Sentencia Civil Nº 6/2012, Audiencia Provincial de Avila, Sección 1, Rec 328/2011 de 16 de Enero de 2012

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

AVILA

SENTENCIA: 00006/2012

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

AVILA

Este Tribunal compuesto por los Señores Magistrados que se expresan al margen, ha pronunciado

EN NO MBRE DEL REY

la siguiente

S E N T E N C I A N Ú M: 6/2012

SEÑORES DEL TRIBUNAL

ILUSTRÍSIMOS SRES.

PRESIDENTA

DOÑA MARÍA JOSÉ RODRÍGUEZ DUPLÁ

MAGISTRADOS

DON JESÚS GARCÍA GARCÍA

DOÑA FRANCISCA JUÁREZ VASALLO

En la ciudad de Ávila, a dieciséis de Enero de dos mil doce.

Vistos ante esta Ilustrísima Audiencia Provincial en grado de apelación los autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO Nº 628/2010 , seguidos en el JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NÚM. 2 DE ARENAS DE SAN PEDRO, RECURSO DE APELACIÓN Nº 328/2011, entre partes, de una como recurrente la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DIRECCION000 , representada por el Procurador D. CARLOS FENRANDO ALONSO CARRASCO, dirigida por el Letrado D. JUAN JOSÉ MORENO CARRASCO, y de otra como recurrida ROTA RENT S.L., representada por el Procurador D. JESÚS CARLOS DUTIL RADILLO y dirigida por el Letrado D. JAVIER DE CARLOS YBOT.

Actúa como Ponente, el Iltmo. Sr. DON JESÚS GARCÍA GARCÍA.

Antecedentes

PRIMERO .- Por el JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 2 DE ARENAS DE SAN PEDRO (AVILA), se dictó sentencia de fecha 1 de Agosto de 2.011 , cuya parte dispositiva dice: "FALLO: Que estimando en esencia la demanda interpuesta por la entidad Rota Rent S.L. contra la Comunidad de Propietarios DIRECCION000 de Arenas de San pedro (Avila), con domicilio en AVENIDA000 NUM000 , Arenas de San Pedro debo declarar y declaro la nulidad del acuerdo adoptado por la Comunidad demandada en Junta ordinaria de fecha 14 de Agosto de 2.010, bajo los número 3º y 5º del Orden del Día de dicha Junta, relativos al sistema de reparto de gastos comunitarios y a la negativa a la reintegración a la parte actora de las cantidades indebidamente percibidas por la Comunidad, declaro que conforme al acuerdo comunitario adoptado por unanimidad en Junta Ordinaria de fecha 5 de Octubre de 1.997 (Acta nº NUM001 ) y de acuerdo con los estatutos existentes en el registro de la propiedad, existen cuatro grupos de reparto de gastos comunitarios, declaro que el local 2, finca nº NUM002 , destinada a Restaurante y propiedad de la actora, está exenta de contribuir a los gastos comunitarios correspondientes a los grupos de reparto 2 ( BLOQUE000 ) y 3 ( BLOQUE001 ) definidos en el acuerdo de 5 de octubre de 1.997, aplicándose las reglas establecidas en el punto tercero de dicho acuerdo, declaro el derecho de la parte actora a percibir de la Comunidad de Propietarios demandada una indemnización como consecuencia de los daños y perjuicios sufridos al haber venido abonando durante los años 2007, 2008, 2009 y 2010 unas cantidades, en concepto de gastos comunitarios, que legalmente no está obligada a pagar cantidad cuya determinación será fijada en un procedimiento posterior y condeno a la Comunidad de Propietarios demandada al pago de las costas y gastos del presente procedimiento".

SEGUNDO .- Contra mencionada resolución interpuso la parte demandada el presente recurso de apelación, que fue sustanciado en la instancia de conformidad con lo establecido en el art. 457 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil ; se elevaron los autos, correspondiendo a este Tribunal su resolución, dando lugar a la formación del presente rollo, no habiéndose celebrado vista pública ni práctica de prueba, quedó el procedimiento para deliberación, votación y fallo.

