementaria y última quedando también determinado el precio de la obra (art. 39 pliego de condiciones).

b) El día 22 de julio de 1999 (folio 973 Vto. a 978, libro de actas aportado por la actora) se celebra Junta General Extraordinaria de la Comunidad. En el punto 3 del orden del día. ' Aprobación si procede del estado de cuenta de la derrama para la ejecución de las obras de rehabilitación del edificio. Derrama para pagar las certificaciones y gastos pendientes de pago'. ... y en el mismo' se hace constar las deficiencias que han observado durante el trascurso de las obras, entre las que cabe destacar la mala calidad del asfalto que ya se ha empezado a levantar, los distintos tonos de pintura, los problemas de aparcamiento ocasionados por la estrechez de las plazas y los tubos instalados, entre otras. Preocupa también la posibilidad de no se hayan acometido ciertas reparaciones, como la revisión de los pilares profundizando hasta la zapatas o si han picado y levantado todo el asfalto tal y como consta en el proyecto, y si los profesionales contratados para ello, arquitecto y aparejador, como directores de la obra han verificado su cumplimiento. Todos los intervinientes concluyen la necesidad de crear una comisión formada por varios propietarios de la comunidad que estén dispuestos a reunirse con los directores de obra y con la contrata con la finalidad de revisar todos los puntos anteriormente comentados.....Sobre los gastos y certificaciones complementarios que suman un total de 7.492.008 pesetas, y a petición de la Comunidad por importe de 4.067.688. Estimando la Junta General que los importes de materiales y mano de obra de dicha certificación son excesivos y que la misma, al ser complementaria no figura en el proyecto, al igual que la instalación de la baranda. La junta General acuerda aplazar cualquier acuerdo que tenga que ver tanto con la obra de rehabilitación del edificio como con la aprobación de las derramas, hasta que la comisión concluya su informe y se presente en la próxima Junta General'. En el punto 4 del día, D.a Catalina manifiesta que deja el cargo ' una vez que la ejecución de la obra de rehabilitación del edificio ha finalizado'. Renovados los cargos de la Comunidad 'la Junta General pide que se haga constar en acta su agradecimiento a D.a Catalina por el buen trabajo desarrollado en el desempeno de su cargo y el merecidísimo reconocimiento a su labor'.

De la lectura de la citada acta destaca que la comunidad sabía que la obra estaba terminada, y es más, que consideraba bueno el trabajo realizado por la Sra. Catalina , como representante de la comunidad, quien había recibido provisionalmente la obra. También se reconoce que existen defectos, los mismos que se recogen en el libro de órdenes; es una mera suposición o temor, posteriormente desacreditado, el que la dirección de ejecución no hubiese intervenido activamente. Por otra parte, dejan de aprobarse las derramas necesarias para terminar de pagar la obra, surgiendo así el problema puesto de manifiesto por el representante legal de la contrata, que se ha mantenido en rebeldía, de que no terminaba si no le pagaban y no le pagaban si no terminaba. Cuestión a la que, en principio, es ajena la dirección de la obra.

c) El 12 de noviembre de 1999 (folios 353 a 356) se realiza por la comunidad un acta de reclamaciones y defectos, en la que se recogen hasta 33 puntos, varios con igual contenido, y que refieren: En la cubierta.- a) defectos de ejecución del proyecto (puntos21,33), mala terminación (puntos 1,2,10,12,23,31), obra con la que los comuneros no están conformes( 3,4,13). En paredes, pasillos y suelos.- mal acabado y grietas ( 6,28,32). En fachada.- pintura mal acabado (17,18,27), no ejecución de obra ( 19). Volados, albardillas y jardineras:- defectos y mal acabado ( 7,22,24). Faltan gárgolas ( 20). Defectuosa o mal acabado de pintura en puertas de entrada y de aparcamiento, así como del aljibe (8, 9,15). Limpieza y escombros ( 14,16,25,26). Vivienda del portero, mala acabado interior y exterior( 30). Supresión de tomas de agua en bunkers (30). Y un punto en el que ponen de manifiesto danos derivados de la falta de impermeabilización de la cubierta(5). En la citada acta se recoge que el representante de la empresa constructora había asumido la reparación. En el acto del juicio, el mencionado representante manifestó que algo arregló para que le pagaran, pero que le dieron dos cheques de dos millones sin fondos, cuya ejecución judicial lo llevó a la ruina.

d) El 1 de diciembre de 1999 (folios 353 a 356), en la cafetería El Águila se notifica notarialmente la citada acta a D. Lucio y a D. Isidro . Contestando el primero, que el acta era un hecho contractual entre la contra y la comunidad, y que los defectos, que como dirección facultativa se recogieran en el acta de recepción definitiva los remitiría a la contrata para su subsanación y el visto bueno de la recepción. El segundo manifestó que tenía que leer el acta.

III.- Certificado Final y Recepción Definitiva.- Están acreditados los siguientes hechos.

a) En fecha no determinada de 1999 se formaliza el certificado final de obra, que se remite primero al Colegio de Aparejadores y luego al de Arquitectos, obteniendo el visado de éste el 19 de enero de 2000, sin que conste que la comunidad haya procedido a retirarlo (folios 390 a 392).

b) El 28 de abril de 2000 (folios 978vto. y 979, libro de actas), se celebra Junta General Extraordinaria, en la que se pone de manifiesto las conversaciones de la comunidad con la contrata, relativas a la deuda que reclama ésta, a la calidad de los trabajos realizados y a los defectos que deben ser corregidos por la misma. Expresamente se recoge: ' Se ha alcanzado un principio de acuerdo respecto de algunos defectos concretos que supondrán una rebaja efectiva de la factura'. Se aprueba una derrama para hacer frente a los pagos, pero 'No obstante lo acordado, se supedita el pago de las cantidades que se adeudan a Construcciones y reformas Turquesa a la subsanación de los defectos de la ejecución de la obra'. En cuanto a las obras necesarias a realizar en tal momento se recogen: Reparación de bajantes, licitación de la cantina, inscripción de los locales.

