Sentencia Civil Nº 6/2012, Audiencia Provincial de Salamanca, Sección 1, Rec 367/2011 de 17 de Enero de 2012

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

SALAMANCA

SENTENCIA: 00006/2012

SENTENCIA NÚMERO 6/12

ILMO. SR. PRESIDENTE:

DON JOSE RAMON GONZALEZ CLAVIJO

ILMOS. SRES. MAGISTRADOS:

DON MANUEL MORAN GONZALEZ

DON JOSE ANTONIO VEGA BRAVO

En la ciudad de Salamanca a diecisiete de enero de dos mil doce.

La Audiencia Provincial de Salamanca ha visto en grado de apelación el JUICIO ORDINARIO Nº 500/09 del Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Salamanca, Rollo de Sala Nº 367/11; han sido partes en este recurso: como demandante-apelante DON Luis Carlos representado por la Procuradora Doña Elena Gómez de Liaño Diego y bajo la dirección del Letrado Don Fernando García-Delgado García y como demandado-apelado DON Juan Alberto representado por la Procuradora Doña Carolina Martín Rivas y bajo la dirección del Letrado Don Ramón Arenas Rodríguez, habiendo versado sobre acción negatoria de servidumbre de luces y vistas.

Antecedentes

1º.- El día 23 de febrero de 2011 por la Ilma. Sra. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Salamanca se dictó sentencia en los autos de referencia que contiene el siguiente: "FALLO: Desestimo la demanda interpuesta por Luis Carlos , representado por la Sra. Gómez de Liaño, contra Juan Alberto , representado por la Sra. Martín Rivas, absuelvo a la parte demandada de los pedimentos contra ellos contenidos, con imposición de costas a la parte actora."

2º.- Contra referida sentencia se preparó recurso de apelación por la representación jurídica de la parte demandante concediéndole el plazo establecido en la Ley para interponer el mismo verificándolo en tiempo y forma, quien alega como motivos del recurso: Infracción de los artículos 537 del Código Civil en relación con los artículos 1225 , 1227 y 1257 del mismo cuerpo legal , infracción del artículo 541 del Código Civil , con indebida aplicación de las normas reguladoras de la interpretación de los contratos y de la fuerza de los documentos privados y de la jurisprudencia, para terminar suplicando se dicte sentencia que revoque la aquí recurrida en los términos interesados en el presente escrito, con expresa imposición de las costas procesales causadas, tanto en 1ª Instancia como en esta Alzada, a la parte demandada.

Dado traslado de dicho escrito a la representación jurídica de la parte contraria por la misma se presentó escrito en tiempo y forma oponiéndose al recurso de apelación formulado para terminar suplicando se dicte sentencia por la que, con desestimación del recurso, sea confirmada íntegramente la sentencia recurrida, con expresa imposición de las costas causadas en la segunda instancia a la parte recurrente.

3º.- Recibidos los autos en esta Audiencia se formó el oportuno Rollo y se señaló para la votación y fallo del presente recurso de apelación el día diez de enero de dos mil doce pasando los autos al Ilmo. Sr. Magistrado-Ponente para dictar sentencia.

4º.- Observadas las formalidades legales.

Vistos, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Presidente DON JOSE RAMONGONZALEZ CLAVIJO .

Fundamentos

PRIMERO.- Por la representación de don Luis Carlos se interpone demanda de juicio ordinario en ejercicio de la acción negatoria de servidumbre de luces y vistas contra don Juan Alberto afirmando el demandante ser propietario de un inmueble en la PLAZA000 , NUM000 de Navarredonda de la Rinconada y de un huerto contiguo, adquirido a doña Serafina , habiendo procedido el demandado a realizar obras en su finca, construyendo una vivienda en el lugar en el que había una tenada y abriendo dos ventanas nuevas de más de 1 m² con vistas rectas sobre la propiedad del actor, solicitando expresamente se declare ser propietario del inmueble citado, que don Juan Alberto ha procedido a abrir ilícitamente dos ventanas con vistas rectas sobre su propiedad, perturbando su derecho a no tener sobre el fundo vistas rectas, por lo que debe ser condenado a cerrar a su costa los huecos o ventanas abiertos en su propiedad con vistas rectas a la propiedad del actor y debiendo pasar por dicha declaración abonando las costas del procedimiento.