TERCERO .- En la tramitación del recurso se han observado y cumplido todas las prescripciones de carácter legal.

Fundamentos

PRIMERO .- Recurre en apelación la defensa de la Comunidad de Propietarios DIRECCION000 de San Pedro, la Sentencia estimatoria de instancia pidiendo su revocación, y, en consecuencia, se desestime la demanda formulada por la entidad Rota Rent S.L. no declarándose la nulidad del acuerdo comunitario de la Junta de 14 de Agosto de 2.010, manteniéndose el sistema de gastos comunitarios según se viene estableciendo por acuerdo de esa comunidad en la forma establecida por unanimidad desde el acuerdo de fecha 5 de Octubre de 1.997 y acuerdo de 14 de Mayo de 2.000, y ajustes de coeficientes establecidos en la Junta General Ordinaria de 5 de Agosto de 2.007, punto 15, estando el local nº 2, finca nº NUM002 de la entidad demandante Rota Rent S.L. que le destina a Hostelería (Restaurante-Cafetería), exenta de contribuir a ciertos gastos comunitarios establecidos en dichos acuerdos de comunidad en los grupos en que está exenta, no teniendo la actora derecho a percibir de la Comunidad ninguna indemnización por cuotas cobradas indebidamente o cobradas de más o en exceso.

El objeto que ha sido motivo de controversia se circunscribe a lo siguiente:

a) En escritura pública de fecha 11 de Septiembre de 1.990 otorgada ante el Notario de Madrid D. Andrés Sanz Tobes, nº 2426 de su Protocolo, en su apartado V se modificaron las reglas estatutarias que regulaban el régimen de la propiedad horizontal establecidas inicialmente en escritura de fecha 27 de Junio de 1.989, y en su apartado segundo, referido a la contribución a los gastos de comunidad, se establecieron los siguientes apartados:

A) Todos los propietarios de apartamentos y locales del edificio, con exclusión del local 3 o finca nº NUM003 , destinados a cuarto de transformadores, contribuirán, en proporción a sus cuotas respectivas, a los gastos comunes o generales del edificio y del Complejo Residencial necesarios para su adecuado uso y disfrute y, en particular, a los de conservación, reparación, mantenimiento, iluminación y limpieza de las zonas verdes, aparcamientos de superficie, paseos y calles particulares.

B) Los gastos de conservación, reparación, mantenimiento, iluminación y limpieza de las instalaciones y elementos propios de los apartamentos y del local 1, supermercado, y los de conserjería y servicios exclusivos de los mismos, serán satisfechos por todos sus propietarios con arreglo a sus cuotas.

C) Los gastos de conservación, reparación, mantenimiento, iluminación y limpieza del garaje y cualquier otro derivado de su uso, serán satisfechos por los propietarios de los apartamentos y del local 2 destinado a Restaurante-Cafetería, a razón de 1/126 por cada plaza de garaje.

D) Los gastos de conservación, reparación, uso y mantenimiento de las instalaciones deportivas y recreativas a que se refiere la regla primera, serán satisfechos por los propietarios de los apartamentos en proporción a sus respectivas cuotas en el edificio. Si se utilizasen por los propietarios de los chalets se satisfarán tales gastos por los usuarios en proporción a las superficies construidas de sus respectivas propiedades, en los términos establecidos en la citada escritura de constitución de servidumbre que faculta a aquéllos para tal uso (vid folios 109 a 111).

Tales acuerdos estatutarios fueron inscritos en el Registro de la Propiedad de Arenas de San Pedro en su inscripción 8ª.