c) El 27 de agosto de 2001 (folios 980 a 982, libro de actas). Junta General Ordinaria en cuyo punto 3a, la presidente informa: a) de un juicio ejecutivo por haber emitido un pagaré sin fondos en julio de 1999 con vencimiento en septiembre del mismo ano. b) que las gestiones con la contrata para que reparara los desperfectos no han fructificado, habiendo tenido que abonarle 7.575.000 pesetas. En cuanto a las obras necesarias en tal momento se relatan: los bajantes, reparar el muro de las canchas, reformar los banos comunes, un aseo para los empelados, una barbacoa. En ruegos y preguntas se propone que se instale una malla que retenga las piedras que caen del acantilado sobre el aparcamiento.

d) El 16 de mayo de 2002 ( folio 982 Vto. a 986 libro de actas). El primer punto del orden del día es:' Los danos causados por las lluvias del 31 de marzo de 2002.- En el primer apartado se exponen las actuaciones llevadas a cabo ante los distintos organismos por parte de la junta de gobierno de la comunidad. Gestión ante la companía asegurador, Royal Sun Alliance, y el Consorcio de Compensación de Seguros. El día 4 de abril, la Sra. Presidenta y el administrador visitan el edificio con el fin de ver los danos producidos y realizar fotografías de los mismos.....Realizadas las fotografías se presenta en la companía aseguradora el correspondiente parte de siniestro y se rellena la ficha para el Consorcio de Compensación de Seguros acompanado de la documentación requerida; el 29 de abril tras varias llamadas a la companía aseguradora y a los teléfonos habilitados por el Consorcio se produce la visita del perito, Sr. Urbano que pide una valoración de los danos ocasionados por el temporal y otra documentación relativa al edificio. El día 3 de mayo de 2002 se produce una entrevista entre el administrador y el perito del consorcio en la que se solicita nueva información sobre el edificio, finalmente el día 8 de mayo de 2002, se finalizan las gestiones con el perito del consorcio que informa que la indemnización a que da lugar el siniestro es de 13.2000€, que serán ingresados en la cuenta de la comunidad....Entre las gestiones realizadas se halla la solicitud de presupuestos para el desescombro de las canchas deportivas. También se acuerda contratar personal de apoyo por unos días para proceder a la limpieza de la playa a la mayor brevedad posible'.

e) El 30 de agosto de 2002 ( folio 987 libro de actas) se celebra Junta Extraordinaria, en la que sólo se trata el problema de la carretera de acceso al edificio.

f) El 9 de octubre de 2002 (folio 988 y 989, libro de actas) .- Junta General Extraordinaria, se trata nuevamente el problema de la carretera de acceso y la necesidad de ' proceder a rellenar con hormigón los socavones que se han ido formando en el desvió junto a la curva que se desprendió como consecuencia de las lluvias del 31 de marzo, a tal fin se solicita presupuesto'.

g) El archivo ( documento aparte) de facturas aportadas por la actora como de mantenimiento del edificio se inician en noviembre de 2002. Y de tal ano solo consta facturas para desatasco, compra de material, y servicios de seguridad.

h) El 23 de mayo de 2003 ( folio 990 Vto. a 993, libro de actas). Punto cuarto.- Aprobación si procede de la derrama para acometer las obras de reparación de la pared del frontón.- del mismo destaca la existencia de un fondo de 3.568 euros que queda del cobro del seguro de la riada, y además las manifestaciones da la propietaria del apartamento 614 en las que se dice : voto no aprobar derramas económicas para levantar muros de frontenis...sin anteriormente contar con estudios de profesionales que nos garanticen que la inversión no se perderá en la próxima riada por no haber analizado el terreno y el barranco que anteriormente destruyó el citado muro o pared.- En ruegos y preguntas.- a) el propietario del apartamento 205 comunica que la junta le había comentado que se iba a tratar como punto de orden del día las acciones contra Turquesa y el arquitecto de la obra ejecutada en el edificio, lo que no ha sido así...b) Un vecino se ofrece a indicar un abogado especializado en obras mal ejecutadas. Se propone enviar burofax a la constructora y a los arquitectos para que se avengan a reparar los desperfectos existentes. Este tema se tratará en una próxima Junta Extraordinaria. c) El propietario del apartamento no 915 hace constar en una carta los problemas de humedades que viene padeciendo y expresa su malestar por no haber recibido todavía el informe del Perito...

