Sentencia Civil Nº 599/2012, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 8, Rec 282/2012 de 12 de Diciembre de 2012

Encabezamiento

ROLLO Nº 282/12 SENTENCIA Nº 000599/2012 SECCION OCTAVA ============================ Iltmos/as. Sres/as.: Presidente D. EUGENIO SÁNCHEZ ALCARAZ Magistrados/as Dª Mª FE ORTEGA MIFSUD Dª CARMEN BRINES TARRASÓ ============================ En la ciudad de VALENCIA, a doce de diciembre de dos mil doce.

Vistos por la Sección Octava de esta Audiencia Provincial, siendo ponente el Ilmo Sr. D. EUGENIO SÁNCHEZ ALCARAZ, los autos de Juicio Ordinario, promovidos ante el Juzgado de 1ª Instancia nº 17 de Valencia, con el nº 000344/2011, por STIRLING PROMO HABITAT S.L. representado en esta alzada por el Procurador Dª. María Alcalá Velázquez y dirigido por el Letrado D.Juan Vicente Olarte Madero contra ALCOHOLERA DE SAN ANTONIO S.A. representado en esta alzada por el Procurador D.Alonso Moreno Martínez y dirigido por el Letrado D.José Andrés Medina, pendientes ante la misma en virtud del recurso de apelación interpuesto por STIRLING PROMO HABITAT S.L.

Antecedentes

PRIMERO .- La sentencia apelada, pronunciada por el Sr. Juez de 1ª Instancia nº 17 de Valencia, en fecha 12 de enero de 2012 , contiene el siguiente: 'FALLO: 1.- DESESTIMO la demanda formulada por 'STIRLING PROMOHABITAT, S.L.' contra 'ALCOHOLERA DE SAN ANTONIO, S.A.' 2.- ESTIMO la demanda reconvencional formulada por 'ALCOHOLERA DE SAN ANTONIO, S.A.' contra 'STIRLING PROMOHABITAT, S.L.' 3.- DECLARO que el derecho de opción de compra concedido a 'STIRLING PROMOHABITAT, S.L.' ha sido ejercitado.

4.- ORDENO la cancelación de la inscripción registral causada con motivo del derecho de opción de compra por la completa extinción del mismo.

5.- DECLARO la resolución del contrato de compraventa por el incumplimiento de la compradora.

6.- CONDENO a 'STIRLING PROMOHABITAT, S.L.' perder a favor de 'ALCOHOLERA DE SAN ANTONIO, S.A.' en concepto de indemnización por los daños y perjuicios causados los 348.850 ? entregados como primer plazo del precio.

7.- CONDENO a 'STIRLING PROMOHABITAT, S.L.' a pagar a 'ALCOHOLERA DE SAN ANTONIO, S.A.' las costas de la demanda principal y las costas de la reconvención.' SEGUNDO .- Contra la misma, se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por STIRLING PROMO HABITAT S.L. , que fue admitido en ambos efectos y remitidos los autos a esta Audiencia, donde se tramitó la alzada, señalándose para Deliberación y votación el 10 de diciembre de 2012.

TERCERO .- Se han observado las prescripciones y formalidades legales.