La parte demandante, en la instancia, en defensa de la mercantil Rota Rent S.L. pidió se declarase la nulidad del acuerdo adoptado por la Comunidad demandada, aquí apelante, en fecha 14 de Agosto de 2.010 en los apartados núms. 3º y 5º del orden del día, relativos al sistema de reparto de gastos comunitarios, y a la negativa a la reintegración a la parte actora de las cantidades indebidamente percibidas por la Comunidad. Se pidió se declarase la existencia de los cuatro grupos de reparto de gastos que se han trascrito, conforme a dictamen pericial presentado, y que se declarase que la entidad Rota Rent S.L. está exenta del abono de los gastos comunitarios B y D, y debe contribuir a los reseñados en los apartados A y C.

En la Junta Ordinaria de la Comunidad de Propietarios, aquí impugnadas, de fecha 14 de Agosto de 2.010, en el punto 3º, consta: "Aprobación de cuentas de la Comunidad del ejercicio 2.009/10. Presupuesto de la Comunidad para el ejercicio 2.010/2011", consta literalmente:"Se adjunta un resumen Anexo de las cuentas de la Comunidad. Se aprueba por unanimidad. Respecto del presupuesto se adjunta una propuesta por el Secretario-Administrador contemplando los cuatro grupos de reparto y fundado en muchos de sus apartados en estimaciones puesto que no se pueden determinar con exactitud algunos gastos, como son la parte que realiza cada empleado en cada área. Este punto del presupuesto se trata por la Junta después de tratar el punto 5º del orden del día con la que está relacionado y consecuencia del debate se aprueba POR LA MAYORÍA, con la oposición de los propietarios del Local 2 y planta 1ª-4 el presupuesto, similar al del ejercicio anterior y CON TRES Y NO CUATRO grupos de reparto.

En el punto 5 de dicha Junta General Ordinaria aquí impugnada, por parte de Rota Rent S.L. se propuso que se le reintegrara lo cobrado de más por la Comunidad; que se reuniera con la nueva directiva de la Comunidad y, o bien volver a la aplicación del coeficiente que se usaba antes de la aplicación de los grupos de reparto o bien aplicación de lo dispuesto en la división horizontal de la finca y la LPH, aplicación razonable.

Pero esta proposición se rechazó por mayoría (vid folios 137 y 138).

Como la Sentencia recurrida estimó la demanda en su integridad, según consta en el antecedente de hecho 1º de esta Resolución, declarando nulos estos acuerdos, se alza contra aquélla la defensa de la Comunidad de Propietarios, en base a los motivos que se estudian a continuación.

SEGUNDO.- Como primer motivo de recurso se invoca que la Sentencia recurrida incurrió en incongruencia ya que no respetó en el fallo los contenidos que se pedían en el suplico de la demanda, ya que no se referían a la exención de Rota Rent S.L. de contribuir a los gastos comunitarios de los grupos B y D (2 y 4) de la escritura de división horizontal, ya que en el fallo se refiere a los acuerdos definidos en la Junta de 5 de Octubre de 1.997, aplicándoles las reglas establecidas en el punto tercero de dicho acuerdo, que no estaba solicitado en la demanda, no existiendo vinculación lógica entre el "petitum" y el fallo.

Igualmente se considera que se vulnera el art. 219.3 de la LEC ya que no se pueden establecer reservas de liquidación respecto a las cantidades a devolver, en su caso por la Comunidad de Propietarios.

Ahora bien, la incongruencia, en realidad, no existe, pues en el apartado 3º de la Junta General Ordinaria de 5 de Octubre de 1.997, lo que se realiza (vid folios 317 y 319) es una aplicación de distribución de reparto de gastos comunitarios en los cuatro bloques o apartados para abono de los gastos de comunidad, según estaba estatuido en la escritura de fecha 11 de Septiembre de 1.990, lo cual no implica incongruencia alguna, pues la congruencia implica que la Sentencia ha de adecuarse a las pretensiones de las partes, sin que el Tribunal pueda otorgar más de lo pedido por el actor, menos de lo resistido por el demandante, ni fundar la Sentencia en causas de pedir distintas a las que se han erigido en el objeto del proceso.