i) El 28 de junio de 2003 (folio 994 Vto. a 996). Junta General Extraordinaria.- En ella, conforme a lo cordado el 23 de mayo pasado, por la comisión creada al efecto, debidamente asesorada por un equipo de abogados especializados, se ponen de manifiesto las gestiones realizadas ' dada la gravedad de la situación en la que se encuentran algunas zonas comunes y algunas viviendas particulares, por el deficiente proceso de ejecución de las obras de Conservación de nuestro edificio'. ' se ha procedido inicialmente a retomar el contacto, por vía amistosa, tanto con el Constructor como con el/los Arquitecto/s-Dirección técnica que ejecutaron la obra en nuestro edificio, tras las que por el momento, podemos decir que sólo se ha presentado y entablado conversaciones con nosotros el constructor...Como fruto de estas gestiones, el Constructor se personó en nuestro edificio en companía de un Arquitecto técnico que trabajaba en su companía constructora y guiados por los miembros de la comisión, observaron y tomaron buena cuenta de los problemas más significativos y que demandan una más urgente solución, reconociéndose e informándonos ambos senores de la importancia y gravedad de los mismo: pasillo Comunitario de la Planta NUM009 , cuarto de contadores, graves humedades y danos en varias viviendas de la Planta Novena, Defectuosa Impermeabilización y mal acabado en la cubierta de la planta NUM010 - Aparcamiento y ausencia de junta de dilatación por lo que también se han formado importantes grietas en el asfaltad. Necesidad de reparar a fondo distintas zonas en la fachada del edificio por formarse grietas y por estar levantada y caída la pintura. Tanto el constructor como su Arquitecto técnico, nos dijeron que a todo esto había que darle una urgente solución y reparación, apuntando además el constructor que sería conveniente hacer todos estos arreglos por su parte ahora en verano para evitar las lluvias del invierno, pero argumentando como condición para llevarlo a cabo, que según él, se le adeuda todavía un dinero, y una vez se le pague una parte del mismo, sólo entonces empezaría los trabajos. Tras solicitárselo en varias ocasiones, nos pasó su detalle sobre la deuda que el refiere y, como quiera que en este detalle olvidó contemplar y descontarnos los 3.000.000 de pesetas que en su día, -Septiembre de 1999-', acordó con la Comunidad que su Constructora los descontaría por las distintas tonalidades y colores con los que nos dejó coloreados nuestro edificio, Genaro , en presencia de los demás miembros de la Comisión mencionada y del referido Arquitecto técnico de la Constructora, le recordó dicho tema, a lo cual D. Isidro como Apoderado de la Constructora S.A., reconoció todo lo anteriormente expuesto y nos aseguró que efectivamente te comprometía a cumplir con dicho acuerdo y que por tanto él nos adeudaba esos tres millones de pesetas'. Finalmente la comisión anadía que una vez que se estudiaran las cuentas presentadas por la constructora y las de la comunidad se aprobarían las presentadas y que la constructora realizara las reparaciones de los defectos apreciados.

j)En los meses de octubre y noviembre de 2003 (folios 377 a 382, documentos de la demanda) se remiten por la letrada de la comunidad sendos burofax a cada uno de los hoy demandados, sólo consta el contenido del remitido al Arquitecto Sr. Ruperto , y en el mismo se le requería para emitir certificado final de obras, contestando el requerido que el certificado final estaba visado por el Colegio de arquitectos desde enero a disposición de la comunidad.

Con base a los anteriores hechos, cabe estimar que efectivamente el Certificado Final se emitió en 1999, en fecha no determinada, siendo un dato al que indiscutiblemente ambas partes tienen acceso. En cuanto a la recepción definitiva, es cierto que no se formalizó, pero debe estimarse que la misma, que legalmente debe realizarse entre contrata y dueno de la obra, está tácitamente realizada pues, al margen de que los actores han mantenido el uso del edificio dado el carácter de las obras a ejecutar de mera conservación, ciertamente son diversas las ocasiones en que ambos se han reunido a fin de liquidar y determinar tanto la deuda como las reparaciones finales, sin contar, desde 1999, ni con los arquitectos proyectistas y ni con de la dirección de la obra, siendo relevante el pacto, que se refleja en la junta de 28 de junio de 2003, adoptado en Septiembre de 1999 periodo de garantía, en el que la comunidad y la contrata redujeron el precio de la obra en 3.000.000 de pesetas compensando los defectos de pintura de la fachada, recogidos por la dirección en el libro de órdenes.

NOVENO.- Retomando las manifestaciones del recurrente en su análisis critico, procede entrar en el tercer apartado del recurso donde se analizan las distintas partidas que se reclaman.

Antes de entrar en las partidas en concreto procede un primer análisis de dos cuestiones de carácter general:

I.- Que el objeto de esta litis no es la liquidación económica de la obra entre la contrata y el dueno de la edificación, se trata de establecer si la obra se ejecutó correctamente y si de la misma se han derivado los desperfectos y danos que se reclaman. Lo que excluye de esta litis, y consecuentemente de esta resolución, ya que no se planteó en la demanda, el estudio de las certificaciones de obra y su importe.

II.- Que, conforme a lo ya indicado al valorar el testimonio de D. Eloy , arquitecto técnico, el informe que se acompana a la demanda no es un informe pericial, en tanto no ha manifestado, bajo juramento o promesa de decir verdad, que ha actuado con la mayor objetividad posible, tomando en consideración tanto lo que pueda favorecer como lo que sea susceptible de perjuicio a cualquiera de las partes ( artículo 335 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ). Con tal omisión, se justifica el hecho de que en el informe no se tenga en cuenta ninguna circunstancia o dato más allá del proyecto de 1998 y lo que le manifestaban los vecinos, dejando al margen no sólo todas las circunstancias o hechos relevantes a la edificación reflejadas en el fundamento que refiere el histórico del edificio, sino también otros elementos esenciales a una obra como es el libro de órdenes ( del que en el acto del juicio reiteró que le hubiera gustado poder disponer de él), pero cuya omisión le lleva a manifestar, reiterando el temor que no la realidad, puesto de manifiesto por los vecinos en la Junta de julio de 2000, sobre la supervisión de la obra por los arquitectos, hecho que ha no sólo ha quedado desvirtuado en el procedimiento, sino que la propia letrada del actor, al interrogar al Sr. Lucio lo puso de manifiesto, recalcándole la cantidad de ordenes dadas durante la ejecución. Y más aún, otros hechos que necesariamente tuvieron que tener incidencia en el inmueble, como fueron la riada ocurrida el 31 de marzo de 2002, por la que la comunidad fue indemnizada, por el Consorcio de Seguros en 13.285 euros ( folios 983 y 1.000) y la tormenta delta, ocurrida el 28 de noviembre de 2005 cuando el citado técnico ya había iniciado su labor, ( al folio 431 manifiesta haber realizado las visitas entre abril de 2005 y julio de 2006), por la que la Comunidad fue indemnizada en 42.940, 79 euros ( folio 1.037). Con ello quiere ponerse de manifiesto lo limitado que es el contenido probatorio del informe de la demanda a los efectos pretendidos, pues ciertamente tratándose de un informe sobre la incidencia del proyecto de conservación del edificio, al ignorar el técnico cómo se encontraba el inmueble en 1997 o 1998, el técnico ignora, efectivamente los elementos sobre los que había que actuar; al ignorar el técnico cómo se llevó a efecto la obra, el técnico ignora las modificaciones que del proyecto pudieron realizarse en la ejecución de la misma; y al ignorar el técnico el uso del edificio, los dos eventos meteorológicos que asolaron parte de la isla ( este es un hecho notorio) y su efectiva incidencia en los elementos comunes del edificio, el técnico ignora si los defectos derivan o han sido agravados por tales siniestros.

