Sentencia Civil Nº 6/2015, Juzgados de lo Mercantil - Zaragoza, Sección 1, Rec 608/2012 de 12 de Enero de 2015

Encabezamiento

JDO. DE LO MERCANTIL N. 1

ZARAGOZA

SENTENCIA: 00006/2015

CIUDAD DE LA JUSTICIA, PLAZA EXPO, 6 EDIFICIO VIDAL DE CANELLAS, ESC F, 2ª

Teléfono: 976-208702

Fax: 976-208704

6360A0

N.I.G.: 50297 47 1 2012 0001240

INC.CONC. RES. CONTR.POR INCUMPL.(62) 0000608 /2012 0001G

Procedimiento origen: SECCION I DECLARACION CONCURSO 0000608 /2012

Sobre OTRAS MATERIAS

DEMANDANTE D/ña. ARCA PROGESMAR S.L.

Procurador/a Sr/a. ANTONIO QUINTILLA LAZARO

Abogado/a Sr/a.

D/ña.

Procurador/a Sr/a. RAMON MARIO PIÑOL LÁZARO, RAMON MARIO PIÑOL LÁZARO ,

Abogado/a Sr/a. , ,

S E N T E N C I ANUM. 6 /2015

En Zaragoza, a 12 de enero de 2015

D. JUAN PABLO RINCON HERRANDO; Magistrado Juez del Juzgado Juzgado Mercantil nº 1 de los de esta ciudad y su Partido, en el procedimiento concurso voluntario nº 608/12-G, incidente de resolución contractual ex artículo 62 de la LC , pieza separada nº 1, a instancia de la Concursada Arca Progesmar SL y con el visto bueno de la AC, con la representación y defensa en el Concurso contra Dubel Peninsular SL y Dubel Peninsular Gestión SL, asistidas del Letrado Sr Sánchez Rubio y representadas por el Procurador Sr Piñol Lázaro.

Antecedentes

PRIMERO.- Por la entidad Concursada Arca Progesmar SL se formalizó solicitud de resolución contractual a la que se le dio el trámite de demanda incidental al amparo del artículo 62 de la LC sobre los contratos de compraventa y de arrendamiento suscritos por la concursada con las entidades Dubel Peninsular SL y Dubel Peninsular Gestión SL respecto a seis viviendas del edificio Vistasol de Magalluf (Mallorca).

SEGUNDO.- De conformidad con lo dispuesto en la Ley Concursal, admitido a trámite el incidente y tras requerir de subsanación a la parte demandante en relación a las acciones de nulidad y determinación de renta, se emplazó a la parte demandada para que contestara la misma, compareciendo las demandadas, instando la desestimación de la pretensión de la demandante, adoptándose como medida cautelar la suspensión del plazo del artículo 113 para la presentación de la propuesta de convenio.

TERCERO.-Tras la celebración de vista, donde se practicó prueba de interrogatorio, testifical y pericial, con interrupción del acto para la práctica de prueba pericial mediante exhorto, quedaron las actuaciones para dictar sentencia, no habiéndose cumplido con los plazos procesales por la saturación de asuntos del juzgado y el tiempo empleado para la práctica de prueba fuera de la sede de este juzgado.

Fundamentos

PRIMERO.- Se ejercita por Arca Progesmar SL y la AC contra Dubel Peninsular SL y Dubel Peninsular Gestión SL demanda de resolución de los contratos de compraventa de seis viviendas del edificio Vistasol de Magalluf, propiedad de Dubel Peninsular SL alegando como causa de la resolución el incumplimiento de la demandada por entrega de cosa diversa, inhábil para el objeto a la que iba destinada.