En el presente caso, la defensa de Rota Rent S.L. pidió se decretase la nulidad de lo acordado en los puntos 3º y 5º de los Acuerdos de la Junta General Ordinaria de fecha 14 de Agosto de 2.010 de la Comunidad aquí apelante, a lo que se accede, y en el fallo de la Sentencia recurridos se considera que la distribución de los gastos comunitarios en los cuatro apartados, A, B, C y D de los Estatutos recogidos en la escritura de fecha 11 de Septiembre de 1.990 se deben distribuir tal y como se realizó en la Junta General Ordinaria de fecha 5 de Octubre de 1.997. No hay pues ni incongruencia ni resolución distinta de lo que fue objeto del proceso.

Tampoco se vulneró el art. 219.3 de la LEC , pues lo cobrado de más a la entidad Rota Rent S.L. no se deberá concretar en este proceso, sino que se remite a otro procedimiento DISTINTO en el que se debe realizar la prueba pericial contable correspondiente a la distribución de los gastos comunitarios en los cuatro bloques o grupos estatuidos, y no en tres como se consideraba aplicable en la Junta General de 14 de Agosto de 2.010, cuya nulidad se declara.

El motivo del recurso, pues, se rechaza.

TERCERO.- Como segundo motivo de recurso se alega por la Comunidad recurrente que se produjo en la instancia infracción del art. 9 regla 5ª de la Ley de Propiedad Horizontal , y error en la apreciación de la prueba documental y testifical-pericial practicada por la Administradora de la Comunidad doña Martina .

Es verdad que en el art. 9.1 apartado e) de la Ley de Propiedad Horizontal reformado por la Ley 8/1.999 de 6 de Abril se establece que son obligaciones de cada propietario: Contribuir a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido , a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.

Pues bien, la parte que recurre da la razón a la Juzgadora de instancia en el sentido de que en la Junta General Ordinaria que se celebró el 5 de Octubre de 1.997 se distribuyeron los gastos de la Comunidad en cuatro bloques, estando exenta de los pagos Rota Rent S.L. de los apartados 2 y 4 (Bloques B y D), según consta en el orden referido en el escrito de recurso (vid folios 408 y 409).

También es cierto que, para modificar ese orden de reparto de gastos comunitarios se necesita la unanimidad de todos los copropietarios, sobre todo de los propietarios afectados.

Ahora bien en la Junta Ordinaria de fecha 5 de Agosto de 2.007, en el punto 15 de su orden del día NO SE APROBÓ un presupuesto de distribución de gastos en tres bloques, como alega la parte apelante (vid folio 409 "in fine"), sino que en el punto 15 del acta de dicha Junta se puede leer "15. Proposición de ajuste de los coeficientes de participación a la escritura de división horizontal de la finca". Y en su parte final consta: "Respecto del punto 15 indicar QUE NO SE REALIZÓ VOTACIÓN ALGUNA pues no se trata de una decisión a adoptar, sino de la aplicación de la Ley de Propiedad Horizontal a instancias de un propietario" (vid folio 342 "in fine"). Es decir no se aprobó modificación alguna de los gastos comunitarios establecidos en cuanto bloques o grupos en los Estatutos que formaron parte del Título constitutivo en la escritura de fecha 11 de Septiembre de 1.990.

Los motivos de impugnación de un acuerdo comunitario contrario a los Estatutos están comprendidos en el art. 18.1.a) de la propia Ley de Propiedad Horizontal .

Para la modificación de estos Estatutos se hace necesario, tal y como establece el art. 17.1 de la LPH , la unanimidad. En segundo lugar, es necesario convocar a los copropietarios a la Junta, notificándoles en el orden del día que la convocatoria tiene por fin la modificación de los Estatutos inscritos en el Registro de la Propiedad. Y que el punto del orden del día se refiere a la modificación de los cuatro bloques que estaban establecidos, reduciéndoles a tres. Además es preciso que en la Junta General convocada se trate específicamente ese tema, se apruebe por unanimidad, o por mayoría cualificada, y que el tema de acuerdo adoptado se inscriba en el Registro de la Propiedad si va a afectar a terceros.