El no dar carácter de pericial al informe aportado con la demanda es una decisión que sólo puede derivar de la voluntad del técnico o de la parte, y nada se dice al respecto. Sí se dice respecto de su cualificación, aparejador, arquitecto técnico, sin competencia para el diseno de obras mayores o de estructura, y por tanto con capacidad profesional limitada respecto al informe que, no obstante, emite, y que justifica negando que en el proyecto de conservación hubiese obra mayor, frente a lo que en el propio proyecto se recoge. Baste decir, que la justificación para no acudir a un arquitecto superior que se recoge en la demanda no puede estimarse acreditada, y tanto porque no existe prueba de ello, como porque que implica una descalificación personal, más que profesional, no ya sólo del Sr. Lucio al que se cita, sino de todos los arquitectos superiores de la provincia.

III.- Los demandados han aportado dictámenes periciales de arquitectos superiores que, con base en el histórico del edificio, mantienen la correcta ejecución de lo proyectado como obra estructural o mayor, advirtiendo de que el mal uso del edificio y su falta de mantenimiento ha determinado el deterioro que presenta. Y de igual forma, dictamen pericial de arquitecto técnico que con base al historial del edificio y los datos documentales de la ejecución del proyecto, avalan la correcta ejecución de toda la obra, realizada, sin negar la existencia del defecto de pintura, o de otros de mera terminación, de repaso o retoques, consignados en la última página del libro de órdenes, que no se sabe si se cumplieron por la contrata, pero que no son la causa del deterioro que presenta el edificio en el 2007 habida cuenta de su mal uso o abuso de alguno de sus elementos y la falta de conservación y mantenimiento del mismo.

DÉCIMO.- Entrando así en el estudio de las partidas concretas, especial atención merece, por los problemas que de la misma se derivan, la cubierta, y para evitar las reiteraciones que, según el recurrente en su examen crítico, contiene la de la sentencia de primera instancia, se procede a analizar toda la prueba referida a la misma para determinar el origen y la causa de los defectos que presenta, y la responsabilidad que en los mismos pudiera tener cada uno de los intervinientes en el proceso de la edificación.

La cubierta, su impermeabilización.- Examinadas las pruebas practicadas al respecto de la cubierta, básicamente los dictámenes periciales y el informe de la demanda así como las manifestaciones de sus emisores en juicio, cabe, en primer lugar, mantener la idoneidad del proyecto por cuanto en la demanda se insta se ejecute nuevamente, lo que determina que no hay controversia sobre este extremo. La solución dada a la misma en el proyecto de conservación de 1998, tras no aceptarse la formulada en el anteproyecto de 1997, y siendo un elemento indispensable a reparar, fue la rectificación de pendientes, impermeabilización y asfaltado, completándola además con imbornales transversales y recrecidos que recogieran y desviaran las aguas, el establecimiento de un límite de cargas.

En el informe que se aporta a la demanda se prevé la demolición de todo lo ejecutado, pero tal medida se justifica, más allá de por las deficiencias de ejecución, por la necesidad de reparar el forjado superior que le sirve de base. Y es lo cierto que tal reparación no se recogió en el proyecto de conservación, y no puede estimarse acreditado que, como mantiene el técnico, sí debía haber sido recogida, pues no deja de ser una mera hipótesis del mismo, dado que ignora el estado en que se encontraba el forjado en 1998. En todo caso tampoco se demuestra que la retirada de toda la cubierta y de un forjado del edificio para su nueva realización no sea una obra de consolidación o vaya más a allá de la obras de reparación que la legislación de costas admite en el edificio.

En cuanto a las deficiencias en su ejecución, mantiene el recurrente que no se ha ejecutado según lo proyectado; los demandados alegan que la ejecución fue correcta adaptándose básicamente a lo proyectado con soluciones a problemas que surgen durante la ejecución, y que, ciertamente, no se recogen siempre en el libro de órdenes. Concretamente:

a) No se retiró todo el asfalto antiguo, ciertamente así es, pero no lo es menos es que estaban previstas dos actuaciones: una, sobre la zona de forjado y otra, sobre la zona de tierra. Sobre el forjado sí se retiró el asfalto, sin perjuicio de que quedaran restos del mismo, y , de forma parcial, no se retiró en alguna parte de los volados, donde, ya en el proyecto, se indicaba el cuidado con que debía ejecutarse tal tarea, por los perjuicios que de ello se podían derivar para el elemento sobre el que se actuaba. Al respecto, considera el perito Sr. Porfirio que, en el momento de la ejecución, pudo estimarse más conveniente para el mantenimiento del elemento dejarlo con el asfalto antes que realizar las labores necesarias para la eliminación del asfalto. En la zona de tierra, se acordó utilizar el asfalto ya existente como base de la impermeabilización, sin que de dicha actuación, según los peritos de los demandados, se pueda derivar perjuicio o desperfecto alguno, habiéndose mantenido tal zona correctamente.

