Sentencia CIVIL Nº 6/2020, Audiencia Provincial de Granada, Sección 3, Rec 622/2019 de 16 de Enero de 2020

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE GRANADA
SECCIÓN TERCERA
RECURSO DE APELACIÓN Nº 622/2019
JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA E INSTRUCCIÓN Nº 1 DE BAZA
ASUNTO: JUICIO ORDINARIO Nº 749/2012
PONENTE SRA. AGUADO MAESTRO
S E N T E N C I A Nº 6
ILTMOS/A. SRES/A.
PRESIDENTE
D. JOSÉ LUIS LÓPEZ FUENTES
MAGISTRADO/A
D. ENRIQUE PINAZO TOBES
Dª ANGÉLICA AGUADO MAESTRO Granada a 16 de enero de 2020.
La Sección Tercera de esta Audiencia Provincial ha visto el recurso de apelación nº 622/2019, en los autos
de juicio ordinario nº 749/2012 del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 1 de Baza, seguidos en
virtud de demanda de doña Sonia y don Benito , representados por la procuradora doña Mª del Mar García
Perales y defendidos por la letrada doña María Vázquez Góngora; contra don Domingo , representado por la
procuradora doña Esmeralda Velázquez de Castro Sánchez y defendido por la letrada doña Yolanda Navarro
Urquiza; y contra doña Amelia , representada por la procuradora Mª José Segura Robles y defendida por el
letrado don Mauricio García de Paredes Espín.

Antecedentes

PRIMERO: Por el mencionado Juzgado se dictó sentencia en fecha 21 de marzo 2019, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: 'Que estimando parcialmente la demanda promovida por la Procuradora Doña Mª del Mar García Perales, en nombre y representación de Doña Sonia y Don Benito , contra Don Domingo y Doña Amelia , y estimando parcialmente la demanda reconvencional promovida por las Procuradoras Doña Mª José Segura Robles y Doña Esmeralda Velázquez De Castro Sánchez, en nombre y representación de Don Domingo y Doña Amelia contra Doña Sonia y Don Benito declaro resuelto el contrato de compraventa de fecha 16 de diciembre de 2010 condenando a Don Domingo y Doña Amelia la restitución de la posesión de la vivienda y a Doña Sonia y Don Benito a la restitución de las cantidades entregadas por los compradores, que ascienden a 14.150 euros. Cada parte abonará las costas causadas a su instancia y las comunes serán por mitad.'.



SEGUNDO: Contra la anterior sentencia se interpuso recurso de apelación por la parte actora mediante su escrito motivado, dándose traslado a la parte contraria que se opusieron al mismo. Una vez remitidas las actuaciones a la Audiencia Provincial, fueron turnadas a esta Sección Tercera el pasado día 10 de junio 2019 y formado rollo, por providencia de fecha 18 de julio 2019 se señaló para votación y fallo el día 9 de enero 2020 con arreglo al orden establecido para estas apelaciones.

Siendo Ponente la Iltma. Sra. Magistrada Dª Angélica Aguado Maestro.

Fundamentos

PRIMERO.- No compartimos la conclusión a la que llega la sentencia en el sentido de que hubo un mutuo incumplimiento del contrato de compraventa, al imputarle a la parte vendedora el que no entregara la vivienda objeto del contrato con las condiciones mínimas de habitabilidad y a los compradores que no abonaran el precio pactado, por el contrario, una nueva valoración de la prueba en esta segunda instancia nos lleva a considerar que el único incumplimiento acreditado es el imputable a los demandados que se desentendieron por completo del pago del precio aplazado, tal y como se pactó en el contrato, lo que nos lleva a estimar el recurso de apelación planteado por la parte actora, para estimar la demanda y desestimar la reconvención, de conformidad con los arts. 1124, 1504 del CC y la jurisprudencia del TS que los desarrolla.



SEGUNDO.- Partimos del contrato privado de compraventa suscrito el 16 de diciembre de 2010, por el cual doña Sonia y don Benito vendían a don Domingo y a doña Amelia la casa de su propiedad sita en Baza (Granada), en el PARAJE000 , casa de una sola planta y distribuida en varias dependencias; el precio pactado fue de 24.000 euros, entregándose a la firma del contrato la suma de 10.000 euros y el resto se abonaría de forma aplazada a razón de 2.000 euros cada seis meses.

