Sentencia Civil Nº 597/2012, Audiencia Provincial de Castellon, Sección 3, Rec 573/2012 de 10 de Diciembre de 2012

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE CASTELLÓN

SECCIÓN TERCERA

Rollo de apelación civil número 573 de 2012

Juzgado de 1ª Instancia número 1 de Castellón

Juicio Ordinario número 1.160 de 2010

SENTENCIA NÚM. 597 de 2012

Ilmos. Sres.:

Presidente:

Don JOSÉ MANUEL MARCO COS

Magistrados:

Don ENRIQUE EMILIO VIVES REUS

Doña ADELA BARDÓN MARTÍNEZ

En la Ciudad de Castellón, a diez de diciembre de dos mil doce.

La Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Castellón, constituida con los Ilmos. Sres. referenciados al margen, ha visto el presente recurso de apelación, en ambos efectos, interpuesto contra la Sentencia dictada el día diez de abril de dos mil doce por el Ilmo. Sr. Magistrado Juez del Juzgado de 1ª Instancia número 1 de Castellón en los autos de Juicio Ordinario seguidos en dicho Juzgado con el número 1160 de 2010.

Han sido partes en el recurso, como apelante, Polisdrim S.L., representado/a por el/a Procurador/a D/ª. Mª Pilar Sanz Yuste y defendido/a por el/a Letrado/a D/ª. Fernando Francisco Badenes-Gasset Ramos, y como apelados, Terranubols S.L., Mealla 77 S.L., Promociones Enrique Monforte e Hijos S.L., Tifortu S.L. y Adamar 78 S.L., representado/a por el/a Procurador/a D/ª. Oscar Colón Gimeno y defendido/a por el/a Letrado/a D/ª. Ernesto Hernández Barquero.

Es Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. Don ENRIQUE EMILIO VIVES REUS.

Antecedentes

PRIMERO.-El Fallo de la Sentencia apelada literalmente establece: ' DESESTIMAR la demanda interpuesta por POLISDRIM S.L (sucede a COSTADRIM SL) contra TERRANUBOLS SL, MEALLA 77 S.L, PROMOCIONES ENRIQUE MONFORT E HIJOS S.L, TIFORTU S.L y ADAMAR 78 S.L y ABSUELVOa los referidos demandados de los pedimentos efectuados en su contra. Todo ello con imposición de costas procesales al actor.-'

SEGUNDO.-Notificada dicha Sentencia a las partes, por la representación procesal de Polisdrim S.L., se interpuso recurso de apelación, en tiempo y forma, en escrito razonado, solicitando se dicte Sentencia estimándose íntegramente la demanda con condena a las demandadas al pago de las costas de la primera instancia y sin especial pronunciamiento en relación con las de la alzada.

Se dio traslado a la parte contraria, que presentó escrito oponiéndose al recurso, solicitando se dicte sentencia confirmando la dictada en primera instancia con imposición de costas a la recurrente.

Se remitieron los autos a la Audiencia Provincial, correspondiendo su conocimiento a esta Sección Tercera, en virtud del reparto de asuntos.

Por Diligencia de Ordenación de fecha 24 de septiembre de 2012 se formó el presente Rollo y se designó Magistrado Ponente, se tuvieron por personadas las partes y por Providencia de fecha 22 de octubre de 2012 se señaló para la deliberación y votación del recurso el día 20 de noviembre de 2012, llevándose a efecto lo acordado.

TERCERO.-En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales de orden procesal.

Fundamentos

SE ACEPTANlos de la resolución recurrida y se resuelve el recurso conforme a los siguientes:

PRIMERO.-Por la mercantil 'Costadrim, S.L.' se presentó el día 3 de junio de 2.010, demanda de juicio ordinario contra las mercantiles 'Terranubols, S.L.', Mealla 77, S.L.' 'Promociones Enrique Monfort e Hijos, S.L.', 'Tifortu, S.L.' y Adamar 78, S.L.', solicitando en el suplico los siguientes pedimentos: 1º.- Se declare la nulidad, anulación o resolución de los contratos que vinculan a ambas partes contratantes, con todos los efectos restitutorios inherentes, de tal modo, que los litisconsortes pasivos deberán ser condenados a devolver a la actora el precio íntegro, con sus correspondientes intereses legales y las mercantiles demandadas recuperarán la propiedad del suelo que enajenaron. 2º.- Subsidiariamente, se declare la conservación de dichos negocios jurídicos, acordando no obstante su revisión o modificación en un doble sentido: a) Mediante la reducción del precio fijado en 12.000.000 de euros y el valor actual del solar de 8.096.267,67 euros, condenando a cada una de las demandadas a la restitución del exceso percibido, o subsidiariamente, en la cantidad que se determine de la prueba pericial practicada en el presente proceso, o subsidiariamente, a restituir a la actora la diferencia entre el precio percibido y el precio de mercado que en su día se fije por un perito, referida al momento en que se pueda obtener la licencia de edificación. B) dejando en suspenso la exigibilidad de la obligación de la demandante de proceder a la entrega de las unidades de obra previstas en la escritura de cesión de solar a cambio de obra a construir autorizada en fecha 15 de abril de 2.008, hasta que la actora esté en condiciones de obtener del Ayuntamiento la licencia de obras mayores.

Fundamenta su pretensión la parte actora en los siguientes hechos, expuestos en síntesis: Mediante contrato privado de fecha 15 de junio de 2.007, las mercantiles demandadas vendieron conjuntamente a las sociedades 'Polisdrim, S.L.' y 'Desarrollo Sostenible del Mediterráneo, S.L.', un solar edificable de superficie irregular en término municipal de Oropesa, por un precio de 12.000.000 de euros. De las cinco mercantiles demandadas, cuatro de ellas, concretamente 'Tifortu, S.L.' 'Terranubols, S.L.' 'Mealla 77, S.L.' y 'Promociones Enrique Monfort e Hijos, S.L.', transmitieron pura y simplemente su participación indivisa en el indicado solar. La quinta de las demandadas, 'Adamar 78, S.L.' transmitió su cuota a cambio de un precio en efectivo y de una prestación no dineraria consistente en la entrega de determinadas viviendas, trasteros y garajes del edificio a construir. En fecha 26 de junio de 2.007, las iniciales compradoras cedieron a la hoy demandante su posición jurídica en el contrato reseñado, de tal modo que Costadrim, S.L. se subrogó en los derechos y obligaciones de las sociedades compradoras. En fecha 14 de enero de 2.008, mediante escritura pública, elevaron a público el documento privado percibiendo las vendedoras la cantidad de 2.989.203,30 euros, conviniendo que el resto del precio se abonaría de forma simultánea a la firma de la correspondiente escritura publica de compraventa en el plazo máximo de tres meses, dejando subsistente, en lo demás, el contenido del contrato privado de 15 de junio de 2.007. En fecha 15 de abril de 2.008, ante el notario de Castellón, se firmaron los dos documentos públicos. Por el primero de ellos, denominado 'compraventa de suelo' las cuatro mercantiles transmitieron a 'Costadrim, S.L.' cuatro quintas partes indivisas del solar, por un montante total de 9.600.000 euros. La quinta parte indivisa restante fue objeto de la escritura de cesión de solar a cambio de obra a construir, por la que 'Adamar 78, S.L.' cedió a la actora su participación indivisa mediante una contraprestación dineraria, por importe de 683.626,39 euros, y otra en especie, con las unidades de obra totalmente acabadas y con la preceptiva autorización administrativa para su uso. La demandante adquirió la totalidad del inmueble litigioso y creyendo haber comprado un solar solicitó la oportuna licencia de obras para proceder a la edificación de un conjunto residencial compuesto de 117 viviendas, garajes y trasteros. La Junta de Gobierno del Ayuntamiento de Oropesa en sesión ordinaria celebrada el 26 de junio de 2.008, aprobó por unanimidad la concesión de dicha licencia de obras, con la condición, entre otras, de que deberá presentar compromiso de no utilizar la edificación hasta la conclusión de las obras de urbanización y de incluir tal condición en las transmisiones de propiedad, puesto que hasta la fecha no está garantizada la suficiencia de abastecimiento de agua potable ni el tratamiento de las aguas residuales. Contra dicha decisión municipal se interpuso por la actora recurso de reposición que fue desestimando por acuerdo de fecha 4 de septiembre de 2.008, en el que se indica que el inmueble adquirido por la actora no tiene la condición de solar, por cuanto no está garantizado el suministro de agua potable ni el tratamiento de aguas residuales. Por tanto, entiende la parte actora que nos hallamos ante un contrato de compraventa realizado con un claro error sustancial y excusable en el consentimiento prestado por la parte adquirente, ya que ésta dio su consentimiento en base a la condición esencial de la cosa vendida, en el sentido de que se trataba de un solar, habiendo sido inducidos a error por la parte vendedora. En la fecha del 29 de octubre de 2.009, el Ayuntamiento de Oropesa comunicó a la demandante que la situación en cuanto a las condiciones de urbanización no había variado, subsistiendo a la fecha de interposición de la demanda los mismos problemas de abastecimiento de agua potable y de tratamiento de aguas residuales, si bien el problema de la depuradora se ha resuelto de forma provisional mediante la conexión de la red de la urbanización a la de 'Torre Bellver', lo que permite dar servicio a un número limitado de viviendas. Dado el tiempo transcurrido desde la firma del documento privado de compraventa, debe considerarse frustrado el fin del contrato, al haberse adquirido un objeto absolutamente inhábil para su destino natural, puesto que aunque teóricamente pueda edificar, el resultado de la obra no será susceptible de ocupación hasta una fecha indeterminada. Siendo aplicable, de forma subsidiaria, si no se diera lugar a la nulidad del contrato por error en el consentimiento, la aplicación de la doctrina de la cláusula 'rebus sic stantibus' o en la teoría de la desaparición de la base del contrato, para dar lugar a los pedimentos de la demanda.