b) Retirada de material hasta forjado, y sustitución por picón amasado.- Efectivamente el material se retiró, si bien el picón no se amasó, al menos en las zonas de cata, con esferillas de porexpan, sino que se mezcló con restos o materiales de escombros. Tal defecto al que el técnico que emitió el informe para la actora sólo le atribuye el problema de no aligerar el peso y provocar las grietas, al parecer del perito del aparejador no tiene tal incidencia, pues la carga no es de una intensidad relevante y el problema del amasado del picón deriva en una mala compactación que lo que hubiera provocado serían hundimientos, que no se aprecian en el pavimento.

c) Pendientes, se realizaron, y efectivamente en algunas zonas para su determinación y rectificación de las contra pendientes, el grosor de las capas se varía a lo indicado en el proyecto, pero ello, al parecer de los peritos de los demandados, es una solución correcta, adoptada sobre la marcha en la ejecución del proyecto.

d) La impermeabilización, propiamente dicha, se llevó a cabo, al igual que el asfaltado, y ambos correctamente, según se deriva del libro de órdenes y de las fotos tomadas durante la ejecución de la obra. Pueden observarse problemas de terminación en ambas partidas, y, concretamente, la del asfalto ya se recogió en la última página del libro de órdenes, y la de la capa impermeabilizante se aprecia, según las fotografías aportadas al informe de la actora, que en algún punto no está bien concluida, sin poder determinarse que tal terminación se corresponda con la actuación de 1999.

e) Los imbornales transversales y los recrecidos o guardas tumbados, fueron ejecutados, sin embargo, es cierto, y así consta, que a algunos vecinos no les agradó tal solución; se alteraron y se suprimieron, después de la obra, y ello está demostrado con las fotos que se incorporan al informe de la demanda, donde queda la senal de su previa existencia. Sus canales fueron impermeabilizados conforme a lo proyectado.

f) La existencia de un límite de carga, es una realidad incuestionable, existe un gálibo y una senal que así lo indica, y la comunidad lo sabía desde 1987. Cabe, en este punto, apreciar que resulta contradictoria la conducta de la actora quien, negando que existieran límites por el peso al uso de los aparcamiento, se obstina en acreditar que al mismo no entraba el camión de butano. Tal hecho, pudiendo ser aislado, lo que sí acredita es que pese a la senal que limitaba la entrada de vehículos pesados en el recinto, sí se permitía su acceso. Por otra parte de las actas de las juntas se deriva la dificultad de la comunidad para controlar las actuaciones perjudiciales de los vecinos ( desde obras ilegales, al uso de los pasillos para acumular escombros, a actos vandálicos y sustracción de bienes comunitarios).

En consecuencia con todo lo anterior, la obra estuvo bien proyectada y bien ejecutada, pues las modificaciones al proyecto, dadas por la dirección, y aún cuando no consten en el libro de órdenes, fueron correctas, quedando, no obstante, defectos cuya puntual reparación correspondía a la contrata.

Frente a ello resulta innegable que en la actualidad la cubierta efectivamente vuelve a presentar grietas, imbornales hundidos, y, lo más grave, filtraciones. En cuanto a las causas de las mismas cabe afirmar que no se debe a una mala dirección en la ejecución del proyecto a la vista de lo ya relatado. Y debe llegarse a tal conclusión, pues, partiendo de que los defectos apreciados lo fueron de remate, lo cierto es:

A) que los danos por filtraciones en el pasillo común de la planta 9 no se sabe exactamente cuando aparecen, pero, en todo caso, se aprecian por primera vez después de la tormenta de marzo de 2002, y se reflejan en un informe elaborado después de los dos eventos meteorológicos resenados (la tormenta del 2002 y la del 2005) , habida cuenta, por demás, que en el informe técnico de la demanda no se indica daten de antes de noviembre de 2005. En tal sentido se recogen los siguientes datos:

a) Reitera la recurrente que ya constaban los defectos en el acta de diciembre de 1999. Pero debe apreciarse que el acta de diciembre de 1999, es confusa, y, al margen de que no acredita nada más allá de poner de relieve las disconformidad de la comunidad con la obra y con la contrata, cabe pensar que algunos danos que se reflejan fueran ciertos, pero es que, por ejemplo todos los danos de las viviendas necesariamente debían mantenerse pues en el proyecto de conservación no se reparaban los elementos privativos. A mayor abundamiento, constan problemas con tuberías y bajantes que derivan en filtraciones de agua, que afectan igual a zonas privativas y comunes.

b )Es en la Junta de mayo de 2003, cuando, por primera vez, se relata una queja de un vecino por humedades: el vecino del NUM000 se queja de las humedades de su vivienda, y en la factura NUM001 del archivo aportado por la comunidad, aparece que en agosto de 2003 se arregló el bajante de tal apartamento. Con relación a otras reclamaciones similares se dice en la Junta de abril de 2006 ( folio 997 Vto.) 'la junta informa que Liberty seguros no asume los gastos de reparación porque aducen que las tuberías y demás bajantes comunitarios han permanecido sin ningún tipo de mantenimiento durante muchos anos'.

d) Por otra parte, ni la comunidad ni la contrata, han acreditado qué terminaciones o reparaciones se hicieron por la constructora después de junio de 1999, y cuales no, al menos respecto de la pintura de fachada sí hubo un pacto, pero lo cierto es que ni en el 2000 ni el 2001, en la juntas de la comunidad, ya recogidas en un fundamento anterior, se recogen problemas en la cubierta ni necesidad alguna de su reparación, tampoco de su mantenimiento.

e) Por el contrario es significativo que en los ruegos y preguntas de la junta del 2001, sí se refiera la necesidad de una malla que retenga las piedras que caen del acantilado sobre el aparcamiento ( y en la carta de diciembre de 1997, ya analizada, se decía: consideramos-prioritario a la reparación del techo de la NUM002 planta, así como de las filtraciones del muro que forra el frente rocoso, la subsanación de los defectos de estanqueidad y de recogida de aguas de la cubierta, entre otras cosas, para no trabajar en balde').

