Sentencia Civil Nº 60/2011, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 14, Rec 592/2010 de 23 de Diciembre de 2010

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 14

MADRID

SENTENCIA: 00060/2011

AUD. PROVINCIAL CIVIL SECCIÓN N. 14

MADRID

Rollo : RECURSO DE APELACION 592 /2010

SENTENCIA Nº

Magistrado:

Ilmo. Sr. JUAN UCEDA OJEDA

En Madrid, a veintitrés de diciembre de dos mil diez.

VISTO en grado de apelación, por el Magistrado de esta Sección 14ª de la Audiencia Provincial de Madrid, el Ilmo. Sr. D. JUAN UCEDA OJEDA, actuando como Tribunal Unipersonal en segunda instancia, en el RECURSO DE APELACION 592/2010, interpuesto contra la sentencia dictada por el JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 64 de MADRID en autos de juicio verbal nº 281/2010, en los que aparece como parte apelante COMUNIDAD DE PROPIETARIOS GARAJE C/ DIRECCION000 , NÚMERO NUM000 , PRIMERA PLANTA DE MADRID, representada por la procuradora Dña. ISABEL CAMPILLO GARCÍA, y asistida por la letrada Dña. OLGA YESTE BATANERO, y como apelados Dña. Felicisima y D. Esteban , representados por el procurador D. ÁLVARO JOSÉ DE LUIS OTERO, y asistidos por el letrado D. IGNACIO DE LUIS OTERO, sobre reclamación de cantidad.

Antecedentes

PRIMERO .- Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 64 de Madrid, en fecha 29 de abril de 2010 se dictó sentencia , cuya parte dispositiva es de tenor literal siguiente: "Que apreciando la falta de legitimación ad procesum de la demandante, debo absolver y absuelvo a los demandados de las pretensiones en su contra deducidas, sin entrar a conocer del fondo del asunto y sin imposición de las costas del proceso a ninguna de las partes.".

SEGUNDO .- Notificada la mencionada resolución, contra la misma se interpuso recurso de apelación por la parte demandante COMUNIDAD DE PROPIETARIOS GARAJE C/ DIRECCION000 , NÚMERO NUM000 , PRIMERA PLANTA DE MADRID, al que se opuso la parte apelada Dña. Felicisima y D. Esteban , y tras dar cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 457 y siguientes de la LEC , se remitieron las actuaciones a esta Sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.

TERCERO .- Por Providencia, se acordó señalar el día 17 de noviembre de 2010 para resolver el recurso.

CUARTO .- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales, excepto en el plazo para dictar sentencia, debido al cúmulo de asuntos pendientes de resolución.

Fundamentos

No se aceptan los razonamientos jurídicos de la resolución apelada, que deben quedar modificados por los que, a continuación, se expondrán.

PRIMERO . La Comunidad de Propietarios del Garaje sito en la DIRECCION000 nº NUM000 -1º Planta de Madrid presento el día 30 de octubre de 2009 demanda de juicio monitorio en la que solicitaba que don Esteban y doña Felicisima fueran requeridos al pago de la suma de 2.229,57 euros, aportando con la misma la certificación firmada por el Secretario del acuerdo de la Junta de Propietarios del Garaje de 23 de febrero de 2009 en el que se aprobaba la liquidación de la deuda con el Visto Bueno del presidente, que fue notificado a los deudores por los medios establecidos en el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal .

Los demandados se opusieron al requerimiento de pago alegando la falta de legitimación activa de la Comunidad de Propietarios del Garaje, ya que la supuesta Subcomunidad es jurídicamente inexistente, apoyando sus alegaciones en la institución de la cosa juzgada, puesto que en dos sentencias de unos Juzgados de Primera Instancia de Madrid que han adquirido firmeza, la de fecha 23 de septiembre de 1992 dictada por el Juzgado nº 61 (autos 257/1992) y la de fecha 9 de septiembre de 1996 (autos 438/89) del Juzgado nº 21, se estimó la falta de legitimación activa de la misma para reclamar la cuota a los demandados y se declaró nulo el acuerdo por el que se erigían los propietarios de la planta primera del garaje en Comunidad o Subcomunidad independiente de la de todo el edificio.

