Sentencia Civil Nº 598/2007, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 16, Rec 21/2007 de 04 de Diciembre de 2007

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN DECIMOSEXTA

ROLLO Nº 21/2007-C

JUICIO ORDINARIO Nº 963/2005

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 5 DE MATARO (ANT. CI-8)

S E N T E N C I A N ú m. 598/2007

Ilmos. Sres.

D. AGUSTIN FERRER BARRIENDOS

Dª INMACULADA ZAPATA CAMACHO

D. JOSE LUIS VALDIVIEDO POLAINO

En la ciudad de Barcelona, a cuatro de diciembre de dos mil siete.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimosexta de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de juicio ordinario nº 963/2005, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Mataro (ant. CI-8), a instancia de D. Jesús Y Dª Francisca representados por el procurador D. Angel Joaniquet Ibarz, contra D. Eduardo y Dª. Nuria representados por la procuradora Dª. Mª. Teresa Vidal Farré, y contra D. Juan Alberto ; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte actora contra la Sentencia dictada en los mismos el día 30 de junio de 2006, por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que desestimando totalmente la demanda interpuesta por el procurador doña Maria Carmen Domenechn Fontanet en nombre y representacion de Doña Francisca y D. Jesús contra Doña Nuria y D. Eduardo siendo llamado al procedimiento D. Juan Alberto debo declarar y declaro que los actores no ostentan la condicion de propietarios de los aproximadamente 12 metros cuadrados de jardin que estan situados delante de la ventana de su cocina, por lo que no procede la reivindicatoria de los mismos. Todo ello con expresa imposicion a los actores de las costas causadas en la presente instancia.".

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte actora mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria que se opuso; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 06 de noviembre de 2007.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. JOSE LUIS VALDIVIEDO POLAINO.

Fundamentos

PRIMERO: El litigio se refiere a un trozo de terreno, ajardinado, de 17,62 metros cuadrados, situado junto a dos viviendas de la urbanización La Vinya de Teià. Esas dos viviendas son el departamento número tres, número 27 de la calle Mitjorn, registral 1.851, perteneciente a los demandantes, y el departamento dos, número 29 de la misma calle, registral 1.850, perteneciente a los demandados. La zona cuya propiedad se discute linda por su sur (suroeste más bien, aunque hablaremos aquí de los cuatro puntos cardinales puros, para mayor claridad) con la parte construida del departamento 3, propiedad de los actores. Por su este linda con zona de jardín que los actores reconocen como propiedad de los demandados (junto a la puerta de entrada de éstos en su vivienda). Lo peculiar del caso es que, si se realiza una proyección de la pared de obra que separa los edificios de los dos departamentos, en sentido hacia la calle, es decir, hacia donde está la zona en conflicto, ésta queda en el espacio propio de la finca de los demandantes, hasta el punto de que el repetido espacio litigioso queda justo al lado de la pared norte del departamento tres, abriendo a ese espacio controvertido una ventana y, ahora, dos ventanas no practicables dotadas de vidrio translúcido.

El terreno discutido está, por tanto, en el ámbito geográfico de la vivienda de los actores y, desde esa perspectiva, tiene lógica la pretensión de Dña. Francisca y D. Jesús , que sostienen que les pertenece, aunque reconocen que es poseído por los demandados, D. Eduardo y Dña. Nuria , lo que en tesis de los demandantes ha obedecido a mera tolerancia.

El Juzgado desestimó la demanda, con fundamento en que el terreno en cuestión se atribuyó desde el principio a los demandados, al realizarse una serie de modificaciones en la urbanización de autos, respecto a lo inicialmente previsto, con atribución, a los demandantes de ciertos terrenos que antes eran comunitarios, y al anterior propietario del departamento número dos, de este trozo litigioso que, en principio, correspondía al departamento número tres.

Interponen recurso de apelación los demandantes, que reproducen la totalidad de su pretensión.

SEGUNDO: Los ahora apelantes sostienen que es hecho admitido por las partes que la descripción que del departamento tres, perteneciente a los actores, se hizo en la escritura de declaración de obra nueva y división en propiedad horizontal (de 14 de noviembre de 1.979) comprendía el espacio de terreno objeto de discusión. Admiten que con respecto al proyecto inicial se realizaron determinadas modificaciones, que no supusieron en ningún caso cesión de terreno del departamento tres al dos, ni alteración de los linderos entre ambos que figuran en la escritura pública de división. Por tanto, entienden los recurrentes que el centro del debate es si, con posterioridad al proyecto inicial y a la inscripción de la división en el registro de la propiedad, ha existido algún acto traslativo del dominio que haya producido el cambio de titularidad del terreno controvertido desde uno a otro departamento.