f) En las actas del 2002, se advierten los efectos de la tormenta del 31 de marzo ( la retirada de escombros de las canchas deportivas. También se acuerda contratar personal de apoyo por unos días para proceder a la limpieza de la playa a la mayor brevedad posible. el problema de la carretera de acceso y la necesidad de ' proceder a rellenar con hormigón los socavones que se han ido formando en el desvió junto a la curva que se desprendió como consecuencia de las lluvias del 31 de marzo), sin embargo, nada se dice de los problemas en el edificio, y debe presumirse que las citadas lluvias, que generaron un gasto por 'desescombro' de 9.700 euro ( folio 1.000) tuvieron que afectar a la cubierta, pues, obviamente, el agua y las piedras cayeron desde arriba hasta el suelo, y si ya en el 2001 las piedras caían sobre el aparcamiento, y no consta que se realizara actuación alguna para evitarlo en el 2002, el problema se debió ver agudizado durante la tan nombrada tormenta. Consta que la actora tiene documentación gráfica y pericial de los danos que se produjeron en el citado evento, y pese a su invocación por los demandados como causa de los desperfecto de la cubierta, no la han aportado al proceso para acreditar que tal afirmación no es cierta.

g)Tras las citadas lluvias es en la junta de mayo de 2003, cuando se retoma por la Comunidad el tema de las obras de conservación, pero simplemente como mención a no abandonar. Del 20 de mayo de 2003 existe una factura, la NUM003 , en la que se reparan la humedad del apartamento NUM004 , colocación de tela asfáltica, atezado de suelo , alquiler de martillo y tela asfáltica, por importe de 210 euros, y de Junio de 2003, otra factura, cuyos trabajos realizados son: pasillo planta NUM002 impares, NUM005 pares, apartamentos NUM006 , NUM007 , NUM008 , entrada edificio y limpieza y hermetizado en azotea( aparcamiento), por importe de 1.150 euros. Al parecer tales arreglos, calificados de inadecuados en la Junta celebrada en Junio de 2003, se paralizaron para que la contrata tomara cuenta real del dano que presentaba el edificio.

h) Es en la Junta de Junio de 2003 cuando se dice, hecho no reconocido por la contrata, que esta asume la reparación de 'pasillo Comunitario de la Planta NUM009 , cuarto de contadores, graves humedades y danos en varias viviendas de la Planta NUM009 , Defectuosa Impermeabilización y mal acabado en la cubierta de la planta NUM010 - Aparcamiento y ausencia de junta de dilatación por lo que también se han formado importantes grietas en el asfaltad. Necesidad de reparar a fondo distintas zonas en la fachada del edificio por formarse grietas y por estar levantada y caída la pintura'.

i)Pese a lo anterior, no obstante sigue sin hacerse ninguna actuación en la cubierta y en noviembre de 2005 se produce el Delta, cuyas consecuencias también se omiten por la actora.

j)En el 2006, folio 1.031, en Junta de noviembre, se refieren más problemas derivados de otras lluvias, si bien, de nuevo, sólo en relación a las canchas deportivas.

B)La falta de reparaciones posteriores a la obra de conservación y de mantenimiento de las partidas ejecutadas en la cubierta, y de otras necesarias, -se dan por reproducidos los fundamentos de la sentencia recurrida-, es evidente, por cuanto no se refleja en ningún acuerdo ni documento de los presentados. Habiendo quedado ya demostrado que la comunidad y los copropietarios sí tenían conocimiento de la necesidad de la realización de diversas tareas a realizar, desde la reparación de los techos de las viviendas, hasta la colocación de una maya para evitar la caída de piedras, sin olvidar lo que es el cuidado normal de las cosas, que la comunidad no desconoce, conforme a las facturas presentadas, cuando se trata de arreglar las zonas deportivas y las plantas.

Ni la reparación ni el mantenimiento, entre 1999 y 2006, quedan acreditados ni con las compras de ferretería, de cuyo exceso por duplicidad, incluso, se queja algún vecino ( folio 1016), ni con el personal contratado ya como porteros o conserjes ya como limpiadores, pues las actas son fiel reflejo de los problemas habidos por la comunidad al respecto.

Es relevante que extrajudicialmente, el técnico que elaboró el informe para la actora reconoció el estado de abandono del edificio, lo que para conocimiento de los vecinos se recoge en la Junta de 10 de mayo de 2008.

C) En cuanto al uso indebido de la cubierta, partiendo del límite de carga que la misma tenía,-se dan por reproducidos los fundamentos de la resolución recurrida- resulta claro por la existencia de vehículos con un peso superior al límite, y por ser la zona de cubierta la de aparcamiento donde, sin un rígido control, es natural estacionar todo tipo de vehículos para cualquier labor de carga y descarga ( y ello sin que se tenga en cuenta, hechos puntuales, como la retirada de escombros de la playa o el reparto del butano). Ya el uso normal y adecuado de una zona asfaltada y con imbornales genera los desperfectos naturales o normales en el asfalto y las alcantarillas, pues hasta las calles y las carreteras necesitan mantenimiento, y si ese uso es excesivo o abusivo, porque por las circunstancias, básicamente estructurales del edificio, se hace necesario limitar el peso, es obvio que se provoquen los desperfectos del asfalto y el hundimiento de los imbornales.

En conclusión, de los desperfectos que al momento de la demanda presentaba la cubierta y de los danos que de ello se derivan, no cabe establecer la responsabilidad ni del arquitecto proyectista ni de la dirección técnica de ejecución, derivándose los mismos de una falta de mantenimiento, agravada en el tiempo por el inadecuado uso de la cubierta, y las lluvias torrenciales.

