Sentencia Civil Nº 598/2009, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 20, Rec 586/2008 de 03 de Noviembre de 2009

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 20

MADRID

SENTENCIA: 00598/2009

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID

SECCIÓN 20ª

SENTENCIA Nº

Rollo: RECURSO DE APELACION 586 /2008

Ilmos. Sres. Magistrados:

JUAN VICENTE GUTIÉRREZ SÁNCHEZ

JULIO CARLOS SALAZAR BENÍTEZ

RAMÓN FERNANDO RODRÍGUEZ JACKSON

En MADRID, a tres de noviembre de dos mil nueve.

VISTOS en grado de apelación ante esta Sección 20 de la Audiencia Provincial de MADRID, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 1658/2006, procedentes del JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 64 de MADRID, a los que ha correspondido el Rollo 586/2008, en los que aparece como parte apelante Juan , representado por la procuradora Dª MARIA DOLORES DE HARO MARTINEZ, y como apelado C.P. DIRECCION000 , Nº NUM000 , DE MADRID, representado por la procuradora Dª. SHARON RODRIGUEZ DE CASTRO RINCON, siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. JUAN VICENTE GUTIÉRREZ SÁNCHEZ.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia nº 64 de Madrid, en fecha 4 de abril de 2.008, se dictó sentencia , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que desestimando la demanda formulada por la Procuradora Dña. María Dolores de Haro Martínez, en nombre y representación de D. Juan , contra la Comunidad de Propietarios de la calle DIRECCION000 , nº NUM000 de Madrid, debo absolver y absuelvo a dicha demandada de las pretensiones en su contra deducidas, con expresa imposición al demandante de las costas causadas en este proceso.".

SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandante, exponiendo las alegaciones en que basa su impugnación. Admitido el recurso en ambos efectos, se dio traslado del mismo a la apelada, que presentó escrito oponiéndose al recurso formulado de contrario. Elevados los autos ante esta Sección, fueron turnados de ponencia, y quedando pendientes de resolución, se señaló fecha para la deliberación y votación, que se ha llevado a cabo por los Magistrados de esta Sección.

TERCERO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan los fundamentos jurídicos de la sentencia apelada en los términos de la presente resolución y en cuanto no se opongan a ellos.

PRIMERO.- Los hechos que sirve de base a este procedimiento son básicamente los siguientes:

El demandante, propietario de un piso adquirido en el año 1998 y que destinó a consultorio médico desde su compra, interpuso demanda frente a la comunidad de propietarios de la que forma parte dicho inmueble y que fue constituida en el año 1964. Solicita en la demanda la declaración de inoponibilidad del acuerdo adoptado por la comunidad en el año 1988, según el cual, se aprobó por unanimidad, con carácter estatutario, la norma siguiente: "Los pisos o locales destinados a actividades comerciales o profesionales, que estén permitidos por la ley, cuyos pisos o locales tengan entrada al público por el portal principal, abonarán una cuota mensual que se determinará de la siguiente forma: a) si el piso es simultáneamente vivienda del titular de la actividad la cuota suplementaria será el veinticinco por ciento del presupuesto global de gastos corrientes de la comunidad y del coeficiente del piso. b) si el piso se destina exclusivamente a actividad comercial o profesional el importe de la cuota suplementaria estará entre el veinticinco y el cincuenta por ciento del recibo mensual. Dentro del margen anterior, será la Junta de propietarios la que fijará la cuantía exacta, atendiendo a las circunstancias que concurran en cada caso, de forma especial la fluencia de público. La recaudación de las cuotas suplementarias a que se refiere este artículo constituirán un fondo independiente, que solamente podrá emplearse en reparaciones y mejoras del edificio y de los servicios comunes."

Sostiene el demandante que dicho acuerdo, calificado como estatutario, constituía una modificación de los Estatutos inscritos en el Registro de la Propiedad y no se había elevado a escritura pública ni inscrito en tal registro, por lo que cuando adquirió la propiedad no tuvo conocimiento del mismo, siendo en el año 2000 cuando se emitió el primer recibo, momento en el que lo conoció por primera vez y a partir del cual se ha negado a abonar cantidad alguna por los recibos suplementarios girados en base a tal acuerdo. Solicita igualmente la devolución de la cantidad de 1.755 euros que entiende le ha cobrado la comunidad ilegítimamente por tales gastos suplementarios y que fueron abonados por error, al pasársele al cobro ocultos en el recibo ordinario y que inmediatamente fueron reclamados notarialmente a la comunidad. En consecuencia entiende que el acuerdo en cuestión no se le puede oponer por tratarse de una modificación de los Estatutos y no constar inscrito en el Registro de la Propiedad, tal como exige el artículo 5.3 de la LPH, al tener la condición de tercero de buena fe y haberse opuesto expresamente a ello desde que tuvo conocimiento de su contenido.