La parte demandada se opuso a la pretensión de la actora, solicitando se desestimara la demanda. Se alega, en primer lugar, la excepción de falta de legitimación pasiva por cuanto las mercantiles compradoras fueron 'Polisdrim, S.L.' y 'Desarrollo Sostenible del Mediterráneo, S.L.', las cuales cedieron a la hoy demandante el contrato, por lo que el supuesto error padecido por 'Costadrim, S.L.' culpabilizando a los vendedores del error, deberá necesariamente demandar a las sociedades antes referidas de las que trae causa su adquisición que son las que le vendieron su derecho. En cuanto al fondo del litigio, alega la parte demandada que lo que se vendió no fue un solar sino la parcela 1.701 del Plan Parcial La Colomera de Oropesa, cuya superficie es de 23.772 m2. Las mercantiles compradoras en el contrato privado de compraventa, ofertaron la compra teniendo conocimiento de las condiciones urbanísticas que dicha parcela tenía en ese preciso momento, por lo que en base a dichas condiciones se formalizó el contrato de compraventa y se fijó el precio. La Unidad de Ejecución única del Plan Parcial 'La Colomera', ámbito urbanístico donde se encuentra la parcela no ha concluido sus obras de urbanización, lo que conocía y asumió la parte compradora, siendo además público y notorio, lo que ahora utiliza la parte actora para intentar resolver un contrato que al parecer no le interesa sin justificación alguna. Las personas que actuaron en representación de las compradoras son prestigiosos arquitectos y promotores de múltiples sociedades dedicadas a este sector y sobradamente asesorados, por lo que tenían perfecto conocimiento de la situación urbanística de dicha parcela que adquirían y especialmente de la ejecución pendiente de las obras de urbanización. El Ayuntamiento de Oropesa le concedió a la actora la licencia de construcción, como la ha concedido a otras doscientas viviendas que han sido edificadas, vendidas y ocupadas por sus adquirentes en el mismo ámbito urbanístico promovidas por Oropeak, S.L. (agente urbanizador) y por La Colomera de Oropesa S.C.V., de la que es actual presidente D. Domingo el redactor del proyecto. El abastecimiento de agua estaba y está garantizado en la actualidad, así como resuelto el tratamiento de aguas residuales, estando prácticamente finalizada la urbanización y solicitada del Ayuntamiento la recepción de las obras por el agente urbanizador. Por tanto, no se ha producido una alteración completamente extraordinaria de las circunstancias al tiempo de cumplir el contrato en relación con las concurrentes al tiempo de su celebración ni existe una desproporción inusitada o exorbitante entre las prestaciones de las partes contratantes de tal forma que rompan el equilibrio entre dichas prestaciones, ni han sobrevenido circunstancias radicalmente imprevisibles.

La sentencia de primera instancia desestimó la demanda y contra dicha sentencia interpone recurso de apelación la parte actora solicitando su revocación y, en su lugar, se estime la demanda por ella interpuesta.