Los compradores incumplieron su obligación de pago y sólo abonaron el primer y segundo plazo de 2.000 euros cada uno, pero a partir de ese momento dejaron de hacer frente al pago, lo que motivó que por conducto notarial de 17 de julio de 2012 se les notificara la intención de los vendedores de dar por resuelto el contrato de compraventa.

En consecuencia, al ser un hecho no discutido que los demandados incumplieron su obligación principal de pago del precio en la forma pactada, la acción de resolución del contrato de compraventa que se ejercita en la demanda debe prosperar, de conformidad con los arts. 1124 y 1504 del CC, antes mencionados.



TERCERO: A su vez los demandados al contestar y oponerse a la demanda formularon reconvención y solicitaron también la resolución del contrato por inidoniedad de la vivienda vendida al carecer supuestamente de los más elementales requisitos, al advertir cuando tomaron posesión de la misma de que no tenía luz, agua, ventanas, chimenea, cocina, lavabo, retrete, ni fregadero.

La sentencia dictada en primera instancia estima la demanda reconvencional al llegar a la conclusión que, efectivamente, la vivienda vendida carecía de las mínimas condiciones de habitabilidad y para ello ha tenido en cuenta la declaración prestada en el acto del juicio por la propia demandada, lo que no hace prueba de los hechos que le favorecen ( sentencias del TS de 5 de enero de 2010, rec. 1509/2005 y de 28 de junio de 2012, rec. 546/2009); y una nueva valoración de la prueba nos lleva a desestimar la demanda reconvencional al no existir prueba alguna que acredite el incumplimiento que les imputan a los vendedores, en concreto, que la vivienda objeto del contrato no se ajustara a los términos de la venta y mucho menos que no contara con los elementos básicos que se relacionan en el escrito de demanda reconvencional, carga de la prueba que les corresponde de conformidad con el art. 217 de la LEC.

En primer lugar, tales deficiencias de existir, difícilmente encajan con los hechos posteriores a la celebración del contrato pues desde el primer momento ha venido siendo el domicilio habitual de los demandados y sus familiares; por tanto, las condiciones mínimas necesariamente las cumplía al haberles permitido servir de domicilio familiar.

En segundo lugar, el que los propietarios del inmueble se hubieran dado de baja en el suministro de energía eléctrica antes de la venta no hace la vivienda inhábil para su destino, pues lo que deben hacer los nuevos propietarios es darse de alta ante la compañía suministradora que tuvieran por conveniente. En todo caso, la Sra. Amelia reconoció en el acto del juicio que la casa sí tenía luz eléctrica (minuto 20:25), pero pasado un tiempo de estar ocupando la vivienda iniciaron las gestiones para legalizar la situación, para lo que tenían que darse de alta en el suministro ante Endesa a la que supuestamente pagaron 1.700 euros para que les instalaran el preceptivo contador (minuto 20:00).

Desde luego no se ha practicado prueba alguna que acredite que la vivienda careciera de agua, ventanas, chimenea, cocina, lavabo, retrete, ni fregadero, carga de la prueba que como decimos, corresponde a los demandados, de conformidad con el art. 217 de la LEC, por el contrario, los actores han aportado el certificado emitido por don Nicolas el 4 de abril de 2011 (documento nº 2 con el escrito de contestación a la demanda reconvencional, al fol. 133), que acredita que la vivienda reunía las condiciones de habitabilidad necesarias para poder desarrollar el uso de vivienda, certificado realizado a los pocos meses de celebrarse el contrato con la finalidad de que los nuevos compradores del inmueble pudieran contratar el suministro eléctrico, documento en el que se ratificó el arquitecto en el acto del juicio.

