Sentencia Civil Nº 597/2014, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 1, Rec 976/2012 de 19 de Diciembre de 2014

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE BARCELONA

SECCIÓN PRIMERA

ROLLO Nº 976/12

Procedente del procedimiento ordinario nº 925/11

Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Granollers

S E N T E N C I A Nº 597

Barcelona, a diecinueve de diciembre de dos mil catorce.

La Sección Primera de la Audiencia provincial de Barcelona, formada por los Magistrados Doña Mª Dolors PORTELLA LLUCH, Doña Amelia MATEO MARCO y Don Antonio RECIO CÓRDOVA,actuando la primera de ellos como Presidente del Tribunal, ha visto el recurso de apelación nº 976/12, interpuesto contra la sentencia dictada el día 17 de agosto de 2012 en el procedimiento nº 925/11, tramitado por el Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Granollers en el que son recurrentes Doña Delia y Don Demetrio y apelada ACCIONA INMOBILIARIA, S.L.U.y previa deliberación pronuncia en nombre de S.M. el Rey de España la siguiente resolución.

Antecedentes

PRIMERO.-La sentencia antes señalada, tras los correspondientes Fundamentos de Derecho, establece en su fallo lo siguiente: 'Que estimando la demandainterpuesta por ACCIONA IMOBILIARIA S.L.U., representado por el Procurador de los Tribunales CARLOS VARGAS NAVARRO, contra Demetrio Y Delia , representados por el Procurador de los Tribunales RAMÓN DAVÍ NAVARRO y desestimando la demanda reconvencional, debo condenar y condeno solidariamente a los demandados:

- Al cumplimiento del contrato de compraventa suscrito con la actora en fecha 2/6/06, según resulta su contenido de la novación suscrita en fecha 7/11/09, toda vez declarados ajustados a derecho los requerimientos efectuados por la parta actora para su cumplimiento y frete al incumplimiento contractual de los demandados, debiendo estar y pasar éstos por el cumplimiento de las obligaciones contractuales asumidas, singularmente la del pago del resto del precio del contrato no satisfecho, por importe de 196.910 euros, cuantía incrementada en lo que resulte de aplicar los intereses que en derecho procedan, así como de las cargas tributarias y fiscales que resulten del contrato.

- Al pago de las costas procesales.'

SEGUNDO.-Las partes antes identificadas han expresado en sus respectivos escritos de apelación y, en su caso, de contestación, las peticiones a las que se concreta su impugnación y los argumentos en los que las fundamentan, que se encuentran unidos a los autos.

Fundamenta la decisión del Tribunal el Ilmo. Sr. Magistrado Ponente Don Antonio RECIO CÓRDOVA.

Fundamentos

PRIMERO.- Planteamiento del litigio y resolución en la instancia.

I.-La mercantil actora, ACCIONA INMOBILIARIA, SLU (en adelante ACCIONA) apunta en su escrito inicial que suscribió en fecha 2 de junio de 2007 con los ahora demandados un contrato privado de compraventa que tenía por objeto una vivienda y una plaza de aparcamiento en el complejo 'Les Roselles' que la actora promovía en la localidad de Sant Antoni de Calonge, pactándose finalmente como fecha de entrega el día 30 de noviembre de 2009.

Añade que convocó a los compradores para el otorgamiento de la escritura de compraventa el día 30 de noviembre de 2009, sin que estos comparecieran, por lo que ante la negativa de los demandados a tal otorgamiento interesa en el suplico de su escrito de demanda la condena de los demandados a cumplir con las obligaciones contractuales asumidas en el contrato privado de compraventa, 'especialmente a su principal obligación: pagar a mi mandante la suma correspondiente al resto del precio pactado en los mismos, y no satisfecho a mi representada, es decir, la suma de 196.910.-€, cantidad a la que se deberá añadir el IVA que se encuentre vigente en el momento de su devengo (actualmente 8%), más los intereses legales de la referida suma, es decir, excluido los que corresponderían al IVA, a contar desde el 30 de noviembre de 2009, fecha en que debieron otorgar la escritura pública de compraventa'.