SEGUNDO.-Previamente al examen de los motivos del recurso, debe resolverse sobre la admisión de los documentos aportados al escrito de oposición al recurso de apelación por la parte demandada (folios 621 a 722 de los autos), que fueron aportados por testimonio al presente Rollo de apelación mediante escrito de la parte demandada de fecha 1 de octubre de 2.012. La documental aportada se refiere al procedimiento concursal de la mercantil actora apelante, la cual fue declarada en concurso de acreedores voluntario por Auto de fecha 21 de mayo de 2.012. A la parte apelante se le dio traslado por medio de diligencia de ordenación de fecha 4 de octubre de 2.012, al objeto de que en el plazo de cinco días manifestare lo que tuviere por conveniente, dejando transcurrir dicho plazo la parte actora apelante sin efectuar alegación alguna.

Al tratarse los referidos documentos de resoluciones judiciales y escritos de parte incorporados a un procedimiento judicial, de fecha posterior al dictado de la sentencia de primera instancia, procede admitir los mismos de conformidad con lo preceptuado en los artículos 270.1.1 º y 271.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

La sentencia recurrida desestimó la demanda con fundamento en que no se aprecia que las mercantiles compradoras en el momento de la celebración del contrato de compraventa incurrieran en error alguno, por cuanto la parcela que adquirieron es un solar edificable, conociendo que la urbanización no estaba concluida y que el suministro de agua y la evacuación de residuos no estaba resuelta, y a pesar de ello decidieron continuar con el proyecto, siendo el motivo de no iniciar la construcción de las viviendas la imposibilidad de su venta debido a la crisis del sector. De la prueba documental aportada al escrito de contestación a la demanda, así como de la testifical practicada en el acto del juicio, por el testimonio del Sr. Carmelo , se acredita que la parcela adquirida por la parte actora tiene garantizado el suministro de agua potable y solucionada la evacuación de aguas residuales. No ha existido una frustración del contrato, ya que la demandante ha recibido lo que se pactó, una parcela que es susceptible de edificar y con conocimiento que las obras de urbanización no estaban concluidas. No siendo de aplicación al presente caso la cláusula 'rebus sic stantibus' por cuanto la mencionada cláusula no es de aplicación en los contratos que no son de tracto sucesivo, como en la compraventa. Además, siendo las mercantiles compradoras unas empresas dedicadas a la promoción inmobiliaria, no son ajenas a los avatares del mercado, estando sometidas sus inversiones al riesgo empresarial inherente a las mismas.

En el primer motivo del recurso la parte apelante viene a discrepar de los argumentos expuestos en el segundo fundamento jurídico de la sentencia recurrida, al indicar la sentencia apelada que la demanda no puede prosperar por cuanto la parte actora no puede devolver o restituir la parcela a quienes se la transmitieron libre de cargas y gravámenes, al no solicitarse en el suplico de la demanda la restitución recíproca de las cosas, ya que conforme a reiterada doctrina jurisprudencial, la sentencia que declare la invalidez deberá condenar a la restitución recíproca, aunque ninguna de las partes lo haya pedido.

El motivo del recurso debe ser acogido, por cuanto, como expone la parte actora apelante en su escrito de interposición del recurso, la obligación de devolverse las partes contratantes las prestaciones recibidas en virtud del contrato declarado nulo surge de la Ley, por lo que no necesita petición expresa de la parte, como así ha declarado reiterada doctrina jurisprudencial. El artículo 1.303 del Código Civil establece que 'declarada la nulidad de una obligación, los contratantes deben restituirse recíprocamente las cosas que hubieren sido materia del contrato, con sus frutos y el precio con sus intereses.' En relación al citado precepto la doctrina jurisprudencial ha declarado que, aunque dicha norma reguladora de los efectos de la nulidad, tanto para la nulidad absoluta o radical como la relativa o anulabilidad, está concebida inicialmente para la compraventa, debe ser generalizada en cuanto sea posible y la obligación de devolver no nace del contrato, sino de la Ley que la establece en dicho artículo, por lo cual no necesita de petición expresa de la parte, pudiendo ser declarada por el juez en virtud del principio 'iura novit curia', sin que ello suponga alterar la armonía entre lo pedido y lo concedido, con la finalidad de evitar la necesidad de acudir a un nuevo pleito y el enriquecimiento injusto de una de las partes a costa de la otra ( STS de fechas 22 de noviembre de 1.983 , 24 de febrero de 1.992 y 6 de octubre de 1.994 ).