Para calificar una conducta como de incumplimiento, cuando de compraventas se trata, es preciso que el objeto sea inútil para servir a los fines contratados, entendiendo la jurisprudencia que ' se está en presencia de entrega de cosa diversa o 'aliud por alio' cuando existe pleno incumplimiento por inhabilidad del objeto y consiguiente insatisfacción del comprador, y, por consiguiente, sin que sea aplicable el plazo semestral que señala el artículo 1490 del Código Civil , como reguladores de las acciones 'redhibitoria y quanti minoris', integradas en el art. 1486, que resultan inaplicables en aquellos supuestos en la que la demanda no se dirija a obtener las reparaciones proveniente de los vicios ocultos, sino las derivadas por defectuoso cumplimiento al haber sido hecha la entrega de cosa distinta o con vicios que hagan impropio el objeto de la compraventa para el fin a que se destina.

La entrega de cosa diversa, o aliud por alio, sobre la que una reiterada y consolidada doctrina jurisprudencial, entre otras las Sentencias de 30 de noviembre de 1972, 25 de abril de 1973, 21 de abril de 1976; 20 de diciembre de 1977; 23 de marzo de 1982 y 10 de junio de 1983 y 19 de diciembre de 1984, 26 de octubre de 1990, 16 de marzo de 1995, han establecido que se trata de un supuesto de incumplimiento total, bien por entrega de cosa distinta o inhabilidad del objeto y consiguiente insatisfacción del comprador, en tal sentido la Sentencia de la Sala 1ª del Tribunal Supremo de 20 de abril de 2001 nos dice:'la doctrina jurisprudencial del 'aliud pro alio', esto es, en el sentido de que se concertó una compraventa sobre un objeto y se entregó otro distinto o, el que se entregó fue inhábil para el objetivo pretendido por las partes; el motivo tampoco se acepta, por las razones que se han dicho anteriormente, ya que, la acción con base a la doctrina del 'aliud pro alio', deberá ser tempestivamente aducida y ejercitada por el comprador, tras la coetánea recepción de la cosa, que será, pues, cuando se compruebe que lo recibido es cosa distinta o que es inhábil para el objeto que previene su adquisición; así se decía en SS. de 17 de mayo de 1995:'Se está en el caso de entrega de una cosa diversa (aliud pro alio) cuando existe pleno incumplimiento ( art. 1124 Código Civil ) por inhabilidad del objeto con la consiguiente insatisfacción del comprador, al ser inadecuado el objeto de la compraventa para el fin a que se destina (Ss. 29-4 y 10-11-94, ratificando doctrina anterior)...'; S. 11 de abril de 1995:'Se ha declarado que en los casos de compraventa la entrega de una cosa por otra (aliud pro alio) constituye incumplimiento (SS 14-12-83 y 7-1-88 y otras), ello presupone la entrega de una cosa inservible...' S. 10 de mayo de 1995:'tiene declarado esta Sala SS. 30-11-72, 29-1 y 23-3-83, 20-2-84, 12-2-88, 12-4-93, entre otras) que se está en presencia de entrega de cosa diversa o 'aliud pro alio' cuando existe pleno incumplimiento por inhabilidad del objeto y consiguiente in satisfacción del comprador, que le permite acudir a la protección dispensada en los arts. 1101 y 1124 C.c y, por consiguiente, sin que sea aplicable el plazo semestral que señala el art. 1490 para el ejercicio de las acciones edilicias... sino las derivadas de defectuoso cumplimiento al haber sido hecha la entrega de cosa distinta o con defectos que hagan impropio el objeto de la compraventa para el fin a que se destina...'; y, S. 16-11-2000:'Es doctrina reiterada de esta Sala, que se está en presencia de la entrega de una cosa diversa o 'aliud pro alio', cuando existe pleno incumplimiento del contrato de compraventa, por inhabilidad del objeto vendido para cumplir la finalidad para la que se vendió, y consiguientemente se ha producido la insatisfacción del comprador, lo que en estos casos permite acudir a la protección que dispensan los arts. 1101 y 1124 del C.c .; tal inhabilidad ha de nacer de defectos de la cosa vendida que impidan obtener de ella la utilidad que motivó su adquisición, sin que sea suficiente para instar la resolución una insatisfacción puramente subjetiva del comprador'.