Finalmente, no consta ni una sola reclamación por las supuestas deficiencias de la casa hasta la contestación a la demanda presentada el 27 de noviembre de 2013, a pesar de que recibieron un primer burofax el 3 de agosto de 2011 por parte de los vendedores ante la falta de pago del primer plazo del precio (fols. 36 y ss), el 18 de julio de 2012 recibieron el acta notarial por el que la parte vendedora les comunicaba que daba por resuelto el contrato ante la falta de pago del precio estipulado (fols. 42 y ss); y finalmente, antes de optar por la resolución, los vendedores intentaron buscar distintas soluciones ante las dificultades que tenían los compradores para afrontar el pago del precio, pero estos a través del don Celestino , amigo de la familia, les hizo saber por correo electrónico de 8 de septiembre de 2011 que seguían interesados en el contrato de compraventa que firmaron en su día, que habían pagado el primer plazo del precio aplazado y era su intención seguir haciendo frente al resto de plazos estipulados, para lo que contaban con el apoyo de familiares (fol.

195), sin ninguna referencia a que la vivienda fuera inhabitable.



CUARTO: Con fundamento en el art. 1.124 del Código Civil y la numerosa jurisprudencia del Tribunal Supremo que ha generado este precepto, los compradores no tienen derecho a pedir la resolución del contrato al haber incumplido sus obligaciones de pago derivadas del mismo contrato que pretenden resolver; por el contrario, los vendedores sí tienen acción para exigir la resolución del contrato pues cumplieron enteramente sus obligaciones haciendo entrega del inmueble desde el primer momento, resolución del contrato que procede ante el incumplimiento por la otra parte contratante de su obligación principal, en concreto, por la falta de pago del precio en la forma pactada, sin que se exija una patente voluntad rebelde al cumplimiento de las obligaciones y tampoco una voluntad de incumplir, sino sólo el hecho objetivo del incumplimiento, injustificado o producido por causa no imputable al que pide la resolución y la jurisprudencia afirma en la actualidad que basta atender al dato objetivo de la injustificada falta de cumplimiento, siempre que tenga la entidad suficiente para motivar la frustración del fin del contrato ( Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de mayo de 2007).

Declarada la resolución del contrato a instancia, en este caso de los vendedores, implica la extinción de la relación contractual con carácter retroactivo, con la consecuencia del reintegro a cada contratante en las cosas y valor de las prestaciones que aportaron por razón del contrato, por tanto, los demandados deben entregar a los actores la vivienda en las mismas condiciones en que la recibieron y los vendedores están obligados a devolver los 14.300 euros recibidos a cuenta del precio, pero la parte actora con fundamento en el art. 1124 del CC, reclama el correspondiente resarcimiento de los daños ocasionados por el hecho de no haber podido disponer de la vivienda desde que se celebró el contrato de compraventa y haber sido ocupada durante todo este tiempo por los compradores, lo que valora a razón de 295,31 euros mensuales hasta el desalojo de la vivienda y recuperación de la posesión; estando además los demandados obligados a devolver la vivienda en el estado en que se encontraba inicialmente y si bien ha resultado imposible acceder al interior al no permitir el acceso, desde el exterior se puede comprobar que han realizado obras de ampliación de unos 5,5 m2, mediante la construcción de una habitación adosada a la fachada principal ocupando parte del patio de acceso a la edificación original, con un coste de ejecución para volver a su estado original de 1.817,29 euros, según la prueba pericial aportada con la demanda.

Como es un hecho no discutido que los vendedores han venido disfrutando de parte del dinero entregado en su día como parte del precio y por esa razón, declarada la resolución del contrato, están obligados a la devolución de los 14.300 euros, más los intereses legales desde las correspondientes entregadas; también es un hecho admitido que los compradores vienen disfrutando de la casa desde el 16 de diciembre de 2010 en que se celebró el contrato de compraventa, por tanto, sus propietarios no han podido disponer del inmueble, de lo que se deriva un evidente perjuicio que debe ser igualmente indemnizado en la suma solicitada en el escrito de demanda, de conformidad con el informe pericial que se acompaña, que si bien fue impugnado de contrario, no por ello deja de tener valor probatorio, cuando además no se ha practicado ninguna otra prueba que lo contradiga y por esa razón debemos fijar la indemnización en la forma solicitada, es decir, en los 295,31 euros mensuales que se devengarán desde la firma del contrato hasta la entrega efectiva de la vivienda a los compradores, más los de 1.817,29 euros en que ha sido valorada la demolición de la ampliación de la vivienda llevada a cabo por los compradores, pues están obligados a devolver la vivienda en las mismas condiciones en que la recibieron.