En consecuencia, no puede fundamentarse la desestimación de la demanda en esa falta de petición por la parte actora de que se restituyan las prestaciones las partes contratantes, ni esa falta de indicación en la demanda de qué va a ocurrir con las hipotecas que gravan la parcela adquirida, ya que ello debería ser objeto de resolución en fase de ejecución de sentencia, por lo que si la parte actora compradora no pudiera proceder al levantamiento de esas cargas la parte demandada vendedora podría oponerle el previo incumplimiento y su derecho de retención o en su caso una reducción del precio a devolver en proporción al importe de la carga que no pudiera ser alzada, conforme a lo preceptuado en el artículo 1.308 del Código Civil , que establece que mientras uno de los contratantes no realice la devolución de aquello a que en virtud de la declaración de nulidad esté obligado, no puede el otro ser compelido a cumplir por su parte lo que le incumba.

TERCERO.-Como segundo motivo del recurso se reitera el fundamento de su pretensión de que el consentimiento prestado por la parte actora en el contrato de compraventa adolecía de un error sustancial y excusable que invalida el contrato, ya que las mercantiles compradoras adquirieron un solar con la finalidad de construir un conjunto residencial de 117 viviendas, cuando la realidad es que no podían ser destinados a la construcción por incumplir los requisitos legalmente exigidos para dicha finalidad, ya que la Junta de Gobierno del Ayuntamiento de Oropesa resolvió el 4 de septiembre de 2.008, que la parcela adquirida por la actora no tenía la condición de solar por cuanto no estaba garantizado el suministro de agua potable ni el tratamiento de aguas residuales. En la actualidad tan sólo puede depurarse el 32 % del caudal previsto en el sector, lo que pone de manifiesto que las obras de urbanización no están finalizadas y que, por tanto, las edificaciones no pueden ser legalmente ocupadas. El suministro de agua potable se obtiene de contrato firmado entre el agente urbanizador y Fobesa, que proporciona el 10 % de las necesidades aprobadas.

La sentencia recurrida no apreció ese error en el consentimiento, que daría lugar no a la resolución del contrato sino a su nulidad relativa o anulabilidad, de conformidad con lo previsto en el artículo 1.300 del Código Civil , por entender que las mercantiles compradoras eran perfectamente conocedoras que la urbanización no estaba concluida y que el suministro de agua y la evacuación de aguas residuales no estaba resuelta, por lo menos en la promoción proyectada, teniendo en cuenta la circunstancia de que los socios integrantes de la mercantiles compradoras son economistas, abogados, arquitectos, ingenieros y empresarios de dilatada experiencia en el sector inmobiliario. Habiendo reconocido en el acto del juicio el Sr. Domingo , socio de Polisdrim, y D. Remigio , socio de Costadrim y Polisdrim, que sabían que había problemas con la depuración y saneamiento de agua, decidiendo continuar con el proyecto, lo que sería suficiente para rechazar la pretensión de la actora al no estar acreditado ese supuesto error en el consentimiento. No obstante, del informe emitido por la urbanizadora 'Oropeak', se acredita que la parcela tiene garantizada la evacuación y el tratamiento de aguas residuales, y el representante legal de la mercantil urbanizadora, Sr. Carmelo , ha reconocido en el acto de la vista que no sólo está garantizada la evacuación en los términos indicados, sino el suministro de agua potable a las 117 viviendas que pretendía proyectar la demandante.

Del examen de la prueba practicada en el presente proceso, correcta y acertadamente valorada por el juzgador de primera instancia, debe llegarse a idéntica conclusión que la sentencia recurrida, de que el consentimiento prestado por la mercantil actora compradora en el momento de la perfección del contrato no adolecía de error alguno en relación a las característica de la parcela de terreno que adquirían, siendo conocedora que la urbanización no estaba concluida y que el suministro de agua y la evacuación de residuos no estaba resuelta. Debe tenerse en cuenta, como se expone en la sentencia apelada, que los socios integrantes de las mercantiles compradoras son economistas, abogados, arquitectos y empresarios de dilatada experiencia en el sector inmobiliario, por lo que, debe presumirse, que antes de la celebración del contrato de compraventa debieron informarse debidamente en el Ayuntamiento de la situación urbanística de la parcela y de las posibilidades de obtener la licencia de construcción. Dicho conocimiento de su situación urbanística queda acreditado por las manifestaciones efectuadas en el acto del juicio por el arquitecto Sr. Domingo y por el empresario, socio de las mercantiles Costadrim y Polisdrim, D. Remigio .

