Sentencia Civil Nº 60/2003, Audiencia Provincial de Jaen, Sección 2, Rec 57/2003 de 24 de Febrero de 2003

Encabezamiento

S E N T E N C I A Núm. 60

Iltmos. Sres.:

Presidenta

Dª. ELENA ARIAS SALGADO ROBSY

Magistrados

D. JOSE REQUENA PAREDES

D. JOSE ANTONIO CORDOBA GARCIA

En la ciudad de Jaén, a veinticuatro de Febrero de dos mil tres.

Vistos en grado de apelación, por la Sección Segunda de esta Audiencia Provincial, los autos de Juicio Verbal seguidos en primera instancia con el núm. 292/02, por el Juzgado de Primera Instancia nº cuatro de Linares, rollo de apelación de esta Audiencia núm. 57/03, a instancia de COMUNIDAD DE PROPIETARIOS PASEO DE LINAREJOS Nº DOS DE LINARES, representada en la instancia por el Procurador Sr. Colado Olmo y defendida por el Letrado Sr. Moreno Garrido contra BANCO VITALICIO, representado en la instancia por la Procuradora Sra. Becerra Notario y defendido por el Letrado Sr. Marín García de Alcañiz.

ACEPTANDO los Antecedentes de Hecho de la Sentencia apelada, dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº cuatro de Linares con fecha doce de Noviembre de dos mil dos.

Antecedentes

PRIMERO.- Por dicho Juzgado y en la fecha indicada se dictó Sentencia que contiene el siguiente FALLO: "Que desestimando la demanda interpuesta por el Procurador Don Luis Enrique Colado Olmo en nombre y representación de la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS PASEO DE LINAREJOS NÚMERO 2 DE LINARES, debo absolver y absuelvo de las pretensiones contenidas en la misma a BANCO VITALICIO, representado por la Procuradora Doña Irene Becerra Notario, con expresa condena en costas para la parte actora.".

SEGUNDO.- Contra dicha Sentencia se tuvo por preparado primero y se interpuso después por la demandante, en tiempo y forma, recurso de apelación, que fue admitido por el Juzgado de Primera Instancia nº cuatro de Linares, presentando para ello escrito de alegaciones en el que basa su recurso interesando la revocación de la Sentencia por otra estimatoria de la demanda.

TERCERO.- Dado traslado a las demás partes del escrito de apelación se presentó escrito de oposición por la demandada solicitando la confirmación de la Sentencia; remitiéndose por el Juzgado las actuaciones a esta Audiencia, turnadas a esta Sección 2ª el pasado 13 de Febrero de 2.003, en la que se formó el rollo correspondiente, quedando las actuaciones sobre la mesa para dictar la resolución oportuna.

CUARTO.- En la tramitación de este recurso se han observado las formalidades legales.

Siendo Ponente el Magistrado Iltmo. Sr. D. JOSE REQUENA PAREDES.

ACEPTANDO los Fundamentos de Derecho de la resolución impugnada.