Todo ello de conformidad con la jurisprudencia del TS recogida en la sentencia nº 954/2011 de de 21 de diciembre, en la que se da por hecho la realidad del daño, en este caso, por el retraso en la entrega de la vivienda, de donde se deduce el perjuicio indemnizable 'y, a efectos de una adecuada aplicación de lo dispuesto por los artículos 1101 y 1106 del Código Civil, cabe destacar cómo la sentencia recurrida cita con acierto la de esta Sala de 23 de julio de 1997 en cuanto afirma que 'la falta de entrega de un inmueble produce de suyo un daño al acreedor, cual es el representado por el valor de uso; es un daño 'in re ipsa' que obliga a su indemnización, porque -como también afirma dicha sentencia- 'ha de tenerse en cuenta que el incumplimiento de una obligación, cuando no sea doloso, obliga a indemnizar los daños y perjuicios previstos 'o que fueran previsibles al constituirse una obligación' ( art. 1107, párrafo 1.º, CC)'.

En el caso ahora analizado, los compradores han venido utilizando en su exclusivo beneficio la casa desde la firma del contrato de compraventa, lo que ha impedido que los actores pudieran disfrutarla y disponer de ella durante todos estos años, perjuicio indemnizable en la forma propuesta por la parte actora, de conformidad con el informe pericial que acompaña, pues no existe ninguna otra prueba pericial que la contradiga y el hecho de que no se alquilen otras viviendas en las inmediaciones no deja sin efecto el derecho de los actores a percibir su indemnización.

Por el contrario no puede prosperar la cantidad que se reclama de 169,17 euros por los gastos derivados del requerimiento previo pues se trata de un gasto del proceso que, en su caso, deberá incluirse en la correspondiente tasación de las costas.



QUINTO: Al estimarse sustancialmente la demanda, debemos condenar en las costas ocasionadas de conformidad con los arts. 394 y 398 de la LEC.

Vistos los citados preceptos y demás de general y pertinente aplicación, EN NOMBRE DE S.M. EL REY,

Fallo

Estimamos el recurso de apelación y revocamos la sentencia dictada el 21 de marzo de 2019 en el juicio ordinario nº 749/2012, seguido ante el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 1 de Baza y estimando la demanda presentada por doña Sonia y don Benito : a) Declaramos la resolución del contrato de compraventa suscrito entre las partes el 16 de diciembre de 2010.

b) Condenamos a don Domingo y a doña Amelia a restituir a los actores la casa objeto del contrato sita en Baza, en el PARAJE000 , casa de una sola planta y distribuida en varias dependencias, finca registral NUM000 del Registro de la propiedad de Baza y los actores deberán devolver los 14.300 euros, más los intereses legales desde las distintas entregas.

c) Condenamos a don Domingo y a doña Amelia a indemnizar a doña Sonia y don Benito en la suma de 295,31 euros mensuales desde la firma del contrato hasta la fecha en que procedan a la devolución de la vivienda, más los 1.817,29 euros en que ha sido valorado la demolición de la ampliación de la casa para el caso de que no la entregue en la misma forma en que la recibió, compensándose estas cantidades con la parte del precio entregado en su día.

d) Condenamos a don Domingo y a doña Amelia al pago de las costas ocasionadas en primera instancia, sin hacer condena al pago de las costas del recurso y la devolución del depósito constituido.

e) Desestimamos la demanda reconvencional presentada por don Domingo y doña Amelia , condenándoles al pago de las costas ocasionadas en primera instancia, sin hacer condena por las costas del recurso.

Notifíquese esta sentencia a las partes, haciéndoles saber que contra esta resolución cabe recurso de casación, siempre que la resolución del recurso presente interés casacional, a interponer ante este Tribunal en el plazo de VEINTEDÍAS, a contar desde el siguiente a su notificación, siendo resuelto por la Sala 1ª de lo Civil del Tribunal Supremo.

Firme la presente resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de 1ª Instancia de procedencia, con testimonio de la presente resolución, para su conocimiento y efectos.

Así por esta nuestra sentencia definitivamente juzgando, la pronunciamos, mandamos y firmamos.