El error, como vicio de la voluntad, produce la formación de la voluntad interna sobre la base de una creencia inexacta, provocada por un conocimiento equívoco o por una falta de conocimiento. La doctrina jurisprudencial ha declarado de forma reiterada que para que el error en el consentimiento invalide el contrato, de conformidad con lo previsto en el artículo 1.266 del Código Civil , es indispensable que recaiga sobre la sustancia de la cosa que constituye su objeto o sobre aquellas condiciones de la misma que principalmente hubieran dado lugar a su celebración, que derive de hechos desconocidos por el obligado voluntariamente a contratar y que no sea imputable al que lo padece, es decir, ha de ser excusable, siendo inexcusable el error cuando pudo ser evitado empleando una diligencia media o regular, de acuerdo con los postulados del principio de la buena fe, debiendo apreciarse la diligencia valorando las circunstancias de toda índole que concurran en el caso, incluso las personales.

En el presente caso no se aprecia error invalidante del contrato por cuanto no ha existido esa creencia inexacta en la mercantil actora al perfeccionar el contrato de compraventa con la suscripción del documento privado, ya que, como se ha indicado anteriormente y se expone en la sentencia recurrida, la parte demandante era perfectamente conocedora que la urbanización no estaba concluida y que el suministro de agua y la evacuación de residuos no estaba resuelta. En segundo lugar, el supuesto error no podría calificarse de excusable, es decir, que no hubiera podido ser evitado empleando una diligencia media o regular, dadas las circunstancias personales concurrentes en los socios integrantes de las mercantiles compradoras, con dilatada experiencia en el sector inmobiliario, debiendo tenerse en cuenta que el contrato de compraventa se llevó a término no por iniciativa de la parte vendedora sino por los compradores que la ofertaron al estar interesados en el proyecto de construcción a pesar de conocer la situación urbanística de la parcela, como así se acredita con el documento nº 2 de los acompañados al escrito de contestación a la demanda (folios 293 y 395 de los autos).

La parte apelante entiende que el error es sustancial por cuanto la adquisición de la finca litigiosa tenía como finalidad proceder a la construcción de 117 viviendas para su posterior venta, no siendo posible su construcción dado que dicha finca no tiene la condición de solar como así resolvió el Ayuntamiento de Oropesa el 26 de junio de 2.008, al desestimar un recurso de reposición de la mercantil compradora.

Si bien, como anteriormente se ha expuesto, aún en el caso de que se entendiera que la finca adquirida no tiene la condición de solar, no por ello debería apreciarse la existencia de error invalidante del contrato, por cuanto los compradores conocían la situación urbanística de la parcela y dada su condición de empresarios del sector inmobiliario ese error no sería excusable, no puede decirse, como acertadamente se razona en la sentencia recurrida, que la parcela en cuestión no tenga la consideración de solar edificable a pesar de lo resuelto por el Ayuntamiento de Oropesa en el citado de recurso de reposición. La realidad es que el Ayuntamiento concedió a la actora la licencia de construcción, y con respecto a otras promociones en la misma urbanización ha calificado de solar edificable dichas parcelas, que se han construido y a las que se ha otorgado licencia de primera ocupación y cédula de habitabilidad. Las manifestaciones de los arquitectos Dª Flor y D. Victoriano en el acto del juicio, viene a acreditar que la parcela litigiosa tiene la condición de solar edificable desde, al menos, el año 2.007. La documental aportada por la parte demandada a su escrito de oposición al recurso de apelación, consistente en la solicitud de concurso voluntario de la mercantil apelante, junto con los documentos acompañados a dicha solicitud, acreditan que dicha parcela tiene la condición de solar edificable, como así lo califica la propia parte actora en la escritura de constitución de hipoteca de máximo otorgada el 21 de mayo de 2.010 (folio 672 de los autos), es decir, trece días antes de la presentación de la demanda iniciadora del presente proceso. En el inventario de bienes de la concursada presentado ante el juzgado de lo mercantil (folio 652 de los autos), aparece la finca litigiosa como solar, con un valor de 14.277.130,36 euros, es decir, mayor que el precio de compra, indicándose en la memoria presentada en la solicitud de concurso que se ha intentado pactar con las entidades bancarias la dación en pago del citado solar edificable.

