Sentencia Civil Nº 6/2008, Audiencia Provincial de Asturias, Sección 4, Rec 454/2007 de 15 de Enero de 2008

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 4

OVIEDO

SENTENCIA: 00006/2008

Rollo: RECURSO DE APELACION (LECN) 0000454 /2007

NÚMERO 6

En OVIEDO, a quince de Enero de dos mil ocho, la Sección Cuarta de la Ilma. Audiencia Provincial de Oviedo, compuesta

por Don Francisco Tuero Aller, Presidente, Don José Antonio Soto Jove Fernández y Don José Luis Casero Alonso, Magistrados, ha pronunciado la siguiente:

SENTENCIA

En el recurso de apelación número 454/2007, en autos de Juicio Ordinario nº 414/03, procedentes del Juzgado de Primera Instancia número uno de Siero, promovido por la entidad CERVEASKRON S.A., demandada en primera instancia, contra la entidad LOWEN KRONE, S.A., demandante en primera instancia, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Presidente Don Francisco Tuero Aller.-

Antecedentes

PRIMERO.- Que la Sra. Juez del Juzgado de Primera Instancia número uno de Siero dictó Sentencia con fecha treinta de mayo de dos mil siete cuya parte dispositiva dice así: 1. Con estimación íntegra de la demanda interpuesta por la entidad "Lowen Krone, S.A." y con desestimación de la demanda reconvencional interpuesta por la entidad "Cerveaskron, S.A." debo condenar y condeno a ésta a abonar a la actora la cantidad de ciento treinta y tres mil cuatrocientos cincuenta y un euros y cuarenta y tres céntimos (133.451'43 euros), en concepto de principal, más los intereses devengados al interés legal del dinero desde la interpelación judicial hasta la sentencia, sin perjuicio del interés legal del dinero incrementado en dos puntos desde la notificación de la misma hasta su completa ejecución. 2. Todo ello con expresa imposición de las costas procesales causadas a la parte demandada.

SEGUNDO.- Contra la expresada resolución se interpuso por la parte demandada recurso de apelación, del cual se dio el preceptivo traslado, y remitiéndose los autos a esta Audiencia Provincial se sustanció el recurso, señalándose para deliberación y fallo el día ocho de Enero de dos mil ocho .-

TERCERO.- Que en la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.-

Fundamentos

PRIMERO.- La sentencia de primera instancia estimó íntegramente la demanda interpuesta por la Compañía "Lowen Krone S.A." frente a la también mercantil "Cerveaskron S.A." en súplica de la cantidad a la que ascendían las rentas adeudadas y gastos de comunidad a cargo de esta última, derivadas del contrato de subarriendo de un local de negocio celebrado entre las partes, y, al mismo tiempo desestimó la reconvención formulada por ésta última frente a la primera. Al interponer ese recurso la demandada-reconviniente insiste en los mismos argumentos que ya había esgrimido en la instancia: Cuestiona el importe de los gastos de comunidad, aunque acepta la deuda por las rentas insatisfechas; y alega compensación respecto de las sumas que la otra parte le adeudaría en concepto de fianza no devuelta y de materiales, enseres y elementos de ornato de su propiedad que quedaron en el local arrendado tras proceder a su desalojo.

SEGUNDO.- Comenzando por la partida referida a los gastos comunes, a la que alude el último de los motivos del recurso, lo que cuestiona la apelante no es que no fueran de su cargo o que los hubiera ya satisfecho, sino exclusivamente que las cantidades que le son repercutidas en tal concepto fueran las que efectivamente correspondían al local conforme a su coeficiente de participación. Ciertamente resulta extraño que ninguna de las partes hubiera intentado justificar su postura sobre este punto, pese a lo fácil que resultaría para ambas acreditar cual era el importe de los gastos que correspondían a ese local para lo que bastaría con solicitar esos datos de la Comunidad de Propietarios. Ahora bien, la ausencia de esta prueba no puede beneficiar en este caso a la aquí recurrente y ello porque no cabe desconocer a estos efectos que tales gastos, correspondientes a los años 2001 y 2002, eran incluidos en las facturas que le remitía la demandante junto a la renta de cada mensualidad, sin que conste que desde aquellas ya lejanas fechas hubiera formulado protesta alguna respecto de tales conceptos, ni siquiera cuando se siguió juicio de desahucio entre las mismas partes, en el que se incluía también el impago de estos gastos (hecho segundo de la demanda que dio lugar al verbal 630/01 del Juzgado de Primera Instancia nº 1 de los de Siero). Es más, en el acto del juicio de aquél proceso aportó un extracto de cuentas (f. 502) donde aparece reflejado en concepto de rentas la suma de las rentas propiamente dichas y de los citados gastos. Tales actos configuran así una conducta de aceptación que, cuando menos, exigía ahora demostrar lo erróneo de ese proceder, lo que, como se ha visto, no ha hecho.