Los actores han dado gran importancia a los documentos, a los planos que se elaboraron en su momento, a los que se presentaron en el catastro y a la descripción de las fincas en la escritura de división en propiedad horizontal. Planos los expuestos que reflejaban la solución "lógica", es decir, que pertenezca al departamento número tres el terreno que queda junto al edificio de ese departamento, es decir, más allá (hacia el oeste o hacia la rampa de acceso al garaje) de la línea de separación entre los edificios de las fincas de actores y demandados.

Pero es evidente que los planos y los documentos no siempre reflejan la realidad. Se elaboran para dejar constancia de cómo es la realidad, pero no siempre lo consiguen fielmente y, cuando esa discordancia se produce, ha de atenderse a la realidad, porque ni escrituras públicas ni inscripciones en el registro de la propiedad ni, mucho menos, declaraciones ante las oficinas del catastro, tienen carácter constitutivo, sino meramente declarativo o consignativo. En nuestro sistema jurídico, prevalece la realidad, aunque no se ajusten a ella los documentos que tratan de reflejarla. Estos, evidentemente, tienen una gran fuerza probatoria, pero no son definitivos. Puede acreditarse por cualquier medio admisible que los documentos no responden a la realidad y, en siendo así, prevalecerá ésta sobre aquellos, salvo en los casos en que el derecho protege la apariencia para salvaguardar la seguridad jurídica, a cuya finalidad responde el registro de la propiedad. Este, por cierto, no garantiza, que las fincas tengan las características físicas que consten en sus asientos, como es archisabido.

Pues bien, en el presente caso la descripción de las fincas en la escritura de declaración de obra nueva no parece que incluya el terreno litigioso en el departamento de los demandados. Ese terreno litigioso está al norte del departamento tres (al nordeste en realidad). Luego, si estuviese incluido en el departamento dos (de los demandados), éste debería lindar por el sur con el departamento tres (de los actores), lo cual no sucede, pues el lindero sur de la finca de los demandados es, en la escritura, con el departamento número uno y con zona ajardinada común. Pero las descripciones contenidas en la escritura no son en modo alguno exactas. Hay, como señala el Juzgado, distintas y llamativas discrepancias entre las superficies de la escritura (y del registro por tanto) y las reales. Por ejemplo para el departamento tres la superficie de terraza y jardín en la escritura es de 110,92 metros cuadrados y en la realidad, sin contar el terreno litigioso, de 143,75 metros cuadrados. Es más, incluso la mención de los linderos suscita dudas. Por ejemplo, por seguir considerando el lindero sur del departamento dos, en la escritura se habla de departamento número uno y zona ajardinada común, lo que provoca esas dudas, pues con el departamento uno lindaría por sureste, porque, si se considera el sur sólo, no existiría ese límite con el departamento uno y sí, en un pequeño trozo con el número tres, pequeña línea que sería en realidad lindero suroeste, como puede verse en los planos acompañados al documento 15 de la demanda, en el que ésta se basa para formular sus pretensiones. Por no hablar del lindero oeste de la finca de los señores Francisca y Jesús , que en la escritura es con zona ajardinada común y en la realidad con una casa (el departamento 4), como se aprecia en el plano topográfico aportado con la contestación a la demanda como documento número 2.

TERCERO: Podemos aceptar que la finca de los demandados, en su descripción registral, no comprende el trozo litigioso, porque no consta que linde por el sur con el departamento tres, como sería preciso para que aquel trozo estuviese incluido en aquella descripción. Puede aceptarse, aunque ya hemos visto que no es algo indudable. También podemos admitir que en los documentos aportados al catastro consta el terreno en litigio dentro del polígono que describe el departamento de los actores. Pero la realidad no responde a estos títulos documentales, lo cual es evidente, tanto en cuanto a este terreno como en cuanto a la finca de los demandantes.