DECIMOPRIMERO.- Siguiendo con el resto de las partidas, dada la relativa menor importancia que tienen en el edificio, no se estima necesario su análisis pormenorizado: cada partida, el proyecto, como se ejecutó y que alega cada parte, su técnico o su perito. Lo cierto es que a todas y cada una de ellas le es de aplicación todo lo ya dicho con relación al proyecto y su ejecución, y de igual forma cabe dar por reproducido lo manifestado por el juzgador de instancia. En tal sentido procede un estudio más general de las mismas, que no obstante determine con claridad el fundamento de lo que sobre ellas se resuelve.

I:- Los elementos sobre cubierta, viguetas (techo planta NUM009 ), volados, gárgolas, albardillas, grietas en paredes o muros, pilares, aljibe, se da por reproducido por evitar reiteraciones lo manifestado por la juzgadora de instancia. Sólo cabe anadir, respecto de todas y cada una de tales partidas, que de la prueba practicada no cabe sino concluir que el informe técnico parte erróneamente de una reparación integral de todos estos elementos, y lo cierto es que sólo se previó la reparación de lo que estuviese danado y el saneo del resto. Es evidente que lo que en 1999 no fue reparado o sustituido ha continuado en un proceso de deterioro que deriva del ano 1972, sin que exista prueba cierta que lo ejecutado en 1999 presente desperfectos distintos al desgaste normal o natural por el transcurso del tiempo y a la falta absoluta de mantenimiento ( extremos ya analizados).

Por otra parte, hay defectos, como algunas grietas, que sólo se reparan desde el exterior, y ello efectivamente es un parche, porque la grieta se mantiene.

Respecto del pilar danado, resulta difícil creer, y dar por acreditada, la hipótesis del técnico, que elaboró el informe que acompana a la demanda, de que se les pasara a los demandados o se olvidaran de un pilar que presenta una notable rotura, pues si así hubiese sido indiscutiblemente ya en el ano 1999 los vecinos se hubieran dado cuenta, siendo que, además, el lugar donde se encuentra el dano sí tuvo que sufrir desprendimientos de piedras que determinaron los escombros, tras las graves tormentas. Dándose igualmente por reproducido lo ya manifestado en los anteriores fundamentos sobre el momento en que aparecen los danos y la inexistencia de reparación alguna, pese a las indemnizaciones, y la total y absoluta falta de mantenimiento.

II.-Cuarto de contadores, de ascensores, no estaban en el proyecto, aún siendo elementos comunes, el proyecto sólo abarcaba las partidas descritas en el mismo, frente a lo mantenido por el recurrente, y que ya ha sido objeto de estudio.

III.-La vivienda del portero consta arreglada en la certificación complementaria, fuera de proyecto, en la misma se hizo: ' Terminación y remates de cubierta', en el ano 2001 y 2002, estuvo alquilada ( folio 988 Vto., y 989), y en la actualidad, no constando en lo ejecutado una especial impermeabilización de la misma, aparece con humedades, es decir, presenta el deterioro propio del tiempo, del lugar y del clima. .

IV.-Respecto a la pintura de la fachada, reconocido, como ya quedado recogido, por la actora que pactó en 1999 la disminución del precio con la contrata por tal defecto, ninguna responsabilidad cabe apreciar ya en los intervinientes en el proceso de conservación de 1998. En todo caso, su actual estado no puede estimarse ajeno además de a la total y absoluta falta de mantenimiento comunitario, a la también inexistente actividad en tal sentido por parte de los copropietarios en muchas de las zonas privativas, como son los balcones, las jardineras, o incluso la falta de adaptación de las gárgolas a la pendiente de las terrazas.

DECIMOSEGUNDO.- En consecuencia con todo lo anterior, no puede apreciarse ni ha quedado acreditada la responsabilidad de los arquitectos proyectistas, Sres. Lucio y Ruperto y de la dirección de la obra, los ya citados y el arquitecto técnico, Sr. Adriano , en los danos que se reclaman. No se demuestra ninguna omisión en el proyecto de conservación elaborado en el ano 1998, que haya determinado la existencia de los actuales danos que presenta el edificio, y básicamente porque se ignora como estaba el forjado en aquel momento, y porque la resolución que determinó la orden de ejecución aprobó el proyecto en sus estrictos términos. Por otra parte, sí está acreditada la debida atención que durante la ejecución prestaron a la obra los profesionales encargados, y en especial el Sr. Lucio y el Sr. Adriano , quienes efectivamente en la última hoja del libro de órdenes el día de la recepción provisional, anotaron los terminaciones que la obra requería, y quienes firmaron el certificado final de obra en fecha no acreditada pero antes de finales de diciembre de 1999, no constando ninguna reclamación frente a los mismos más allá del desafortunado requerimiento practicado en una cafetería, en diciembre de 1999, que fue debidamente contestado.

Finalmente, respecto de la constructora, Construcciones Turquesa S.L., que se ha mantenido en situación de rebeldía, ya desde la demanda se observa que no se le atribuyen actos concretos generadores de su responsabilidad, limitándose la actora, tanto en el escrito iniciador del procedimiento como en el de formalización de recurso, a recoger las funciones que le son propias en el proceso constructivo. Por otra parte de la prueba practicada sólo consta que fue, tras la recepción provisional, cuando surgieron problemas sobre la realización de los remates y la liquidación económica de la obra, llegándose a reducir el precio de la obra en compensación por los defectos de la pintura, pero sin que se haya practicado prueba que acredite exactamente y concrete qué otras obras de remate quedaron realmente inacabadas, y han sido causa efectiva del dano que se reclama, máxime cuando ha quedado acreditada la total dejación de la propia comunidad, y de los copropietarios, en el cuidado y mantenimiento de la edificación, obviando tanto las tareas básicas o imprescindibles como las derivadas de siniestros conocidos, y que ello sí es causa determinante de los desperfectos que presenta el edificio.