En este caso, se señala en la demanda que se adquirieron por la concursada lo que se pensaban que eran seis viviendas y así figuraban en el contrato de compraventa cuando en realidad se trataba de apartamentos turísticos sometidos al principio de uso exclusivo turístico y unidad de explotación. No resulta admisible la pretensión. Aunque en el contrato de compraventa figurara la descripción registral como viviendas es evidente que, tal y como se alega en la contestación, tanto en los contratos de venta como en los denominados de arrendamiento firmados de forma simultánea con los anteriores figura claramente que se trata de apartamentos turísticos y se hace referencia a la explotación unitaria de cada uno de ellos por lo que difícilmente puede alegarse el desconocimiento de tal circunstancia por parte de la compradora. Sobre la condición de apartamentos turísticos se reincide en el acuerdo de modificación de 26 de diciembre de 2007(documento nº 6 de la contestación). No debe olvidarse que quien adquiere es la sociedad para cumplir con su fin social, no para las expectativas de uso particular de los inmuebles por los socios, como parece defenderse en la demanda, sin que conste en el contrato este último destino que ahora sería la base para la resolución contractual.

Pero tampoco puede hablarse de la inhabilidad objetiva a la que se ha hecho referencia anteriormente. No puede considerarse que el objeto es inhábil desde el momento en que ha podido ser cedido para su explotación desde su adquisición y la demandante ha percibido rentas, sin queja alguna, los dos primeros años. La inhabilidad debe ser objetiva. Si el objeto no era inhábil los dos primeros años no lo puede ser los siguientes porque el importe de las rentas percibidas sea menor al no obtenerse los beneficios de explotación deseados por la demandante. En todo caso la inhabilidad quedaría en un plano meramente subjetivo y por lo tanto, no puede dar lugar a la resolución contractual.

SEGUNDO.-La petición subsidiaria que se plantea es la resolución de los seis contratos de arrendamiento pactados con Dubel Peninsular Gestión SL si no se estimara la resolución de los contratos de venta. A grandes rasgos, el motivo para la petición se encontraría, si se considera que estamos ante un arrendamiento, en la ausencia de precio cierto (infracción del artículo 1543 del CC ) o que la validez o cumplimiento del contrato quedaría al arbitrio de una de las partes ( artículo 1256 del CC ) ya que la parte demandada puede imputar los gastos de forma arbitraria, determinando así los beneficios de la explotación. Por otro lado, si se considera que el negocio jurídico es la aparcería industrial, el motivo de la resolución sería la pérdida de confianza.

En primer lugar debe indicarse que no puede estimarse que estemos ante una aparcería industrial. Dice la sentencia del TS de 10-4-1995 que 'El requisito de la certeza del precio equivale a que sea determinado, es decir, no aleatorio o contingente, pues de lo contrario la naturaleza jurídica del contrato queda afectada por claros matices asociativos que desvirtúan el arrendamiento, haciendo tránsito a la aparcería industrial o sociedad, salvo que junto a una cuota en beneficios se pactase como renta una cantidad fija (Sentencias de 5 de noviembre de 1959, 4 de octubre de 1966 y 10 de marzo de 1967)'. En este caso se pacta en cinco de los seis contratos una renta fija suelo de 3500 euros junto a la variable por beneficios por lo que únicamente podría ser considerado como de aparecería el relativo a la vivienda número 221 y no el resto. Pero incluso en este último caso tampoco podemos hablar de aparcería ya que la jurisprudencia del Tribunal Supremo en Sentencias como las indicadas y otras como la de 18 de abril de 1995 ha dispuesto que el arrendamiento es un contrato de tiempo determinado y precio establecido, considerando que será aparecería si no se da ninguno de esos dos elementos, precio cierto y tiempo determinado y en este supuesto se pacta expresamente la duración por diez años, todo ello, al margen de carecer de sustantividad propia para ser explotada como un todo autónomo. A mayor abundamiento, la propia parte demandante cuestionó en su demanda inicial la existencia de la citada aparcería, como pone de manifiesto la parte demandada en su contestación, lo que debe tenerse en cuenta a la hora de la fijación de la voluntad en el perfeccionamiento de los contratos.