Asimismo alegaron que, al presentar esta reclamación, la pretendida Comunidad no había tenido en cuenta el acuerdo suscrito con la sociedad AYESSA, que fue elevado a documento público el día 30 de septiembre de 1981 y que había sido aceptado implícitamente por la Comunidad demandante, donde se le exoneraba, de modo indefinido, del pago de los gastos de mantenimiento del garaje y la prescripción de cinco años en aplicación del artículo 1966.3º del Código Civil , ya que se están reclamando cuotas de mucha mayor antigüedad, algunas del año 1999.

SEGUNDO . La sentencia de instancia, tras continuar el procedimiento por los trámites del juicio verbal, desestimó la demanda al apreciar la existencia de una falta de legitimación ad processum, ya que esta supuesta Comunidad solo constituiría una comunidad de derecho común que, como tal, carece de legitimación para comparecer en juicio en nombre de los comuneros, debiendo ser los propios copropietarios los que comparezcan para defender los derechos de la misma. Solamente las Comunidades constituidas con arreglo a la Ley de Propiedad Horizontal tienen legitimación para comparecer ante los Tribunales, sin que podamos aplicar sus normas en este supuesto, ya que el título constitutivo de la propiedad está referido a todo el edificio y solamente los acuerdos de la verdadera y única Comunidad de Propietarios, es decir, la de todo el edificio, pueden vincular a cada uno de los condueños.

Contra la referida sentencia se interpuso el recurso de apelación que nos corresponde analizar en este momento en el que la Subcomunidad demandante alegó los siguientes motivos para solicitar su revocación:

No puede concebirse la Comunidad como una comunidad ordinaria o romana, ya que cada plaza de garaje es una finca independiente, con su referencia catastral y paga su propio Impuesto de Bienes Inmuebles al Ayuntamiento de Madrid, teniendo una cuota de participación respecto al valor total de inmueble. Por tanto, como no existe condominio alguno, no puede ser calificada de Comunidad ordinaria sino como una Subcomunidad de Propietarios incardinable en el artículo 396 del CC , siéndole de aplicación la Ley de Propiedad Horizontal, conforme recoge el artículo segundo de la misma, habiendo sido admitidas estas Subcomunidades, en concreto para los garajes, por comprensibles motivos de operatividad por los Tribunales en numerosos resoluciones.

Resulta indiferente que se haya declarado la nulidad de la Junta en la que se constituyó la Subcomunidad y que la misma no se encuentre inscrita en el Registro de la Propiedad en cuanto esta Comunidad fundamenta su legitimación activa por ser una Subcomunidad de Propietarios "de hecho" que es una situación que ha sido admitida por la jurisprudencia, con apoyo en el artículo 2 de la Ley de Propiedad Horizontal .

La parte demandada con su actitud vulnera el artículo 7.2 del CC , incurriendo en un abuso del derecho, y se produce un enriquecimiento injusto o sin causa, ya que el demandado esta disfrutando de una propiedad, plaza de garaje, sin contribuir a los gastos necesarios para el cuidado y mantenimiento de la misma y de los elementos necesarios para su utilización.

TERCERO . Es imposible aceptar que estamos en una situación de copropiedad romana, como ha entendido la sentencia apelada, pues los propietarios de las plazas de garaje no son propietarios de una parte indivisa del garaje sino del cien por cien de cada plaza, siendo comunes a todos los propietarios de las plazas de aparcamiento las instalaciones que son precisas para el uso de las distintas plazas, lo que nos lleva directamente a una situación idéntica a la que regula la Ley de Propiedad Horizontal, es decir nos encontramos con unos elementos(plazas de garaje) susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública , que pueden ser objeto de propiedad separada pero que llevan inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio que son necesarios para su adecuado uso y disfrute.