En primer lugar, está la posesión, que es muy importante en nuestro derecho, fiel reflejo de lo que ocurre en la realidad de la vida. El artículo 448 del Código Civil determina que quien posee en concepto de dueño tiene a su favor la presunción legal de que posee con justo título. El artículo 522-1, párrafo primero, del nuevo Código Civil de Cataluña sienta el mismo principio y, cuando su párrafo segundo alude a la inscripción en el registro de la propiedad, lo hace en el sentido clásico, aplicable a una finca concreta, pero sin garantizar los datos físicos, de superficie y linderos, cuya exactitud ya hemos dicho que no quedan amparados por la garantía que proporciona a terceros el registro, por la sencilla razón de que el mismo no tiene una base gráfica que, elaborada con los necesarios requisitos técnicos, permita proporcionar aquella garantía.

Pues bien, en este caso, la división de las fincas se produjo en 1.979 y, desde entonces, el trozo litigioso ha sido poseído pública y pacíficamente por los propietarios del departamento número dos, lo cual no admite ninguna discusión, dada la contundencia de las pruebas al respecto. Las fotografías hablan por sí solas. No hay acceso desde el departamento de los actores a ese trozo de jardín, el seto que delimita el espacio de la zona común situada enfrente de las casas es uniforme en toda la extensión, hay una entrada señalada con losas en el suelo, que discurre por esta zona y va a la puerta de entrada de la casa del departamento número dos, existe un depósito de gas-oil en ese espacio y, por último, hay un estanque situado en el terreno, en la zona más alejada del edificio de la finca de los demandados. Dicen los actores que todo ello obedece a tolerancia de los demandantes, lo que es completamente inverosímil. No es creíble que la tolerancia se extendiese a todas esas cosas que se han dicho, incluida la construcción de un estanque en el jardín, junto a la zona semicircular del edificio de los actores.

Es evidente que la circunstancia de que sobre ese terreno poseído por los demandados abran una ventana y dos huecos más, para toma de luces, es irrelevante por completo desde este punto de vista. Eso sería algo que los demandados podrían haber objetado, pero que no objetan por obvios motivos: todo se configuró así desde el principio, con el consentimiento de todos. Lo normal es que nadie pueda tener vistas ni tomar luces a través de predio inmediatamente contiguo. Pero eso es sólo lo normal. Nada impide que los interesados actúen de otra manera, constituyendo, o no, una servidumbre. La norma de que no pueden tenerse vistas ni tomarse luces a través de finca contigua no es una norma imperativa. Es lo que la ley establece con carácter general, para que, partiendo de la regla, los interesados hagan, luego, lo que mejor les convenga, siempre, claro es, con el consentimiento del favorecido en cada caso por la disposición legal.

Por otro lado, que este terreno se adjudicó en su momento al señor Juan Alberto , propietario anterior del departamento dos, lo han confirmado los testigos señora Rosa y señor Jesús Carlos . La primera es verdad que habló de referencia, pues afirmó que había sido informada de la cesión del trozo de terreno a la finca A-2. Pero esa información de referencia se confirma por la situación posesoria ininterrumpida y por la falta de protesta de los actores durante más de 20 años. D. Jesús Carlos , que fue el arquitecto director de la construcción de las casas, no habló de referencia. Es evidente que no pudo precisar los detalles de los acuerdos a los que entonces se llegó y que no asistió a todas las reuniones de los comuneros. Pero dijo que se hicieron muchas modificaciones y que la A-3 de los actores, a cambio de recibir terreno de zonas comunes, cedió el terreno discutido a la A-2. Añadió que hablaba con seguridad casi total cuando decía que el segundo plano de su informe (que refleja la situación actual del terreno discutido) respondía a un acuerdo comunitario, pues existía una comunicación exhaustiva. La abogada de los actores insistió en preguntar a este importante y cualificado testigo si podía afirmar que los propietarios de la A-3 dijeron que sí a la cesión, a lo que el testigo contestó que no podía afirmarlo taxativamente, pero que la cesión era lógica, porque, si no, se hubiesen opuesto. Esa es la convicción que tenemos nosotros también. Había dicho antes Don Jesús Carlos que todas las decisiones, incluso las más pequeñas, eran en función de todo el grupo, o sea que se tomaban por el conjunto de propietarios.