II.-La parte demandada se opuso tales pretensiones en su escrito de contestación a la demanda ante la imposibilidad de obtener financiación para la adquisición del inmueble cuando la actora les había ofrecido subrogarse en el préstamo hipotecario al promotor suscrito con CAJA MADRID, encontrándose la causa de la denegación de la subrogación 'en la eclosión de la crisis inmobiliaria y financiera actual, y la drástica reducción del precio de la vivienda, lo que llevó a dicho acreedor a endurecer notablemente las condiciones del préstamo hipotecario inicialmente concedido al promotor, como requisito para consentir la subrogación';por lo que procedió a la resolución contractual por medio de comunicación dirigida a la actora en fecha 29 de noviembre de 2010.

En definitiva, sostiene la parte demandada que procede la resolución contractual, y así lo plantea por medio de reconvención, interesando se declare correctamente resuelto el contrato de compraventa de fecha 2 de junio de 2007 y en su consecuencia, se condene a la vendedora a devolver o restituir a los compradores al suma de 58.101 euros percibida a cuenta del precio, más los intereses legales de dicha cantidad desde la interpelación judicial.

III.-La sentencia de instancia estima la demanda principal y desestima la reconvención al entender que la posibilidad de subrogarse en la hipoteca del promotor en modo alguno condicionaba la venta a tal subrogación 'y sin anticipar la voluntad, evidentemente del acreedor hipotecario sobre el particular, pudiendo los compradores haber concertado una operación similar con otra entidad financiera o no haberlo hecho con ninguna, atendiendo, eso sí, las obligaciones de pago del precio según se desprendían del propio contrato en el tiempo y la forma pactados según su voluntad'.

SEGUNDO.- Recurso de apelación.

I.-Frente a tal resolución se alzan los compradores por los siguientes motivos:

1º La sentencia recurrida infringe los arts. 1281 y 1282 CC sobre interpretación de los contratos por cuanto las partes pactaron la supeditación de la eficacia de la compraventa a la subrogación del comprador en el préstamo hipotecario concedido al promotor:

'Es obvio, por consiguiente, que las partes asumieron plenamente que la eficacia del negocio quedaba a expensas de que se autorizase esa subrogación hipotecaria, de optar el comprador por dicha modalidad de pago, como así hizo; ello teniendo en cuenta no sólo que Acciona es un experto del sector, perfectamente conocedor de las vicisitudes del mercado del crédito, sino también, y además, considerando que por medio de la novación del contrato primigenio el vendedor accedió a reducir el precio pactado sólo para tratar de que el financiador accediera a la subrogación que negaba a mis representados (LA DENEGACIÓN DE DICHA FINANCIACIÓN HA SIDO UN HECHO INCONTROVERTIDO), de la que sabía y conocía pues la demandante que dependía la eficacia del contrato (...)

Parece evidente que, es la financiación de tercero, lo que determina la forma de pago que las partes tenían perfectamente asumida; y a la vista de los actos anteriores, coetáneos y posteriores de las partes (utilizar el mecanismo de subrogación como incentivo de la promoción, facultar al comprador para elegir dicha modalidad de pago, y novar el contrato primigenio para que la misma desplegara eficacia) no puede negarse que, la eficacia de la compraventa, quedó subordinada a la efectividad de dicha subrogación bancaria'.

2º Imposibilidad sobrevenida de cumplimiento.

II.-La promotora/vendedora se opone a la apelación, interesando la confirmación de la sentencia de instancia, con imposición a la recurrente de las costas de la alzada.

TERCERO.- Condiciones del contrato de compraventa.