No consideramos que la cuestión pueda resolverse con ayuda de la institución de la cosa juzgada, pues la Comunidad demandante fundamenta su legitimación en un hecho totalmente distinto de los que tuvieron en cuenta las sentencias que se han aportado por los demandados para negarle la misma. Así mientras tales resoluciones sustentaron que no estaba legitimada la Comunidad en cuanto no había existido un acuerdo en el que, con participación de los hoy demandados, se hubiera constituido una Comunidad por los cauces fijados en la Ley de Propiedad Horizontal, en este procedimiento no se alega nada contra tal decisión, que se reconoce y acepta, sino que se mantiene que al ser una "Comunidad de hecho" debe regirse por la misma Ley de Propiedad Horizontal, con plena legitimación para actuar en los Tribunales, apoyando tal criterio en la jurisprudencia del Tribunal Supremo y en el artículo 2 de la LPH , que, no olvidemos, fue modificado después de que se dictaran las sentencias sobre las que ha fundamentado la parte demandada la excepción de cosa juzgada, en concreto el día 6 de abril de 1999 y que indica que esta ley será de aplicación: a) A las comunidades de propietarios constituidas con arreglo a lo dispuesto en el art. 5. b) A las comunidades que reúnan los requisitos establecidos en el art. 396 CC y no hubiesen otorgado el título constitutivo de la propiedad horizontal. Estas comunidades se regirán, en todo caso, por las disposiciones de esta Ley en lo relativo al régimen jurídico de la propiedad, de sus partes privativas y elementos comunes, así como en cuanto a los derechos y obligaciones recíprocas de los comuneros y c) A los complejos inmobiliarios privados, en los términos establecidos en esta Ley.

Al respecto la sentencia del Tribunal Supremo de fecha 28 de mayo de 2009 indica que "la sentencia de esta Sala de 17 de julio de 2006 , con cita de las de 1 febrero 1995 y 25 marzo 2004 , ha admitido la existencia de la situación de propiedad horizontal de hecho con aplicación a la misma de la Ley de Propiedad Horizontal. Igualmente se refiere a la de 7 abril 2003 que, con mención de las de 28 mayo 1985, 20 febrero 1990 y 16 junio 1995, indica con referencia a un conjunto residencial y a la situación anterior a la introducción del artículo 24 por la Ley 8/1999, de 6 de abril , de reforma de la Ley de Propiedad Horizontal, que se había declarado la posible existencia de un régimen de facto «sin que el título constitutivo sea elemento sustancial para la existencia y funcionamiento de la Comunidad, como tampoco lo es la inscripción en el Registro, requisito que igualmente carece de efectos constitutivos, sino simplemente a efectos de publicidad y en cuanto a terceros».

En conclusión, la posibilidad de que haya situaciones regidas por las normas de la propiedad horizontal sin que haya habido título constitutivo de la misma es evidente y así la reconoce el artículo 2 de la Ley de Propiedad Horizontal , en la redacción que le dio la Ley 8/1.999, de 6 de abril , cuando dice que la ley será de aplicación no sólo a las comunidades de propietarios constituidas con arreglo a lo establecido en el artículo 5 , mediante otorgamiento de título, sino también a aquéllas comunidades que, reuniendo los requisitos del artículo 396 del Código Civil , no lo hubiesen otorgado.

Ese reconocimiento ha sido producto de una obviedad, pues cuando se ha constituido una situación de facto idéntica o semejante a las tipificadas en la legislación de propiedad horizontal, no puede dejar de aplicarse esa legislación. Ello no es predicable sólo de los bloques de pisos, sino también de las urbanizaciones. Si se ha dividido en parcelas independientes una finca y se han formado viales, no podría sostenerse que respecto a esos viales pudiese ejercitarse una pretensión de cese en la indivisión. Tampoco sería procedente respecto de otros terrenos puestos al servicio del conjunto, por ejemplo para instalaciones recreativas o deportivas, como ocurre en el presente caso. Los terrenos, en principio segregables del conjunto, pero destinados a instalaciones de uso común, constituyen en realidad elementos comunes accidentales o por destino afectados al uso común por voluntad de los propietarios y que en principio pueden quedar desafectados para de esa utilización conjunta, pero siempre conforme a las normas jurídicas aplicables a este régimen de propiedad".

CUARTO . La doctrina que hemos referido es perfectamente aplicable al caso que nos ocupa pues, como dijimos más arriba, se trata de una Subcomunidad que necesariamente, por sus características, debe regirse por las normas de la LPH, y que "de facto" esta actuando como tal, hecho que no puede desconocer el demandado, ya que, aunque no ha contribuido al pago de los gastos comunes, ha seguido haciendo uso y disfrutando de las instalaciones del garaje que han sido objeto del correspondiente mantenimiento, y conoce o debe conocer que la Comunidad contrata con terceros en nombre de los propietarios de las plazas de aparcamiento, se hace cargo de los gastos necesarios para atender al mantenimiento de las mismas, aprueba los presupuestos, recauda los fondos necesarios que distribuye entre todos los propietarios, quienes adoptan acuerdos en interés común de todos los propietarios de las plazas de garaje (ver folios 131 a 374).