La Comunidad demandada se opuso a la pretensión formulada de contrario, sosteniendo, en esencia, que cuando el demandante compró la vivienda declaró en la escritura pública que conocía y aceptaba las normas o estatutos que rigen la comunidad; que el demandante únicamente solicitó información registral de la finca matriz en el año 2004 y no cuando compró la vivienda; que la finalidad del acuerdo era hacer frente a los mayores gastos que origina la afluencia de público a los pisos donde se desarrollan actividades comerciales y que el demandante asistió a las juntas de propietarios celebradas a partir del mes de noviembre de 2008, llegándose a aprobar las cuentas de la comunidad y ninguna de esas juntas ha sido impugnada por el demandante, incluso en la junta que se regularizaron los saldos en el año 2005, éstos fueron aprobados por unanimidad, incluyendo su voto. Sostiene también que la pretensión del demandante de declarar la inoponibilidad del acuerdo en cuestión contraviene su propia actuación, por lo que entiende que el invocado artículo 5 de la LPH debe ser interpretado de manera distinta a como lo hace el demandante.

La sentencia de primera instancia desestimó la demanda en los términos reflejados en los precedentes antecedentes de hecho y frente a dicha resolución interpuso el presente recurso el demandante, reiterando las alegaciones formuladas en primera instancia y sosteniendo que la sentencia interpreta indebidamente el artículo 5 de la LPH al ser su condición la de tercero a los efectos allí previstos, tener además la cualidad de buena fe y haberle sido imposible jurídicamente impugnar el acuerdo litigioso, invocando numerosa jurisprudencia en apoyo de su tesis.

La Comunidad demandada presentó escrito oponiéndose al recurso interpuesto de contrario interesando su desestimación y la confirmación de la sentencia apelada al entender que ésta interpreta correctamente el artículo 5 de la LPH, al analizar la consideración de tercero del apelante y su actuación en relación al acuerdo discutido, invocando igualmente determinada jurisprudencia en apoyo de su tesis.

SEGUNDO.- Si bien las partes en sus respectivos escritos, especialmente los de recurso y oposición, centran los términos de la controversia en el concepto de "tercero" a los efectos previstos en el artículo 5 de la LPH y si debe atribuírsele o no al demandante tal condición en relación al acuerdo trascrito en el anterior fundamento de derecho, la adecuada resolución del presente litigio requiere efectuar, en aplicación del principio expresamente invocado por el apelante del "iura novir curia", una serie de consideraciones previas acerca de la naturaleza y alcance del referido acuerdo, por cuanto la especial configuración que en nuestro ordenamiento jurídico se otorga al régimen de propiedad horizontal, ha de ser tenida en cuenta a la hora de analiza cualquier concepto y situación que se produzcan dentro ese ámbito y en consecuencia, también, a la hora de atribuir a una determinada persona el carácter de tercero en relación a una situación determinada con la comunidad de propietarios.

En la demanda inicial la parte actora hace especial hincapié y señala como hechos de los que hace derivar su pretensión el carácter estatutario del acuerdo, que el mismo supone una modificación del estatutaria que contraviene el título declarativo de obra nueva y el régimen de propiedad horizontal, así como los estatutos inscritos en el registro de la propiedad, extremos todos ellos que se alegan descontextualizándolos de la forma en que se han desarrollado la actuación de la comunidad de propietarios y la del propio demandante.

La ley de propiedad horizontal, tanto en la redacción actualmente en vigor como en la vigente en el momento de adoptarse el acuerdo aquí analizado, contiene una completa regulación de las relaciones surgidas en este especial régimen de propiedad bajo el prisma de adecuación a la realidad social y junto a esa normativa suficiente por sí, permite un amplio juego a la autonomía de sus partícipes a fin de que éstos puedan especificar, completar e incluso modificar ciertos derechos y obligaciones, siempre que no se contravengan normas de carácter necesario.