I.-La resolución del recurso aconseja destacar los siguientes extremos que resultan de lo actuado:

1º En fecha 2 de junio de 2007 los ahora litigantes suscribieron un contrato privado de compraventa que tenía por objeto una vivienda y una plaza de aparcamiento en el complejo 'Les Roselles' que la actora promovía en San Antoni de Calonge, pactando un precio de 276.900 euros, más IVA.

2º Los compradores pagaron a cuenta del precio, y conforme a lo pactado, la suma de 58.101 euros; dejando pendiente de pago la suma de 222.6000 euros, más IVA, que debería abonarse a la entrega de las llaves de la vivienda.

3º En dicho contrato expresamente se recoge la siguiente previsión:

'EXPONEN

III.- Que EL COMPRADOR conoce y acepta, que Acciona Inmobiliaria, SLU ha suscrito con CAJA DE AHORROS Y MONTE DE PIEDAD DE MADRID un préstamo hipotecario en el cual podrá subrogarse, si éste lo desea, una vez conozca las condiciones con anterioridad al otorgamiento de la escritura pública de compraventa. Acciona Inmobiliaria S.L.U. se compromete a informar a EL COMPRADOR de las condiciones de dicho préstamo'.

4º La puesta a disposición de la vivienda se preveía para el 30 de abril de 2009, si bien el COMPRADOR expresamente asumía en el contrato que el retraso de 6 meses no le daba derecho a indemnización de ninguna clase ni a la resolución contractual; pactando igualmente que el acto de entrega las fincas se haría coincidir con el del otorgamiento de al escritura pública.

5º En fecha 29 de junio de 2009 la vendedora dirige comunicación a los compradores convocándoles para el otorgamiento de escritura pública a partir del 27 de julio hasta el 7 de agosto de 2009.

6º En fecha 7 de noviembre de 2009 las partes suscribieron contrato de novación de la compraventa en virtud del cual fijaban el precio pendiente de pago en la suma de 210.693,70 euros, IVA incluido, y la fecha de entrega de las fincas el 30 de noviembre de 2009; obedeciendo tal modificación al acuerdo de la promotora de reducir un 10% el precio a fin de facilitar que CAJA MADRID permitiera la subrogación de los compradores en la hipoteca de la promotora.

7º Finalmente CAJA MADRID denegó a los compradores la posibilidad de subrogarse en la hipoteca de la promotora en atención a las actuales circunstancias del mercado inmobiliario.

II.-La relación fáctica antes referida permite centrar el debate en la trascendencia que deba darse al hecho indiscutido de la denegación a los compradores por parte de CAJA MADRID de la subrogación en la hipoteca concedida a la promotora en atención a la crisis experimentada por el mercado inmobiliario.

Obsérvese que en el acto de la audiencia previa quedó claro que la denegación de la financiación obedeció a las circunstancias del mercado inmobiliario (crisis económica) y no a las personales de los compradores.

III.-Estamos, por tanto, ante un cambio de circunstancias que los compradores entienden condicionan el cumplimento de las obligaciones contractuales en la medida en que la promotora les había ofrecido (garantizado) la necesaria financiación para la adquisición de la vivienda.

Pues bien, la redacción del precitado pacto contractual en virtud del cual la promotora ofrece financiación a los compradores resulta claramente confusa dado que bien podría interpretarse en el sentido apuntado por los compradores, esto es, en que la promotora les garantizaba la posibilidad de pagar el precio pendiente mediante la obtención de una financiación contratada con CAJA MADRID.

En efecto, en el Pacto en cuestión el comprador 'conoce y acepta, que acciona Inmobiliaria, SLU ha suscrito con CAJA DE AHORROS Y MONTE DE PIEDAD DE MADRID un préstamo hipotecario en el cual podrá subrogarse, si éste lo desea (...)', lo que induce a pensar que la subrogación en tal hipoteca dependerá exclusivamente de la voluntad de los compradores, de modo que si finalmente fuera denegada por causa que les resultara ajena, la promotora habría incumplido la asumida obligación de financiación.

