Sentencia Civil Nº 6/2015, Audiencia Provincial de Malaga, Sección 5, Rec 904/2012 de 15 de Enero de 2015

Encabezamiento

SENTENCIA Nº 6

AUDIENCIA PROVINCIAL MALAGA

Sección 5ª

PRESIDENTE: ILMO. SR.

D. HIPOLITO HERNANDEZ BAREA

MAGISTRADOS, ILTMAS. SRAS.

Dª. INMACULADA MELERO CLAUDIO

Dª. MARIA TERESA SAEZ MARTINEZ

REFERENCIA:

JUZGADO DE PROCEDENCIA: JUZG. Nº 17 DE MALAGA

ROLLO DE APELACION Nº 904/12

JUICIO Nº 222/08

En la ciudad de Málaga, a quince de enero de dos mil quince.

Visto, por la Sección 5ª de esta Audiencia Provincial, integrada por los Magistrados indicados al margen, el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada en el Juicio Ordinario nº 222/08 seguido en el Juzgado de referencia. Interpone el recurso el Procurador Don Ignacio Sánchez Díaz, en nombre y representación de ART DESARROLLOS INMOBILIARIOS, S.L.

Antecedentes

PRIMERO.- El Juzgado de Primera Instancia dictó sentencia el día 15 de noviembre de 2012, en el juicio antes dicho, cuyo fallo es del tenor literal siguiente: ' Que estimando parcialmente la demanda interpuesta por el procurador Sr. Rosa Cañadas en nombre y representación de Marí Juana se interpuso demanda de Juicio Ordinario contra Art Desarrollos Inmobiliarios S.L. debo condenar y condeno a ésta a abonar al actor la suma de 7.635 euros; dicha cantidad devengará el interés legal desde la fecha de la demanda; todo ello sin expresa condena en costas'.

SEGUNDO.- Interpuesto recurso de apelación y admitido a trámite, el Juzgado realizó los preceptivos traslados y una vez transcurrido el plazo elevó los autos a esta sección de la Audiencia, donde se formó rollo y se ha turnado la ponencia. La votación y fallo ha tenido lugar el día 13 de enero de 2015, quedando visto para sentencia.

TERCERO.- En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales.

Visto, siendo ponente la Iltma. Sra. Magistrado DOÑA INMACULADA MELERO CLAUDIO quién expresa el parecer de la Sala.

Fundamentos

PRIMERO.- Frente a la resolución pronunciada por el Juzgado de primera Instancia Número Diecisiete de los de Málaga, se alza la entidad apelante ART DESARROLLOS INMOBILIARIOS, S.L. alegando los siguientes motivos de impugnación:

1º.- Pago de 5.940 euros (alquileres devengados supuestamente entre julio de 2006, fecha de entrega fijada en el contrato, y mayo de 2007, fecha fijada por el promotor una vez reanudadas las obras:Y al respecto denuncia que la argumentación de la sentencia resulta arbitraria e inexistente, pues la jurisprudencia no es fuente de Derecho, y si bien lo complementa, ha de ser en todo caso jurisprudencia reiterada y pacífica contenida en al menos dos sentencias del Tribunal Supremo; y sin embargo, las sentencias dictadas como fundamento para considerar que el hallazgo de restos arqueológicos no pueda ser considerado caso fortuito y excluir la responsabilidad por la mora, no son sentencias del Tribunal Supremo, y por tanto, no son subsumibles en el artículo 1.6 del C. Civil .

Añade que, en el caso de autos, su diligencia fue extrema, pues las obras se iban a realizar en El Rincón de la Victoria, en un terreno que no gozaba de ninguna protección arqueológica y que contaba con la pertinente licencia de obras, sin olvidar que la cláusula cuarta del propio contrato de compraventa preveía ' justa causa o fuerza mayor que provocara la demora justificada del plazo de entrega'.En definitiva, considera que no cabe imponerle la obligación de pagar el alquiler presuntamente satisfecho por la parte apelada desde el mes de julio de 2006 hasta el mes de mayo de 2007, porque existió y ha quedado acreditada, una novación modificativa del plazo, que se fijó estimativamente, sin contradicción, para mayo de 2007.