El demandado se opone a la demanda entendiendo en primer lugar que el actor no es propietario del huerto y, en cualquier caso sobre su huerto pesa una servidumbre de luces y vistas a favor del fundo de titularidad del demandado, por lo que solicita la desestimación íntegra de la demanda.

En la Audiencia Previa y ante la invitación del Juez de fijar los hechos controvertidos la parte actora únicamente se refiere al hecho de que por el demandado se ha procedido a abrir dos ventanas por lo que se ejercita la acción negatoria de servidumbre, por lo que debe entenderse que ese es realmente el objeto de la demanda, siendo la primera pretensión del suplico de carácter meramente instrumental, correspondiéndose la acción ejercitada con el fundamento de derecho único de la demanda.

La parte demandada, en la Audiencia Previa, niega la legitimación activa del demandante, por falta de titularidad del huerto y ratifica la contestación a la demanda.

La sentencia de instancia procede, en primer lugar, a analizar la cuestión relativa a la legitimación activa del actor, es decir, su carácter de propietario, concluyendo que en base al título de adquisición, documento privado de compra de 4 de marzo de 1974, recibos del IBI, información catastral y certificación del secretario del Ayuntamiento, más las declaraciones de los testigos, dar por buena la legitimación activa a efectos de entablar la acción y sin perjuicio de que esta resolución no se refiere a la determinación del dominio o propiedad, sino a un carácter aparente y externo que legítima para el ejercicio de la acción negatoria.

SEGUNDO.- Para un adecuado análisis de los motivos del recurso de apelación es necesario hacer una referencia a la situación fáctica y jurídica de las fincas de demandante y el demandado.

El 23 de febrero de 1974, según resulta del documento 1 aportado por la demandada (folio 41) los hermanos Rosendo , Leocadia , Magdalena y Martina (las últimas acompañadas de sus respectivos maridos), reunidos en casa de la madre, Serafina , acuerdan partir todos los bienes existentes, haciendo cuatro lotes, y adjudicando, de común acuerdo, el 4 a Leocadia y su marido Camilo y el 3 a Magdalena y Francisco. Las partes número 1 y 2, en las que se encuentran incluidas respectivamente la casa de la plaza y la tenada, sin referencia alguna en dichos lotes a corral y huerto, y tan sólo en el primero una referencia genérica a "huertas", acuerdan que quede en el situación de mancomunidad para los otros hijos Rosendo y Martina , que acuerdan vender conjuntamente la casa y volver a hacer una nueva partición de las fincas restantes.

En el mismo documento acuerdan que "todas las fincas quedan con sus lindes naturales, a excepción de la casa de la plaza y tenada que parten el huerto; correspondiendo a la casa la parte de huerto que confronta actualmente con la tenada, pero teniendo la tenada derecho permanente a caso de necesitarlo abrir ventanas con rejas a la parte de huerto y ha correspondido a la casa".

TERCERO.- En una interpretación conjunta de los dos párrafos del documento de partición de los bienes parece evidente, y dando por hecho que los intervinientes conocían perfectamente la situación y realidad física y jurídica de las fincas, en primer lugar que las fincas quedaban tal y como estaban, con sus lindes naturales y que junto a la casa y tenada había un huerto que a partir de ese momento queda partido, adjudicándose a la casa la parte de huerto situado frente a la tenada, si bien con una condición, cual es el derecho permanente de la tenada, en caso de necesitarlo, a abrir ventanas con rejas sobre la parte de huerto que ha correspondido a la casa.

Se constituye así, y a cambio de la cesión de una parte de huerto a la casa, un derecho de servidumbre en favor de la tenada y siendo predio sirviente el huerto incorporado a la casa.

A dicha interpretación se llega según la relación literal del documento citado, conforme a las reglas de interpretación de los contratos de los artículos 1281 y siguientes del Código Civil , especialmente los artículos 1284 (si una cláusula admitiere diversos sentidos, deberá entenderse en el más adecuado para que produzca efecto) y 1285 (las cláusulas de los contratos deben interpretarse las unas por las otras, atribuyendo a las dudosas el sentido que resulte del conjunto de todas) sin perjuicio de lo que más adelante se dirá respecto de las circunstancias sobrevenidas y los actos posteriores de los intervinientes en la redacción del documento.