IV.-Ciertamente podría argumentarse que difícilmente puede la promotora obligarse a conceder una subrogación en hipoteca cuando tal facultad corresponde a la entidad crediticia, sin embargo no puede desconocerse que lo ahora analizado atiende a la relación entre vendedora y compradores, pudiendo entenderse de la redacción de dicho pacto y del contexto en que se realiza (promoción inmobiliaria) que la obligación de compra quedaba condicionada a la subrogación de los compradores en la hipoteca de la promotora, facilitando así la consumación de la compraventa mediante el aplazamiento del pago del precio.

Por tanto, la redacción de tal pacto permite entender que la promotora/vendedora se comprometía a que la entidad financiera aceptase la subrogación, y para ello era necesario que la vendedora hubiese pactado con la misma que la sola garantía hipotecaria fuese suficiente para la subrogación, por lo que la entidad financiera debería aceptar a todos los adquirentes/propietarios de los inmuebles que lo solicitaran.

V.-Obsérvese que la propia vendedora, al notificar a los compradores la finalización de las obras, insistía en dicha oferta: 'Le recordamos que, si fuera el caso, tenemos a su disposición una hipoteca-promotor con Caja Madrid con unas condiciones preferentes para todos los clientes de la promoción'.

Incluso llegó a acepar la reducción del precio de venta en un 10% por exigencia de la entidad financiera para facilitar la subrogación de los compradores en dicha hipoteca promotor, mostrando así su compromiso respecto a la obtención de financiación por parte de los compradores.

VI.-Como señala la reciente sentencia de la Sala 1ª de Tribunal Supremo de 12 de abril de 2013 , que analiza un caso similar al de autos, 'a la luz de los artículos del Código Civil, 1281 (intención de los contratantes), 1284 (efectividad de los contratos), 1285 (interpretación sistemática y contextual) 1286 (sentido propio de los términos, en función del contrato) debemos declarar que la redacción del contrato es altamente confusa, pues de los términos de la misma la compradora pudo entender razonablemente que se le iba a efectuar una oferta vinculante de préstamo, por acuerdo entre el Banco y la vendedora, lo que sin duda era un aliciente esencial para la compra'.

VII.-Y en este mismo sentido cabe citar la reciente sentencia de la Sala 1ª del Tribunal Supremo de 16 de enero de 2013 , que se ocupa de otro caso similar al de autos, cuando razona lo siguiente:

'Esta Sala ha tenido la oportunidad de pronunciarse, en otros casos, sobre la obligación, pactada, de la vendedora de facilitar financiación y la hemos considerado accesoria, en cuanto en el contrato se reflejaba como un deber de actividad y no de resultado, pues el propio comprador podía gestionarla por su cuenta, sin perjuicio de la indemnización que pudiera reclamar en caso de sufrir perjuicios ( STS 1-10-2012, recurso 24/2010 ).

Sin embargo, en el presente caso, en la redacción del contrato de reserva efectuada por la vendedora, se efectuó una oferta de gran atractivo comercial, cual era que 'en todo caso, si así lo desea el reservista se subrogará' en el préstamo hipotecario que gestionaba FITENI con el BANCO SANTANDER CENTRAL HISPANO.

Por su singular característica esta no era una obligación secundaria o prescindible, pues se le estaba asegurando al comprador la financiación, en todo caso, cuya ausencia resultó determinante para frustrar el resultado del contrato.

La interpretación que se da en la sentencia recurrida al tenor contractual se funda en la literalidad del contrato ( art. 1281 del CC ) y ajustada a la lógica, pues si bien toda subrogación requiere la aquiescencia del acreedor hipotecario (Banco), en este caso, la vendedora se comprometió a que la entidad de crédito aceptaría la subrogación y no lo respetó'.