Por último, y respecto de todos, destacar que, siendo cierto que, como alega el recurrente, a los intervinientes en el proceso constructivo, una vez acreditados los defectos por el actor, les incumbe la carga de la prueba de que ejecutaron la obra correctamente, en el supuesto de autos, no tratándose de obra nueva, sino de obra conservación debe apreciarse que la actora ha acreditado defectos pero no que los mismos se refieran a las partidas o elementos que fueron objeto del proyecto de 1998 y de la ejecución de 1999, y en los supuestos que así ocurre los demandados han acreditado que la obra se ejecutó correctamente y que los defectos que ahora presenta el edificio derivan de causas ajenas y distintas a sus conductas, que están ya suficientemente explicadas en esta resolución.

DECIMOTERCERO.- Respecto de las costas de la primera instancia, procede la revocación de la resolución recurrida, pues si bien las pretensiones de la actora deben ser rechazadas en su integridad, debe tenerse en cuenta que consta en las actuaciones Resolución del Sr. Consejero-director de la Gerencia Municipal de Urbanismo, Sector funcional de servicios territoriales del Excmo. Ayuntamiento de Santa Cruz de Tenerife, D. Hilario , de fecha 14 de abril de 2004, relativa a orden para el mantenimiento en las debidas condiciones de seguridad, salubridad y ornato público del Edificio PLAYA000 , sito en la PLAYA001 . Resolución en cuyo último párrafo de hechos se dice: 'Por lo expuesto, se observa que las medidas subsanadoras de las deficiencias detectadas en el inmueble durante la inspección realizada por miembros de este Servicio y que fueron objeto de la orden de ejecución Resolución del Sr. Consejero-Director de esta Gerencia de fecha 4 de Noviembre de 1998 no se han ejecutado debidamente, por lo que este Servicio estima que ha de reiterarse nuevamente orden de ejecución a los propietarios de la Comunidad PLAYA000 , en el sentido de que se realicen las obras necesarias para reparar los desperfectos del edificio, en orden al deber de conservación de los propietarios de los edificios y que no se da por cumplida la orden de ejecución de fecha 4 de noviembre de 1998'. Y en la que Resolviendo en definitiva: ' Reiterar a la Comunidad de Propietarios del edificio PLAYA000 , sito en la PLAYA001 , su obligación de proceder ....a realizar los trabajos y obras que resulten necesarios para mantener la edificación de referencia en las debidas condiciones de seguridad, salubridad y ornato público'.

Tal resolución se corresponde a un informe elaborado el 26 de marzo de 2004 por el servicio de Edificación y Patrimonio, tras una visita que se realizó al edificio y donde se comprobó algunas de las deficiencias que el mismo presentaba. Quedando acreditado en el acto del juicio, por el interrogatorio de la persona que realizo la visita y emitió el informe, D.a Noemi , que sólo se comprobó el edificio, que fue una visita guiada, y que, en ningún caso, se tuvo en cuenta ni el proyecto de 1998 ni su ejecución.

A la vista de la anterior orden dictada por la administración competente, -no puede estimarse que acredite defectos o fallos en el proyecto de 1998 o en la ejecución de la obra de 1999, pues no fue ese el objeto del informe del perito- en la que el redactor de la resolución, sin fundamento acreditado para ello, tal como se deduce de toda la prueba practicada en este procedimiento, sí relacionó ambos hechos -el proyecto y su ejecución con el estado de la edificación- generó en la Comunidad el error en los hechos que ha determinado, si quiera parcialmente, el contenido de la reclamación que contiene la demanda de este procedimiento, debiendo por ello apreciarse que no deben imponérse las costas de la primera instancia a la demandante ( artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ).

La estimación, parcial del recurso, al revocarse el pronunciamiento referido a las costas en la primera instancia, determina que no proceda la expresa imposición de las generadas en esta alzada a ninguno de los litigantes ( art. 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ).

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y procedente aplicación,

Fallo

1o.- Estimar parcialmente el recurso de apelación formulado por la Procuradora D.a Monserrat Espinilla Yagüe en nombre representación de la Comunidad de Propietarios del Edificio PLAYA000 .

2o.- Revocar parcialmente la sentencia dictada el 9 de junio de 2011 por el Juzgado de 1a Instancia no 1 de Santa Cruz de Tenerife en Autos de Juicio Ordinario no 759/2007.

3o.- Declarar no haber lugar a hacer expresa imposición de costas en la primera instancia.

4o.- Mantener el resto de la resolución.

5o.- No formular expresa condena en costas en esta alzada.

Procede la devolución del depósito constituído para recurrir, al que se dará el destino previsto en la disposición adicinal 15a de la Ley Orgánica 6/1985, de 1 de julio, del Poder Judicial, anadida por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la legislación procesal para la implantación de la nueva Oficina Judicial.

De conformidad con lo dispuesto en el artículo 466 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , la presente sentencia es susceptible de los recursos extraordinarios de infracción procesal artículo 468 y siguientes, en relación con la disposición transitoria décimo-sexta de la citada ley - y/o de casación del artículo 477 de igual cuerpo legal, si se cumplieran los requisitos que la mencionada ley establece. Los expresados recursos se interpondrán ante esta Sección Tercera en el plazo de veinte días siguientes a su notificación.

Notifíquese esta resolución a las partes en la forma que determina el artículo 248-4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial .

Una vez sea firme la anterior resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de Primera Instancia de su procedencia, con testimonio de la presente resolución, para su ejecución y cumplimiento y a los efectos legales oportunos.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al presente Rollo, definitivamente juzgando en segunda instancia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Publicada ha sido la anterior sentencia por las Ilmas. Sras. que la firman y, leída ante mí por la Ilma. Sra. Magistrada Ponente en audiencia pública del día de su fecha, como Secretaria de Sala, certifico.-