Fundamentos

PRIMERO.- La Comunidad de propietarios demandante formuló demanda en reclamación de las cuotas impagadas por la demandada, propietaria de un local del edificio constituido en régimen de propiedad horizontal, que desde 1.998 viene rehusando el abono de los recibos girados por la actora en contribución a los gastos comunitarios al entender que el título constitutivo le exonera de parte de los reclamados al disponer el local de entrada propia desde la calle e independiente de la del resto de los demás copropietarios y usuarios del edificio -lo que no se discute- además de no tener posibilidad de uso del portal razón por la que en la escritura de declaración de obra nueva y división horizontal de 27 de Diciembre de 1.985 el promotor - propietario único en su día- eximió al titular de ese elemento privativo de atender "los gastos que nazcan de la reparación, limpieza, consumo de energía o sustitución de alguno de sus elementos". Como reconoce entre otras la S.T.S. de 14 de Marzo de 2.000, el art. 9.5º de la L.P.H. permite que determinados gastos puedan tener consideración individualizable hasta permitir, como excepción a la regla general, el que el propietario de un piso o local determinado no tenga que abonar gastos concretos de mantenimiento. Privilegio contributivo que exige que el título constitutivo, como aquí ocurre, recoja esta exclusión; lo hagan los estatutos o lo decida la propia Junta de propietarios mediante acuerdo adoptado por unanimidad como expresión en estos dos últimos casos del principio de autonomía de la voluntad de los partícipes en la comunidad. Tal exoneración, tanto la contenga el título otorgado por el promotor mientras fue propietario único -lo que es lo más frecuente- o por decisión de todos los propietarios es, pues, válida y vinculante (S.T.S. 30 de Marzo y 4 de Octubre de 1.999) incluso normal o frecuente. Por la doctrina incluso justo y conveniente desde criterios de equidad y proporcionalidad se libera de los gastos de conservación y mantenimiento de elementos comunes que no solo no disfruta sino de cuya utilización está impedido, por más que por constituir excepción a la regla general, se halla de interpretar de manera restrictiva y no extiende esa exoneración a los gastos extraordinarios de sustitución de elementos comunes que permitan o se orienten a mantener el edificio en buen estado y sus instalaciones aunque estén exentos de su mero mantenimiento y conservación sean fijos como periódicos no fijos, generalmente los de consumo por contador. En definitiva, a la reclamación de la actora la entidad demandada opuso esa exoneración parcial que hacía no exigible por iliquidez en el exceso, la deuda y la Sentencia por esta razón desestimó la demanda imposibilitada de poder concretar la cantidad realmente debida, que ninguna de las partes se ha esforzado ni durante el proceso ni antes en determinar. Correcta decisión que sin posibilidad de éxito se combate en esta alzada a través de cuatro motivos, incapaces todos ellos de alterar el recto sentido del Fallo. La apelante, como no podía ser de otro modo, reconoce la validez y eficacia de la cláusula de exención incorporada al título, pero trata de restarle vigencia o virtualidad liberatoria desde todo tipo de razones, excusas o pretextos a cual más débil o inconsistente.