La documental aportada en el escrito de oposición al recurso de apelación viene a desvanecer la pretensión de la parte recurrente de que incurrió en un error en el momento de la celebración del contrato de compraventa, al reconocer que la parcela adquirida tiene la condición de solar edificable y que su valor es superior al fijado como precio de la compraventa, debiendo, en consecuencia, desestimar el segundo motivo del recurso de apelación.

CUARTO.-Como tercer motivo del recurso se alega que el contrato es ineficaz por haberse frustrado el fin del contrato o desaparecido la base del mismo, al carecer el solar de agua potable y adolecer de un sistema insuficiente de depuración de aguas residuales, lo que impide que la mercantil demandada 'Adamar 78, S.L.' no pueda recibir la obra convenida a cambio de la cesión del solar, ni la actora utilizar el solar para la finalidad perseguida.

La sentencia recurrida desestimó dicha pretensión de la actora por entender que ésta ha recibido lo que se pactó, es decir, una parcela susceptible de edificar y con conocimiento que las obras de urbanización no estaban concluidas, por lo que la decisión de no llevar a cabo a construcción de las viviendas sólo obedece a una decisión de la demandante, no siendo determinante para no iniciar las obras el hecho que la urbanización en lo referente a la evacuación de agua y suministro de agua potable no estuviera terminada.

Como expone la parte actora en su escrito de interposición del recurso no puede confundirse su petición de que se declare ineficaz el contrato de compraventa con fundamento en la desaparición de la base del negocio, o frustración del fin del contrato, con la ineficacia del mismo por error en el consentimiento de la parte compradora. El primero es un supuesto de resolución contractual, el segundo, de anulabilidad o nulidad relativa. La doctrina de la llamada desaparición de la base del negocio se funda, según la moderna doctrina jurisprudencial ( SSTS de fechas 21 de julio de 2.010 y 20 de febrero de 2.012 ) en la correlativa equivalencia de las prestaciones en relación con el móvil impulsivo que determinó a las partes a contratar y consiste, del lado subjetivo, en una determinada representación común de las partes o aquello que esperan los intervinientes en el negocio y que les ha determinado a concluir el contrato; y del lado objetivo, en la circunstancia cuya existencia o subsistencia sea objetivamente necesaria para que el contrato, según el significado de las intenciones de ambas partes, pueda mantenerse como una regulación con sentido.

Como se razona en la sentencia recurrida, no puede sostenerse que haya existido una frustración del contrato, ya que la parcela adquirida por la demandante es susceptible de edificar y si no lo ha hecho hasta la fecha es porque dada la situación del sector inmobiliario no es de su conveniencia hacerlo en el momento actual. Como se indica en el escrito de oposición al recurso de apelación, las obras de urbanización están finalizadas, como así declararon en el acto del juicio el testigo D. Carmelo , representante legal de la mercantil urbanizadora, y la arquitecto Dª Flor . La constitución por parte de la actora apelante, pocos días antes de interponer la demanda, de una hipoteca de máximo, a la que calificó de solar edificable, como así lo calificó en el inventario presentado en su solicitud de concurso de acreedores voluntario, dándole un valor superior incluso al precio de la compraventa, viene a demostrar que no ha existido esa frustración en la finalidad que le llevó adquirir la parcela litigiosa. Debiendo en consecuencia, ser rechazado el tercer motivo del recurso.

QUINTO.-Como cuarto y último motivo del recurso se impugna el rechazo por parte de la sentencia recurrida de la aplicación de la cláusula 'rebus sic stantibus' y en su consecuencia de la modificación o revisión del contrato que la parte actora solicita en el suplico de la demanda. Fundamenta dicho motivo del recurso en que, contrariamente a lo razonado en la sentencia recurrida, estamos ante un contrato con prestaciones aplazadas o diferidas en el tiempo, como son las relacionadas con la entrega de determinadas unidades de obra antes del día 31 de julio de 2.011 y las correspondientes garantías prestadas.