CUARTO.- Según resulta del documento 1 de la demanda (folios 14, 15 y 16), nueve días después de la firma del documento anteriormente citado, el 4 de marzo de 1974, doña Serafina vende a don Luis Carlos "una finca urbana, dedicada a vivienda y corral, enclavada en el casco urbano de esta villa como PLAZA000 NUM000 , que linda, derecha entrando con Casiano , izquierda calle pública, frente con Edemiro y espalda con calle de su situación", con una superficie aproximada de 170 m², manifestando que la finca descrita pertenece a la vendedora por herencia de su esposo don Edemiro .

En la siguiente cláusula del contrato se establece "que la finca anteriormente designada, se halla libre de toda carga o gravamen y responsabilidad legal...".

Como precio en el contrato consta la cantidad de 5.000 Ptas, si bien a lo largo del juicio quedó claro que el precio realmente pagado fue de 250.000 Ptas.

Igualmente, y si bien es cierto que el contrato de compraventa aparece firmado, además de por el comprador y por dos testigos, por la vendedora, mediante la estampación de su huella digital, ha quedado reconocido a lo largo del juicio por manifestaciones de las partes y de los testigos Felicísimo y Edemiro que realmente los vendedores fueron Rosendo y Martina , hijos de Serafina , habiéndose llegado a afirmar por el nieto de Serafina y actual demandado que su abuela no era propietaria de la vivienda, ya que realmente pertenecía a su abuelo.

En el contrato de compraventa no hay ninguna referencia expresa a huerto y menos aún al hecho de que sobre el mismo exista una servidumbre en favor de la tenada colindante. Literalmente lo único que se ha enajenado, y recordemos que tan sólo nueve días después de la firma del documento de partición es una vivienda y corral, pero resulta que entre los bienes incluidos en los diferentes lotes de la partición, y en concreto en el lote 1 tan sólo se menciona una casa de la plaza, sin referencia alguna a corral o huerto, y sin perjuicio de la referencia genérica, anteriormente citada a "huertas".

QUINTO.- Por otra parte, hay que tener en cuenta que los mismos vendedores, Rosendo y Martina , aunque por esta, como afirma el testigo Edemiro , intervino su marido, y pese a que el documento de compraventa aparezca formalmente firmado por la madre, Serafina , que incluso según el testigo Felicísimo no quería vender, habían pactado, en cuanto adjudicatarios de los lotes número 1 y 2, que a la casa de la Plaza le correspondía el huerto frente a la tenada, aún cuando fuera como contraprestación por el establecimiento de la servidumbre, lo que provoca una razonable duda sobre si realmente se vendió sólo una casa con corral, la venta fue de una casa con huerto, por existir una confusión entre corral y huerto, que no ha quedado suficientemente despejada a lo largo del procedimiento y ello pese al reconocimiento judicial practicado por la Juez de Instancia, o si la venta fue de casa con corral y huerto, habiéndose omitido involuntariamente este último en el contrato de compraventa, sin que nadie se haya preocupado de poner en relación los metros cuadrados vendidos con la superficie real de la finca, aún cuando somos conscientes de que en muchas ocasiones, tanto en documentos públicos como privados, las superficies que constan no guardan relación con la superficie real. Debemos tener en cuenta que en el acta de reconocimiento judicial la Secretaría Judicial utiliza la palabra patio para referirse al espacio situado junto a la casa del actor y sobre el que se han abierto las dos ventanas, si bien advirtiendo que se trata de un patio en el que existe una zona ajardinada, una barbacoa y algunos arbustos. Sin embargo, posteriormente en el mismo acta se hace referencia a cómo desde la casa de la parte demandada se accede a un huerto desde el que se observa el murete de separación con el patio anteriormente citado.

De la prueba practicada en el acto del juicio, interrogatorio de las partes, y testifical, resulta que el actor, Luis Carlos , viene disfrutando ininterrumpidamente del huerto desde el mismo momento en que tomó posesión de la casa con corral el 4 de marzo de 1974. El demandado así lo reconoce, aunque niegue que Luis Carlos sea realmente el propietario del mismo, justificando su utilización como una mera cesión de uso y dando algunas explicaciones sobre ellos, y en concreto sobre las razones por las que procedió a cerrar esa parte de huerto, en concreto la petición que se le hizo al respecto para que sus hijos no invadiesen la propiedad vecina.