Sentado lo anterior es evidente que la demanda no puede prosperar ya que la ausencia de precio cierto o el hecho de que la renta que corresponde pudiera quedar al arbitrio de una de las partes y que se denuncia en la demanda no son causas de resolución por incumplimiento sino que, en su caso, afectarían a la validez del contrato, estando limitado el presente procedimiento, tal y como se hizo constar por este juzgado en la subsanación de la demanda, a la resolución por incumplimiento ex artículo 62 de la LC , no a las acciones de nulidad o determinación de renta, que deben hacerse valer ante la jurisdicción civil no mercantil.

Conforme a lo dispuesto en el artículo 1.543 del Código civil , en el arrendamiento de cosas una de las partes se obliga a dar a la otra el goce o uso de una cosa por tiempo determinado y precio cierto. Es, por tanto, la propia ley, la que constituye el plazo temporal y la certeza en el precio como requisitos esenciales de esta clase de contratos y las cláusulas en contrario - así la duración indefinida o la falta de determinación del precio- son ineficaces (nulidad de pleno derecho). La resolución de un contrato es totalmente distinta de la nulidad y de la rescisión, pues estas últimas son las derivaciones de la existencia de un vicio que las invalida, en tanto que la resolución tiene lugar en el hecho de que siendo bilaterales los contratos va envuelto en ellos la condición resolutoria de no cumplirse por uno de los contratantes lo pactado. En este caso no se plantea que exista incumplimiento contractual por falta de pago de la renta debida sino que el fundamento de la pretensión afecta a la existencia del propio contrato, debiendo desestimarse la pretensión al carecer de competencia objetiva. Si observamos la demanda inicial y la subsanada se observa que el fundamento de la nulidad o en su caso resolución de los contratos de arrendamiento es muy similar a la petición resolución que figura en la demanda subsanada, eliminándose la declaración de nulidad pero basada en los mismas causas.

TERCERO.- Que en cuanto a las costas, atendida la desestimación de la demanda es procedente imponer las mismas a la parte demandante conforme dispone el artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil

Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación

Fallo

Que desestimando la demanda de incidente concursal interpuesta por Arca Progesmar SL contra Dubel Peninsular SL y Dubel Peninsular Gestión SL debo acordar y acuerdo;

1º) No dar lugar a la solicitud resolución de los contratos de compraventa de de seis viviendas del edificio Vistasol celebrados por la concursada con Dubel Peninsular SL.

2º) Declarar la falta de competencia objetiva para resolver la pretensión de resolución de los contratos de arrendamiento celebrados por la concursada con Dubel Peninsular Gestión SL y relativos a las viviendas reseñadas al no tratarse de una resolución por incumplimiento contractual del artículo 62 de la LC , correspondiendo su conocimiento a los Juzgados de Primera Instancia.

3º) Con imposición de costas a la parte demandante y alzamiento de la medida cautelar acordada.

Notifíquese la presente resolución haciendo saber el contenido del artículo 197 de la Ley Concursal en cuanto a los recursos.

Líbrese testimonio de la presente sentencia que se unirá a los presentes autos, quedando el original en el libro de sentencias de este Juzgado.

Así por esta mi sentencia definitivamente juzgando en esta instancia, lo pronuncio, mando y firmo.

EL MAGISTRADO JUEZ

PUBLICACION

Dada, leída y publicada ha sido la anterior sentencia por el Iltmo. Sr. Magistrado Juez que la autoriza, al estar celebrando audiencia publica en el día de la fecha. Doy fe.

DILIGENCIA.- Seguidamente se expide testimonio de la anterior sentencia, que queda unido a los autos originales. Doy fe.