La doctrina jurisprudencial, en su sentencia de fecha 21 de febrero de 2.012 , ha exigido, como requisitos para aplicar este medio corrector: primero, que la alteración de las circunstancias (del momento del cumplimiento del contrato en relación con el momento de su perfección) sea completamente extraordinaria; segundo, que se dé una desproporción exorbitante entre las prestaciones de las partes, que rompa el equilibrio de las mismas; tercero, que ello se produzca por circunstancias totalmente imprevisibles. Dándose estos requisitos, en casos excepcionales y con gran cautela por la alteración que puede suponer del principio pacta sunt servanda puede llegarse a una modificación (no extinción ni resolución) de la obligación, por alteración de la base del negocio o la de la equivalencia de las prestaciones. En la sentencia de 20 de noviembre de 2009 se indica que la doctrina y la jurisprudencia han aceptado la posibilidad de revisión de un contrato con aplicación del principio general de la cláusula rebus sic stantibus que exige los requisitos de alteración de las circunstancias entre el momento de la perfección del contrato y el de consumación, desproporción exorbitante entre las prestaciones de las partes, que debe haberse producido por un riesgo imprevisible y, por último, la subsidiaridad por no caber otro remedio. Lo cual puede dar lugar no a la extinción del contrato sino a su modificación y revisión. Así lo ha mantenido reiterada jurisprudencia, desde las sentencias de 14 de diciembre de 1940 , 17 de mayo de 1941 , 17 de mayo de 1957 recogidas, entre otras muchas posteriores, por la de 17 de noviembre de 2000 y la de 1 de marzo de 2007 .

La aplicación del referido medio corrector sería de aplicación en el presente caso con respecto a la obligación que debe cumplir la entidad actora con respecto a la entidad demandada 'Adamar 78, S.L' de entrega de determinadas unidades de obra, no con respecto a las otras demandadas vendedoras al haberse consumado con respecto a ellas el contrato de compraventa con el otorgamiento de la escritura pública, entrega de la cosa objeto del contrato y pago del precio.

La parte apelante fundamenta la aplicación de dicha cláusula en la crisis económica inmobiliaria y financiera, sin ningún otro argumento que venga a rebatir los acertados razonamientos que se contienen en el sexto fundamento jurídico de la sentencia de primera instancia. Como se indica en la resolución apelada, la actual situación de crisis en el sector inmobiliario no puede dar lugar a la aplicación de dicho medio corrector del contrato como pretende la parte apelante, la cual podía haber cumplido con dicha obligación de entrega de determinadas unidades de obra a la mercantil 'Adamar 78, S.L.', ya que ningún impedimento existía para que procediera a su construcción al haber obtenido la preceptiva licencia de obras el 26 de junio de 2.008. No se ha producido esa alteración extraordinaria de las circunstancias entre el momento de su perfección y en el la fecha en que debía cumplir su obligación la mercantil compradora, que determine la revisión contractual, ni puede decirse que fuera imprevisible, por cuanto en la fecha en que se suscribió el documento privado de compraventa, 15 de junio de 2.007, ya se estaba alertando de la llegada de esa crisis inmobiliaria, que se inició poco tiempo después.

Por lo anteriormente expuesto y por los propios y acertados razonamientos de la sentencia recurrida, los cuales se dan aquí por reproducidos, procede desestimar el recurso de apelación y confirmar la sentencia de primera instancia.

SEXTO.-En cuanto a las costas de la alzada la desestimación del recurso de apelación determina que se impongan a la parte apelante, a tenor de lo establecido en los artículos 398-1 y 394-1 ambos de la L.E.C .

Dicho pronunciamiento principal determina, igualmente, la pérdida para la parte apelante del depósito constituido para recurrir, atendida la Disposición Adicional Decimoquinta n.9 LOPJ , al que se le dará el destino previsto en dicha disposición.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Que desestimandoel recurso de apelación formulado por la representación procesal de la mercantil 'Polisdrim, S.L.', contra la Sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia número Uno de Castellón en fecha diez de abril de dos mil doce , en autos de Juicio Ordinario seguidos con el número 1.160 de 2010, debemos confirmar y confirmamosla resolución recurrida, condenando a la parte apelante al pago de las costas devengadas en esta alzada.

Se acuerda la pérdida de la cantidad consignada como depósito para recurrir al desestimar el recurso de apelación.

Notifíquese la presente Sentencia y remítase testimonio de la misma, junto con los autos principales al Juzgado de procedencia, para su ejecución y cumplimiento.

Así por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación al Rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.