Fundamentos

PRIMERO.- La entidad Stirling Promo Habitat S.L. formuló el 22 de Febrero de 2.011 y con fundamento esencial en el artículo 1.124 del Código Civil , demanda de juicio ordinario contra la también mercantil Alcoholera de San Antonio S.A. encaminada a la obtención de una sentencia que: 1º) Declarase ajustado a derecho y a lo pactado en el contrato de opción de compra, su desistimiento unilateral respecto de dicha opción, y en consecuencia, resuelto dicho contrato, condenando a la demandada a estar y pasar por dicha declaración. 2º) Con carácter subsidiario y para el caso de entender que ya había ejercitado ' de hecho' la opción de compra, se declare la resolución por desistimiento suyo, del contrato de compraventa sobre la finca objeto de opción por incumplimiento de la condición de obtener la recalificación urbanística y la licencia de obras en el plazo pactado y 3º) En cualquiera de los dos casos, se condene a la demandada a abonarle, de conformidad con lo pactado en la escritura, la cantidad de 697.160 euros, más el interés legal de dicha cantidad desde la interpelación judicial y los del artículo 576 de la Ley de Enjuiciamiento Civil desde que procedan y ello con imposición de costas. La demandada Alcoholera de San Antonio S.A. se opuso a la demanda interesando su íntegra desestimación y además formuló reconvención solicitando se dictase sentencia que contuviese los siguientes pronunciamientos: 1º) Se declare que el derecho de opción de compra concedido a Stirling Promo Habitat S.L. sobre la finca registral 43.672 de Requena ha sido ejercitado y se ordene la cancelación de la inscripción registral causada con motivo de ese derecho por la completa extinción del mismo. 2º) Se declare la resolución del contrato de compraventa concertado entre partes sobre la finca registral 43.672 de Requena, por incumplimiento de la compradora. 3º) Se condene a Stirling Promo Habitat S.L. a pagar a Alcoholera de San Antonio S.A., en concepto de indemnización de daños y perjuicios derivados del incumplimiento, el importe a que asciendan los intereses legales de la cantidad de 5.409.121 euros que quedaron pendientes de pago del precio, calculados desde el día 8 de Marzo de 2.008 y hasta la fecha en que se dicte la sentencia que declare la resolución contractual, de cuyo total se tiene recibida a cuenta la cantidad de 348.580 euros. Y con carácter estrictamente subsidiario, se condene a Stirling Promo Habitat S.L., a que en concepto de indemnización por daños y perjuicios, pierda a favor de Alcoholera de San Antonio S.A., la cantidad de 348.580 euros entregados como primer plazo del precio, haciendo definitivamente suya dicha suma la actora por reconvención y ello con condena en costas. La sentencia de instancia efectuó los siguientes pronunciamientos: 1º) Desestimó la demanda formulada por Stirling Promo Habitat S.L. contra Alcoholera de San Antonio S.A. 2º) Estimó la demanda reconvencional formulada por Alcoholera de San Antonio S.A., contra Stirling Promo Habitat S.L. 3º) Declaró que el derecho de opción de compra concedido a Stirling Promo Habitat S.L. ha sido ejercitado. 4º) Ordenó la cancelación de la inscripción registral causada con motivo de ese derecho de opción de compra por la completa extinción del mismo. 5º) Declaró la resolución del contrato de compraventa por el incumplimiento de la compradora. 6º) Condenó a Stirling Promo Habitat S.L., a perder a favor de Alcoholera de San Antonio S.A., en concepto de indemnización por daños y perjuicios causados, los 348.580 euros entregados como primer plazo del precio y 7º) Condenó a Stirling Promo Habitat S.L. a pagar a Alcoholera de San Antonio S.A. las costas de la demanda principal, así como las de la reconvención, siendo esta resolución recurrida en apelación únicamente por Stirling Promo Habitat S.L.