TERCERO.- Comparte esta Sala los razonamientos de la Juzgadora de instancia acerca de la imposibilidad de compensar el importe de la fianza entregada al celebrar el subarriendo con la deuda aquí reclamada. Para que opere la compensación es necesario que ambos créditos estén vencidos y sean líquidos y exigibles, tal y como previene el art. 1196 del Código Civil . Y esto no sucede respecto de la suma a la que asciende la fianza ya que ésta tiene, entre otras finalidades, la de responder del estado del local al finalizar la relación arrendaticia (véase cláusula duodécima del contrato), de tal suerte que su exigibilidad dependerá de la previa conformidad del subarrendador o del necesario pronunciamiento si hubiere discrepancia y, en su caso, de la oportuna liquidación. Debiendo advertirse que pese al tiempo transcurrido desde el lanzamiento del local, la demandante sigue manteniendo que la subarrendataria ocasionó una serie de desperfectos al abandonar el local, como la inutilización de la instalación eléctrica, y el arrancamiento del aire acondicionado y del equipamiento de los baños (vid. Fundamento de Derecho segundo del Auto de la Sección Quinta de esta Audiencia de 15 de febrero de 2007, f. 972 y siguientes), lo que impide tenerla por conforme ahora con su estado al tiempo del recuperar la posesión.

CUARTO.- Resta únicamente por examinar la compensación que también se invoca respecto de lo que denomina "mobiliario" que quedó en el local y del que se habría apoderado la actora. Nuevamente ha de destacarse, en primer lugar, que difícilmente cabría articular sobre esta circunstancia la figura de la compensación pues para ello sería preciso al menos conocer el valor exacto de tales bienes mediante la oportuna pericial, la que no se ha practicado, pues no necesariamente ha de coincidir con el de su adquisición tiempo antes. Pero es que, además, esos objetos se corresponden en realidad con las obras e instalaciones efectuadas para el acondicionamiento del local (van desde las instalaciones de gas y aire acondicionado, equipos contra incendios, equipamiento de aseos y revestimientos, hasta los mostradores, techos de madera, bastidores metálicos y otros semejantes), pues los muebles propiamente dichos (mesas, sillas y electrodomésticos sí fueron retirados del local antes del lanzamiento). Pues bien, en el contrato suscrito por las partes se preveía que el local se entregaba "en bruto" (cláusula primera ), que las obras de acondicionamiento y decoración correspondía ejecutarlas a la demandada, aquí apelante, (cláusula novena ) y que "al término del arrendamiento, las obras que se realicen en virtud de lo expuesto en los párrafos anteriores quedarán en beneficio del local, sin derecho a indemnización alguna al arrendatario" (último párrafo de la misma cláusula). De este modo, ninguna reclamación cabe hacer por estas partidas cuando, a la vista de su naturaleza no cabe sino encuadrarlas dentro de esa calificación de obras de acondicionamiento, aun cuando teóricamente pudieran algunas ser desmontables o separables de la estructura del inmueble. De hecho, días antes de proceder al lanzamiento, el representante de la demandada firmó un documento privado (f. 306) en el que se obligaba a desalojar el mobiliario de comedor y los enseres y mobiliario de cocina, con todos sus electrodomésticos, sin hacer alusión a los conceptos aquí discutidos, que deben entenderse incluidos en el último párrafo de dicho escrito, que concluye "manteniendo intacta la obra civil del citado establecimiento"; documento que no acreditó que lo hubiera firmado mediante engaño o coacción, como sostuvo en este proceso, pues no cabe considerar suficiente a estos efectos la declaración de un solo testigo entonces vinculado laboralmente con la demandada. Debe señalarse, por último que cláusulas como la citada son usuales en esta clase de contratos de arrendamiento sin que quepa apreciar la condición de abusiva, propia de la regulación para la defensa de consumidores y usuarios que no es aquí aplicable por la calidad de los litigantes, ni la de usuraria, referida a los contratos de préstamo y no a los de arrendamiento, sin que se aleguen otras causas o motivos que pudieran justificar la excepción de nulidad invocada respecto del aludido pacto.

QUINTO.- Lo hasta aquí expuesto habrá de traducirse en la total desestimación del recurso, con la consiguiente imposición a la apelante de las costas aquí causadas (art. 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ).

Por lo expuesto, la Sala dicta el siguiente:

Fallo

Desestimar el recurso de apelación interpuesto por CERVEASKRON, S.A. contra la Sentencia dictada por la Sra. Juez del Juzgado de Primera Instancia número uno de Siero con fecha treinta de mayo de dos mil siete en los autos de que dimana, confirmando dicha resolución, con expresa imposición a la apelante de las costas procesales del recurso.-

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN: En la misma fecha fue leída y publicada la anterior resolución por el Ilmo. Sr/a. Magistrado que la dictó, celebrando Audiencia Pública. Doy fe.

DILIGENCIA: Seguidamente se procede a cumplimentar la notificación de la anterior resolución. Doy fe.