SEGUNDO.- El primero, que erige en principal y piedra angular de su acción consciente de las mínimas posibilidades de acogimiento de los otros, acude a la teoría de los actos propios haciendo valer que la demandada (entidad de seguros cuyas oficinas ocupan el local) durante diez años, desde su adquisición hasta finales de 1.987, vino atendiendo la totalidad de los pagos sin hacer valer la cláusula de exención respecto a los gastos de mantenimiento interiores del edificio. Esta realidad queda probada, aunque la Sentencia por simple error de redacción en uno de sus pasajes parezca decir lo contrario, pero tal pago voluntario y prolongado hasta que un nuevo director de la oficina se percató e hizo valer la exoneración no permite, dice la S.T.S. de 20 de Febrero de 1.997, por sí solo entender alterado unilateralmente, ni a instancia de la actora ni de la demandada, la cuota y alcance de participación impuesto en su título constitutivo que la Ley (art. 9.5) solo considera válidamente modificable como expresión de la voluntad expresa y unánime de todos los propietarios bien incorporándolo a los estatutos, bien por acuerdo en junta con esas garantías y requisitos (por todas S.T.S. 16 de Noviembre de 1.996 ó 30 de Marzo, 30 de Mayo y 9 de Diciembre de 1.997). Pero es más, aparte de este impedimento legal la posibilidad de reconocer a ese pago voluntario y prolongado la eficacia constitutiva que pretende la comunidad de un régimen de contribución consolidado y distinto al propio título y a su vez de renuncia para su autor de sus derechos de exoneración a parte de los gastos, precisaba como exige reiteradísima jurisprudencia al interpretar el principio general del derecho relativo a los actos propios, que estos sean inequívocamente realizados y dirigidos a crear, modificar, extinguir sin género de dudas una determinada situación jurídica que afecta a su autor, sin permitir que esa apariencia pueda surgir cuando el autor de los actos no pretenda ni modificar, ni extinguir situación alguna previa ni tampoco cuando pueda actuar movido por algún tipo de error ya que se exige que realice esos actos propios con plena conciencia de modificar, extinguir o crear su derecho mediante actos inequívocos de carácter definitivo (por todas S.T.S. de 27 de Enero y 30 de Septiembre de 1.996). Nada de ello parece ocurrir en el caso de autos. La razón de ese proceder ni se ha explicado ni es, por tanto, equívoca. Tanto pudo obedecer al error en el pago o a la despreocupación como a una voluntad distinta que en cualquiera de los casos no permite inferir su carácter definitivamente vinculante para el futuro y, por tanto, sin virtualidad para la exigibilidad de la deuda. Así lo entendió la Sentencia de instancia desde una implícita interpretación racional y así lo valora tambien esta Sala con sólo añadir que de otro modo, esto es, de acoger la tesis que insiste en defender la apelante carecería de sentido o de necesidad la realización de nuevos estatutos que es lo que se esgrime como segundo motivo del recurso, muy subsidiario al anterior, tratando de nuevo de vincular a la demandada con una posible aprobación que no consta realizada con las garantías formales de convocatoria ni, menos aún, de unanimidad que antes dijimos requiere el cambio del título constitutivo en ese particular. No existe acta que refleje su válida aprobación y ello, si bien no supone por si su existencia si implica la necesidad de una prueba más laboriosa y difícil (S.T.S. 7 de Octubre de 1.999) no lograda en los autos como vuelve a expresar desde sólidos fundamentos la Sentencia recurrida que hace acertada aplicación de la doctrina sentada en estos supuestos por la S.T.S. de 14 de Diciembre de 2.001, para negarle toda eficacia a una mera certificación realizada para este proceso que se retrotrae a cinco años atrás, pero sin la menor prueba desde entonces, si es que llegó a aprobarse, ni de la presencia de la demandada cuyos derechos con especial singularidad se ventilaban ni su notificación a efectos impugnatorios que si la parte actora sitúa en su recurso con la propia demanda, es claro que las impugnó en su contestación alegando una nulidad de los mismos que, como expresa la S.T.S. de 20 de Octubre de 1.998, puede oponerse por vía de excepción a la acción fundada en esos acuerdos. Así lo reitera la S.T.S. de 3 de Marzo de 1.994 y fracasa este tercer motivo del recurso igual que el cuarto motivo que, en contradicción a todo lo anterior, trata de restar eficacia al título constitutivo y a la exoneración tan comentada, alegando una utilización de los servicios comunes y del portal absolutamente infundadas y solo basada en que fuera de su local, como es normal, se encuentran todos los aparatos contadores incluido el de la apelada, lo que arrastra el perecimiento de todo el recurso y la confirmación de la Sentencia por sus propios fundamentos al ser ajustada a derecho.

TERCERO.- Dado el sentir de esta Sentencia, por imperativo del art. 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, habrán de imponerse al apelante las costas del presente recurso.

Y por lo que antecede

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto contra la Sentencia dictada por la Sra. Juez del Juzgado de 1ª Instancia nº cuatro de Linares con fecha 12 de Noviembre de 2.002 en autos de Juicio Verbal seguidos en dicho Juzgado con el número 292/02 debemos confirmar y confirmamos la citada resolución con imposición a la apelante de las costas de esta alzada.

Comuníquese esta Sentencia por medio de certificación al Juzgado de Primera Instancia de su procedencia, con devolución de los autos originales para que lleve a cabo lo resuelto.

Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, la pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- La anterior Sentencia ha sido leída y publicada por el Ilmo. Sr. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha durante las horas de audiencia ordinaria; doy fe.