El testigo Rafael afirma que siempre ha conocido a Luis Carlos en ese huerto, desde hace más de 30 años.

Ángel afirmó en el acto del juicio que sí sabe de la existencia del huerto detrás de la casa de Luis Carlos , pero que no sabe quién es el propietario, aunque Luis Carlos lo manipula como si fuera suyo.

El testigo Felicísimo, que intervino directamente en la operación de compraventa de la casa con corral por Luis Carlos , por resultar directamente afectados por la operación ya que a su vez procedió a adquirir a este una vivienda por el precio que resultase de multiplicar su superficie por el precio del metro cuadrado abonado por Luis Carlos a Rosendo y Martina , afirma que procedieron a medir la casa y el corral y que Luis Carlos le dijo que había un huerto, a lo que contestó que era todo para él. A dicho huerto se entraba desde la casa y desde la tenada.

Edemiro , primo de Juan Alberto , e hijo de Rosendo , además de reconocer que su abuela firmó el contrato y cobró, pero que realmente vendieron su tía y su padre, afirma que no sabe cuando se tapó la puerta que desde la tenada permitía acceder al huerto y que la razón de cerrarla es que allí había fresas y para que no robaran se cerró hace unos 20 ó 30 años.

SEXTO.- El artículo 1283 del Código Civil establece que cualquiera que sea la generalidad de los términos de un contrato, no deberán entenderse comprendidos en él cosas distintas y casos diferentes de aquéllos sobre que los interesados se propusieron contratar.

En principio, según este precepto, tan sólo se vendió una casa con corral, por no hacerse referencia expresa en el contrato a un huerto.

Sin embargo, los actos posteriores de los vendedores ponen de relieve que de manera inmediata el comprador entra en posesión del huerto, situado en la trasera de la casa, y que se corresponde exactamente con el que a dicha casa se había adjudicado en el documento de partición, huerto que viene poseyendo pública y pacíficamente, y sin oposición alguna desde hace 36 años, habiendo incluso cerrado los propietarios de la tenada la puerta que comunicaba ésta con ese huerto, lo que constituye un signo inequívoco de renuncia a la utilización del mismo. La puerta cerrada con ladrillos se puede observar perfectamente en la fotografía incorporada al folio 20 de las actuaciones, en la que también se puede ver la barbacoa y la puerta de acceso desde el huerto a la casa de Luis Carlos . Ello hace que pueda ser aplicable al presente caso el artículo 1959 del C.C .

SEPTIMO.- El demandado considera que tiene derecho a abrir las ventanas, en la forma en que lo ha hecho, en base al documento de partición anteriormente citado, considerando que precisamente la cesión del huerto a la casa constituía la contraprestación por el citado derecho de luces y vistas. Sin embargo, el citado documento, tan sólo tiene eficacia entre las partes que lo otorgaron, según lo dispuesto en el artículo 1257 del Código Civil , sin quedar afectado por el mismo el comprador de la vivienda y corral si en el contrato de compraventa no se hace referencia alguna a carga o gravamen sobre la finca adquirida y, sin que tenga por qué tener conocimiento de la servidumbre establecida, en su caso, sobre el huerto, puesto que aunque en el juicio se ha afirmado por Edemiro , primo de Juan Alberto , que Luis Carlos conocía el documento de partición, no existe realmente una prueba concluyente de que ello fuera así.

Debe tenerse en cuenta, por otra parte, que la propiedad se presume libre, esto es sin carga o gravamen alguno.

La sentencia de instancia desestima la demanda, entendiendo, según los argumentos de la demandada, que en el presente caso nos encontramos ante la servidumbre por destino del padre de familia, regulada en el artículo 541 del Código Civil , y ello por considerar que los propietarios comunes de las dos propiedades, casa y tenada, constituyeron una servidumbre sobre el huerto anexo a la primera y a favor de la segunda y que, enajenada en su día, existe titulo suficiente para que la servidumbre continúe activa y pasivamente.

Sin embargo, olvida que no se dan todos los requisitos que el citado precepto establece.