En definitiva, como en función del artículo 2 de la LPH y de la doctrina jurisprudencial antes invocada, debemos aplicar la normativa de la Ley de Propiedad Horizontal, tenemos que concluir diciendo que los demandados adeudan a la Comunidad las cuotas y derramas debidamente aprobadas.

QUINTO . La decisión que adoptemos en este procedimiento no puede venir condicionada por el documento suscrito por don Esteban con la sociedad AYESSA en el año 1981 por el que se le exoneraba de los gastos de mantenimiento del garaje, pues el mismo no puede oponerse a la Comunidad ni puede liberar al demandado de las obligaciones que debe asumir frente a la misma, aunque si le permitiría dirigirse frente a la citada sociedad en reclamación de los gastos que hubiera abonado, pues de una primera lectura del documento parece que la indicada sociedad se comprometió, con respecto a determinados propietarios, a hacer frente, de modo indefinido, al pago de todos los gastos de funcionamiento del garaje.

SEXTO . Aunque es cierto que algunas resoluciones de las Audiencias Provinciales mantienen la aplicación de la prescripción quinquenal del art. 1966-3º a las reclamaciones que presenta las Comunidades, constituidas en régimen de Propiedad Horizontal, contra sus propietarios ( Sentencias de la Audiencia de Málaga, Sección 4ª, de 6-3-92 y 14-5-99 ; Sección 5ª, 27- 1 y 15-10-99 ; Burgos 26-11-93 y Valencia, 8-4-99 , entre otras), la mayoría de las resoluciones se inclinan por la aplicación del plazo de 15 años fijado en el artículo 1964 del Código Civil, así la sentencia de la Audiencia Provincial de Valladolid, Sección 3ª, de 26-06-2000 , que indica en lo que podemos calificar como doctrina mayoritaria de las Audiencias Provinciales, nos indica que ".ejercitándose una acción de reclamación de cantidad por impago de las cuotas de comunidad esta acción prescribe por el transcurso del plazo de quince años, ya que el precepto aplicable es el del artículo 1.964 del Código Civil y no el apartado tercero del artículo 1.966 del referido texto legal, puesto que la obligación del titular de contribuir a los gastos generales con arreglo a su cuota de participación, proviene del derecho de propiedad y no de una relación de índole contractual, y no existiendo precepto que imponga obligatoriedad de señalar plazos anuales o más breves para abonar la contribución o cuota a los gastos generales mensuales o anuales, esta temporalidad no puede ser entendida de manera semejante a las contraprestaciones de tracto sucesivo, ya que no es una obligación fija en su cuantía y periódica por su vencimiento, sino que depende del presupuesto de ingresos y gastos de la comunidad de propietarios que se determine en cada ejercicio".

En el mismo sentido se expresa la sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de 10 junio de 2009 (Sección 12 ª), que añade que "teniendo en consideración que se trata de obligaciones de carácter personal que no tienen establecido término especial, el plazo prescriptivo aplicable habrá de ser el general de quince años del artículo 1.964 del Código Civil , criterio que se apoya además en las pautas exegéticas que disciplinan la aplicación del instituto de la prescripción, que según constante doctrina jurisprudencial, en cuanto supone limitación del ejercicio tardío de los derechos no basada en principios de justicia material e intrínseca, debe ser objeto de tratamiento siempre restrictivo ( STS de 22.9.84 , 9.5.86 y 12.7.91 ) "( en igual sentido AP Barcelona, Sec. 4ª, S 06-09-2000 , Madrid Sec. 13, S 15-03-2000 , Murcia, Sec. 5ª, S 13-03-2000 , Santa Cruz, Sec. 3ª, S 11-03-2000 y Toledo, Sec. 1ª, S 10-03-2000 , por citar las más recientes)".