SEGUNDO.- La demandante Stirling Promo Habitat S.L. interesa en la súplica de su escrito de apelación que se dicte sentencia revocando la de instancia y que en su lugar se dicte otra que estime la demanda, en lo relativo a la petición subsidiaria ejercitada y desestime la reconvención con imposición de costas a la contraparte. Como punto de partida se ha de señalar que las partes suscribieron el 8 de Marzo de 2.007 una opción de compra sobre la finca número 43.672 del Registro de la Propiedad de Requena ( documento número uno de la demanda a los f. 18 al 35) y conforme expresan las SS. del T.S. de 13-11-92 , 22-12-92 , 4-2- 94 y 14-2-97 , a título de ejemplo, las premisas de la opción, que integran una consolidada y uniforme doctrina jurisprudencial ( SS. del T.S. de 23-3-45 , 10-7-46 , 22-6 y 17-11-66 , 21-10-74 , 26-5-76 , 12-7-79 , 15-2-80 , 10-12-82 , 9-10-87 y 8-3-91 ) son las siguientes: 1ª) Que la opción de compra es una figura 'sui generis', con sustantividad propia, mediante la cual el optante logra, de modo exclusivo, la facultad de prestar su consentimiento en el plazo señalado a la oferta de venta que, por el primordial efecto de la opción, es vinculante para el promitente, quien no puede retirarla en el plazo aludido y 2ª) Que una vez ejercitada la opción por el optante, dentro del plazo señalado y comunicada al concedente, se extingue o queda consumada la opción y nace y se perfecciona automáticamente el contrato de compraventa, al producirse con relación a éste el concurso del consentimiento exigido por la Ley, sin que el optatario o concedente de la opción pueda hacer nada para frustrar su efectividad. Es decir, en el contrato de opción de compra, la compraventa futura está plenamente configurada, y depende del optante únicamente que se perfeccione o no ( SS. del T.S. de 16-4-79 , 4-4 y 9-10-87 , 24-10-90 , 24-1 , 28-10 y 23-12-91 y 1-12-92 ), de modo que una vez debidamente ejercitada la opción, se perfecciona el contrato de compraventa, que queda sometido a su propia regulación ( artículos 1.445 y siguientes del Código Civil ), manteniendo el artículo 1.450 la perfección del contrato, aunque ni la cosa ni el precio se hayan entregado ( SS. del T.S. de 3-2-92 ). En el supuesto que se examina la opción fue ejercitada por Stirling Promo Habitat S.L. como así lo reconoce en el ordinal fáctico tercero de su escrito de demanda, al indicar literalmente que ' El día 11 de Julio de 2.007 nuestra representada abonó a la hoy demandada la cantidad de 300.500 euros, más I.V.A., en total 348.580 euros, mediante cheque bancario, en concepto de ejercicio de la opción de compra , en los términos pactados en la escritura ( documento número dos de la demanda al f. 38). En consecuencia, aquélla se consumó, naciendo y perfeccionándose de este modo el contrato de compraventa que es la relación jurídica que al inicio del pleito ligaba a las partes. Esta circunstancia es admitida por la recurrente, al indicar en la alegación tercera de su recurso que no combate dicho pronunciamiento, de ahí que en lógica coherencia con dicha postura, interese que su demanda se acoja en su petición subsidiaria, esto es, que se declare la resolución por desistimiento suyo, del contrato de compraventa sobre la finca objeto de opción por incumplimiento de la condición de obtener la recalificación urbanística y la licencia de obras en el plazo pactado. El juzgador de instancia en el fundamento jurídico tercero rechazó la procedencia de dicha petición, arguyendo que, una vez perfeccionada la compraventa, no se puede desistir de la misma sin causa alguna, en cuanto que el artículo 1.256 del Código Civil prohíbe que el cumplimiento de los contratos quede al arbitrio de uno de los contratantes. Esta apreciación trata de refutarla Stirling Promo Habitat S.L. arguyendo que si bien es cierto que no puede desistirse sin causa, la resolución contractual de la compraventa que interesaba era por el incumplimiento de la condición esencial pactada, dado que a la fecha de la demanda, ni había sido concedida la licencia de obras en los términos convenidos en el apartado b) de la claúsula tercera, ni tampoco había transcurrido el plazo de treinta días que hacía nacer la obligación de pago del segundo y sucesivos plazos, añadiendo que el apartado c) punto sexto de la escritura de opción de compra, señalaba que ' en el supuesto de que transcurra el plazo máximo de tres años a contar de hoy sin que haya tenido lugar la recalificación del terreno como uso residencial, cualquiera de las partes podrá desistir del contrato, con devolución de los pagos realizados hasta entonces', añadiendo que para la obtención de la licencia de obras, resultaba necesario la tramitación y aprobación de un Estudio de Detalle y la paralela modificación de las Normas Subsidiarias con la relevante intervención de la demandada, que era la propietaria del terreno. Expuestas así las cosas, se habrá de coincidir con el juez ' a quo' que la facultad unilateral de desistimiento no constituye una justa causa de resolución, en cuanto que es contraria a lo dispuesto en el artículo 1.256 del Código Civil que establece que la validez y cumplimiento de los contratos no puede quedar al arbitrio de una de las partes contratantes. Ello tiene la salvedad de que esa posibilidad esté expresamente pactada, que es la situación que invoca la recurrente, puesto que en la materia que nos ocupa rige el principio ' pacta sunt servanda' del artículo 1.091 del Código Civil , cuando expresa que las obligaciones que nacen de los contratos tiene fuerza de ley entre las partes contratantes y deben cumplirse al tenor de los mismos. En su virtud, siendo el contrato ' lex inter partes' habrá que estar a lo dispuesto en sus estipulaciones en méritos del principio de autonomía de la voluntad que recoge el artículo 1.255 del Código Civil , al señalar que los contratantes pueden establecer los pactos, claúsulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral, ni al orden público ( SS. del T.S. de 16-3- 95 , 29-11-96 y 13-7-07 ). Ahora bien, dado que como indica la recurrente la demandada interpreta los pactos contenidos en el negocio de manera distinta a como ella lo hace, esa discrepancia nos conduce a un problema de mera hermeneútica contractual. En este terreno es jurisprudencia constante la que declara que las normas o reglas interpretativas contenidas en los artículos 1.281 al 1.289, ambos inclusive, del Código Civil , constituyen un conjunto o cuerpo subordinado y complementario entre sí de las cuales tiene rango preferencial y prioritario la correspondiente al primer párrafo del artículo 1.281, de tal manera que si la claridad de los términos de un contrato no dejan duda sobre la intención de las partes, no cabe la posibilidad de que entren en juego las restantes reglas contenidas en los artículos siguientes que vienen a funcionar con el carácter de subsidiarias respecto de la que preconiza la interpretación literal ( SS. del T.S. de 19-1-90 , 30- 12-95, 19-2-96 y 20-9-01 , entre otras ), de modo que el artículo 1.281 del Código Civil , contiene un criterio preferente al que hay que atenerse ( SS. del T.S. de 17- 2-90, 10-5-91 , 3-7-91 , 24-9-91 , 1-3-93 , 29-3-94 , 28-6-95 y 20-9-01 ), puesto que si los términos del contrato son claros, nada hay que interpretar, según el aforismo 'in claris non fit interpretatio' y en esta situación huelga hacer uso de otra formas interpretativas, siendo el paso siguiente su proyección al caso debatido.