En primer lugar es necesaria la existencia de un signo aparente de servidumbre entre dos fincas. Signo aparente no es sino aquel que es perceptible por los sentidos, que aparece y se muestra a la vista, según expresión de la Real Academia Española y, es evidente, que en el presente caso, los propietarios comunes de ambas fincas, constituyeron un título de futuro para el establecimiento de la servidumbre, pero nunca llegaron a abrir los huecos o ventanas, por lo que el signo aparente y directamente perceptible no existe.

La existencia de este requisito aparece justificada por el hecho de que la servidumbre pervivirá aún en el caso de que se enajene una u otra finca, cuando el adquirente puede llegar a tener un conocimiento, a través de su percepción del signo aparente, de que la misma existe, o al menos de que hay una apariencia física de su existencia. Precisamente, porque los contratos sólo producen efectos entre las partes que los otorgan, salvo que expresamente se haga referencia en el mismo a la existencia de la servidumbre, la única garantía que hay de que el tercer adquirente de buena fe, puede llegar a tener un conocimiento de que sobre la finca adquirida hay alguna carga o gravamen es la existencia de ese signo aparente.

Por ello jurisprudencia reiterada insiste en que, la servidumbre no subsiste cuando al tiempo de separarse de la propiedad de las dos fincas, se exprese lo contrario en el título de enajenación de cualquiera de ellas, o se haga desaparecer aquel signo antes del otorgamiento de escritura. Es decir, o directamente se comunica al adquirente que se ha hecho desaparecer la servidumbre, sin que sea suficiente con expresiones vagas o genéricas, como la que consta en el contrato de compraventa privado de 4 de marzo de 1974 (la finca anteriormente designada se halla libre de toda carga o gravamen y responsabilidad legal), o se elimina o suprime el signo aparente que revelaba la existencia de la servidumbre.

En el presente caso es evidente que la expresión citada del contrato de compraventa sería manifiestamente insuficiente para entender que no subsiste el derecho de servidumbre, pero, al mismo tiempo hay que tener en cuenta que, no es que se haya hecho desaparecer el signo antes del otorgamiento del contrato, sino que realmente ese signo aparente nunca existió.

La documentación aportada por el Ayuntamiento no contribuye a clarificar las cosas, puesto que los huertos, que existen en la parte trasera de la casa y de la tenada no aparecen catastrados.

Sin embargo, sí puede ser un dato a tener en cuenta el hecho de que en el proyecto básico de vivienda unifamiliar elaborado por una arquitecta y remitido al Ayuntamiento, no figuren las dos ventanas que dan al huerto, habiéndose realizado las mismas al margen de dicho proyecto. Para ello basta con examinar detenidamente los planos aportados, observándose que, en la fachada que da al huerto se ha dibujado, pero no como ventana ni puerta, lo que parece corresponderse con la antigua puerta existente hace 20 ó 30 años en el mismo lugar, observándose el mismo cargadero.

OCTAVO.- En consideración a todo lo expuesto, debe estimarse el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia de instancia, lo que supone la estimación de la demanda con expresa imposición de costas al demandado, a tenor de lo establecido en el artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y sin hacer pronunciamiento en cuanto a las costas de este recurso, según lo previsto en el artículo 398 de la misma ley .

Por lo expuesto, en nombre del Rey y en virtud de los poderes conferidos por la Constitución.

Fallo

Que estimando recurso de apelación interpuesto por la representación de DON Luis Carlos debemos revocar y revocamos la sentencia de instancia de 23 de febrero de 2011 dictada por la Ilma. Sra. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia Nº 1 de Salamanca , en los autos originales de que el presente Rollo y, estimando íntegramente la demanda declaramos que DON Juan Alberto ha procedido a abrir en su propiedad dos ventanas con vistas rectas a la propiedad de su vecino, de forma ilícita perturbando el derecho del actor, condenando al demandado a cerrar a su costa los huecos o ventanas abiertos en su propiedad y al pago de las costas de Primera Instancia, sin hacer pronunciamiento en cuanto a las costas de este recurso.

Notifíquese la presente a las partes en legal forma y remítase testimonio de la misma, junto con los autos de su razón al Juzgado de procedencia para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

P U B L I C A C I O N

Leída y publicada fue la anterior sentencia por el Ilmo. Sr. Presidente, hallándose la Sala celebrando audiencia pública en el día de su fecha. Doy fe.-