Dicha situación tiene su reflejo normativo en los artículos 5 y 6 de la LPH , de cuyo examen conjunto se desprende la existencia de diferentes tipos de normas o reglas que, junto a lo dispuesto en la ley, configuran el régimen jurídico de la vida comunitaria, diferenciación que tiene su incidencia en los aspectos aquí analizados de su incorporación al título y su acceso al registro de la propiedad. Así, los párrafos primero y segundo del artículo 5 de la LPH señalan el contenido necesario y obligatorio del título constitutivo de la propiedad por pisos y, en tal sentido el párrafo primero obliga a incluir en el mismo la descripción del inmueble y el segundo, la fijación de la cuota de participación, datos cuyo acceso al registro de la propiedad es obligatorio junto con el título constitutivo; Por otro lado, en el párrafo tercero del mismo artículo 5 se regula lo que el legislador denomina "estatuto privativo", cuyo acceso al título constitutivo, y por tanto al registro de la propiedad, es facultativo; mediante el mismo se podrán establecer reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la ley en orden al uso o destino del edificio o sus elementos. Finalmente en el artículo 6 se regula las expresamente denominadas "normas de régimen interior" referidas a aspectos o detalles de la convivencia y a la adecuada utilización de los servicios y cosas comunes, respecto de las cuales nada se indica en relación a su incorporación al título constitutivo ni acceso al registro de la propiedad y cuya validez únicamente viene condicionada al respeto de los límites establecidos en la ley y estatutos. La eficacia y obligatoriedad de estas normas es oponible frente a todo titular mientras no sean modificadas.

TERCERO.- Partiendo de lo indicado, el contenido del acuerdo adoptado por la Comunidad demandada, ha de incluirse en los regulados en el artículo 6 de la LPH y ser considerado como norma de régimen interior, por cuanto en el mismo no se fijan ni modifican las cuotas de participación que corresponde a cada piso en función del coeficiente asignado a cada uno de ellos, situación a la que se refiere el párrafo primero del artículo 5 ; tampoco contiene normas propias del estatuto privativo a que se refiere el párrafo tercero y que vienen referidas a la constitución o el modo de ejercer el derecho de propiedad que corresponde a los titulares de pisos o locales o al uso o destino que deba darse al edificio, sus pisos o locales o instalaciones y servicios.

La calificación del acuerdo como norma de régimen interior y no estatutaria, como insistentemente indica el demandante y ahora apelante se deriva en primer lugar y esencialmente por el contenido del acuerdo. En el mismo, respetando el derecho de los titulares a destinar o usar el bien privativo a cualquier actividad permitida por la ley, se aprueban una serie de normas para afrontar los gastos adicionales que se originan en el ámbito comunitario por el mayor acceso de público al edificio como consecuencia de actividades comerciales o profesionales de alguno de los titulares en sus viviendas y por las que lógicamente solo ellos se ven beneficiados. Las expresas referencias del acuerdo al acceso de público por el portal principal de la casa y la facultad que se otorga a la Comunidad de fijar la cuantía en función de la circunstancias concurrentes en cada caso, con especial referencia a la afluencia de público, pone de manifiesto que lo que allí se regula es una situación con clara incidencia en aspectos importantes de la convivencia comunitaria, como la seguridad o el acceso al edificio común, y de la utilización de los servicios y cosas comunes, cuya validez y eficacia deberá ser analizada y quedar condicionada por la adecuación de lo acordado a lo establecido en la ley y en los estatutos, pero no al hecho de haber sido elevado a escritura pública e incorporado al registro de la propiedad tal como pretende el ahora apelante.

Esa consideración del acuerdo como norma de régimen interior y no estatutaria, como insistentemente indica el demandante y ahora apelante, no queda desvirtuada por el hecho de que expresamente en el acta donde se refleja el acuerdo adoptado, se indique expresamente, "se aprueba por unanimidad, con carácter estatutario, la norma.....", por cuanto, si jurídicamente las cosas son lo que son con independencia de la denominación que les atribuyan las partes, la calificación y efectos de los actos realizados por las éstas, deberá determinarse por el órgano judicial en función del contenido real y concreto de los mismos, tal como se indica anteriormente, conclusión que tampoco es totalmente contradictoria con la literalidad del acuerdo, siendo significativo que el texto del acta que refleja el acuerdo haga referencia a la aprobación de una norma, término empleado en el artículo 6 y no a una regla, al que se refiere el artículo 5 al hablar del estatuto privativo.