Por consiguiente, bien al principio o bien en tiempo posterior, los propietarios de las dos fincas en conflicto convinieron en que quedasen configuradas como lo han estado desde entonces en la realidad y como ahora continúan. No puede accederse por tanto, de ninguna manera, a la pretensión de los recurrentes. Hemos dicho ya que quien posee a título de dueño se presume que posee con justo título. Por eso quien reivindica un trozo de terreno (o un bien de otra clase) que otro posee, debe demostrar que es de su propiedad. La carga de la prueba corresponde a quien pide que otro entregue lo que posee, porque la presunción legal favorece al poseedor. Siempre ha sido así y este caso demuestra la utilidad y el buen sentido de la norma legal. Los actores no han demostrado que ese terreno sea suyo frente a quienes llevan poseyéndolo muchos años y realizando en él actos que sólo los dueños suelen realizar (construir un estanque, por ejemplo). Es más, las pruebas practicadas se han vuelto contra la tesis de los actores y ahora apelantes, mostrando que no se hizo en la práctica lo que consta en los documentos, como tantas veces ocurre.

CUARTO: Lo expuesto sería suficiente para desestimar el recurso. Conviene, no obstante, hacer referencia a ciertos argumentos expuestos en el recurso.

Se admite que se hicieron modificaciones respecto a lo inicialmente previsto, pero se sostiene que no se ha demostrado que consistiesen en ceder al señor Juan Alberto , anterior propietario de la finca de los demandados, un trozo de jardín. La clave del asunto sería, según los recurrentes, si hubo algún negocio jurídico transmisivo de la propiedad de ese trozo de terreno al señor Juan Alberto . Ya hemos visto que lo que hubo fueron acuerdos de distribución de los terrenos existentes en un determinado sentido. La prueba más palpable de que en esos acuerdos se incluyó la atribución al departamento número dos del terreno discutido es la situación posesoria que se constituyó y que duró más de 20 años antes de ser cuestionada por primera vez. Durante todo ese larguísimo período de tiempo no hubo ninguna protesta ni resistencia de los demandantes a la situación existente, lo que revela lo que venimos diciendo. Al cabo de tanto tiempo hubo un enfrentamiento entre los vecinos, por otras razones, lo que explica que se hiciese en 2.003 lo que no se había hecho hasta entonces: plantear la reivindicación del terreno ante la comunidad de propietarios (documento 10 de la demanda). Hubo acuerdos de redistribución de superficies entre los propietarios, suficientes para producir cambios de propiedad de las zonas afectadas, si es que ya había habido antes una atribución en firme de superficies concretas a los distintos copropietarios del conjunto. Se trató de una verdadera reparcelación, no por informal menos auténtica.

Se refiere el recurso seguidamente a que la definitiva voluntad de los comuneros no fue la de equiparar a todos los propietarios en superficie. Es evidente que así fue: la prueba es la diferente extensión entre las fincas de actores y demandados, aun atribuyendo a éstos el terreno litigioso. Pero lo cierto es, pese a ello, que la finca de los demandantes resultó muy beneficiada en el proceso de redistribución y que ello hace verosímil que se acordase atribuir al departamento número dos el trozo de jardín discutido, como atestiguaron Doña Rosa y Don Jesús Carlos y como resulta de la situación real.

Se hace referencia a la declaración del demandado señor Juan Alberto , primer propietario del departamento número dos, de quien se dice que no declaró que los demandantes le cediesen ningún trozo de terreno. No hemos hecho antes referencia a las manifestaciones del aludido señor por su condición de parte demandada en el litigio, al que fue llamado por iniciativa de los otros demandados. Lo que el aludido señor afirmó fue que el jardín discutido siempre había sido de la que fue su finca y que esa fue la situación desde el principio. Pero no negó que eso fuese como resultado de las modificaciones que hubieron de efectuarse respecto a los planes iniciales. No es exacta su afirmación de que la escritura de división en propiedad horizontal recogió lo que se hizo a última hora, porque no hay más que ver, por ejemplo, la descripción de la finca número tres.

Debemos concluir ya. No debe prevalecer lo que consta en la escritura y en el registro, porque no se trata de descripciones claras y porque es obvio que no concuerdan con la realidad. Ante ello, cobra toda su fuerza la posesión y, como los actores no han demostrado su propiedad sobre ese trozo poseído durante más de dos décadas por sus vecinos, sin protesta alguna por su parte, el recurso no puede prosperar.

QUINTO: Las costas se impondrán a los apelantes, conforme a lo dispuesto en el artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Que, desestimando el recurso de apelación interpuesto por Dña. Francisca y D. Jesús contra la sentencia de fecha treinta de junio de dos mil seis, dictada por el Juzgado de Primera Instancia número cinco de Mataró en el asunto mencionado en el encabezamiento, debemos confirmar y confirmamos dicha sentencia, con imposición de las costas a los recurrentes.

Devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de esta sentencia, para su cumplimiento.

Así, por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.