Igualmente podemos citar la Sentencia de la Audiencia Provincial de Ávila 26 de febrero de 2009 (sección 1 ) que indica que la prescripción invocada (artículo 1966-3º ) "no puede extenderse a otros casos distintos de los previstos de manera expresa en tal precepto, y, por lo tanto ha de prevalecer el plazo general para el ejercicio de la acción personal de quince años (vid art.1964 del C. Civil ); ya que los pagos, en principio, periódicos, que se adeudan a una Comunidad de Propietarios, pueden sufrir variaciones, como en el caso de gastos extraordinarios, derramas etc, debiendo recordarse que el hecho de que se acordara el pago fraccionado, por aplicación del art. 21 de la LPH , no es sino medio de facilitar el cumplimiento del pago de los gastos comunes, y el mejor orden contable, y no porque la naturaleza de éstos tenga que encuadrarse, sin más, dentro de los que deban hacerse por años o en plazos más breves, debiendo añadirse, por otra parte, que la fijación de cuotas periódicas puede estar sujeta a una ulterior liquidación, siendo, por ello, provisional. La prescripción corta o limitada de cinco años debe interpretarse en forma restrictiva y cautelosa, no pudiendo extenderse más allá de los casos en que esté expresa y claramente prevista, debiendo primar, en estos casos, el plazo general de 15 años previsto en el art. 1.964 del C. Civil , por lo que el motivo invocado no puede prosperar (vid Ss. AP Lugo de 27 de noviembre de 2003 y de Zaragoza, Sección 4ª de 29 de marzo de 1.999)".

Por último citaremos la Sentencia de la Audiencia de Granada 30 de marzo de 2007(sección 4 ª) en la que tras indicar que se trata de tema no pacifico, que, por ello, ha tenido respuestas dispar en la doctrina de las distintas Audiencias Provinciales, se inclina por la aplicación del plazo de 15 años ya que "la obligación de contribuir proviene del derecho de propiedad común y no de una relación contractual, señalándose de ordinario por las Juntas de las Comunidades de Propietarios el fraccionamiento del pago de las cantidades presupuestadas para gastos generales, pero sin que ello signifique que no pueda acordarse que los pagos se efectúen en periodos más extensos a los mensuales, trimestrales, semestrales o anuales que se suelen establecer, y puesto que la obligación antedicha no puede conceptuarse como una obligación fija en su cuantía y periódica por su vencimiento, sino dependiente del presupuesto de ingresos y gastos de la Comunidad de propietarios que variarán en cada ejercicio".

Así pues, como también en esta Sección hemos seguido la opinión mayoritaria, debemos rechazar la excepción de prescripción presentada.

SÉPTIMO . De conformidad con lo dispuesto en los artículos 1100, 1101 y 1.108 del Código Civil , la cantidad reclamada devengará los intereses legales desde la fecha de la interposición de la demanda monitoria.

OCTAVO . No debe hacerse pronunciamiento alguno sobre las costas procesales de esta segunda instancia al haberse estimado el recurso de apelación formulado por la parte actora (artículo 398. 2 de la LEC ), mientras que las de la primera instancia, en función del principio objetivo del vencimiento que rige con carácter general en nuestro sistema procesal, deben correr a cargo de la parte demandada (artículo 394 de la LEC ).

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación

Fallo

Que estimando el recurso de apelación interpuesto por la Comunidad de Propietarios del Garaje sito en la DIRECCION000 nº NUM000 , Planta Primera de Madrid, que viene representado ante esta Audiencia Provincial por la procuradora doña Isabel Campillo García, contra la sentencia dictada el día 29 de abril de 2010 por el Juzgado de Primera Instancia nº 64 de Madrid en los autos de juicio verbal registrados con el número 281/2010, debo revocar y revoco la misma, y, en consecuencia, condeno a doña Felicisima y don Esteban a que paguen a la citada Comunidad la cantidad de 2.299,57 euros, más los intereses legales desde la fecha de la interposición de la demanda, que se aumentarán del modo que dispone el artículo 576 de la LEC desde la fecha de esta resolución.

Las costas procesales devengadas durante la primera instancia se imponen a los demandados, mientras que no se hace expreso pronunciamiento de las generadas en esta apelación.

Hágase saber al notificar esta resolución las prevenciones del art. 248.4 de la LOPJ .

Así, por esta mi Sentencia, lo pronuncio, mando y firmo.

PUBLICACIÓN .- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.

PUBLICACIÓN : En la misma fecha fue leída y publicada la anterior resolución por el Ilmo. Sr/a. Magistrado que la dictó, celebrando Audiencia Pública. Doy fe.

DILIGENCIA : Seguidamente se procede a cumplimentar la notificación de la anterior resolución. Doy fe.