VIII.-En definitiva, habiendo defraudado la promotora/vendedora las expectativas de financiación en las que justificadamente confiaban los compradores, procede declarar la resolución del contrato conforme al art. 1124 CC , con la consiguiente devolución de las prestaciones, esto es, la restitución a los compradores de las cantidades pagadas a cuenta del precio.

A este respecto cabe citar la reciente sentencia de la Sala 1ª del Tribunal Supremo de 4 de julio de 2011 cundo recuerda lo siguiente: 'El efecto retroactivo de la resolución contractual supone que esta tiene lugar, no desde el momento de la extinción de la relación, sino desde la celebración del contrato, lo que implica volver al estado jurídico preexistente al mismo, con obligación de cada parte de restituir las cosas o prestaciones que hubiera recibido ( SSTS de 30 de diciembre de 2003 , RC nº447/1998, de 6 de mayo de 1988 y de 17 de junio de 1986 ). Esto es así porque la consecuencia principal de la resolución es destruir los efectos producidos, como se halla establecido en el artículo 1295 CC para el caso de rescisión, -precepto al que expresamente se remite el 1124 CC- que, como se ha dicho, a salvo de las especialidades antes indicadas, ha de entenderse aplicable a la resolución del contrato de compraventa de inmuebles-, y también en el 1123 CC y en el 1303 CC para el caso de nulidad ( STS de 17 de junio de 1986 )'; precisando la sentencia de 21 de junio de 2011 que 'declarada la resolución del contrato de compraventa por incumplimiento de la parte vendedora, nos encontramos con una situación similar a la nulidad', y recordemos que el art.1303 CC prevé que 'declarada la nulidad de una obligación, los contratantes deben restituirse recíprocamente las cosas que hubiesen sido materia del contrato, con sus frutos, y el precio con los intereses (...)'.

CUARTO.- Conclusión.

I.-En atención a todo lo expuesto, procede estimar el recurso de apelación, y revocando al sentencia de instancia, desestimar la demanda principal y estimar la reconvención que interesaba la resolución del contrato de compraventa de 2 de junio de 2007 y la devolución de las cantidades que se habían abonado a cuenta del precio, con los intereses legales desde la interpelación judicial.

II.-No ha lugar a hacer especial imposición de las costas causadas tanto en la instancia como en esta alzada ante las dudas interpretativas que planteaba el pacto en cuestión ( art.394.1 LEC ) y al haberse estimado el recurso ( art.398.2 LEC ).

Fallo

El Tribunal acuerda: Estimamos el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de D. Demetrio y Dª Delia contra la sentencia de 17 de agosto de 2012 , y revocando la misma:

1º Desestimamos la demanda principal formulada por la representación procesal de la mercantil ACCIONA INMOBILIARIA S.L.U., absolviendo a los demandados de los pedimentos contra ellos deducidos.

2º Estimamos la reconvención formulada por la representación en autos de D. Demetrio y Dª Delia , y en consecuencia, declaramos la resolución del contrato de compraventa de 2 de junio de 2007 suscrito por los ahora litigantes y condenamos a ACCIONA a restituir a los compradores la cantidad de 58.101 euros, con los intereses legales desde la interpelación judicial.

3º No ha lugar a hacer especial imposición de las costas causadas en ninguna de las instancias.

Procédase a la devolución del depósito consignado al apelante.

La presente sentencia podrá ser susceptible de recurso de casación si concurren los requisitos legales ( art. 469 - 477 - disposición final 16 LEC ), y se interpondrá, en su caso, ante este Tribunal en el plazo de veinte días a contar desde la notificación de la presente.

Firme esta resolución, devuélvanse los autos al Juzgado de su procedencia, con certificación de la misma.

Pronuncian y firman esta sentencia los indicados Magistrados integrantes de este Tribunal.

PUBLICACIÓN.-En Barcelona, a ....................., en este día, y una vez firmado por todos los Magistrados que lo han dictado, se da a la anterior Sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las leyes. Doy fe.