2º.- Pago de 1.695 euros:Y en relación a esta partida insiste en que para que los Tribunales reconozcan el derecho a cobrar una indemnización por el retraso habido en la entrega, es necesario que se acrediten los daños producidos, prueba que correspondía a la actora, y que entiende que ha sido desvirtuada porque la demandante contaba con un domicilio en el mes de mayo de 2007, y si la misma quiso alquilar una casa en un domicilio distinto, no tenía necesidad de hacerlo, y por lo tanto se puede concluir que ese alquiler le produjo unos daños caprichosos en innecesarios que no tiene obligación de soportar la recurrente.

SEGUNDO.- La Sala, en uso de la función revisora que le es propia ( artículo 456 de la LEC ), examinado que ha sido el contenido de las actuaciones y a tenor de las alegaciones de la parte apelante contenidas en su escrito del recurso de apelación, acepta los razonamientos jurídicos contenidos en la sentencia apelada, motivación que se considera suficiente y que ha de darse por reproducida a los efectos de su confirmación por no quedar aquella desvirtuada por las alegaciones de la entidad litigante apelante.

Debemos partir de que en el presente supuesto nos encontramos ante un contrato de compraventa de vivienda en construcción, en el que necesariamente ha de establecerse una fecha cierta de entrega de la vivienda. La fecha de entrega es fijada por el promotor, que es un profesional de la construcción que debe conocer las peculiaridades y dificultades propias de esta actividad empresarial y, por tanto, tiene que prever todas las circunstancias que confluyen en el proyecto constructivo, adecuando a las mismas el plazo de entrega, en términos que se asegure la posibilidad de su efectivo cumplimiento. Al igual que el comprador, correlativamente, tiene que prever su capacidad económica para hacer frente al pago del precio cierto de la compraventa, en el tiempo y forma pactados en el contrato.

Es así que el promotor, principal beneficiario económico del proceso constructivo, ha de asumir el riesgo derivado de su actividad empresarial para el caso de que la concurrencia de circunstancias normalmente previsibles incidan en la marcha de las obras, comprometiendo su finalización en el tiempo establecido por él en el contrato. Se trata de un riesgo, inherente a la actividad empresarial en el ámbito de la construcción, que tiene que ser contemplado como posible, y razonablemente evitable mediante la fijación de un prudencial plazo de entrega de la vivienda, tan amplio como lo aconsejen o impongan las circunstancias del caso concreto; aunque ello pueda comportar una cierta pérdida de fuerza competitiva a la oferta de venta. En definitiva, el peligro que el plazo de entrega de la vivienda establecido en el contrato no se acomode a la realidad previsible tiene que ser asumido por el promotor empresario, y no puede ser en modo alguno trasladado al comprador; al igual que éste no puede pretender trasladar al vendedor, en ningún caso, sus posibles dificultades económicas para afrontar el coste de la compra.

Por otro lado, es de señalar que, de conformidad con lo establecido en el artículo 1258 del C. Civil , los contratos obligan no sólo al cumplimiento de lo expresamente pactado, sino también a todas las consecuencias que, según su naturaleza, sean conformes a la buena fe, al uso y a la ley, como señala la Sentencia de 6 de marzo de 1999 cuando afirma que ' la buena fe contractual en sentido objetivo consiste en dar al contrato debida efectividad para que se realice el fin propuesto, lo que exige comportamientos justos, adecuados y reales'.La entidad demandada, cuya actividad principal es el sector de la construcción, por tanto, no puede negar o eludir los conocimientos técnicos que se le presumen, al formalizar el contrato se está comprometiendo, además de a una correcta ejecución, a emplear todos los medios para que se cumpla el plazo establecido para la construcción, debiendo prever los posibles sucesos que, aún siendo eventuales, en la práctica incidan con cierta normalidad y frecuencia en la proceso constructivo, retrasando su terminación.