CUARTO.- La atribución del carácter de norma de régimen interior que se atribuye al acuerdo en cuestión conlleva, por imperativo del indicado artículo 6 , tal como antes hemos indicado, que las normas así adoptadas "obligarán también a todo titular mientras no sea modificado en la forma prevista para tomar acuerdos sobre la administración"; es decir que, con independencia de quien sea el concreto titular o momento a partir del que lo sea, la obligación durará hasta que no se modifique, previsión legislativa que es plenamente aplicable a casos como el presente en el que se adquiere un piso con posterioridad a la adopción de un acuerdo de régimen interior y que es además la que se deriva de los principios y especial razón de ser del régimen de propiedad horizontal, en cuanto las decisiones adoptadas por los órganos competentes de la misma han de tener una especial fuerza vinculante y ejecutiva de los deberes impuestos a los titulares.

Si bien la pretensión de la demanda inicial y ahora del recurso era la de la inoponibilidad del acuerdo en cuestión y no la impugnación del mismo, en reiteradas ocasiones el apelante sostiene que el mismo debiera haberse inscrito en el registro e la propiedad al implicar una modificación estatutaria, conclusión que tampoco compartimos. En la inscripción registral practicada con motivo de la declaración de obra nueva, se incorporó al registro la reglamentación comunitaria y en dicho reglamento, la contribución a los gastos generales se regula en el artículo tercero , en el cual se contienen previsiones específicas para cuando puedan determinarse o individualizarse la proporción o cuantía del beneficio o consumo de cada uno de los propietarios individuales en relación a los gastos ordinarios y normales de uso, conservación, reparación, renovación y mantenimiento de las instalaciones y precisamente el acuerdo en cuestión lo que contiene es una forma de reparto de gastos generales que se han originado como consecuencia de la actividad profesional o comercial realizada por determinados titulares de pisos o locales, incremento de gastos que no tienen porqué soportar los demás titulares que no ejercen dichas actividades comerciales, de manera que la adopción de tal acuerdo viene amparada en dicha previsión reglamentaria y por tanto no la vulnera.

QUINTO.- No pudiendo atribuirse al demandante, en función de lo indicado, la condición de tercero a los efectos por él interesado, finalmente entendemos que su actuación tampoco se ha ajustado a las especiales normas de buena fe que deben presidir las relaciones de vecindad propias de este régimen de propiedad horizontal y ello en relación al desconocimiento que afirma haber tenido de la norma, que entendemos no ha sido tal, lo que, por sí solo, conllevaría su vinculación al acuerdo en cuestión.

Partiendo de las fechas de adopción del acuerdo, año 1988, y compra de la vivienda, 20 de enero de 1998 mediante escritura pública en la que manifestó expresamente que conocía y aceptaba las normas o estatutos de comunidad que rigen el inmueble, en los meses de febrero y junio de 1998 se celebraron sendas juntas de propietarios donde se abordó el tema aquí discutido y, si bien no consta interviniera en ellas el demandante, que afirma haber abierto la consulta el 18 de mayo de 1998, sí asistió representado a la junta celebrada el 5 de noviembre de 1998, en la cual dicho representante admitió haber sido informado de la situación en que se encontraba el piso respecto al pago de recibos, todo lo cual se compagina mal con el desconocimiento que afirma haber tenido de todo ello hasta el mes de septiembre de 2000. Por otro lado, la especial naturaleza de las relaciones existentes en este tipo de propiedad a la que reiteradamente hemos hecho referencia, imponen a quien no está conforme con la forma en que se regulan determinadas situaciones existentes en el ámbito comunitario, ejercitar las acciones que entienda le asistan encaminadas a modificarlas o privarlas de efecto y no sólo manifestar su oposición o negarse a cumplirlas y en tal sentido la ley de propiedad horizontal establece un amplio régimen para impugnar los acuerdos adoptados en el seno de la comunidad de propietarios y, en el caso presente, se han celebrado diferentes juntas de propietarios después de adquirir la propiedad el apelante, en las que se abordó el tema de los gastos suplementarios y ninguna de ellas se impugnó; por otro lado, el propio artículo 6 aplicable al caso, ofrece medios suficientes para que pueda promoverse la modificación de las normas adoptadas a su amparo y nada impide a cualquier miembro de la misma acudir al auxilio judicial en solicitud de las decisiones que pudieran ser procedentes en defensa de sus intereses.

SEXTO.- En consecuencia con lo indicado, el recurso debe desestimarse, lo que conlleva la imposición de las costas causadas en esta alzada a la parte apelante, todo ello en aplicación del art. 398.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

SE DESESTIMA el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de D. Juan , contra la sentencia de fecha cuatro de abril de 2.008, dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 64 de los de Madrid , en los autos de Procedimiento Ordinario nº 1658/2.006 y SE CONFIRMA ÍNTEGRAMENTE la misma, imponiendo las costas causadas en esta alzada a los apelantes.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.