TERCERO.- El planteamiento de Stirling Promo Habitat S.L. se asienta en el dato de que transcurran tres años desde el otorgamiento de la escritura, sin que se haya obtenido la recalificación del terreno como suelo residencial y la licencia de obra. La primera circunstancia, esto es, la recalificación fue tomada en consideración en la claúsula 1ª c) 1, a efectos del plazo de la opción, al reseñarse que ' el punto de partida es el momento en que sea firme en vía administrativa el acuerdo de aprobación definitiva de modificación de las normas subsidiarias del Ayuntamiento de Requena y esté por tanto aprobada la recalificación de la finca como suelo urbano de uso residencial, de modo que una vez tenga conocimiento la hoy actora de la firmeza de dicho acuerdo, tendrá que manifestar a la demandada, dentro del plazo máximo de un mes si ejercita o no la opción de compra '. Pero como indica el juzgador de instancia en el último párrafo del fundamento jurídico primero de la sentencia, ello tuvo lugar el 14 de Mayo de 2.007 ( documento número dos de la contestación al f. 125) y prueba de ello es que el 11 de Julio siguiente Stirling Promo Habitat S.L. ejercitó la opción de compra ( documento número dos de la de la demanda al f. 38). Es cierto que en la misma claúsula 1ª c). 5, se convino que ' en el supuesto de que transcurra el plazo máximo de tres años a contar de hoy ( 8 de Marzo de 2.007) sin que haya tenido lugar la recalificación del terreno como suelo residencial, cualquiera de las partes podrá desistir del contrato, con devolución de los pagos realizados hasta entonces' ( f. 25), pero esa facultad sólamente se contemplaba para el caso de que no hubiese tenido lugar la recalificación, dato éste que, como antes se ha dicho, sí que se produjo, sin que en modo alguno se previese que la falta de obtención de la licencia de obra autorizase para desistir del contrato, como equivocadamente sostiene la hoy apelante. Pero no es sólo éso, sino que como bien aduce la contraparte, la autorización para poder apartarse del contrato era únicamente respecto de la opción de compra, de hecho, ese apartado se incluye dentro de la claúsula 1ª relativa a la opción de compra y si ésta, como se ha expuesto, se ejercitó, es claro que no cabe desistir de algo que ya se consumó. La licencia de obra se menciona en la claúsula 3ª b), a los efectos de fijar el momento en que tendrá lugar el segundo plazo del pago del precio de venta, que será de treinta días a contar desde la concesión de la primera licencia de obras ( f. 26), pero sin que esta circunstancia tenga incidencia alguna en orden a la eficacia de la compraventa. Por otra parte, la obtención de la licencia no era una actuación que incumbiese a Alcoholera San Antonio S.A., puesto que en la claúsula 1ª c)3, claramente se expresa que ' Si Diciembre Promo Habitat S.L. manifiesta la voluntad de ejercitar la opción, en el plazo de dos meses a contar del momento en que lo haga se obliga a preparar un proyecto de obra, total o parcial, y solicitar la correspondiente licencia ' ( f. 25). En armonía con dicha estipulación y como ponen de manifiesto los documentos aportados como números diez al doce de la demanda ( f. 76 al 78) fue la demandante quien solicitó del Ayuntamiento de Requena la concesión de la oportuna licencia de obras el 30 de Octubre de 2.007, siendo la recalificación obtenida suficiente para los fines previstos de edificación, como así lo manifestaron en su declaración testifical los Arquitectos Don Bartolomé y Don Desiderio . El primero de ellos dijo hacer con asiduidad proyectos para Stirling Promo Habitat S.L. ( 37' 00''), que redactó el relativo a la edificación de las manzanas 1 y 2 ( 38' 05') y que cuando empezó a trabajar se encontraba en trámite una modificación puntual de las normas subsidiarias