En definitiva, la parte recurrente se basa en su particular visión de la imprevisibilidad de las circunstancias concretas que motivaron el retraso existente en la entrega de las viviendas, circunstancias que configura como ' hipótesis de concurrencia de fuerza mayor'; más estas ' causas ajenas al vendedor',hay que interpretarlas en consonancia con la ' fuerza mayor',sin que comprendan una ampliación del concepto, pues la alienidad no puede confundirse con aquellas circunstancias que tienen que ser asumidas y previstas por la parte contratante de quien depende el cumplimiento. Esto es, no podemos hablar de fuerza mayor, cuando se trata de circunstancias no debidamente acreditadas, o perfectamente previsibles como parte integrante y esencial del proceso constructivo que debieron ser tendidas en cuenta a la hora de fijar el día de entrega de las viviendas. La cuestión que se somete pues a la decisión de este Tribunal, debe ser resuelta rechazando los argumentos exculpatorios de la entidad promotora-vendedora, pues la fuerza mayor contemplada en el artículo 1105 del C. Civil para excluir la responsabilidad extracontractual, requiere para su apreciación ' la existencia de un obstáculo que, siendo extraño a la esfera negocial del obligado o deudor, sea totalmente irresistible o inevitable' ( STS de 14 de abril de 2000 ), circunstancia que no se da cuando el retraso se debe a avatares propios del proceso constructivo.

TERCERO.- Y descendiendo al supuesto enjuiciado, resultan acreditados los siguientes extremos: a) que el día 30 de marzo de 2004 ambas partes suscribieron un contrato de compraventa de vivienda en construcción sobre el piso sito en la planta NUM000 , puerta NUM001 y garaje nº NUM002 del Complejo denominado DIRECCION000 en El Rincón de la Victoria, y para ello, previamente y con fecha 30 de junio de 2003, la compradora hubo de efectuar una reserva entregando 5.000 € a cuenta del precio definitivo; b) que la obligación esencial para la vendedora no era otra que la entrega del piso objeto de la compraventa, que se fijaba para el día 1 de abril de 2006; c) que con fecha 28 de junio de 2004, y tras el hallazgo de unos restos arqueológicos, el Ayuntamiento ordenó la suspensión de las obras; d) que el día 21 de diciembre de 2005 la compradora recibe una carta de la promotora vendedora por la que se le comunica que se han reiniciado las obras y se establece como fecha de finalización el mes de mayo de 2007.

La cuestión pues que se somete a la decisión de este Tribunal es la procedencia de la indemnización de los daños y perjuicios por incumplimiento del pacto de entrega del inmueble objeto de compraventa, debiendo recordarse que los argumentos exculpatorios de las entidades vendedoras, en relación a las causas del retraso que se dicen ajenas o extrañas al ámbito de su actuación, no podían excluir la responsabilidad contractual por la fuerza mayor contemplada en el artículo 1.105 del C. Civil , que para excluir la responsabilidad contractual requiere para su apreciación, como se ha dicho, 'la existencia de un obstáculo que, siendo extraño a la esfera negocial del obligado o deudor, sea totalmente irresistible o inevitable ( STS de 14 de abril de 2000 ).

Por otro lado, es doctrina jurisprudencial reiterada la que viene proclamando que en supuestos en que resulta una situación de incumplimiento contractual provocada única y exclusivamente por la parte vendedora, tal incumplimiento ya determina por sí mismo la obligación reparadora que surge como consecuencia natural e inevitable, pues el solo incumplimiento contractual no excluye la idea de que ese incumplimiento no constituya per se un perjuicio o daño, una frustración en la economía de la parte, en su interés material o moral, pues lo contrario equivaldría a sostener que el contrato operó en el vació y sus vicisitudes, en concreto las contravenciones de las partes, no habrán de tener ninguna repercusión, pues así se contradiría la fuerza vinculante de los negocios obligacionales y sus correspondientes consecuencias que prevé el artículo 1258 y concordantes del C. Civil , por no ser de justicia efectiva que estas situaciones creadas por la decisión unilateral de una de las partes queden impunes y libres de toda compensación y reintegro económico, al conformar in re ipsa el propio perjuicio y la prueba la representa la situación provocada deliberadamente por quien obtuvo el lucro, pues lo contrario sería premiar y proteger la mala fe contractual y amparar estados de evidenciado enriquecimiento positivo ( SSTS de 9 de mayo y 27 de junio de 1984 ; 5 de junio de 1985 ; 30 de septiembre de 1988 y 22 de octubre de 1993 ), añadiendo el Alto Tribunal que ' la falta de entrega de un inmueble produce de suyo un daño mínimo al acreedor, cual es el representado por su valor de uso; es un daño in re ipsa, que obliga a su indemnización.........'.