Repárese que, en el presente caso, la entidad Rota Rent S.L. adquirió su local, el nº 2, en escritura de fecha 7 de Mayo de 2.002, otorgada ante el Notario de Madrid D. José Manuel Rodríguez Escudero Sánchez, nº 844 de su Protocolo (vid folios 36 y ss) fiándose de los Estatutos inscritos en el Registro de la Propiedad correspondiente.

Por todo ello, el motivo del recurso se rechaza.

CUARTO.- Dimanante de lo estudiado en los apartados anteriores, también se tiene que rechazar el tercer motivo de recurso, pues no se infringe la doctrina jurisprudencial del T.S. establecida en las S.s. de 2 de Febrero de 1.991 , 6 de Julio de 1.991 , 10 de Marzo de 1.993 , 25 de Abril de 2.007 , 16 de Noviembre de 2.004 y 3 de Diciembre de 2.004 .

Es verdad que, como señala el art. 5 apartado 3º que el título constitutivo PODRA contener reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, GASTOS, administración y gobierno......formando un estatuto privativo, pero repárese que al final se indica "QUE NO PERJUDICARA A TERCEROS si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad".

Cabe indicar que si está inscrito, los terceros que adquieren un piso, local , apartamento o chalet se regirán por los estatutos y normas de reparto de gastos comunitarios que estén inscritos.

No cabe duda que cabe modificar los acuerdos adoptados por la Comunidad en orden a la distribución de los gastos COMUNES, pero repárese que a la entidad Rota Rent S.L. solo le obliga el pago de los gastos que afectan a un local distinto de vivienda, dedicado a negocio de Restaurante Cafetería. Y, por ello no le afectan los gastos comunes que sí afectan a otros propietarios. Claro que cabe que la Comunidad de Propietarios por unanimidad disponga que el reparto de gastos comunitarios se realice de otra forma, ¡faltaría más!, pero repárese que en el art. 17-1º aportados 2º, 3º y 4º de la Ley de Propiedad Horizontal se establece que para la modificación de los Estatutos se establece que debe existir el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación......, incluso se refiere al propietario directamente afectado, si lo hubiese.

Y, en su párrafo final del inciso 1º se establece que los acuerdos válidamente adoptadas con arreglo a lo dispuesto en esa norma obligan a todos los propietarios

Pero, de las actas presentadas, ni consta que se haya acordado la modificación de los estatutos en materia de contribución de gastos comunitarios, ni que se haya alcanzado una mayoría cualificada, ni que se haya acordado que esa modificación se inscriba en el Registro de la Propiedad. Tampoco consta que ese apartado se incluyera específicamente en el orden del día.

Por todo ello, no considerando la Sala se haya vulnerado el art. 5.3 de la Ley de Propiedad Horizontal , es por lo que se rechazan los dos últimos motivos de recurso, y con ello la totalidad del recurso de apelación, procediendo la íntegra confirmación de la Sentencia recurrida.

QUINTO. - Las costas causadas en esta alzada se imponen a la parte apelante, por aplicación de lo que dispone el art. 398 de la LEC , al ser los pedimentos de la parte apelante totalmente rechazados, rigiendo en nuestro derecho la doctrina del vencimiento.

Vistos los preceptos citados y demás aplicables.

Fallo

QUE DEBEMOS DESESTIMAR Y DESESTIMAMOS el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de la Comunidad de Propietarios del DIRECCION000 contra la Sentencia nº 103/2011 de fecha 1 de Agosto de 2.011 dictada por la Sra. Juez de 1ª Instancia nº 2 de Ávila en el procedimiento ordinario nº 628/2.010 , del que el presente Rollo dimana, Y LA CONFIRMAMOS en su integridad, CON imposición de las costas causadas en esta alzada a la parte apelante.

Notifíquese la presente resolución a las partes haciéndoles saber los recursos que caben contra la misma y una vez firme, expídase su testimonio que será remitido con los autos originales al Juzgado de procedencia, a los efectos oportunos.

Así, por ésta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.