que habilitaba la posibilidad de construir ( 38' 49''). Explicó que la parte urbanística la redactó el Sr. Desiderio ( 39' 05'') y que el Estudio de Detalle que éste último presentó tenía por objeto un reajuste de la edificabilidad para tratar de lograr un aprovechamiento similar al previsto en la modificación ( 40' 33''), así como abordar el tema de la mancomunidad de los aparcamientos de todos los edificios y variar la tipología para hacer compatible la residencia unifamiliar con la plurifamiliar ( 40' 56''). Añadió que una vez recalificado el suelo, las normas subsidiarias ya permitían la obtención de la licencia de obras de la construcción del edificio ( 0' 57'') y que la segunda modificación respondía al deseo de obtener un mejor aprovechamiento urbanístico ( 1' 16'') dentro del que alcanzaba la modificación, pues lo otro habría conducido a un producto no comercial y poco atractivo ( 1' 32'') y que quien lo iba a vender era la promotora Stirling Promo Habitat S.L. ( 1' 40''). Por su parte el Sr. Desiderio indicó ser el redactor de la modificación de las normas subsidiarias ( 5' 57'') y del Estudio de Detalle ( 6' 22'') y que ese encargo se lo hizo la actora ( 6' 27'', 7' 08'' y 7' 59''). Expresó que la demandante era la promotora de una modificación de las normas subsidiarias dirigida a recalificar el uso del suelo, de modo que pasase de industrial a residencial ( 10' 39'') y que una vez aprobada por el Ayuntamiento esa modificación ya se podía acometer la obra ( 10' 51''). Por último dijo que una vez recalificado el suelo, recibió en Octubre de 2.007, el encargo de redactar un Estudio de Detalle para un mayor aprovechamiento urbanístico y a la vez una modificación de las Normas Subsidiarias a fin de que el subsuelo pudiese esta destinado a garajes comunitarios ( 11' 28''), que con ello se pretendía obtener más techo y, si el producto se vendía, un mayor rendimiento económico ( 11' 55''). En esta tesitura probatoria, es llano que la conclusión forzosamente habrá de ser coincidente con la que establece el fallo apelado, en cuanto que, de un lado, la concesión de la licencia de obra no se contempló como un dato condicionante de la vigencia del contrato, y de otro, no era un trámite que incumbiese a la parte hoy apelada, y siendo ésto así, no tiene por qué pasar por el desistimiento unilateral que patrocina Stirling Promo Habitat S.L., máxime, cuando ni siquiera se ha probado que, por su parte, mediase actuación alguna obstativa para su concesión, procediendo, por todo lo expuesto, la desestimación del recurso y la confirmación de la sentencia.

CUARTO.- De conformidad con lo dispuesto en el artículo 398.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , la desestimación del recurso motiva la imposición a la parte apelante de las costas de esta alzada.

Vistos los artículos citados y demás de general aplicación.

Fallo

Desestimamos el recurso de apelación interpuesto por la entidad Stirling Promo Habitat S.L. contra la sentencia dictada el 12 de Enero de 2.012 por el Juzgado de Primera Instancia nº 17 de Valencia , en autos de juicio ordinario seguidos con el nº 344/11, que se confirma íntegramente con imposición a la parte apelante de las costas de esta alzada. Dese al depósito constituído el destino legal procedente. Cumplidas que sean las diligencias de rigor, con testimonio de esta resolución, remítanse las actuaciones al Juzgado de origen, para su conocimiento y efectos, debiendo acusar recibo. Contra la presente no cabe recurso alguno, sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 477.2.3º de la Ley de Enjuiciamiento Civil , que en su caso, se habrá de interponer mediante escrito presentado ante esta Sala dentro de los veinte días siguientes a su notificación.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.