Insiste en este punto la entidad recurrente en que existió una novación modificativa del plazo de entrega que se fijó estimativamente y sin contradicción para el mes de mayo de 2007; ahora bien, es posible que la compradora no se quejase por el retraso, pero la falta de queja puede ser motivada por otras causas distintas a que la compradora aceptase el retraso en la terminación de la obra. La Sala de lo Civil del Tribunal Supremo en Sentencia de 4 de marzo de 2005 (ROJ:_STS 1358/2005 ) dice: '.. .la novación, que es una renuncia de derechos, no se presume y debe de constar de forma expresa o por incompatibilidad entre ambas obligaciones, tanto si es extintiva, como modificativa ( SSTS 18 de marzo de 1992 , 28 de mayo y 23 de julio de 1996 , 2 de octubre y 31 de diciembre de 1998 ), por lo que no puede declararse en virtud de presunciones, por muy razonables que sean (aparte de otras, SSTS de 11 de febrero de 1965 y 7 de marzo de 1986 ).....'.El que no se haya acreditado que la compradora reclamase en un primer momento por el retraso en la finalización de la obra no implica que se produjese una renuncia por su parte a reclamar indemnización ni que diesen su consentimiento al retraso, por lo que procede por tanto confirmar la indemnización concedida de 5.940 euros por los alquileres abonados por la demandante desde julio de 2006 hasta mayo de 2007.

Y por lo que se refiere a la suma de 1.695 euros, correspondiente a los alquileres devengados desde junio de 2007 hasta agosto del mismo año, la recurrente que considera que si la Sra. Marí Juana quiso alquilar una casa en los Baños del Carmen, sí lo hizo verdaderamente, no tenía necesidad de hacerlo, y por tanto no puede decirse que ese alquiler le produjera unos gastos, totalmente caprichosos e innecesarios, que no tiene porqué soportar; es más, insiste en que la actora residió sin interrupción en la AVENIDA000 hasta que se trasladó a Madrid, según justifica con el informe del detective privado obrante en las actuaciones.

Tampoco esta pretensión revocatoria puede tener favorable acogida. Los los perjuicios han sido debidamente probados en su cuantía con los documentos aportados, y la obligación de indemnizar nace del incumplimiento por morosidad a que se refiere el artículo 1.101 del Código Civil , que en este caso se traduce en el retraso en la entrega de la vivienda, retraso que obligó a la actora a alquilar una vivienda, con los consiguientes perjuicios económicos, que deben ser indemnizados, sin que en modo alguno se haya acreditado no solo que el alquiler de dicha vivienda obedeciera a capricho de la demandante, sino que ésta residiera en la vivienda de la AVENIDA000 , vivienda que es la residencia habitual de su hermana.

CUARTO.- Que al desestimarse el recurso de apelación, a tenor de lo previsto en el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , las costas de esta alzada se impondrán a la parte recurrente.

Fallo

Se desestima el recurso de apelación formulado por el Procurador Don Ignacio Sánchez Díaz, en nombre y representación de la entidad ART DESARROLLOS INMOBILIARIOS, S.L., contra la sentencia dictada en fecha 15 de noviembre de 2011 por el Juzgado de Primera Instancia nº 17 de los de Málaga , en los Autos Civiles de Juicio Ordinario nº 222/08, y en su consecuencia se confirma íntegramente la sentencia, imponiendo expresamente a la recurrente las costas de esta alzada.

Notifíquese esta resolución a las partes personadas haciéndoles saber que contra la misma no cabe recurso ordinario alguno.

Devuélvanse los autos originales con testimonio de ella al Juzgado de procedencia a sus efectos.

Así por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION. - Leída y publicada fue la anterior resolución por la Iltma. Sra. Magistrado Ponente, celebrándose audiencia pública. Doy fe.